В Самаре власти, застройщики и девелоперы обсудили проблемы и перспективы формирования земельных участков под кварталы жилых новостроек.
Многоточие - застройке
Тенденция жилищного строительства последних лет в Самаре определялась так называемым комплексным подходом в противовес точечной застройке. Администрацией города было заключено 37 договоров о развитии застроенных территорий. Однако, из них 15 договоров в связи с невыполнением условий уже расторгнуты. Застройщики попросту не потянули комплексное освоение всей площадки сразу. Таким образом, сейчас работа ведется лишь по 22 площадкам, по ряду уже прошли публичные слушания. Вероятнее всего, те территории, где договора были расторгнуты, будут выставлены на новый аукцион, на данный момент площадки анализируются главным архитектором города. В текущем году запланировано проведение еще пяти аукционов по комплексному развитию новых площадок под застройку.
Участники рынка практически все в один голос за комплексное освоение территории. Почему же на практике все не так гладко? По мнению председателя правления самарской гильдии строителей Любови Аристовой, во многом первые аукционы оказались провальными из-за того, что площадки были неподготовленными:
- Одни не знали, что продают, другие - что покупают. Площадки перед аукционом нужно готовить: проводить по возможности отселение людей из ветхого и аварийного фонда, прорабатывать вопрос с коммуникациями. Для этого мы предлагаем создать фонд поддержки строительства, силами и средствами которого можно было бы подготовить показательную квартальную площадку в старом городе. А на вырученные от аукциона средства город мог бы подготовить следующую площадку. Тогда бы процесс был запущен и пошел более активно.
Дорогие трущобы
Вопрос по отселению жителей ветхого и аварийного жилья - дорогое удовольствие, как для застройщиков, так и для бюджета Самары. По словам председателя совета директоров одного из крупных игроков строительного сектора Самары Олега Егорова, в историческом центре города стоимость отселенного квадратного метра земли доходит до 150 тысяч рублей:
- В результате в стоимости квадратного метра жилья расходы на расселение составляют 10-15 тысяч рублей. Прибавьте сюда решение вопроса по коммуникациям и саму коробку из расчета как минимум 18 тысяч рублей за квадратный метр, получается, что в центре города готовый квадратный метр не может стоить меньше 45-50 тысяч рублей.
С коллегой согласились и другие участники круглого стола. Так, президент крупной строительной ассоциации Олег Вахрамов считает, что в городе немало площадок под освоение. В качестве доказательства он даже готов был продемонстрировать виды исторического центра Самары сверху, которые, по его словам, скорее напоминают индийские трущобы. Такие кварталы необходимо расселять при содействии администрации города, чтобы у застройщика была возможность строить более бюджетное жилье. Тогда как сейчас, по мнению девелоперов, далеко не все покупатели готовы приобретать квартиры за предложенную рыночную цену. Ситуация осложняется тем, что у будущих собственников сегодня, как правило, нет живых денег. Любовь Аристова озвучила следующие цифры: доля ипотеки при покупке жилой недвижимости в городе сейчас доходит до 40 процентов, тогда как для других городов характерны максимум 20 процентов.
Однако, расселение из ветхого фонда обременительно не только для бизнеса, но и для бюджета. По программе переселения из ветхого жилья федеральный бюджет перечисляет средства в регион из расчета 30 тысяч за квадратный метр. На деле же за такую стоимость жилье в Самаре купить невозможно. Проблема усложняется тем, что в старом фонде метраж не выдерживает никакой критики. Таких нестандартно тесных квартир сегодня просто нет на рынке. В результате, чтобы отселить жителей ветхих домов к федеральным средствам приходится добавлять суммы из городского бюджета, даже превышающие поступления из вышестоящей казны.
Земельный вопрос
- Работа в историческом центре в ближайшей перспективе осложнится еще и из-за охранных зон памятников архитектуры. Таких объектов в городе около тысячи, по 83 из них мы уже получили из Минкультуры региона всю документацию, до конца года еще по 120 зданиям будет оформлена охранная зона. Мы уже столкнулись с тем, что из-за особняка Клодта придется изменять проект нового здания городской думы, который вышел на фазу экспертизы. Теперь этажность будущего здания заксобрания нужно будет сокращать, уменьшив на десять метров. С этим нам всем придется работать, - рассказал о нововведениях руководитель департамента строительства и архитектуры Самары Сергей Рубаков.
Следующая проблема, с которой столкнулись как застройщики, так и власти - социальная инфраструктура на осваиваемых территориях. Частные инвесторы готовы вкладываться только в жилье (во многом потому, что кредиты неприподъемные).
- У нас есть первые положительные примеры, мы будем открывать билдинг-сады в пристроях, а также начинаем уже в этом году строительство трех детсадов в возводимых на частные инвестиции жилых микрорайонах по федеральной программе стимулирования строительства, - пояснил Сергей Рубаков, - От вас, застройщиков требуется активнее заявляться, чтобы попасть в эту программу.
Подняли представители строительного сектора и тему распоряжение земельными участками. В последние годы в городе площадки под застройку выделяют два ведомства: областной Минстрой и региональное Минимущества. И частенько застройщикам из-за нестыковок между структурами получить земельный участок проблематично. По мнению участников строительного рынка, мера, которую ввели в середине 2000-х, чтобы защитить Самару от точечной застройки, больше не актуальна. Для стимулирования развития этого сектора экономики, полновластное распоряжение землей в столице губернии нужно вернуть на городской уровень.
Кроме того, нужно работать и с "пассивными" застройщиками. Сегодня в городе определенное число так называемых застолбленных территорий, разрешение на строительство по которым было выдано еще до 2006 года, а освоение не началось до сих пор. Предстоит городским властям выстроить отношения и с сетевыми компаниями, а также разработать до 100-процентного показателя проект планировки территорий. Возможно, что в ближайшей перспективе, по просьбе застройщиков, будет рассмотрен и вопрос и по снижению арендной ставки за земельные участки.
Справка "РГ"
Динамика ввода жилья в Самаре: 2009 год - 515 тысяч квадратных метров, 2010 год - 589 тысяч квадратных метров, 2011 год - 749 тысяч квадратных метров, 2012 год - плановый показатель 820,8 тысяч квадратных метров.
Комментарии
(0)#