ПАРКИ, СКВЕРЫ, ДВА ПРУДА…

Маршруты, пейзажи, круг общения для себя и для детей, стиль работы и варианты отдыха, рацион питания и распорядок дня – покупая жильё, человек покупает гораздо больше, чем просто стены. Он покупает образ жизни.

Следовательно, сегодня продукт на рынке жилой недвижимости – это уже не квартира сама по себе, а всё, что её наполняет и окружает, в том числе такие эфемерные составляющие, как атмосфера, аура и настроение.

Презентация современного жилого комплекса скорее всего начинается со слов: представьте ваше идеальное утро, вообразите ваш обычный вечер в кругу семьи, закройте глаза и намечтайте вид из окна вашей будущей квартиры…

Парки, скверы, зеленые зоны, культурные объекты, пространства для тихого и активного отдыха – уже не просто фантазии, а реальные и естественные запросы покупателей недвижимости даже в массовом сегменте.

Для ответственного девелопера, заинтересованного в том, чтобы создать хороший продукт, благоустройство территорий входит в обязательную программу застройки жилого комплекса.

Создание и реализация проектов благоустройства - сложный, кропотливый процесс, узаконенный нормативными актами и контролируемый соответствующими органами. Например, благоустройство парков регламентируется на государственном уровне Сводом правил, разработанных Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ «ПАРКИ. Правила градостроительного проектирования и благоустройства» (СП 475.1325800.2020).

Федеральный документ предписывает, как проектировать парки и что в них размещать, из каких материалов делать дорожки и ограждения, какого размера прокладывать тропинки, как обеспечивать безопасность и нужный уровень освещения и много чего другого.

Интересно, например, что по нормативам, не менее 70% от площади всех поверхностей парка должны занимать озелененные территории. В многофункциональных парках разделение на зоны происходит не произвольно, а вполне четко, по инструкции: 40-75% - территория тихого отдыха, 5-15% - выделяется под массовые мероприятия, 3-8% - под культурно-просветительские мероприятия, 10-20% физкультурно-оздоровительная зона, 5-10% - детская зона, 2-7% - административно-хозяйственная зона.

Есть и местные документы. Например, в Московской области действует Закон «О регулировании дополнительных вопросов в сфере благоустройства и Московской области», в котором указано, что должно быть в благоустроенном многофункциональном парке. В перечень вошли озеленение, асфальтированные дорожки, игровые площадки, скамейки, урны, туалеты, водоемы или фонтаны, торговые палатки, информационные стенды, а ещё ограждение парка и отдельных площадок и зон аттракционов и система наружного освещения. Более того, по каждому элементу есть свои нормативы и расчеты, которые учитывают рекреационную нагрузку и условия местности.

В документах можно найти даже нормы посадки деревьев. Так, в Своде правил есть рекомендации по выбору растений. В зоне смешанных лесов, к примеру, к которой относится в частности Москва и Московская область, рекомендованы ель и сосна, лиственница и пихта сибирская, дуб, липа, клен остролистный, вяз, ясень, бук, тополь, кустарниковые и травянистые виды.

Помимо документов, регламентирующих проекты благоустройства, в каждом населенном пункте есть административные органы, которые в большей или меньшей степени контролируют любые манипуляции. Как правило, сотрудничество между администрацией и девелопером происходит по такому сценарию: объект благоустройства находится в муниципальной собственности, компания выступает в роли инвестора и финансирует весь объем работ или их часть, по договоренности одна из сторон берет на себя реализацию проекта.

Готовый объект остается в ведении администрации, его благами могут пользоваться все желающие. Девелопер в свою очередь получает партнера в лице местной администрации и сильный козырь в виде городской достопримечательности по соседству с жилым комплексом. В отдельных случаях девелопер решает организовать пространство внутри самого жилого комплекса таким образом, чтобы там разместились места притяжения для местных жителей. В таком случае и проектирование, и реализация, и последующее обслуживание объектов является ответственностью девелопера.

Несмотря на внушительный список правил и требований, крупные девелоперы берут на себя ответственность за благоустройство городских территорий, окружающих район застройки, чтобы тем самым повысить привлекательность своего проекта. Одним из первых в России такую практику ввел Олег Дерипаска. Будучи основателем группы компаний «Главстрой», промышленник начал закладывать в процесс строительства масштабных жилых комплексов социальную компоненту – благоустройство прилегающих территорий. Это, по его мнению, позволяло не только улучшить внешний вид местности, но и в целом поднять уровень жизни в районе присутствия компании.

Интересно посмотреть, как на практике реализуются все описанные выше идеи о формировании благоприятной городской среды силами девелоперов. Рассмотрим возможные сценарии на примере реализаций в крупнейшем городе Подмосковья - Балашихе.

1 кейс. Реконструкция Пестовского парка  

Пестовский парк – популярное место для прогулок и отдыха среди жителей Балашихи -  расположен на земельном участке площадью 35 га в непосредственной близости к ЖК «Столичный», девелопером которого является «Главстрой-Регионы».

Изначально на месте Пестовского парка был густой лес, который постепенно стал редеть, засоряться и превратился в неприглядное, заброшенное место. Начиная с 2008 года местная администрация разными путями пыталась решить проблему и благоустроить территорию парка. Однако каждый раз процесс стопорился по тем или иным причинам.

В 2017 году инвестирование проекта реконструкции взял на себя девелопер, который на тот момент начал возводить поблизости масштабный жилой комплекс. Первый этап работ по реконструкции парка пришелся на 2018-2019 гг. Объем инвестиций составил 130 млн.рублей. Прежде всего расчистили лесопарковую зону и демонтировали устаревшие конструкции, а после начали стелить новые газоны и сажать молодые деревья, прокладывать дорожки, конструировать, обустраивать, создавать развлекательную инфраструктуру и зоны отдыха.

Второй этап реконструкции Пестовского парка стартовал весной 2021 года. Между администрацией и девелопером было подписано соответствующее соглашение. Сумма инвестиций - 77 млн.рублей. К осени будет благоустроена оставшаяся часть парка: высажена молодая сосновая роща, проложена лыжероллерная трасса, организована площадка для выгула собак, установлены павильоны проката. Будет введена система охраны и видеонаблюдения.

Парк открыт для всех желающих. И уже сейчас жители ЖК «Столичный» пользуются всеми благами, которые предлагает им расположенный по соседству, а их комментарии в интернете свидетельствуют о том, что наличие такого культурно-досугового места под боком действительно повышает качество жизни, по крайней мере тех, кто умеет им пользоваться.  

2 кейс. Устройство набережной Малого Саввинского пруда

Малый Саввинский пруд в Балашихе расположен таким образом, что что он разделяет две части жилого комплекса «Столичный», который строит «Главстрой-Регионы». Окна ряда домов комплекса выходят в его сторону. Пруд долгое время оставался заброшенным местом, что в свою очередь негативно отражалось на качестве жизни всего микрорайона. В данном случае застройщик реализовал проект своими силами. Объем инвестиций составил 72 млн.рублей.

Территория набережной была расчищена, на ней были организованы зоны для активного отдыха, занятий спортом, выгула собак, для проведения пикников и для тихого пассивного отдыха.

Благоустройство набережной Малого Саввинского пруда завершено осенью 2020 года. Сейчас территория передана городу и находится в зоне его ответственности. Набережная открыта для всех желающих. Помимо прочих позитивных результатов, ещё один, не самый очевидный - демаргинализация района, и, как следствие, повышение качества жизни здесь.  

3 кейс. Парк вместо двора в ЖК «Героев»

ЖК «Героев» - новый проект «Главстрой-Регионы» в Железнодорожном районе Балашихи, строительство первой очереди началось весной 2020 года. Девелопер реализует новаторское решение – вынести парковочные места за пределы двора, а все дворовые территории объединить в единое парковое пространство. Концепция «двор без машин» в той или иной степени реализуется в современных ЖК, однако в этом проекте по задумке авторов должен получиться не просто двор, а настоящий парк внутри квартала.

Здесь будет выполнено озеленение, проложены дорожки и тропинки, установлена парковая мебель, обустроены зоны для тихого и активного отдыха, детские и спортивные площадки, размещены декоративные элементы и система освещения.

Кстати, в данном кейсе парк проектируется по нормативам благоустройства придомовых территорий. Территория этого парка будет относиться к жилому комплексу. Ответственность за его благоустройство будет на застройщике, содержанием займется управляющая компания. Пользоваться преимуществами собственного парка смогут все жители комплекса.

4 кейс. Сквер на Проспекте Героев

Центральной частью жилого комплекса «Героев» является Проспект Героев - проезжая часть с разделяющей его широкой пешеходной зоной. Это территория общественного пользования, принадлежит городу.

Девелопер берется за благоустройство той части проспекта, которая разделяет возводимые им дома жилого комплекса. Пешеходная зона будет преобразована в парк-сквер с газонами, клумбами и деревьями, пешеходными и велосипедными дорожками, парковой мебелью и декоративными элементами.

Разработка, реализация и финансирование проекта ложатся на плечи компании «Главстрой-Регионы». При этом территория останется общественной зоной, принадлежащей городу. Её дальнейшее содержание будет в ответственности города.