Период апрель-май 2017 года для вторичного рынка недвижимости оказался вялым и безрезультативным

Весенний сезон, обычно достаточно активный, в 2017 году для вторичного рынка оказался безрезультативным. Впереди лето, когда деловая активность традиционно падает. Своими наблюдениями поделились представители ведущих риэлторских агентств московского региона.

Спрос на объекты на вторичном рынке уменьшился

Статистические данные Росреестра указывают на падение спроса на вторичную недвижимость, особенно выражена эта тенденция в области. В столице в апреле было зарегистрировано 10 784 договора перехода прав на жилье, этот показатель уменьшился на 5,6% по сравнению с мартом 2017 года. При сравнении количества договоров в апреле 2017 и 2016 годов ситуация изменилась к лучшему, в прошлом году показатель был меньше на 15,2%. В Московской области в апреле 2017 года было зарегистрировано 50 874 договора, в марте показатель был выше на 6,9%, а в апреле 2016 года – выше на 13,6%.

Сергей Шлома, директор департамента вторичного жилья «ИНКОМ-Недвижимость», подтвердил такую тенденцию на примере статистических данных компании – по сравнению с мартом в апреле количество внесенных залогов уменьшилось на 10%. Он объяснил это тем, что к концу апреля активность покупателей всегда снижается, так как впереди длительные майские каникулы.

Представители компании «Азбука Жилья» также подтверждают отрицательную статистику: количество обращений клиентов уменьшилось в апреле к марту 2017 года на 8,5%, а количество сделок сократилось на 28%.

Однако сезонные колебания, характерные для конца апреля – начала мая не стали для экспертов фактором, внушающим надежду, так как общая годовая тенденция свидетельствует о значительном проседании вторичного рынка. Например, наиболее успешная в этом году компания «Мегаполис-Сервис», показавшая положительную динамику в апреле 2017 года (она заключила сделок больше, чем в марте, на 3,6%, а количество авансов увеличилось на 9,4%), все же отмечает падение показателей при сравнении с теми, что было год назад. Количества авансов в 2017 году (на апрель) уменьшилось на 12,4%, а количество заключенных сделок – на 18,4%.

«Инком» при сравнении количества сделок в период с января по апрель 2017 и 2016 годов показала 20-процентное падение.

«Азбука Жилья» зафиксировала уменьшение количества обращений потенциальных клиентов в апреле 2017 года по сравнению с апрелем 2016 года на 13,5%. Количество завершенных сделок компанией уменьшилось в годовом выражении на 11%.

Предложение на вторичном рынке неоднородно и отличается в различных агентствах

Ведущие риелторские агентства передали различные данные о предложении на вторичном рынке.

• «ИНКОМ-Недвижимость» отметила увеличение предложения на 13,5% по сравнению с апрелем прошлого года и на 0,9% по сравнению с мартом 2017 года.
• «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» сообщила, что сокращение предложения произошло на 17% по сравнению с апрелем прошлого года и на 5% по сравнению с мартом 2017 года. Доля новых предложений, впервые зарегистрированных на рынке, уменьшилась на 19%.
• «Азбука Жилья» указала, что при сравнении показателей этого и прошлого годов ситуация практически не изменилась, а по сравнению с мартом 2017 года количество предложенных квартир сократилось на 2,2%, объем квадратных метров, выставленных на продажу, сократился на 1,9%.
• Данные «МИЭЛЬ» в Подмосковье показали, что год назад общее количество предложений было меньше на 4,5%. При этом при сравнении показателей в апреле и марте 2017 года налицо уменьшение количества предложений на вторичном рынке: в удаленных районах – на 1,3%, в среднем Подмосковье – на 2,5%, в ближнем Подмосковье – на 3,7%.
• «Мегаполис Сервис» указала, что количество предложений на вторичном рынке увеличилось на 2,8% по сравнению с прошлогодними данными. При сравнении показателей апреля и марта 2017 года зафиксировано сокращение объема предложений в Подмосковье на 3,2%.

Сергей Власенко, президент Некоммерческого партнерства «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис», поделился своей оценкой ситуации. Он считает, что всплеск предложений на вторичном рынке, произошедший в марте 2017 года, показал, что продавцы не надеялись на дальнейший рост цен на квадратные метры, поэтому и стали активнее выставлять свои объекты. За всплеском последовал отток в апреле, однако он не говорит о том, что тренд повернул в другую сторону, затоваривание рынка пока не происходит, поэтому и продолжается давление на цены, что выражается в увеличении количество сделок с дисконтами.

Цены на вторичную недвижимость весной 2017 года «топтались на месте»

На вторичном рынке весной 2017 года спрос был небольшим, а первичный рынок показал значительное увеличение конкурентных предложений. Поэтому цены в секторе вторичного жилья столицы и области «топтались на месте».

Хотя в марте было отмечено небольшое увеличение средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке, уже в апреле она снизилась до 167,7 тыс. рублей (меньше на 0,2%).

«Азбука Жилья» обратила внимание на разделение по классам недвижимости: средняя цена на квадратный метр уменьшилась в бизнес-классе до 42,72 млн. рублей (на 3,4%), в экономклассе – до 7,74 млн. рублей (на 2,7%), в комфортклассе – до 16,98 млн. рублей (на 8,8%).

Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» показал увеличение среднего чека за апрель 2017 года: марте он был 8,7 млн рублей, а в апреле – 10,2 млн рублей. Рост составил 17%! Марина Толстик, управляющий партнер компании, объяснила такой значительный рост среднего чека тем, что в структуре продаж произошло увеличение доли 3-комнатных квартир до 29% (в январе-марте она составляла не больше 18%).

В Est-a-Tet отметили небольшое увеличение среднего чека:

• в экономклассе – на 1,9%;
• в комфортклассе – на 2,2%;
• в бизнес-классе – на 1,7%.

Алексей Бернадский, заместитель руководителя департамента вторичной недвижимости компании, также объяснил рост средней цены на квадратный метр изменением структуры продаж: произошло сокращение объема предложений в дешевых пятиэтажках и увеличение предложения в дорогих зданиях (построенных из кирпича и монолита).

При сравнении же статистических данных Est-a-Tet в годовом выражении тенденция оказалась отрицательной, чек уменьшился:

• в экономклассе – на 7%;
• в комфортклассе – на 3%;
• в бизнес-классе – на 9%.

В Подмосковье средняя цена квадратного метра на вторичном рынке уменьшилась на 0,34%, она была установлена на уровне 72,438 тыс. рублей (по данным КР «Мегаполис-Сервис»). Сергей Власенко обратил внимание на то, что размер сокращения средней цены на квадратный метр примерно одинаковый как в период с марта по апрель, так и в период с января по февраль – 0,34-0,36%. Он считает, что такая тенденция будет продолжаться и в дальнейшем.

Объяснил эксперт такое планомерное падение цены на квадратный метр на вторичном рынке Подмосковья тем, что продавцы стали более внимательно изучать структуру предложения и устанавливать цены ближе к реальным. Из-за этого, кстати, покупатели не смогут добиться значительной скидки: чем меньше у продавцов иллюзий и чем более адекватные начальные цены они устанавливают, тем меньше шансов у покупателя получить дисконт.

В отношении срока экспозиции объектов на вторичном рынке в апреле также произошли изменения, и они не дают надежды на позитивное развитие. Так, по сравнению с мартом 2017 года он увеличился в апреле на 7,8%. Если же проводить сравнение с апрелем 2016 года, то этот показатель стал больше на 1,2%. Компания «Инком» показала, что проданные в апреле квартиры на вторичном рынке в среднем ожидали покупателя 83 дня.

В Подмосковье срок экспозиции объектов в среднем составил 59 дней. В марте он был больше – 60 дней. Конечно, этот показатель усреднен: на рынке были проданы квартиры, выставленные на продажу и 30, и 90 дней и год назад.

При этом доля объектов, которые продавались с дисконтом, продолжает увеличиваться. «ИНКОМ-Недвижимость» показала, что в столице с начала 2017 года количество таких квартир продолжает расти: в марте их было 85%, в апреле – уже 86%. А вот размер скидки сокращается: если в марте средняя скидка составляла 9%, то в апреле она уменьшилась до 8,3%. В прошлом году в апреле средняя скидка была установлена на уровне 9,1%. Доля квартир с дисконтом в апреле прошлого года составляла 81%.

КР «Мегаполис-Сервис» привела статистические данные, согласно которым характерен тотальный дисконт на вторичном рынке Подмосковья. Так, в области все совершенные сделки (100%) подразумевали скидки разного размера. Размер дисконта уменьшился: в марте средний показатель был установлен на уровне 7,2%, в апреле 2017 года – 6,5%. Сергей Власенко (КР «Мегаполис-Сервис») обобщил данные и указал, что коридор дисконта не выходит за устоявшиеся в 2017 году пределы 5,8-7%. В 2016 году нормой считалась скидка в Подмосковье в размере 8-10%.