Перспективы у Подмосковья хорошие, а инфраструктура пока плохая

Хотя важнейшим фактором быстрых продаж остается цена

Риски недостроя в Московской области не выше, чем в столице. А вот выгоды от приобретения квартир здесь все больше начинают проявляться. Таково мнение экспертов, принявших участие в работе вчерашнего (14.12.2010) круглого стола «Новостройки Подмосковья: мифы и реальность», организованного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» совместно с инвестиционным агентством недвижимости «Трамп Реал Эстейт».

В обсуждении приняли участие генеральный директор инвестиционного агентства недвижимости «Трамп Реал Эстейт» Ольга Шакалова, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая, директор по развитию ЗАО «Мосстройреконструкция» Валерий Забелин, руководитель по развитию розничного бизнеса «Промсвязьбанка» Елена Одноколова.

Устойчивый спрос на новостройки Подмосковья объясняется, по мнению экспертов, в основном двумя факторами: низким по сравнению с Москвой уровнем цен и «прозрачностью» оформления сделок. Что касается третьего важного момента – комфортности будущего проживания, то именно создание социальной, бытовой, другой инфраструктуры является «сверхзадачей» девелоперов, выполнение которой может стать решающим моментом для обеспечения высоких продаж.

Низкие цены

Модератор круглого стола – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко – отметил, что рынок подмосковных новостроек демонстрирует завидное постоянство. Если в прошлом году на рынке присутствовало одновременно 688 новостроек (с учетом корпусов, то есть подсчет включает в себя все дома, если одновременно производится застройка большими проектами или целыми кварталами), то в этом – 686, всего на два дома меньше. Это означает, что распродавшиеся квартиры плавно замещаются новым предложением, объем которого не снижается.

Средний уровень цен в подмосковных городах за последний год колебался в районе 60 000 руб. за кв. м, повышаясь до 70 000-80 000 в ближних районах и опускаясь до 46 000 в дальних. Это чуть ли не вдвое ниже среднего уровня цен новостроек Москвы, за редким исключением. Понятно, что такой ценовой разрыв является доминирующим конкурентным преимуществом Московской области. По отдельным объектам за короткий период последнего времени зафиксирован рост до 10%, что обусловлено, правда, их повышающейся степенью готовности: дома близятся к сдаче, вот цены и растут. Но в основной массе, по мнению Репченко, жилье Подмосковья демонстрирует стабильность: цены не растут, но и не падают.

Для успешного развития рынок Подмосковья и не должен расти за счет повышения цен, считает эксперт. Основные факторы его преимущества – объем и оборот.

Подробнее о ситуации на рынке можно прочитать в исследовании «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2010 года. Сравнительный анализ», по итогам которого был опубликован цикл статей на www.irn.ru.

Прозрачность

Очень важно, с точки зрения принявших участие в обсуждении экспертов, что рынок Подмосковья во многом более прозрачен и законопослушен, нежели московский. «Здесь меньше проблем с исходно-разрешительной документацией, хотя больше с подведением коммуникаций», – как выразилась Мария Литинецкая.

Как отметили эксперты, в Московской области по сравнению со столицей больше новостроек (в процентном соотношении) продается по 214-ФЗ. И это незамедлительно было оценено банками: здесь больше и возможностей для ипотеки на первичном рынке.

Мифы о том, что в Подмосковье стройки не пользуются властной поддержкой, поэтому риски недостроя здесь выше, чем в столице, не имеют под собой никаких оснований, уверены участники круглого стола.

«У многих потенциальных покупателей жилья экономкласса в Подмосковной новостройке на начальной стадии строительства возникают опасения относительно будущего проекта, – говорит Ольга Шакалова. – В целом они вполне понятны. У многих застройщиков отсутствует прозрачность в строительных и инвестпроцессах. В этом случае людям приходится судить по поверхностным признакам и мыслить примерно так: компания известная, многие у них покупают – значит, можно и мне; если ничего о них не знаю, а в Интернете прочел нелестные отзывы – воздержусь от покупки».

Между тем известны случаи, когда общественное мнение ошибается. Например, на старте Марфино было много разговоров о том, что «Ведис» – это «пирамида», которая скоро прогорит. Несмотря на «страшилки», у истории оказался счастливый конец.

Прозрачность – это не только документы на землю и разрешение на строительство, это также открытая информация о том, кто и из каких источников финансирует стройку, кто осуществляет контроль за соблюдением строительного графика и т.п. Достаточно редкий, но самый надежный вариант, когда стройка финансируется полностью из средств инвестора, без заемных денег. Именно так строит инвестор жилого комплекса «Щитниковский лес». В свою очередь «Трамп Реал Эстейт» своими силами готовит еженедельный отчет для покупателей о ходе строительных работ. Поэтому все они могут быть уверены, что ключи от квартир они получат точно в срок – во втором квартале 2011 г.

Вообще, наличие или отсутствие открытой информации об объекте и его инвесторах – это то, по чему можно отличить ситуацию с «обманутыми» дольщиками от ситуации с дольщиками «пострадавшими». В первом случае речь идет о том, что застройщик умышленно «кинул» покупателей и скрылся с их деньгами. Во втором случае – не рассчитал свои возможности и средства, не справился с финансовой нагрузкой, в связи с чем слишком медленно ведет строительство или вообще заморозил площадку. На первый взгляд может показаться, что для покупателя – никакой разницы, однако это не так, говорит Ольга Шакалова. Во втором случае вопрос все же постепенно решается. Например, ЖК на улице Заречной: покупатели ждут квартир дольше, чем предполагалось, но дом все же строится, застройщик на месте и каждую неделю отчитывается о проделанной работе. «На мой взгляд, это абсолютно правильно выбранная политика информационной открытости», – считает она.

Комфортность проживания

По мнению Ольги Шакаловой, главные проблемы сегодняшнего рынка Подмосковья – однообразие и отсутствие оригинальности – как самих «продуктов», так и схем продаж. Между тем компания предпочитает брать на реализацию объекты «с изюминкой» или самостоятельно создавать отличительные особенности в объектах. Например, ЖК «Щитниковский лес» (3-й км Щелковского шоссе) – это классический «бизнес-класс» по цене «эконома», убеждена она. Одно из преимуществ – инвестиционно - выгодная стоимость. Аналитический департамент «Трамп Реал Эстейт» спрогнозировал, что, купив, допустим, квартиру в ЖК в декабре за 3,384 млн руб., в апреле 2011 г. ее можно будет продать на 21% дороже, то есть с выгодой в 846 000 за пять месяцев.

По словам Шакаловой, сейчас на многих площадках Подмосковья начали работать компании, не пробовавшие себя ранее в качестве застройщиков. Она считает это положительным фактором. «У них свежий взгляд на проекты, новое их видение», – говорит она.

Однако, по словам более консервативного эксперта Марии Литинецкой, зато миллионные типовые проекты очень быстро выходят на рынок, тогда как с реализацией неординарных дело обстоит намного сложнее.

Как отметил Олег Репченко, в Москве, где немало богатых людей, «изюминки» в виде красивых фасадов или хорошо отделанных холлов могут склонить покупателя к выбору. А в области основные роли играют три фактора: цена, расстояние от Москвы и транспортная доступность. И именно цена остается на первом месте.

С ним согласился Валерий Забелин. По его словам, «Мосстройреконструкция» сейчас сосредоточилась в Подмосковье (Нахабино, Балашиха) на возведении двух-, трехэтажных малоквартирных домов. И при выборе площадки большое внимание уделяется не только цене, но и транспортной доступности (и не только автомобильной, но и расстоянию до ближайшей железнодорожной станции, где удобно сесть на электричку). Он подчеркнул, что выбор такого формата жилья обусловлен еще и наглядностью высоких темпов строительства: при возведении домов ниже трех этажей не нужно большое количество согласований, не требуются лифты и т.д. В результате от момента знакомства с землевладельцем до начала строительства проходит всего полгода, и еще через полгода покупатель получает ключи от готовой квартиры.

По словам Забелина, компания старается извлечь максимум преимуществ из такого формата жилья. Например, при строительстве двухэтажных домов жильцы каждой квартиры получают по сотке земли плюс кладовку в полуподвале. Не говоря уже о просторных возможностях парковки, которые обязательно запланированы при каждом доме и для каждой квартиры. Это не так уж мало для комфортности проживания любой из основных категорий покупателей. А они разные: есть и молодые семьи, и желающие отселиться старики. А есть и те, кто приобретает себе «квартиры выходного дня». Действительно, зачем возиться с дачей?

Как подчеркнул Олег Репченко, темпы строительства действительно очень важны в условиях сегодняшнего рынка, на котором основная масса покупателей приобретает квартиры для себя, а не с инвестиционными целями. Эпоха огромного числа частных инвесторов, по его мнению, канула в прошлое. Сейчас платежеспособного покупателя нужно завоевывать ценой, а также созданием комплексной среды обитания.

«Новостройки в Подмосковье стоят хоть и не в чистом поле, но все равно страдают от отсутствия развитой инфраструктуры, – сетует Мария Литинецкая. – Поэтому среди подмосковных городов предпочтение покупателей сразу отдается Балашихе, Одинцово, Железнодорожному и другим подобным развитым населенным пунктам».

В самом деле, сложно предположить, что удобные планировки перевесят для покупателя, действительно собирающегося здесь жить, отсутствие хотя бы минимальной торговой точки в зоне шаговой доступности. Или красивый фасад перечеркнет понимание того, что скорой помощи сюда добираться несколько часов по разбитым проселочным дорогам, считают специалисты www.irn.ru.

Пока ситуация с развитием социально-бытовой инфраструктуры не будет девелоперами переломлена, люди будут предпочитать оставаться в плохих квартирах в Москве, но не переезжать в удобное просторное жилье в Подмосковье, отмечает Ольга Шакалова.