Первый вызов, или потенциальная уязвимость, — это риски бума на рынке недвижимости.

Первый зампред ЦБ РФ Ксения Юдаева презентовала на пресс-конференции обзор финансовой стабильности за II–III кварталы 2020 года.

В своем выступлении она рассказала в том числе о возможных уязвимостях в финансовом секторе.

Главная уязвимость по оценке ЦБ - это рынок недвижимости.

"Первый вызов, или потенциальная уязвимость, — это риски бума на рынке недвижимости. Переход Банка России к мягкой денежно-кредитной политике, а также государственная программа субсидирования процентной ставки способствовали существенному снижению ставок по ипотечным кредитам с 9% в начале года до 7,3% в октябре. В сентябре и октябре 2020 года задолженность по ипотеке увеличивалась с ежемесячным темпом около 3%. Индекс цен на первичном рынке недвижимости в России в III квартале текущего года увеличился на 9,4% в годовом выражении. Опережающий инфляцию рост цен на первичном рынке был характерен для России и в 2018–2019 годах, но тогда это скорее можно было связать с восстановлением ситуации после стагнации 2015–2016 годов.

Быстрый рост цен на жилье при быстром росте кредитования часто считают признаком формирования «пузыря» на рынке. Но это верно далеко не всегда, так как такая ситуация может быть связана с восстановительным ростом на соответствующих рынках или миграционными процессами. В настоящий момент, на наш взгляд, нет оснований делать вывод о наличии «пузыря» на российском рынке жилья, скорее можно говорить о продолжении восстановительных процессов. Доля ипотеки на российском финансовом рынке составляет всего около 7,4% ВВП, поэтому ускоренный по сравнению с другими сегментами рост ипотеки является нормальной тенденцией. Однако за ситуацией нужно внимательно следить и не допустить того, чтобы доступность жилья за счет роста цен начала снижаться, как и устойчивость финансового рынка в связи с формированием «пузыря»." - сообщила Ксения Юдаева.

В обзоре финансовой стабильности специалисты ЦБ дополняют:

"Опережающий рост цен на первичном рынке в условиях превышения стоимости квадратного метра первичного жилья над вторичным также создает ряд рисков. Такая ситуация может ограничить возможности населения по улучшению жилищных условий. Часть населения при улучшении жилищных условий продает имеющуюся квартиру на вторичном рынке и за счет полученных средств и ипотечного кредита покупает новую более дорогую квартиру. Если дифференциал цен между первичным и вторичным рынками будет увеличиваться, то для приобретения новой квартиры на первичном рынке заемщикам будет необходимо либо увеличить размер ипотечного кредита, что повысит их долговую нагрузку, либо отказаться от улучшения жилищных условий. Кроме того, существенное отклонение цен первичного рынка от вторичного может обострить риски переоценки стоимости залогов по ипотечным кредитам в среднесрочной перспективе. Полученные банками залоги по ипотечным кредитам в виде недвижимости первичного рынка в случае дефолта заемщика будут реализовывать на вторичном рынке по более низким ценам."

Аналитики ЦБ приходят к выводу, что рынок ипотечного кредитования в России обладает значительным потенциалом роста, однако необходимым условием для его сбалансированности является одновременность роста доходов населения и увеличения предложения на рынке недвижимости.