«Планируется масштабная работа над ошибками»

И.о. губернатора Московской области Андрей Воробьев распорядился приостановить выдачу разрешений на строительство жилья. «Разрешения не будут выдаваться до тех пор, пока не будет полного понимания того, какое количество детских садов, поликлиник, новых дорог — всего того, что необходимо людям для комфортной жизни, будет расположено в том или ином микрорайоне»,— подчеркнул Воробьев. Эксперты рынка недвижимости рассказали «Газете.Ru», как эта мера повлияет на рынок недвижимости в Подмосковье.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком»:

Я думаю, что разом останавливать все стройки в Подмосковье не выход. Вспомните, какие последствия грозили не просто рынку недвижимости, но и городской казне в случае массового запрета на строительство в столице. Если подмосковные власти задались целью качественно улучшить жизнь в области, то стоит прежде всего определить, кто из представителей рынка жилищного строительства добросовестно соблюдает положенные нормативы, а кто нет. Это касается не только обеспеченности собственных проектов необходимой транспортной и социальной инфраструктурой и соблюдения простых СНИПов. Сейчас среди игроков рынка недвижимости Подмосковья немало и тех, кто ловко обходит законы об участии в долевом строительстве, не соблюдает нормы по показателям финансовой устойчивости или вовсе замешан в судебных разбирательствах. Таким образом, начинать проверку лучше именно с этих недобросовестных компаний.

Если власти пойдут по такому пути, я думаю, что процедуры проверки и ревизии инвестконтрактов окажутся менее болезненными как для локальной экономической ситуации и сегмента недвижимости в целом, так и для простых обывателей. Для достижения максимального эффекта в плане развития области необходимо и обратная связь со стороны властей. Такая синергия даст максимальный эффект в достижении поставленных целей: обеспечить Подмосковье качественным и комфортным жильем с развитой инфраструктурой и социальной составляющей.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

Социальная, сервисная и торговая инфраструктура всегда входила в состав любого жилого комплекса. Развивать социальную инфраструктуру обязывают девелопера нормативы, сервисно-торговую инфраструктуру обязывают развивать тенденции рынка, запросы покупателей и растущий уровень конкуренции на рынке первичного жилья. Поэтому в данном случае власти могут проверять лишь справедливость объема дополнительной нагрузки, взятой на себя девелопером и соответствие плана и факта.

Транспортную инфраструктуру планирует и создает девелопер в границах земельного участка, местные власти могут обязать его в качестве нагрузки провести реконструкцию, ремонт или создание дополнительных путей, но это отдельно прописывается в инвестиционном контракте. Все, что могут проверить в данном случае власти, — генплан и наличие в нем решений на случай увеличения транспортного потока в локации проекта (что также не является задачей девелопера).

Есть опасность, что, уже выполнив значительный объем работ по проекту, девелопер вынужден будет взять паузу не потому, что совершил критичные ошибки, а потому, что органы власти преждевременно не озаботились генеральным планированием территорий и «неожиданно» оказались не подготовлены к росту нагрузки на транспортную инфраструктуру и инженерные сети.

Проекты с уже выданным разрешением это, скорее сего, не затронет, однако последующие очереди строительства будут подвергнуты анализу, и проектные решения, планирование территорий, скорее всего, будет подвергнуто изменениям. Ситуация для девелопера убыточная, поэтому большие надежды, что проверки будут проведены в короткие сроки, а изменения потребуются незначительные. Существует опасность, что последующие очереди существующих проектов получат более высокое ценообразование при выходе на стройку.

Пока не ясно, какого рода будут новые правила — потому что принципиальных изменений не планируется. Планируется масштабная «работа над ошибками» — и ошибки отнюдь не застройщиков. Возможно, будут пересмотрен ряд нормативов, но упоминаний об этом пока нет.

Антон Северьянов, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:

Введение данных мер может привести к росту цен на первичном рынке жилой недвижимости Подмосковья. В каких пределах будет происходить рост цен — вопрос неоднозначный. Как минимум цены будут увеличиваться по мере роста стадии строительной готовности уже строящихся проектов. А так как выход новых объектов может приостановиться, то влияние вновь поступивших на рынок объектов по более низким ценам на общий ценовой уровень снизится. Эти два фактора в совокупности могут привести к увеличению роста цен. Значительное изменение цен ждет города с большим объемом предложения в строящихся домах. Это будут города-лидеры по объему предложения: Химки, Балашиха, Мытищи, Красногорск.

Вероятно, что девелоперов новых проектов обяжут возводить инфраструктуру и решать вопросы с транспортной доступностью за счет собственных средств. Затраты на эти мероприятия частично могут лечь на будущих покупателей, в результате чего это приведет к увеличению стоимости квартир.

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус Финанс»:

Я думаю, говорить о переизбытке новостроек в Московской области, по меньшей мере, некорректно. Предложение на первичном рынке жилья определяется спросом, который в прошлом году и начале 2013 года был не просто высоким, но и заметно усилился, так как возрос инвестиционный интерес к новостройкам в Подмосковье и доверие покупателей к проектам на начальной стадии строительства в целом. Областные власти смещают акценты — не новостроек много, а мало инфраструктуры. Причем ее не хватает в основном в районах старой застройки, особенно если говорить о социальной инфраструктуре. Дефицит школ, детских садов, больниц и магазинов начался в Подмосковье не вчера и не сегодня, а много лет назад. Новые крупные проекты, как правило, включают в себя все необходимое для комфортной жизни: застройщики хорошо понимают, что развитая инфраструктура привлекает покупателей. Общей проблемой, конечно, является перегруженность подмосковных дорог, но в последнее время, буквально за год, транспортная доступность Подмосковья заметно выросла, так как власти существенно ускорили темпы реконструкции основных трасс федерального назначения.

На мой взгляд, приостанавливать выдачу разрешений на строительство сейчас несвоевременно. Во-первых, такая мера подмосковных властей может подстегнуть рост цен на квартиры, который, с большой долей вероятности, затронет все города ближнего Подмосковья. Во-вторых, что касается градсовета, которому предстоит рассматривать все новые проекты: здесь надо понять, как он будет работать, и как реально сможет влиять на ситуацию. При этом эффективность решений, которые будет принимать этот совет, слабо прогнозируема. В Подмосковье много малоразвитых районов, которые могли бы только выиграть от появления новых жилых проектов. Теперь их развитие откладывается на неопределенный срок.

Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group:

О неизбежности возникновения подобной ситуации надо было задумываться раньше. При согласовании проектов планировок и получении разрешения на строительство многие девелоперы указывали объекты, которые потом не строили. Не стоило откладывать реализацию объектов инфраструктуры на последние фазы. Девелоперам было легче построить и продать, но когда-то ситуация должна была измениться. Теперь важно проработать механизмы передачи объектов социальной структуры на баланс районов или городов, поскольку заявленные объекты могут быть не выполнены в момент передачи на баланс администрации.

Говоря об изменениях на рынке, можно прогнозировать исчезновение сверхдешевых квартир, что, в свою очередь, отразится на покупателях. Люди не понимают, что становясь заложниками собственной жадности, приобретают жилье по низким ценам благодаря отсутствию затрат на инфраструктуру, без которой впоследствии не смогут жить. Цены на новые проекты будут возрастать вместе с уходом с рынка дешевых новостроек.

Изменится соотношение малоэтажек и многоэтажек в сторону развития малоэтажного строительства на более дешевой земле, не привязанной к городу. Стоимость земли на каждый квадратный метр в городе и за городом одинакова, однако за городом нет нагрузки на территорию, что облегчает обеспечение необходимой инфраструктурой.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

В настоящее время застройка территории Подмосковья все больше приобретает хаотичный характер. Девелоперы в погоне за прибылью зачастую отказываются или экономят на строительстве социально-бытовой инфраструктуры в проектах. Проблема транспортной доступности уходит на второй план. На выходе получаем жилой квартал, стоящий в «поле», отрезанный от основных объектов социальной инфраструктуры.

В связи с принятием властями Подмосковья требований по экспертизе новостроек есть надежда, что вновь возводимые проекты комплексной застройки действительно будут соответствовать понятию «комплексности».

Из-за приостановки выдачи разрешений на строительство возможен некоторый рост цен, обусловленный перекладыванием части затрат девелоперов на возведение инфраструктурных объектов на конечного покупателя. Для того чтобы девелоперам было выгодно работать по новым правилам, должна быть четко выстроена программа взаимодействия с администрацией Подмосковья. Часть затрат девелопера на возведение объектов инфраструктуры должна быть компенсирована, иначе экономическая целесообразность проектов снижается. Один из возможных вариантов решения этой проблемы — схема софинансирования строительства некоторых социальных и транспортных объектов между властями и девелопером.

Дмитрий Орлов, директор по продажам жилой недвижимости компании MR Group:

С введением временного запрета на строительство новых жилых проектов вряд ли что-то в ближайшее время существенно поменяется. На сегодняшний день в Подмосковье возводится достаточный объем предложения, который будет вводиться в эксплуатацию равномерно в течение нескольких лет, поэтому о переизбытке жилья речи не идет.

В данном случае власти Подмосковья решили усилить социальную составляющую проектов, чтобы ограничить нагрузку на существующие объекты — детские сады, школы, поликлиники и т.д. Возможно, что в проектах, только-только выходящих на рынок, будут внесены корректировки, которые в итоге компенсируются повышением конечной стоимости квартир. С другой стороны, подобный запрет — это еще один шаг в сторону реализации новой политики властей, направленной на развитие малоэтажного строительства. Малоэтажные проекты стимулируют застройщиков более активно развивать территории, поскольку они обладают меньшей плотностью, но при этом требуют более сложных работ по разводке коммуникаций и другой инфраструктуры.

Для того, чтобы оценить, насколько застройщикам будет интересно работать по новым правилам, необходимо, чтобы эти правила были прозрачными, чтобы девелопер мог просчитать экономику проекта и учитывать затраты на социальную инфраструктуру еще при входе на площадку.