Коттеджные поселки бывают разные: поселки у воды, клубные поселки закрытого типа, поселки с уклоном на спортивно-досуговую инфраструктуру, архитектуру, дачные поселки... В качестве яркого примера одно из таких «ориентированных» поселков можно взять «Резиденцию Бенелюкс», где имеются территории под частные резиденции именуемые «Голландией», «Бельгией» и «Люксембургом». Здесь каждая резиденция имеет свое характерное лицо, выраженное национальными элементами и деталями архитектурного стиля. Вышеупомянутые примеры коттеджного разнообразия я привел не случайно, так как речь пойдет о том, почему у нас на фоне общего развития загородного девелопмента не появляются поселки организованные по этническому принципу. Ведь, ни для кого не секрет, что сегодня в Москве весьма успешно функционирует немалое количество школ и детских садов самых разных диаспор, преимущественно из стран бывшего СССР, а также современной России. Но, несмотря на это, коттеджные поселки типа «Солнечный Баку», «Арарат» или «Старый Тбилиси», почему-то не появляются. Так в чем же причина такого девелоперского вакуума? На этот непростой вопрос мы попросили ответить крупнейших игроков рынка недвижимости. И вот, что они сказали:
Сергей Зайцев, генеральный директор «CENTURY 21 Рублевка»:
Не соглашусь с автором в том плане, что не существует подобных национальных кондоминимумов. Такие посёлки встречаются, но не носят выраженного и 100% характера. Достаточно часто диаспоры, которые имеют склонность к объединению по этническому принципу, селятся рядом. Такие поселения не имеют в своём названии заявлений о этнической принадлежности и этот процесс происходит с постройки коттеджей для себя и своих земляков. Обычно земля покупается группой лиц, которые в последствие приглашают к соседству своих «земляков», но это всё же единичные случаи. Такие объединения, небольшие по размеру, организуются как не крупные коттеджные посёлки или образуются в существующей стихийной коттеджной застройке на территориях муниципальных поселений. В пригороде Одинцово существует целая цыганская улица вдоль Можайского шоссе. Я лично помогал с подбором земельного участка для постройки нескольких посёлков для группы представителей одной этнической группы. Поэтому назвать это вакуумом нельзя, но и заявить, что такие посёлки официально существуют – тоже неправильно. В чём причина того, что такие посёлки не строятся, а если и строятся, то не афишируются? Во-первых, большинство посёлков строящихся девелоперами, реализуются в открытой продаже и было бы глупо, если бы они заявляли о продаже например, только азербайджанцам или грузинам. Почему не строятся массово… Я отвечу словами моего знакомого, который долгое время жил в Америке в русском квартале и переехал на ПМЖ в Панаму. На мой вопрос - не скучает ли он по русским? Он ответил: «Я от них и уехал». Это, конечно, субъективное мнение и единичный случай, но его следует принять во внимание при рассмотрении данного вопроса. Вторым, на мой взгляд, важным фактором, является то, что в силу убеждений, вызванных геополитической обстановкой, подобные группы не хотят заявлять о посёлках одного этнического круга. Это вызвано и напряжённой обстановками с некоторыми странами бывшего СНГ, например Грузией и Украиной. Также из вопросов безопасности, так как, в последнее время участились случаи нападений на иностранных граждан представителями ультра-правых политических организаций националистических убеждений, скинхедами. Естественно, даже если такие посёлки и будут организованы, то не под благозвучным названием национальной гордости, ласкающим слух с детства, а под простым русским, либо экзотическим европейским названием. Также, складывающиеся посёлки, это больше клуб по интересам. Например, ни для кого не секрет, что существуют посёлки ФСБ, Правительства, посёлки Академии наук, посёлки писателей и.т. д. Жители таких посёлков не имеют моногамных этнических групп. Зачастую в существующих закрытых элитных посёлках принят своеобразный «фейс-контроль» для будущих соседей. Проходят его люди подходящие по статусу, рангу, социальному положению и в том числе по национальному признаку. Наша компания помимо загородной недвижимости, имеет подразделение по продаже объектов зарубежной недвижимости и там складывается такая же ситуация. Например, в Турции коттеджный посёлок, состоящий на 100% из русских граждан, не носит благозвучное русское название, но все местные жители прекрасно понимают, что там обитает русская диаспора. Таких примеров много и по Европе. Россия для выходцев из других стран стала не исключением.
Екатерина Газова, руководитель департамента консалтинга «DeltaRealty»:
Рынок коттеджных поселков Подмосковья, несмотря на его неоднозначность и субъективность - это в первую очередь рынок, со всеми присущими рыночной экономике свойствами и закономерностями. Появление значительного числа проектов с «европейской» окраской (в их числе разнообразные «Альпийские деревни», «Резиденции Бенилюкс», «Вальдорфы» и «Маленькие Италии») - это очевидная тенденция, отражающая предпочтения целевой аудитории. Исторически сложилось убеждение, что Европа - это модно; при этом национальная принадлежность потенциальных покупателей здесь не играет особенной роли. Люди покупают дома в таких поселках не потому, что они австрийцы, немцы или итальянцы, скорее наоборот. Спрос со стороны иностранцев на, казалось бы, близкие по духу и менталитету поселки весьма невелик; основную массу покупателей составляют наши соотечественники и граждане государств бывшего СССР. Не секрет, что среди них много представителей разных национальностей.
Несмотря на это, на рынке отсутствует прецедент возникновения организованных коттеджных поселков этнической направленности. Причины, опять же, кроются в особенностях спроса. При кажущейся обособленности коттеджный поселок - это не анклав и не территория для поселения национальных меньшинств. Коттеджный поселок - это продукт рынка, причем весьма успешный и востребованный. Если кавказская, украинская или иная тематика и найдет отклик среди потенциальных покупателей, то круг платежеспособных клиентов при этом значительно сузится.
Логично предположить, что в грузинский поселок поедут жить только грузины, в молдавский - граждане солнечной Молдавии, и так далее. Россиян же среди целевой аудитории не будет вовсе, что также объяснимо. Кроме того, в сегодняшнем мире с его политической нестабильностью появление таких самобытных объектов определенно явилось бы дополнительным раздражающим фактором. В продолжение вышесказанного хочется отметить влияние психологического фактора в структуре спроса. Покупатели загородной недвижимости, особенно элитной - это люди, с более чем высоким уровнем доходов. Для большинства из них гораздо более важное значение имеет социальный статус, положение в обществе, нежели принадлежность к определенной диаспоре, клану и т.п. Ведь поселок сегодня - это клуб, если не по интересам, то по уровню материального благополучия жильцов. Здесь комфортно себя чувствуют представители всех национальностей, которых объединяет нечто общее - способность обеспечить и поддержать высокие стандарты жизни себе и близким.
Таким образом, отсутствие коттеджных поселков по этническому признаку в Подмосковье вполне объяснимо. С уверенностью можно утверждать, что если такие объекты и появятся, то они будут камерными, с определенным целевым назначением. Механизмы взаимодействия продавца и покупателя априори не будут рыночными, а потому феноменом на рынке коттеджных поселков такие объекты назвать будет сложно. Спрос абсолютно определяет предложение, а Европа определенно оказывает и продолжит оказывать влияние на рынок. Ведь настоящие европейские и даже псевдоевропейские коттеджные поселки - это, помимо всего прочего, эмоция, вовремя выявленная и грамотно использованная в жестком бизнесе.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»:
Не надо путать два разных понятия – название поселка и этническую принадлежность его жителей. Они между собой не связаны. Название поселка вовсе не свидетельствует о национальности людей, для которых он строится, и которые в нем живут. «Маленькая Италия» или «Бельгийская деревня» строились не для итальянцев и не для бельгийцев.
Застройщик, выбирая то или иное имя для поселка, преследует определенную цель -понравиться покупателям, вызвать положительные эмоции. У нашего человека еще с советских времен положительные эмоции вызывало все «заграничное». Как говорил Остап Бендер: «Заграница - это миф о загробной жизни. Кто туда попадет, тот не возвращается». Вот компании и придумывают названия, используя в них некие приятные для уха названия, ассоциирующиеся с развитыми западными странами, и соответственно – с комфортом и «красивой жизнью». Предположим, рядом находятся два поселка - «Полянка» и «Подмосковная Швейцария». «Подмосковная Швейцария» будет восприниматься, как территория с более высоким уровнем жизни. Ну, а названия, где могли бы прозвучать бывшие республики СССР, к сожалению, так не будут восприняты. Скорее, наоборот – навевают мысли о более низком качестве жизни. Поэтому трудно себе представить, чтобы их кто-то продвигал в качестве возвышенного брэнда.
Алла Аксенова, ведущий эксперт агентства недвижимости «DOKI»:
Отсутствие на рынке загородной недвижимости Московского региона поселков, созданных по этническому принципу, вызвано, прежде всего, рискованностью таких вложений с точки зрения девелопмента. Слишком уж узка целевая аудитория потенциальных покупателей такой загородной недвижимости. Ориентировав поселок на одну национальность, девелопер рисковал бы тем, что представители других национальностей, включая русских, не будут гореть желанием жить в окружении той или иной диаспоры. Значит, нужно чтобы в одном национальном меньшинстве сложилась достаточно многочисленная прослойка людей платежеспособных, в идеале имеющих российское гражданство, желающих соседствовать друг с другом на данном удалении от города, по данной трассе, удовлетворенных концепцией поселка и размерами домов.
Хотя вполне вероятно, что девелоперы пока просто не додумались до подобной затеи - повысить привлекательность поселка, таким образом, ведь еще несколько лет назад уже привычный ныне термин «хобби-поселки» казался странным, а теперь это можно назвать удачным маркетинговым ходом. К тому же загородное проживание идеально соответствует семейному укладу и национальным особенностям ведения хозяйства уроженцев многих сопредельных государств. Например, семьи выходцев с Кавказа, как правило, многочисленны, в них по 2-4 детей - а для большой семьи нужен большой дом. Мамы в таких семьях, как правило, являются домохозяйками - вопрос с охраной поселка почти решен, ведь он не пустует в рабочее время. Раз мама не работает, значит в семье будет достаточно одной машины - получается экономия не бензине...
Возможно, идею «этнических поселков» ждет большое будущее! Но, как сказал мне на эту тему сосед-армянин: «Солнечный Ереван никакая Новая Рига не заменит!»
Алексей Бабкин, руководитель департамента загородной недвижимости «HomeHunter»:
В настоящее время строить поселки по этническому принципу для большинства девелоперов рискованно, так как подобные объекты будут пользоваться спросом среди узкого круга покупателей. Соответственно, данная тенденция будет способствовать увеличению сроков экспозиции проекта на рынке, что может привести к снижению рентабельности и получению дохода меньше ожидаемого. В результате, проект может быть просто невыгодным. В настоящее время девелоперы не готовы идти на такие риски, соответственно предпочитают возводить более привычные форматы загородных поселков. А строить проект загородного поселка по этническому принципу можно только тогда, когда наберется достаточное количество желающих приобрести в нем объекты, соответственно дома будут возводиться уже под них. И идеальный вариант - если инвестором или инвесторами будут выступать сами будущие жильцы такого поселка, и в случае возникновения каких-либо рисков они сами будут нести финансовые потери.
Ксения Чернявская, специалист по связям с общественностью «Пересвет-Инвест»:
Полагаю, национальные посёлки в Подмосковье не строят потому же, почему в Москве, не создают подобных районов. Этнические школы – дело другое. Люди, где бы они ни жили, имеют полное право знать всё о своих корнях и придерживаться своей культуры, если они того хотят. Что касается районов или посёлков – обратимся к примеру Москвы. Социальный и национальный состав московских кварталов, с того времени, как она снова стала столицей, всегда был неоднородным. Существовали, как известно, национальные Слободы. Но, несмотря на свои названия, они не были заселены людьми одной национальности, скорее та или иная из них преобладала и, обычно, являлась основательницей. О социальном равенстве тоже речи не шло. Центр страны всегда притягивает к себе приезжих, так как предполагает наличие хорошо оплачиваемых рабочих мест. Учитывая огромный приток выходцев из других частей страны и, даже, государств – иной Москва быть не может и не должна. В противном случае мы столкнулись бы с серьёзным обострением криминальной обстановки в целых районах. Создавать их искусственно было бы крайне недальновидно. Всё это относится и к жизни за городом. Есть и другая сторона вопроса. Продать этнический посёлок будет крайне сложно. Если это не заказ диаспоры – не понятно, где искать покупателя. Перед застройщиком сразу встанет ряд проблем. Где рекламировать посёлок? Захотят ли люди приобретать жильё по национальному признаку? Компанию, построившую такой посёлок, могут обвинить в разжигании национальной розни и создании «гетто». Кроме того, учитывая рост нетерпимости в стране, людям будет просто страшно жить в посёлке, подчёркнуто этнического характера.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком»:
Действительно, можно сказать, что в Москве и Подмосковье этнических поселков нет - единственным на сегодняшний день исключением можно считать поселок «Покровские Холмы», где проживают топ-менеджеры иностранных компаний и дипломаты: более 40 домов в поселке занимают сотрудники американского посольства. Отсутствие этнических коттеджных поселков – фактор, скорее, культурологический, нежели экономический. В экономическом плане никаких препятствий к образованию этнических поселков нет: в Москве проживают представители многочисленных диаспор, среди которых немало людей, так скажем, небедных. Уж на пару «Араратов», «Солнечных Ташкентов» или «Новых Иерусалимов» потенциальных покупателей бы точно хватило. Однако жители Москвы и Московского региона по большей части космополиты – в условиях растущей глобализации это вполне логично и закономерно. В таком мегаполисе, как Москва, связующими нитями становятся бизнес и социальный статус, а не принадлежность к какой-либо нации. Конечно, есть примеры, когда принимают на работу или подбирают команду для какого-либо проекта по этническому принципу. Однако за пределы бизнеса этот принцип не распространяется – ни в Москве, ни в пригородах представители диаспор не селятся компактно, предпочитая выбирать жилье в соответствии со своими личными вкусами потребностями.
Проживание по этническому принципу было оправданным на определенном историческом этапе. Начиная со времен Василия III иностранцы селились компактно по национальному признаку. В Санкт-Петербурге, в Москве, в других городах России были обычным делом Немецкая Слобода, Английская Слобода, Французская Слобода и т. д. Таким образом решалось три проблемы: возможность посещать «свою» церковь, общение с соотечественниками и взаимовыручка. Сейчас регулярное посещение церквей стало гораздо менее актуально, нежели раньше. А те, кому это важно, могут доехать до любой точки Москвы (раньше без автомобиля это было проблематично). Мобильная связь и интернет решают все вопросы общения, держаться в курсе событий позволяют средства массовой информации, рассчитанные на определенную этническую группу – отпала необходимость селиться для этого по соседству. Кроме того, у представителей подавляющего большинства диаспор, проживающих в Москве, нет «языкового барьера» - практически все граждане бывшего СССР знают русский язык. Жизненно необходимую ранее взаимопомощь успешно компенсирует современная система кредитования. Таким образом, большинство факторов, которые заставляли людей селиться компактно по национальному признаку, ушло в прошлое. Связующим звеном осталось только естественное стремление людей к личному общению с соотечественниками, но в Москве и Московском регионе этот вопрос решается элементарно, даже если нет автомобиля.
Помимо культурологических, есть еще и вполне объективные факторы, которые препятствуют компактному проживанию людей определенной нации. Потенциальные покупатели предпочитают приобретать загородный дом по своему направлению. Например, если человек проживает в Северо-Западном Административном округе, то его не прельстят никакие достоинства поселков Калужского шоссе – он будет выбирать дом на Новорижском, Пятницком или Ленинградском шоссе. Если же выбирать дом по другому направлению, то придется долго пробираться по МКАД или через город только до нужного шоссе. То есть, учитывая наши постоянные пробки, время в пути можно смело множить как минимум на два. Поэтому, на сегодняшний день, удобство подъезда к дому ценится выше национальных уз. Это вполне понятно: ведь друг к другу в гости люди ходят не так уж и часто, а на работу надо ездить каждый день.
В итоге…
Итак, почему же сегодня не строят коттеджные поселки организованные по этническому принципу? На этот вопрос можно ответить словами Алексея Бабкина («HomeHunter»), которые поддержали практически все участники круглого стола. «Сегодня строить поселки по этническому принципу для большинства девелоперов рискованно, так как подобные объекты будут пользоваться спросом среди узкого круга покупателей. Соответственно, данная тенденция будет способствовать увеличению сроков экспозиции проекта на рынке». Сразу стоит сказать, что это вовсе не означает того, что такие поселки не появятся в перспективе. Как подчеркнул Алексей, - «Строить проект загородного поселка по этническому принципу можно только тогда, когда наберется достаточное количество желающих приобрести в нем объекты, соответственно дома будут возводиться уже под них. И идеальный вариант - если инвестором или инвесторами будут выступать сами будущие жильцы такого поселка, и в случае возникновения каких-либо рисков они сами будут нести финансовые потери. «Если такие объекты и появятся, то они будут камерными, с определенным целевым назначением. Механизмы взаимодействия продавца и покупателя априори не будут рыночными, а потому феноменом на рынке коттеджных поселков такие объекты назвать будет сложно», - отметила Екатерина Газова («DeltaRealty»)… «Для большинства покупателей гораздо более важное значение имеет социальный статус, положение в обществе, нежели принадлежность к определенной диаспоре или клану. Ведь поселок сегодня - это клуб, если не по интересам, то по уровню материального благополучия жильцов. Здесь комфортно себя чувствуют представители всех национальностей, которых объединяет нечто общее - способность обеспечить и поддержать высокие стандарты жизни себе и близким».
Комментарии
(1)#Последние комментарии на сайте