15.07.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
15.07.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
ИНКОМ-Недвижимость, логотип компании
Фото: Источник фото

 По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, 2018 год стал поворотным на московском вторичном рынке жилья, возродив тенденции, характерные для докризисного периода развития отрасли. Фактически по его итогам можно считать оконченным трехлетний цикл восстановления рыночной конъюнктуры, разрушенной в конце 2014 года под воздействием внешнеэкономических факторов.

Главным событием прошедших 11 месяцев в рассматриваемом сегменте стало значительное повышение спроса: количество финансовых обязательств о покупке жилплощади, осуществляемой с привлечением специалистов компании, увеличилось на 15% в годовом выражении. В октябре резкий рост покупательской активности в сочетании со сниженным объемом доступного предложения вызвал своего рода революцию в сфере недвижимости: столичная «вторичка» массовых сегментов перестала быть «рынком покупателя» и стала «рынком продавца». Эту перемену с полным основанием можно назвать сенсацией уходящего года, вспомнив, что как тенденция такое соотношение «сил» в последний раз наблюдалось даже не три года назад, а в период бурного роста рынка до кризиса 2008-го.

Впервые с 2014-го на московской «вторичке» отмечена долгосрочная положительная ценовая динамика: в течение января-ноября средняя стоимость предложения возросла на 10,9%. Важно отметить, что данный тренд стал важнейшей движущей силой активизации спроса, обеспечив соответствующие ожидания участников рынка.

В уходящем году столичная «вторичка» вновь заинтересовала консервативных инвесторов — в настоящее время покупатели этой категории формируют 20% спроса. Доля ипотечных сделок в рассматриваемом сегменте достигла исторического максимума — 42,4% в портфеле ИНКОМ-Недвижимость.

Локомотивом развития московского вторичного рынка жилья в уходящем году стала востребованность объектов масс-маркета — по цене до 15 млн рублей. Высокая покупательская активность в этой ценовой нише обеспечивается комплексом экономических факторов и изменений рыночной конъюнктуры, стимулирующих граждан к приобретению недвижимости. При этом жесткая стагнация в сегменте более дорогостоящего жилья, где объем предложения значительно превышает долю тех, у кого оно вызывает интерес, свидетельствует об ограниченном платежеспособном спросе, отсутствии притока покупателей среднего класса, что, в свою очередь, является следствием нерешенных проблем отечественной экономики, обострившихся в условиях санкционного давления.

По итогам 11 месяцев количество авансовых обязательств о приобретении жилплощади увеличилось в компании на 15% в годовом выражении. Это максимальный прирост за соответствующий период с 2014 года. Положительная динамика покупательской активности по отношению к прошлому году наблюдалась каждый месяц — с января по ноябрь, с единственным исключением в июле. Тогда показатель актуального спроса оказался равен прошлогоднему значению.

Отсутствие роста количества покупателей в июле, впрочем, вряд ли можно считать удивительным в том вихре футбольных страстей, который нынешним летом закружил солидную часть потенциальных приобретателей недвижимости, вернувшихся к решению насущных жилищных вопросов уже после окончания Чемпионата мира. Рекордным месяцем по притоку покупателей на рынок стал октябрь, когда количество авансов возросло на 20% относительно того же месяца 2017 года, а по сравнению с нынешним сентябрем и вовсе увеличилось на 38%. Октябрьскую волну спроса специалисты оценили как максимальную с декабря 2014-го, когда резкое ослабление рубля спровоцировало граждан спасать свои сбережения от обесценивания и вызвало бурный подъем продаж квартир.

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, если принять спрос на московском вторичном рынке жилья за 100%, то более половины его (51%) в настоящее время приходится на объекты ценовой категории от 5 млн до 10 млн рублей. В целом сегмент «масс-маркет»  — жилплощадь стоимостью до 15 млн рублей — формирует 74% актуального спроса (см. рис.).

Рис. Распределение спроса на московском вторичном рынке жилья в зависимости от ценовой категории объектов

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

При этом, анализируя развитие рынка и оценивая его ближайшие перспективы, надо понимать, что непривычно высокая покупательская активность в 2018 году возникла не на крепком фундаменте устойчивого роста российской экономики. В октябре Росстат зафиксировал увеличение ВВП на 1,5% в годовом выражении. Реально располагаемые денежные доходы населения за тот же период возросли на «номинальные» 1,4%, а в предыдущие месяцы (сентябре и августе) наблюдалась отрицательная динамика по этому показателю — минус 1,5% и минус 0,9% соответственно. То есть очевидно, что 15-процентный рост спроса на столичную «вторичку» не был обеспечен улучшением благосостояния граждан.

Катализатором товарооборота стал комплекс внешних факторов экономического характера (главные из которых — уменьшение доходности банковских вкладов, повышение доступности ипотеки), а также изменившиеся обстоятельства развития самого жилищного рынка (прежде всего, завершение длительного периода снижения цен, формирование предпосылок к созданию дефицита предложения, реализация отложенного спроса и возвращение консервативных инвесторов, рассматривающих недвижимость в качестве инструмента сохранения сбережений).

В числе экономических стимулов спроса отдельно стоит упомянуть о снижении покупательской способности отечественной валюты: если в начале года курс доллара США к рублю составлял порядка 56-57 руб./$1, то в настоящее время — 66–67 руб./$1, а в начале осени он корректировался до почти 70 руб./$1. Таким образом, граждане, копившие в иностранной валюте на покупку жилья, получили ощутимо большие возможности для решения своих жилищных вопросов и поспешили ими воспользоваться (это подтверждает всплеск авансов и сделок в октябре).

Надо отметить, что еще в начале 2018-го в ИНКОМ-Недвижимость прогнозировали в годовой перспективе значительное увеличение активности покупателей московской «вторички». По сегодняшним оценкам специалистов компании, рост спроса мог быть еще более ощутимым, если бы не последствия внешнеполитической нестабильности и напряженная экономическая ситуация в стране.

«Любая напряженность и неопределенность тут же разбегается кругами по воде в такой чувствительной среде, какой является вторичный рынок жилья, по своей природе крайне зависимый от человеческого фактора. Ослаб рубль? Покупатель подсчитывает, сколько выгадает квадратных метров от конвертации своих накоплений в долларах, а продавец в это время дает задний ход: „Ой, нет, сейчас я получу меньше в долларовом эквиваленте, поэтому продавать мне пока невыгодно, я подожду“. И переговоры останавливаются, сделка срывается. Люди, которые в стабильной ситуации спокойно совершили бы покупку или продажу, при очередном порыве „северного ветра“ (это и угрозы санкций, и повышение ключевой ставки, колебания курса валют и т.д.) берут паузу и в итоге тормозят товарооборот», — комментирует ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

По его оценкам, несмотря на высокую покупательскую активность в уходящем году, на рынке все еще остается отложенный спрос (порядка 10% против 25% год назад). Частично его формируют субъективные и чаще всего имеющие мало общего с реальностью ожидания потенциальных покупателей — вроде надежд на снижение ипотечных ставок («потому что президент сказал, что надо 7%») или возобновления падения цен на квартиры («им не с чего дорожать»). Отчасти граждане действительно не в состоянии решить свои жилищные вопросы, поскольку с 2014 года не смогли восстановить уровень материального достатка. Еще один фактор накопления спроса в настоящее время — существенное снижение предложения на рынке и формирование дефицита в наиболее востребованном сегменте — массового жилья с высокими потребительскими характеристиками.

Однако, несмотря на этот некоторый «запас прочности», в ИНКОМ-Недвижимость не ждут в ближайшее время развития тенденции увеличения спроса на московскую «вторичку». «Внешний фон остается неблагоприятным для рынка жилья. Минэкономразвития России прогнозирует в 2019 году рост инфляции (до 5,5% в первом квартале) и снижение темпов экономического роста (до 1,3% в годовом выражении).

В условиях усиливающегося санкционного давления остаются актуальными риски ослабления рубля, как следствие — повышения ключевой ставки и ставок по кредитам. Это явно не тот трамплин, с которого начинается рекордный прыжок. Увеличение цен на жилье в сочетании с фактическим отсутствием роста реальных доходов населения также ограничивает возможности покупателей. Кроме того, на банковском рынке начался рост ставок по вкладам (как в рублях, так и в валюте) — банки стремятся переломить тенденцию оттока денег с депозитов.

Добавим сюда в значительной степени реализованный в 2018 году спрос, и вывод становится очевидным: в 2019-м не стоит рассчитывать на увеличение притока покупателей. С другой стороны, в этот раз активизация товарооборота не обернулась ажиотажем и реализацией потребностей покупателей недвижимости на месяцы вперед — как в конце 2014-го. Если не случится потрясений в политике и экономике, не будет их и на вторичном рынке жилья», — резюмирует Сергей Шлома.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Метриум Групп, логотип компании

Самые продаваемые массовые новостройки Москвы в I полугодии 2025 года

В I полугодии 2025 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, число сделок в массовых новостройках «старой» Москвы сократилось на 9,6%. Доля 15 самых популярных у покупателей проектов, напротив, выросла на 10,8 п.п.
00
Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.RU

Недвижимость проиграла депозитам и инфляции

Цены на жилье в Московском регионе топчутся на месте. И хотя по итогам первого полугодия имеет место незначительный прирост индексов цен, его вряд ли можно интерпретировать как систематическое подорожание жилья.
00
Авито, логотип портала

Цены на квартиры на вторичном рынке снизились на 3% за месяц

Аналитики «Авито Недвижимости» подвели итоги июня 2025 года на вторичном рынке жилья в России. С начала года предложение таких квартир на платформе выросло на 14%, а за месяц — на 1%.
00
ЖК Rakurs

Библиотека с лекторием появится в жилом комплексе в районе Щукино

На первом этаже корпуса в составе строящегося жилого комплекса Rakurs на северо-западе Москвы планируется обустроить помещения для библиотеки и лектория. ЖК включает три корпуса на 915 квартир и отдельно стоящий учебный корпус на 275 мест.
00
В жилом комплексе комфорт-класса «Новый Зеленоград» от Ikon Development

В ЖК «Новый Зеленоград» доступны квартиры с отделкой «под ключ»

В жилом комплексе «Новый Зеленоград» покупателям обеспечили возможность выбора квартир из множества форматов, в том числе доступны варианты с отделкой – такие предложения представлены в пятом корпусе первой очереди проекта.
00
ЖК Северный порт

В первой очереди жилого комплекса на Ленинградском шоссе завершены работы нулевого цикла

В Левобережном районе Москвы продолжается строительство жилого комплекса «Северный порт». В корпусах запроектировано 1172 квартиры, а также двухуровневый подземный паркинг более чем на 500 машино-мест.
00
Управление Росреестра по Москве, логотип ведомства

Итоги первой половины 2025 года на вторичном рынке столицы

За первые 6 месяцев 2025 года в Москве зарегистрировано 63 850 переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья (-3,2% к аналогичному периоду 2024 года).
00
ЖК Level Академическая

Двор со скульптурами животных появится в жилом комплексе на Профсоюзной улице

В рамках благоустройства территории жилого комплекса Level Академическая планируется создать двор со скульптурами животных, спортивными зонами и беседками. ЖК рассчитан на 291 квартиру и включает двухуровневый подземный паркинг на 105 машино-мест и 60 кладовых.
00
Шкаф в спальне

Уход за шкафом: продлеваем срок службы и сохраняем внешний вид

Шкаф – незаменимый предмет мебели в любом доме. Чтобы шкаф радовал вас своим внешним видом и функциональностью долгие годы, ему требуется регулярный и правильный уход. В этой статье мы расскажем о том, как продлить срок службы вашего шкафа и сохранить его первозданный вид.
00
Авито, логотип портала

Выбор квартир в новостройках вырос на 20% за год и на 4% за месяц

Специалисты «Авито Недвижимости» подвели итоги июня 2025 г. на рынке первичного жилья в России. Лидерами по количеству доступных для приобретения квартир стали Краснодар, Воронеж (по 7% от всех предложений страны), Екатеринбург (6%), Москва и Тюмень (по 5%).
00
Александр Салов, генеральный директор завода ВКБлок (г.Сергиев Посад), на научной конференции "Distributed Computing and Grid-technologies in Science and Education" (GRID 2025)

Интеллектуальное будущее производства: генеральный директор ВКБлок о пути к Smart Factory на научной конференции GRID 2025

11 июля 2025 г. Александр Салов, генеральный директор завода ВКБлок, выступил на научной конференции "Распределенные вычисления и Грид-технологии в науке и образовании" с темой научного доклада “Применение распределенного интеллекта в управлении производственными системами”.
00
Nikoliers, логотип компании (быв. Colliers)

К 2030 году средняя высота жилых доминант в Москве достигнет 41 этажа

Доля высотного строительства на рынке первичной жилой недвижимости составляет 19%. Тенденция вертикального развития городской застройки столицы приводит к тому, что высотность жилых проектов постепенно увеличивается.
00
Ricci логотип

Миллиард — не предел: в Москве дефицит пентхаусов

Рынок пентхаусов в Москве крайне ограничен — как в количественном, так и в качественном выражении. Несмотря на то, что в открытой продаже числится 139 объектов стоимостью от 1 млрд рублей, лишь часть из них соответствует ожиданиям целевой аудитории.
Или войти с помощью: