Скачать программу
21.02.2020
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
21.02.2020
Тенденции рынка, аналитика
20.02.2020
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
ИНКОМ-Недвижимость, логотип компании
Фото: Источник фото

 По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, 2018 год стал поворотным на московском вторичном рынке жилья, возродив тенденции, характерные для докризисного периода развития отрасли. Фактически по его итогам можно считать оконченным трехлетний цикл восстановления рыночной конъюнктуры, разрушенной в конце 2014 года под воздействием внешнеэкономических факторов.

Главным событием прошедших 11 месяцев в рассматриваемом сегменте стало значительное повышение спроса: количество финансовых обязательств о покупке жилплощади, осуществляемой с привлечением специалистов компании, увеличилось на 15% в годовом выражении. В октябре резкий рост покупательской активности в сочетании со сниженным объемом доступного предложения вызвал своего рода революцию в сфере недвижимости: столичная «вторичка» массовых сегментов перестала быть «рынком покупателя» и стала «рынком продавца». Эту перемену с полным основанием можно назвать сенсацией уходящего года, вспомнив, что как тенденция такое соотношение «сил» в последний раз наблюдалось даже не три года назад, а в период бурного роста рынка до кризиса 2008-го.

Впервые с 2014-го на московской «вторичке» отмечена долгосрочная положительная ценовая динамика: в течение января-ноября средняя стоимость предложения возросла на 10,9%. Важно отметить, что данный тренд стал важнейшей движущей силой активизации спроса, обеспечив соответствующие ожидания участников рынка.

В уходящем году столичная «вторичка» вновь заинтересовала консервативных инвесторов — в настоящее время покупатели этой категории формируют 20% спроса. Доля ипотечных сделок в рассматриваемом сегменте достигла исторического максимума — 42,4% в портфеле ИНКОМ-Недвижимость.

Локомотивом развития московского вторичного рынка жилья в уходящем году стала востребованность объектов масс-маркета — по цене до 15 млн рублей. Высокая покупательская активность в этой ценовой нише обеспечивается комплексом экономических факторов и изменений рыночной конъюнктуры, стимулирующих граждан к приобретению недвижимости. При этом жесткая стагнация в сегменте более дорогостоящего жилья, где объем предложения значительно превышает долю тех, у кого оно вызывает интерес, свидетельствует об ограниченном платежеспособном спросе, отсутствии притока покупателей среднего класса, что, в свою очередь, является следствием нерешенных проблем отечественной экономики, обострившихся в условиях санкционного давления.

По итогам 11 месяцев количество авансовых обязательств о приобретении жилплощади увеличилось в компании на 15% в годовом выражении. Это максимальный прирост за соответствующий период с 2014 года. Положительная динамика покупательской активности по отношению к прошлому году наблюдалась каждый месяц — с января по ноябрь, с единственным исключением в июле. Тогда показатель актуального спроса оказался равен прошлогоднему значению.

Отсутствие роста количества покупателей в июле, впрочем, вряд ли можно считать удивительным в том вихре футбольных страстей, который нынешним летом закружил солидную часть потенциальных приобретателей недвижимости, вернувшихся к решению насущных жилищных вопросов уже после окончания Чемпионата мира. Рекордным месяцем по притоку покупателей на рынок стал октябрь, когда количество авансов возросло на 20% относительно того же месяца 2017 года, а по сравнению с нынешним сентябрем и вовсе увеличилось на 38%. Октябрьскую волну спроса специалисты оценили как максимальную с декабря 2014-го, когда резкое ослабление рубля спровоцировало граждан спасать свои сбережения от обесценивания и вызвало бурный подъем продаж квартир.

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, если принять спрос на московском вторичном рынке жилья за 100%, то более половины его (51%) в настоящее время приходится на объекты ценовой категории от 5 млн до 10 млн рублей. В целом сегмент «масс-маркет»  — жилплощадь стоимостью до 15 млн рублей — формирует 74% актуального спроса (см. рис.).

Рис. Распределение спроса на московском вторичном рынке жилья в зависимости от ценовой категории объектов

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

При этом, анализируя развитие рынка и оценивая его ближайшие перспективы, надо понимать, что непривычно высокая покупательская активность в 2018 году возникла не на крепком фундаменте устойчивого роста российской экономики. В октябре Росстат зафиксировал увеличение ВВП на 1,5% в годовом выражении. Реально располагаемые денежные доходы населения за тот же период возросли на «номинальные» 1,4%, а в предыдущие месяцы (сентябре и августе) наблюдалась отрицательная динамика по этому показателю — минус 1,5% и минус 0,9% соответственно. То есть очевидно, что 15-процентный рост спроса на столичную «вторичку» не был обеспечен улучшением благосостояния граждан.

Катализатором товарооборота стал комплекс внешних факторов экономического характера (главные из которых — уменьшение доходности банковских вкладов, повышение доступности ипотеки), а также изменившиеся обстоятельства развития самого жилищного рынка (прежде всего, завершение длительного периода снижения цен, формирование предпосылок к созданию дефицита предложения, реализация отложенного спроса и возвращение консервативных инвесторов, рассматривающих недвижимость в качестве инструмента сохранения сбережений).

В числе экономических стимулов спроса отдельно стоит упомянуть о снижении покупательской способности отечественной валюты: если в начале года курс доллара США к рублю составлял порядка 56-57 руб./$1, то в настоящее время — 66–67 руб./$1, а в начале осени он корректировался до почти 70 руб./$1. Таким образом, граждане, копившие в иностранной валюте на покупку жилья, получили ощутимо большие возможности для решения своих жилищных вопросов и поспешили ими воспользоваться (это подтверждает всплеск авансов и сделок в октябре).

Надо отметить, что еще в начале 2018-го в ИНКОМ-Недвижимость прогнозировали в годовой перспективе значительное увеличение активности покупателей московской «вторички». По сегодняшним оценкам специалистов компании, рост спроса мог быть еще более ощутимым, если бы не последствия внешнеполитической нестабильности и напряженная экономическая ситуация в стране.

«Любая напряженность и неопределенность тут же разбегается кругами по воде в такой чувствительной среде, какой является вторичный рынок жилья, по своей природе крайне зависимый от человеческого фактора. Ослаб рубль? Покупатель подсчитывает, сколько выгадает квадратных метров от конвертации своих накоплений в долларах, а продавец в это время дает задний ход: „Ой, нет, сейчас я получу меньше в долларовом эквиваленте, поэтому продавать мне пока невыгодно, я подожду“. И переговоры останавливаются, сделка срывается. Люди, которые в стабильной ситуации спокойно совершили бы покупку или продажу, при очередном порыве „северного ветра“ (это и угрозы санкций, и повышение ключевой ставки, колебания курса валют и т.д.) берут паузу и в итоге тормозят товарооборот», — комментирует ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

По его оценкам, несмотря на высокую покупательскую активность в уходящем году, на рынке все еще остается отложенный спрос (порядка 10% против 25% год назад). Частично его формируют субъективные и чаще всего имеющие мало общего с реальностью ожидания потенциальных покупателей — вроде надежд на снижение ипотечных ставок («потому что президент сказал, что надо 7%») или возобновления падения цен на квартиры («им не с чего дорожать»). Отчасти граждане действительно не в состоянии решить свои жилищные вопросы, поскольку с 2014 года не смогли восстановить уровень материального достатка. Еще один фактор накопления спроса в настоящее время — существенное снижение предложения на рынке и формирование дефицита в наиболее востребованном сегменте — массового жилья с высокими потребительскими характеристиками.

Однако, несмотря на этот некоторый «запас прочности», в ИНКОМ-Недвижимость не ждут в ближайшее время развития тенденции увеличения спроса на московскую «вторичку». «Внешний фон остается неблагоприятным для рынка жилья. Минэкономразвития России прогнозирует в 2019 году рост инфляции (до 5,5% в первом квартале) и снижение темпов экономического роста (до 1,3% в годовом выражении).

В условиях усиливающегося санкционного давления остаются актуальными риски ослабления рубля, как следствие — повышения ключевой ставки и ставок по кредитам. Это явно не тот трамплин, с которого начинается рекордный прыжок. Увеличение цен на жилье в сочетании с фактическим отсутствием роста реальных доходов населения также ограничивает возможности покупателей. Кроме того, на банковском рынке начался рост ставок по вкладам (как в рублях, так и в валюте) — банки стремятся переломить тенденцию оттока денег с депозитов.

Добавим сюда в значительной степени реализованный в 2018 году спрос, и вывод становится очевидным: в 2019-м не стоит рассчитывать на увеличение притока покупателей. С другой стороны, в этот раз активизация товарооборота не обернулась ажиотажем и реализацией потребностей покупателей недвижимости на месяцы вперед — как в конце 2014-го. Если не случится потрясений в политике и экономике, не будет их и на вторичном рынке жилья», — резюмирует Сергей Шлома.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Московский Бизнес клуб лого

Первый рекорд премии «Рекорды Рынка Недвижимости 2020»!

«Рекорды Рынка Недвижимости 2020» поставила первый рекорд уже через неделю после старта приема заявок. За минимальнПремия ые сроки было подано 50 заявок на участие в премии. Это абсолютный рекорд за все время проведения конкурсов в сфере девелопмента. Впереди еще три месяца приема заявок для новых участников, а уровень конкуренции увеличивается с каждым днем.
00

В поселении Марушкинское построят детско-взрослую амбулаторию

Департамент развития новых территорий города Москвы (ДРНТ) объявил открытый конкурс на выполнение проектно-изыскательских работ по объекту "Детско-взрослая амбулатория на 110 посещений в смену с постом скорой медицинской помощи на 1 машиноместо по адресу: г. Москва, ТиНАО, поселение Марушкинское, пос. Марушкино". Об этом сообщила пресс-служба ведомства со ссылкой на руководителя Владимира Жидкина.
00
MR Group

Детский сад с фитнесом и соляной пещерой откроется в ЖК «Селигер Сити» в мае

Детский сад под управлением оператора «Горница-Узорница» откроется в жилом комплексе «Селигер Сити» от компании MR Group. В 45 по счёту саду известной сети помимо стандартного набора будут организованы соляная пещера, универсальный зал, где, кроме обязательных активностей по возрасту, будут проходить занятия по фитнесу для малышей и хореография. Сад расположится в первой очереди ЖК, который находится в 5 минутах от м. «Селигерская» на севере Москвы.
00
Лого Миэль

МИЭЛЬ-Аренда: комнату в Москве можно снять от 9 до 58 тысяч рублей

редложение комнат на рынке столичной аренды невелико и составляет, по данным компании МИЭЛЬ-Аренда, менее 10% от всего предложения. Спрос на комнаты продолжается оставаться стабильным.
00

За два года ТиНАО на внебюджетные средства будут построены 35 социальных объектов

35 социальных объектов построят инвесторы в Троицком и Новомосковском округах (ТиНАО) до 2022 года, сообщил руководитель Департамента развития новых территорий столицы Владимир Жидкин.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

Новая Москва: спрос на землю растет

Аренда у города земельных участков в Новой Москве обойдется, в среднем, в четыре раза дешевле, чем аналогичные предложения в границах «старой» Москвы. Об этом свидетельствуют данные торгов, организатором которых выступает Департамент города Москвы по конкурентной политике.
00
ГК КОРТРОС лого

Квартиры в центре Москвы собирают инвестиции

Покупка комфортной и современной квартиры в столице является не только приобретением жилья, но и удачной инвестицией. На фоне снижения средних ставок по банковским депозитам инвесторы могут обратиться к приобретению жилья для его сдачи в аренду. Средняя доходность этого бизнеса по итогам 2019 года в России оказалась почти на два процентных пункта выше, чем у банковских вкладов.
00

Площадь нежилой застройки в Административно-деловом центре в Коммунарке в два с половиной раза превысит площадь жилья

Проект создания в Коммунарке (ТиНАО) Административно-делового центра (АДЦ) предусматривает создание здесь 4,6 млн км м недвижимости, сообщил руководитель столичного Департамента развития новых территорий Владимир Жидкин.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

Продажа объектов недвижимости дополнительными способами увеличила в два раза количество интересантов городских торгов

Введение дополнительных способов реализации городского имущества позволило увеличить интерес аудитории к формату городских торгов. Об этом сообщил руководитель Департамента города Москвы по конкурентной политике Иван Щербаков.
00
Гильдия риэлторов Московской области, логотип организации

Первая Практическая Конференция Риэлторов-2020 – реальные кейсы, новые знания и идеи для бизнеса!

Одним из первых крупных мероприятий российского рынка недвижимости в 2020 году стала Первая Практическая Конференция Риэлторов-2020 (ППКР-2020), которая проходила с 13 по 15 февраля в подмосковной Электростали при поддержке Российской Гильдии Риэлторов (РГР).
00
Garnet

Почти 340 хостелов ищут новых хозяев в Москве и Петербурге

Хостелы в жилых домах могут оказаться вне закона.Среди преимуществ этого вида деятельности можно назвать относительно низкий порог входа, быстрая окупаемость. Закон Хованской изменил ситуацию и продолжает менять.
00

Как зовут типичного покупателя квартиры в Новом Уренгое

Накануне Дня защитника Отечества аналитики ООО Специализированный застройщик УДСД подсчитали, какие мужские имена оказались самыми популярными среди покупателей недвижимости.
Или войти с помощью: