Скачать программу
27.01.2020
Тенденции рынка, аналитика
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Константин Лапин, судебно-психиатрический эксперт, кандидат медицинских наук
Фото: Источник фото

Ни для кого не секрет, что немало сделок с недвижимостью оспаривается в судах. Часть из них расторгается. Обращаются в суды и сами продавцы, но чаще их родственники. При этом они твердят: продавец не понимал, что делал, а вы его оставили без крыши над головой. И остается бедный покупатель нередко и без денег, и без квартиры. О том, как можно обезопасить себя от подобного исхода дела, рассказывает судебно-психиатрический эксперт, кандидат медицинских наук Константин Лапин:

  • Да, сказать, что не понимал, что делал, может любой. Но все же для этого должны быть основания. Требуется доказать, что участник сделки находился в таком состоянии, которое препятствовало пониманию, или уменьшало возможность осмысления и понимания значения своих действий. Исследование состояния участника сделки - прерогатива судебно-психиатрической экспертизы. Ее проводит комиссия в составе врачей-психиатров и клинических психологов по назначению суда. Основанием для вывода о неспособности лица понимать значение своих действий, служит обнаружение у него отклонений психической деятельности. Они могут быть вызваны душевными заболеваниями, опьянением алкоголем, нагруженностью психотропными препаратами, острым стрессовым состоянием от сильных отрицательных переживаний, страхом или внушением. Поэтому для начала требуется исключить психические заболевания и синдромы зависимости от психически активных веществ. Первым фильтром служат справки из ПНД и НД.
  • И у кого нужно всегда просить подобные справки?
  • Рекомендую просить справки у тех участников сделки, которые передают своё имущество: продают, дарят, завещают, оформляют пожизненную ренту и т.п. Если справка выдана в регистратуре, без осмотра врача, это значит, что в картотеке учреждения сведений об этом человеке нет. Такие справки я называю «чистыми». Если вдруг потом кто-то станет утверждать, что он не понимал значение действий, сослаться на психическое расстройство с «чистыми» справками будет труднее. Но это ещё не всё. Для аферистов это препятствие преодолимо. Бывает, что они специально запутывают таким образом, что сейчас не наблюдаются, а в прошлом наблюдались. Сменили жильё, зарегистрировались в новом месте. Общей базы наблюдающихся ни по стране, ни даже по Москве ещё нет. Поэтому «чистая» справка из регистратуры - это хороший ориентир, но полагаться на неё полностью нельзя. Кроме всего прочего, далеко не все даже очень больные люди состоят под наблюдением у психиатра. Если покупателя что-то смущает в продавце, лучше вызвать судебно-психиатрического эксперта на сделку. Добросовестный продавец вас поймёт, а тот, кто будет отказываться от освидетельствования, лишь подтвердит ваши сомнения.
  • Но я слышал, что справки бывают хорошие и плохие. Расскажите о них чуть подробнее.
  • В случае, когда продавец квартиры приносит вам справку из диспансера, где записано, что он наблюдается, освидетельствование просто необходимо, даже если врач диспансера пишет, что противопоказаний к сделке с недвижимостью нет. Недавно я видел такую справку. Некий врач С. написал, что женщина, у которой более 25 лет алкоголизм, деградация, слабоумие, может проводить сделки. Она и провела. Продала квартиру и оказалась на улице. На этот шаг ее уговорил сын. А покупательница поверила справке и купила квартиру без освидетельствования экспертом перед сделкой. Через несколько месяцев тот же сын подал иск о признании сделки недействительной, так как мать не осознавала последствий сделки. И судебно-психиатрическая экспертиза подтвердила, что продавец не могла понимать значение своих действий. Покупательница обратилась ко мне, а я ей сказал, что нужно было вызывать меня перед сделкой для освидетельствования. Сейчас уже поздно. Если в справке запись о наблюдении, это плохая справка. Освидетельствование необходимо!
  • Может ли покупатель воздействовать на продавца, если тот не хочет проходить освидетельствование? Что вы советуете людям в этом случае?
  • Если продавец отказывается пройти освидетельствование, насторожитесь! Это неспроста. Присмотритесь пристальнее. И может быть, подыщите себе другой вариант.
  • Приходилось ли вам отказывать давать человеку положительное заключение?
  • Изредка, но приходится отказывать в положительном заключении. В приведённом выше примере я бы отказал. Отказываю, когда вижу, что продавец в алкогольном или наркотическом опьянении. Если такой продавец отрицает факт опьянения, провожу экспресс-анализы по слюне, моче и выдыхаемому воздуху. На сайте: www.освидетель.рф это описано подробно. Также отказывать приходится, когда вижу, что мотивом продажи является бред. Помню, продавала старушка пятую квартиру за четыре года. С каждым разом ухудшая условия проживания. Из двухкомнатной квартиры на Войковской докатилась до комнаты в коммуналке в Клину. Потому что ее «одолевали некие сущности, селившиеся в квартирах, прилипавшие к стенам и отсасывавшие ее энергию».
  • Какие документы должен иметь врач, чтобы он законно мог проводить подобные освидетельствования?
  • Чтобы законно проводить освидетельствование врач должен иметь сертификаты по психиатрии, наркологии и судебно-психиатрической экспертизе. Срок их действия - пять лет. Кроме этого должна быть лицензия, в приложении к которой указано: психиатрическое освидетельствование.
  • Константин Владимирович, а можно самому определить, насколько адекватен продавец квартиры? Есть какие-то признаки?
  • Есть. Лучше разглядеть личность продавца квартиры вам может мое изобретение: психометр. Это шкала из пяти пунктов, где возможны два варианта: положительный и отрицательный. Легко запомнить и применять в жизни. Первый пункт: зачем человек продаёт квартиру? Второй: где он будет жить, продав жильё? Третий: особенности поведения при встрече, разговоре с вами и ответах на ваши вопросы. Четвёртый: внешний вид вашего партнера по сделке. Пятый: вегетатика, например потливость, красные глаза, трясущиеся руки, и прочее. Так что будьте бдительны! Если вас смутил продавец хотя бы по одному пункту, звоните мне, поговорим. Если смутило два или больше пунктов - заказывайте освидетельствование и просите справки из ПНД и НД.

Обратиться ко мне можно по телефону: 8 916 324 1302, по электронной почте: 9163241302@mail.ru , по Вайберу или вацапу: 8.9255296978. Если вас интересует больше информации по проблеме, найти вы ее можете на сайте освидетель.рф

Психометр покупателям квартир

Позиции оценки

Хорошо + (плюс)

Плохо – (минус)

Спросите: «Зачем вы продаёте квартиру?»

 

Чёткий, понятный, логичный ответ пометьте знаком (+).

 

Не очень понятный, настораживающий, а порой нелепый ответ отметьте знаком минус (-). Например: «боюсь соседей», «на меня воздействуют», «здесь опасная экология» и т.п.

 

Узнайте, где человек собирается жить после продажи жилплощади.

Убедительный ответ, из которого ясно, что условия проживания после продажи не ухудшатся, пометьте знаком плюс (+).

 

Если в ответ вы услышите малопонятные рассуждения или долгое молчание, а также расплывчатые фразы: «это моё личное дело, моя тайна», «мне подберут жильё» – ставьте минус (-)

 

Обратите внимание на внешность, ведь по народной мудрости, «встречают по одёжке».

 

Опрятный, одежда чистая, обычная, среднестатистическая – это плюс (+).

 

Когда особенности внешности бросаются в глаза, настораживают - минус (-). Это могут быть нелепая, или грязная одежда, дурной запах, вычурная причёска, или цвет волос, огромные тёмные очки вместе с бородой, скрывающие лицо, или что-то другое.

 

Наблюдайте за стилем поведения.

 

Поведение спокойное, уверенное, адекватное деловой ситуации – плюс (+).

 

Если человек возбуждён, суетится, раздражается на простые вопросы, невпопад смеётся, речь излишне громкая, или наоборот речь замедленная, тихая, смазанная, движения заторможенные,– минус (-).

 

Посмотрите на цвет лица, глаз, состояние кожи, движения рук.

Обычный цвет лица, умеренно сухая кожа, ясные глаза, чёткие движения рук – это плюс (+)

 

Краснота лица, «синюшность», одутловатость, красные белки глаз, «мешки» под глазами, потливость, трясущиеся руки, – это минус (-).

 

 

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(1)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Россельхозбанк логотип

Ипотечной программой «Мечты сбываются» воспользовались уже более 14 000 человек.

Россельхозбанк продолжает проведение акции по ипотечному кредитованию клиентов на покупку жилой недвижимости. Программа предусматривает специальные процентные ставки от 8,20% для оплаты цены договора участия в долевом строительстве или приобретения квартиры.
00
Руслан Сухий (2-ое фото)

Руслан Сухий раскрывает секрет: «Как купить недвижимость на торгах по банкротству»

Профессиональный бизнес-инвестор и ведущий YouTube-канала о доходной недвижимости №1 «Рентавед» Руслан Сухий подробно рассказал о том, как купить недвижимость на аукционе по банкротству и избежать ситуаций, когда результаты торгов могут быть признаны недействительными.
00
Девелоперская компания Level Group, логотип

Level Group: Парковые зоны – основной приоритет покупателей «Level Стрешнево»

Компания Level Group – девелопер комплекса «Level Стрешнево» – сообщает: большинство покупателей апартаментов в комплексе (порядка 20%) отдали предпочтение проекту благодаря парковым зонам поблизости, подсчитали аналитики компании. Среди прочих приоритетов клиентов – репутация застройщика, транспортная доступность и архитектурное решение.
00
Метриум Групп, логотип компании

«Метриум»: Итоги года на рынке апартаментов

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения сократился на 6,4%. Средняя цена предложения увеличилась: в комфорт-классе на +7,3% (до 185 150 руб. за кв. м), в бизнес-классе на 3,2% (до 250 240 руб. за кв. м).
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

Площади в здании с «кокошником» в Тверском районе сможет приобрести победитель электронного аукциона

Нежилое помещение площадью 206 квадратных метров, расположенное в здании 1898 года постройки в Тверском районе, выкупит победитель открытого аукциона. Организатором торгов выступит Департамент города Москвы по конкурентной политике.
00
Любовь и голуби жк

«СМУ-6 Инвестиции» завершил благоустройство в ЖК «Любовь и Голуби»

«СМУ-6 Инвестиции» – девелопер проекта «Любовь и Голуби» – сообщает о завершении благоустройства придомовой территории. С первых дней после заселения жителям доступны спортивные и детские площадки, а также уличные тренажеры во дворе со всесезонным озеленением.
00
Мир квартир лого

Средняя комната принесет 10% доходности и окупится за 10 лет

А знаете, что будет, если купить комнату для сдачи в аренду, а потом подсчитать годовой доход, полученный от жильцов, и разделить его на сумму покупки? Это будет доходность вашей недвижимости. А обратное число – окупаемость в годах. Именно так сделали специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» для 70 крупных городов страны.
00
ФСК

Раскрыт возраст самых молодых покупателей столичных новостроек

Специалисты ГК ФСК проанализировали структуру продаж в новостройках компании за 12 месяцев 2019 года выяснили, каким в прошедшем году был минимальный возраст покупателей в различных сегментах первичного рынка Москвы и области.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

Бизнес в миниатюре: Москва рассказала о самых маленьких помещениях, реализованных через городские аукционы.

Два нежилых помещения площадью менее 10 квадратных метров, расположенные в ЮАО и ЦАО, реализованы в прошлом году через электронные аукционы. Организатором торгов выступил Департамент города Москвы по конкурентной политике.
00
ГК ПИК лого

ПИК представляет первый проект в новом году — жилой район Holland park

27 января ПИК запускает продажи квартир в новом квартале на северо-западе Москвы - Holland park, реализуемом в рамках партнерства в масштабном проекте «Город на реке «Тушино – 2018». Жилой район расположится в пяти минутах ходьбы от станции метро «Спартак» в престижном районе Покровское-Стрешнево.
00
Крост логотип

Школа 2070 в ЖК «Новая Звезда» готовится к передаче Департаменту образования

Школа №2070 в ЖК «Новая звезда» пос. Сосенское, ТиНАО, готовится к передаче от собственника городу. 4-этажное здание площадью 24 000 кв.м. на 1100 учеников получило разрешение на ввод в эксплуатацию 19 декабря 2019 года – школа построена и соответствует всем нормативно-техническим требованиям.
Или войти с помощью: