19.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
19.09.2025
Конференции, выставки, семинары
18.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
17.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
17.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
16.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.RU
Фото: Источник фото

Как бы странно это не прозвучало, но основная проблема российского рынка недвижимости в 2022-2023 годах связана даже не с СВО, не с мобилизацией и не с санкциями. Все эти факторы, безусловно, усугубляют положение, но главная проблема, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», состоит в том, что еще до СВО на рынке недвижимости надулся огромный ценовой пузырь.

За два ковидных года – 2020 и 2021 – цены на квартиры как в Московском регионе, как и в большинстве регионов России, выросли на 50-70-100% (в зависимости от региона, сегмента, района, объекта). В результате в новой реальности, наступившей после 24 февраля 2022 года, сложившийся к тому моменту уровень цен на жилье оказался абсолютно неактуальным – в эту новую реальность рынок недвижимости вошел до безобразия перегретым. А нынешнее состояние рынка вполне можно описать таким термином, как идеальный шторм.

История никогда не повторяется в точности, однако развитие событий на рынке недвижимости в течение 2022 года очень сильно напоминает ситуацию 2014-2015 годов. Так, в марте-апреле 2022 года, как и ранее в ноябре-декабре 2014 года, цены на жилье испытали кратковременное повышение – продавцы боялись продешевить, а покупатели пытались успеть вложить свои сбережения в недвижимость на фоне резко обострившегося геополитического противостояния, введения санкций и ослаблении рубля. Прирост цен за эти месяцы составил 5-7-10% (в зависимости от региона, сегмента, района), по отдельным объектам мог достигать 15-20%, но уже в мае 2022 года, как и ранее с начала 2015 года, стоимость метра поползла вниз. В прошлый раз снижение цен растянулось на три года – с 2015 по 2017 год включительно и составило в сумме 15-20%:

Но важное отличие как раз и состоит в том, что тогда на рынке недвижимости не было ценового пузыря – перед 2014 годом стоимость метра почти не росла много лет. А перед событиями 2022 года, в 2020-2021 годах, квартиры успели подорожать в полтора – два раза, как на первичном, так и на вторичном рынках. Это обстоятельство хорошо видно на приведенном выше графике – такими же астрономическими темпами цены росли разве что только в 2000-х годах, когда экономика активно росла, увеличивались доходы населения, а в страну шли огромные инвестиции. А вот в период пандемии ничего не росло, кроме цен на жилье, которые разбухали во многом по искусственным причинам.

IRN.RU о них неоднократно писал: стремясь поддержать экономику в период пандемии, в 2020 г. Центробанк слишком сильно сократил ключевую ставку, обрушив ставки по кредитам и депозитам. Одновременно правительство запустило субсидирование ипотечных ставок при и без того доступной рыночной ипотеке, внеся свою лепту в разбухание стоимости метра. Рекордно доступные кредиты и переток средств с подешевевших депозитов в недвижимость спровоцировали всплеск спроса на жилье, не покрепленный пропорциональным увеличением объемов предложения, что привело к ажиотажному росту цен. Как следствие, на рынке образовался огромный ценовой пузырь. Если бы его не было, то цены на жилье в нынешних условиях могли бы рассчитывать на умеренную коррекцию, как в период 2015-2017 годов, но пузырь есть, и ему придется сдуться так или иначе.

Собственно, это уже и происходит. К концу 2022 года рынок недвижимости полностью отыграл назад рост цен весны 2022 года. По данным аналитического центра www.irn.ru, в настоящее время средняя стоимость метра в «старой» Москве находится на уровне февраля 2022 года, в Новой Москве – ниже на 1,7%. А с учетом скидок и торга в размере 5-10-15% квартиры на вторичном рынке уже подешевели на 15-20% от весенних максимумов.

На первичном рынке, который поддерживает льготная ипотека от государства и субсидируемые ставки от застройщиков, цены долго топтались на месте, но в последние месяцы 2022 года тоже поползли вниз, а скидки стали достигать 30%.

Скорее всего, снижение цен продолжится и в 2023 году. В первую очередь на стоимость метра давят огромные объемы предложения. С августа по октябрь 2022 года число квартир в экспозиции на вторичном рынке увеличивалось на 20-30% в месяц, в ноябре рост прекратился, но предложение остается на максимумах, более чем вдвое превышая уровень до начала СВО, как и уровень мая 2022 г., когда цены развернулись вниз.

Первичный рынок тоже затоварен: по оценкам риелторов, на столичном рынке выставлено на продажу на 40% больше объектов, чем годом ранее. В Новой Москве объем экспозиции за год увеличился на 80%.

Спрос также оставляет желать лучшего: так по итогам 10 месяцев 2022 года вторичный рынок отстает от прошлого года на 21%, первичный – на 11%. И это с учетом ажиотажного спроса, который имел место сразу после начала СВО, в марте 2022 года.

Динамика числа переходов прав и ДДУ на рынке жилья Москвы в 2022 г. относительно 2021 г.

Но если на «вторичке» спрос в последние месяцы 2022 года разморозился благодаря корректировке стоимости метра и беспрецедентной глубине торга, то на первичном рынке, где застройщики долгое время готовы были душу продать, но не снижать цены, продажи оставляют желать лучшего. К примеру в октябре 2022 года продажи новостроек просели на 40% в месячном и на 54% - в годовом выражении. И даже некоторая активизация спроса к концу 2022 года после заявлений Минфина о завершении льготной ипотеки в 2022 году вряд ли переломит общий тренд, пока цены на новостройки остаются выше стоимости готового жилья сопоставимого качества. И даже если льготную ипотеку все-таки продлят на 2023 год, она не станет панацеей, потому что при нынешних завышенных ценах на новостройки спрос падет даже при ипотечных ставках, близких к нулю.

Почти идентичная реакция рынка недвижимости на СВО в 2022 году и на аналогичные по своей сути события вокруг Украины в 2014 году позволяет утверждать, что и далее динамика цен на жилье будет похожей. Это означает, что не только в 2023 году, но возможно и более продолжительный период времени, стоимость жилья продолжит ползти вниз. В итоге цены на квартиры могут вернуться к уровням начала 2020 года, то есть скорректироваться примерно на 30% от максимумов. Причем около половины этого падения рынок уже отыграл в 2022 году в явном или неявном виде – за счет торга и скидок. Проще говоря, в изменившихся геополитических реалиях ценовой пузырь, надувшийся в 2020-2021 годах, может полностью рассосаться.

Оригинал статьи: https://www.irn.ru/articles/41921.html

 

 

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Строительные работы в ЖК Новый Зеленоград

В ЖК «Новый Зеленоград» активными темпами ведется строительство 3 и 5 корпусов первой очереди

Жилой комплекс «Новый Зеленоград» расположен в городском округе Химки, рядом с Зеленоградом. Ввод в эксплуатацию 3 корпуса ожидается в конце 2025 года, 5 корпуса – в начале 2027 года.
00
В жилом районе ÁLIA продолжается благоустройство территории

ÁLIA: озеленение с акцентом на осенний сезон

Девелопер жилого района ÁLIA применяет подход в благоустройстве, ориентированный на круглогодичную декоративность. Для осени – отдельный сценарий - читайте подробности.
00
На открытии форума «Внутри.рф» 11 сентября 2025 года

Девелоперы делают ставку на коммерческую недвижимость

С 11 по 13 сентября прошел форум «Внутри.рф», организованный DSS Consulting Services при поддержке Туризм.РФ, Кавказ.РФ и ИД Коммерсант. Представители власти и бизнеса обсудили, что ждет гостиничную отрасль в ближайшие 10 лет.
00
Донстрой Остров

В Мневниковской пойме началось строительство новых очередей проекта «Остров»

В рамках своего флагманского проекта комплексной застройки «Остров» компания «Донстрой» приступила к строительству двух очередей нового 12 квартала в северной части Мневниковской поймы.
00
Александр Мещеряков, директор по развитию бизнеса VSN Group

VSN Group усиливает команду

Компания VSN Group усиливает свой управленческий состав. На позицию директора по развитию бизнеса назначен Александр Мещеряков, ранее занимавший аналогичную должность в Pandora Property Investments и Becar Asset Management.
00
Bright Rich | CORFAC International , логотип

Sendsay разместит головной офис в МФК «Левашовский 11»

Компания Sendsay полностью арендовала один из этажей в многофункциональном комплексе «Левашовский 11» в Петроградском районе Санкт-Петербурга. Консультантом сделки выступила компания Bright Rich | CORFAC International.
00
ЖК Город Первых, корпуса 4.5-4.6

Группа ЦДС ввела в эксплуатацию корпуса 4.5 — 4.6 ЖК «Город Первых»

ЖК «Город Первых» – первый этап реализации проекта ЦДС «Новосаратовка». В рамках ЖК «Город Первых» на территории площадью 30 га будут возведены более 300 тыс. квм жилой недвижимости.
00
VSN Group, логотип группы

60% сделок в «старой» Москве проходят с ипотекой

Около 60% сделок в старых границах Москвы в августе 2025 года прошло с ипотекой. Этот показатель за месяц увеличился на 2 пп. (в июле 2025 года доля сделок с ипотекой составила 58%).
00
Метриум Групп, логотип компании

Разрыв цен между новостройками Подмосковья и Новой Москвы составляет почти 40%

За последний год (сентябрь 2025 года к сентябрю 2024 года) первичное жилье в Новой Москве подорожало на 12,8%, а в Московской области – на 6,5%. Разрыв цен между этими макролокациями приблизился к 40%.
00
САО, Бескудниковский р-н, Селигерская ул., д. 18, корп. 3

Предприниматели могут приобрести два коммерческих помещения в САО

На городские торги выставлены два помещения свободного назначения площадью 56,5 и 64,5 квадратного метра в Бескудниковском и Головинском районах на севере Москвы.
00
Управление Росреестра по Москве, логотип ведомства

Динамика вторичного рынка жилья в августе 2025 года

В августе 2025 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 10 645 переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья. Это на 793 сделки меньше (-6,9%) июльского результата текущего года (11 438).
00
Школа в ЖК «1-й Шереметьевский», рендер проекта

Первый ДСК строит в ЖК «1-й Шереметьевский» в Химках школу с бассейном и сквером

Первый ДСК завершил монолитные работы в школе в ЖК «1-й Шереметьевский» в Химках. Новая школа изменит жизнь района Подрезково и сделает его еще более привлекательным для семей с детьми.
00
ЖК «Павлово 3»

На Новой Риге появится новый ЖК «Павлово 3»

Рынок новостроек Московской области продолжает развиваться и все больше семей предпочитают покидать мегаполис или даже переселяться в экологически благоприятные локации.
00
ЖК «Зеленый парк». Корпуса № 5.2, 5.3 и 5.4

На территории бывшей промзоны Центра информатики и электроники в Крюково появятся три жилых корпуса

Очередной этап строительства жилого комплекса «Зеленый парк» включает три корпуса высотой от 13 до 28 этажей и общей площадью свыше 60,8 тысячи квадратных метров.
00
Девушка в бане ждет гостей

Выбор и особенности печей для бани и сауны: руководство для покупателей

Люди любят чистоту вокруг себя и заботятся о том, чтобы их тело тоже благоухало свежестью. Баня и сауна для таких целей идеально подходят.
Или войти с помощью: