Ринат Аисов, ASG-invest: Обзор трендов недвижимости в 2022 году

Ринат Аисов, директор по развитию территорий группы компаний «ASG-invest», подготовил небольшой обзор основных ожидаемых трендов рынка недвижимости в 2022 году:

О темпах роста цен и стоимости жилья на 2022 год

Основываясь на экономических и политических условиях, с которыми рынок подходит к концу 2021 года, можно прогнозировать снижение темпов роста стоимости жилья. Последние два года были рекордными по росту цен на квартиры, сегодня ряд факторов влияющих на спрос корректируются. Один из факторов такого прогноза - льготная ипотека, ее продлили до 1 июля 2022 года. Она продолжит действовать, но с существенными ограничениями и только для определённой категории лиц из указанного в подзаконном акте перечня регионов – это несколько сократит спрос. Однако, одним из приоритетов жителей России сегодня, по-прежнему, является улучшение жилищных условий и покупка жилья, и в условиях высокой инфляции, граждане защищают свои средства используя самый доступный и понятный инструмент – квартиры. Поэтому снижения цен не ожидается, но и поступательная динамика будет сдержаннее, чем в прошлые годы. Рост цен теперь будет зависеть в первую очередь от себестоимости строительства.

Рост цен на строительные материалы

В 2021 году был взрывной рост цен на строительные материалы,  в 2022 он продолжится но уже не такими темпами.  Тем не менее, образовавшая существенная дельта между выросшими ценами на жилье и себестоимостью его строительства, все же позволит поставщикам основных ресурсов наращивать цены, и экономика проектов по-прежнему будет удовлетворять ожиданиям девелоперов, пусть и без сверхприбылей как в последние два года. И здесь идет речь не только о строительных материалах, но и о земельных участках – ключевом ресурсе для строительства.

Спрос на земельные участки на профессиональном рынке(ставка на формирование земельного банка)

Сегодня, спрос застройщиков на земельные участки под многоквартирную застройку, как никогда высокий, многие из них, строя стратегические планы, закупают землю «впрок» или входят в сделки с оплатой долей прибыли в будущем проекте. Ниша высокомаржинальная, конкуренция растет, стоимость, естественно, не уступает этим трендам, поэтому крупные застройщики сегодня делают ставку на формирование своего земельного банка на будущее. Ранее они имели земельный банк с запасом на год-два, и этого было достаточно, можно было выйти на рынок и приобрести новые участки. Теперь ситуация на рынке иная – если нет земельных активов для освоения на пять и более лет, возникает высокий риск провала темпов строительства и связанных с этим проблем вплоть до прекращения деятельности. Во-первых, готовых к строительству участков фактически нет и после приобретения требуется существенное время на выход на разрешение, во-вторых, учитывая возросшую маржинальность отрасли на один участок претендуют по 4-5 девелоперов.

Переход от точечных проектов к комплексной застройке

Многие сейчас перестраиваются и приобретают крупные территории под комплексную застройку, с одной стороны в большинстве случаев необходимо еще потратить время и ресурсы на то, чтобы согласовать документацию по проекту планировки территорий, решить вопрос с магистральными сетями и т.д. Но при практически сопоставимых трудозатратах на подготовку к строительству комплексной и точечной площадки, эффективнее использовать ограниченные ресурсы компании на то, чтобы сформировать внушительный задел на длительный период в рамках крупной площадки, чем набирать тот же объем занимаясь пятью точечными.

Сегодня в условиях увеличения цен на строительные материалы и перехода на рельсы проектного финансирования, когда банки тщательно анализируют все расходы, затратные части проекта, а застройщики стали больше внимания уделять и эффективности строительства и оптимизации себестоимости. Это также способствует смещению внимания застройщиков с точечной застройки на комплексное освоение территории, особенно в крупных городах. Политический вектор также указывает в эту сторону, государству нужны объемы, и комплексное освоение территорий поддерживается федеральной и региональной властью.   

Индустриальное домостроение

Все выше сказанное, рождает новый тренд на развитие индустриального домостроения, который позволяет нарастить темпы строительства и при повышении цен на строительные материалы, и за счет увеличения объемов сохранить прибыльность,  оптимизируя себестоимость. Поэтому многие застройщики будут стараться внедрять подходы индустриального строения, что подразумевает массовое заводское изготовление строительных элементов и конструкций и их последующего механизированного монтажа на строительной площадке. Это направление дает почву для развития производств, изготавливающих готовые панели, строительные блоки для быстрого монтажа. Здесь спрос формируется гораздо быстрее, чем появляются производства способные его удовлетворить. Поэтому многие крупные застройщики будут вынуждены рассматривать варианты создания собственных технологий и производств.

Развитие арендного жилья

В крупных западных городах сформировался устойчивый тренд на арендное жилье, о развитии этого направления заговорили и в России, причем сразу на федеральном уровне. В частности, генеральный директор финансового института развития в жилищной сфере АО «ДОМ. РФ» Виталий Мутко планирует активно развивать тему арендного жилья.

Естественно, участникам рынка предлагается работать с соблюдением законодательства РФ в данном вопросе, но не следует забывать, что «серые» арендодатели в России в этой нише превалируют. Многие арендодатели не платят налогов, и за счет этого формируют стоимость на аренду ниже рынка. Конкурировать с такими игроками, тем, кто работает «в белую» достаточно сложно.

На мой взгляд, в ближайший год этот рынок будет активно регулироваться в сторону ужесточения правил и контроля. «Серым» арендодателям придется либо работать по установленному законодательству, оформлять юридическое лицо, платить налоги, и повышать аренду, либо продавать квартиры и вкладываться в коммерцию или альтернативные инвестиции. Как следствие начнется период существенного роста арендной платы на жилье и арендная доходность квартир (снизившаяся из-за роста цен на них) будет подтягиваться к доходности по тем же коммерческим помещениям.

Применение инструментов эскроу при строительстве ИЖС

Вслед за ростом рынка многоквартирного жилья продолжится развитие рынка ИЖС, и ключевым элементом будет попытка внедрения инструментов проектного финансирования с эскроу–счетами.

Несмотря на поступательную работу правительства в этом направлении, эта тема будет развиваться и вставать на рельсы еще несколько лет т.к. в этом направлении есть много подводных камней, и вопросов требующих отработки с банками и апробации застройщиками.  

Часть связана с более сложной системой оценки ИЖС – когда каждый дом и участок по сравнения с квартирами в доме уникальны и может быть существенный разбег в цене, и как следствие вопросы оценки и страхования рисков проектного финансирования – потребуется жесткая унификация проектов и контроль исполнения. Далеко не все проекты смогут своей экономикой обеспечить выполнение необходимых требований для получения проектного финансирования. И при этом, есть еще ряд вопросов, связанных с общим имуществом и общей долевой собственностью.

В  коттеджных поселках – это дороги, сети, коммуникации, которые не всегда находятся в одних руках и далеко не всегда могут быть рассмотрены как составная часть одного проекта. Отсутствие контроля над общим имуществом также повышает существенные риски проекта.

Тем не менее, эти цели декларируются федеральным центром, и отработка подходов лишь вопрос времени. А с приходом дополнительных инвестиций в виде банковских денег, сфера ИЖС будет развиваться еще больше, отсюда и рост спроса на земельные участки, и рост цен на них. Для граждан же в связи с этим появятся предложения по более выгодной ипотеке по индивидуальным домам, строящимся по проектному финансированию. Это, соответственно, приведет к росту цен на индивидуальные дома, они будут подтягиваться за ценами на квартиры.

Офисная недвижимость и складские объекты

Цикл роста цен на жилье на самом пике и сегмент коммерческой недвижимости отстает. И возникающая разница в доходности от аренды которая сегодня в пользу коммерческой недвижимости будет способствовать притоку инвесторов в этот сектор.  Но, стоит сказать, что офисы допандемийного периода уже не соответствуют требованиям рынка и, сегодня формируются новые тренды в организации офисных пространств. Это синергетические варианты офисов и жилья, коворкингов, которые начнут появляться в ближайшие годы.

В связи с развитием рынка онлайн-ритейла, маркетплейсов, сформировалась устойчивая потребность в складских помещениях и логистических парках. Сегодня, у многих сетей на годы вперед есть устойчивый спрос на развитие сети складов по всей стране, в первую очередь вокруг городов-миллионников. Этот рынок также будет очень хорошо развиваться в ближайшие годы, ставки аренды на складские площади продолжат расти.