Российские банки мешают приходу западных инвесторов на рынок коммерческой недвижимости

Непрофильные активы стоимостью примерно 2 трлн. рублей, из которых около 70% составляют объекты недвижимости, скопились на активах российских банков. Практически все эти объекты управляются банками, особенно государственными, неэффективно. Рейдерская политика, воцарившаяся на рынке коммерческой недвижимости, по мнению экспертов, снова сделает его опасным для инвесторов.

Как отметил на прошедшей 14 сентября пресс-конференции Penny Lane Realty «Передел собственности на рынке коммерческой недвижимости» президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков, создавая более выгодные условия одним компаниям, и менее выгодные другим, как правило, из сферы малого и среднего бизнеса, государство нарушало естественные процессы рыночной экономики.

«Начав реализовывать скопившиеся у них непрофильные активы в виде объектов недвижимости, банки создадут угрозу бизнесу. Однако, есть твердая уверенность, что эти активы через некоторое время станут востребованными на рынке, а может быть, даже дефицитными, вырастут в цене и позволят покрыть убытки и потери, которые банки понесли с ними ранее. Поэтому банки продолжают хранить недвижимые залоги на балансе, хоть и себе в убыток», – говорит Анатолий Аксаков, отмечая, что пока на кредитование объектов коммерческой недвижимости сохраняются «драконовские» условия.

Сценарии захвата

По словам ведущего специалиста департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максима Жуликова, перераспределение прав собственности банками осуществлялось по четырем сценариям. В первом случае банк отбирал за долги объекты девелоперов, если долг был бесперспективным, а недвижимость ликвидная. Таким путем банкам отошли бизнес-центры «Город столиц» (Capital Group), проект «Хрустальные башни» (Coalco). По второму сценарию девелопер самостоятельно отдавал за долги часть своего бизнеса, в результате чего банк контролировал финансовые потоки. Именно таким образом, 51% акций компании «Система Галс» и 20% акций компании «Дон-Строй» перешли в собственность банка ВТБ.

Третий сценарий предполагал, что девелоперу удавалось реструктурировать задолженность перед банком (например, компании «Комплексные инвестиции», группе компаний «ПИК», копании «Девелопмент-Юг»). И наконец, согласно четвертому сценарию девелопер, взявший кредит и чувствовавший себя не вполне уверенно, предусмотрительно реализовывал часть незаложенной недвижимости на открытом рынке, понимая, что в ближайшем будущем на него может быть оказано давление со стороны банков. Вырученные деньги шли на оплату долга. Таким образом поступили Horus Capital, «ОПИН», AFI Development, «Евразия».

«Свои объекты стрит-ритейла, которые до этого никогда не поступали в продажу, был вынужден распродать Horus Capital. Сбыть не очень ликвидный бизнес-центр в Выхино компании AFI-Девелопмент удалось благодаря закрытию Черкизовского рынка, владельцы которого теперь переехали в другой район. Не так повезло компании «Авангард» с их бизнес-центром Victory Plaza, площади в котором девелоперу не удалось распродать или сдать в аренду перед передачей актива банку. Банк же, со своей стороны, сделал все возможное для того, чтобы арендные сделки были не совершены. В итоге объект сейчас пустует, но зато находится в собственности банка», – рассказывает Максим Жуликов. По его словам, только коммерческие банки сейчас реализуют непрофильные активы с ...