Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
19.01.2018
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
19.01.2018
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
19.01.2018
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Государство предоставило дольщикам "замороженных" строек возможность взыскивать материальный и моральный ущерб с недобросовестных застройщиков. Однако практика показала, что механизмами, которые предложили законодатели, не так просто воспользоваться.

Напомню, что речь идет о поправках к ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и статьям 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ, касающихся специфики банкротства застройщиков, привлекавших для финансирования проектов деньги граждан.

Из плюсов новой редакции закона можно отметить, что он берет под защиту практически все категории дольщиков. Не только тех, кто вложил денежные средства по 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве...", но и тех, кто заключал другие договора, например, договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства. Второе позитивное нововведение: дольщики теперь могут выбирать, что взыскивать с банкрота - деньги или жилое помещение. При установлении размера компенсации учитываются не только суммы, оплаченные участниками строительства, но и реальный ущерб, нанесенный им, с учетом рыночной стоимости квартир (ее определяет оценщик). Не раз приходилось слышать от арбитражных управляющих, что у незавершенного объекта очень сложно определить себестоимость. Метод аналогии тут неприменим - проблемные дома строились по разным проектам, находятся на разной стадии готовности, договора дольщики заключали в разное время, формально тот, кто сделал это раньше, считается более пострадавшим, но ведь потерял он меньше. Те, кто пришел позже, заплатили дороже из-за инфляции и роста цен на недвижимость... Честно говоря, я тут особой проблемы не вижу: законодатель не предусмотрел какой-либо "моральной" компенсации, только возмещение реальных убытков. Оценка недвижимости может быть произведена на любой стадии строительства. Степень готовности здания устанавливается при регистрации права собственности на него. При этом регистрация объекта незавершенного строительства не означает, что необходимо приостановить стройку. Эту процедуру можно провести в любой момент, предоставив требуемые документы.

Если дольщик выдвигает имущественные требования, ему передается жилое помещение (квартира), правда, это возможно только с согласия кредиторов первой - второй очереди и при наличии ввода в эксплуатацию. Либо дом должен быть зарегистрирован как объект незавершенного строительства - в этом случае жильцы могут создать ЖСК или другой специализированный потребительский кооператив, фактически передав ему права на объект и земельный участок, и довести до ума стройку за свой счет.

Однако тут возникает два условия: во-первых, решение о достройке доме принимается на общем собрании дольщиков на основании материалов, которые предоставил арбитражный управляющий, и фиксируется в определении суда. Самоорганизация дольщиков на практике идет очень сложно. Гражданам неважно как, им важно, чтобы объект был достроен. Юридической сути многих вопросов они не понимают. Тем больше сомнений, насколько они способны оценить качество работы, проведенной управляющим и оценщиком, и уровень их квалификации? Боюсь, что в большинстве случаев им это не под силу, значит, не исключены риски возникновения новых "недостроев". К тому же законодатель установил жесткие, практически невыполнимые условия для передачи объекта незавершенного строительства ЖСК. В частности, стоимость прав застройщика на дом и земельный участок не должна превышать более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. Иначе им придется компенсировать эту разницу за свой счет. Имущества, которое остается у банкрота после передачи, должно хватить для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди. Другими словами, если застройщик гол как сокол, членам ЖСК придется сначала погасить его долги банкам и персоналу, а потом изыскать средства на возобновление работ на стройплощадке.

В-третьих, при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства кооператив должен создаваться на каждый дом. Эта норма предусмотрена для того, чтобы дольщики не принимали решения по зданиям, в строительстве которых не участвуют. Но в Екатеринбурге, например, есть такие объекты, которые по документам один жилой комплекс, но фактически представляют из себя несколько зданий, объединенных общим участком, инженерной и транспортно-ландшафтной инфраструктурой, общим проектом. Если создавать ЖСК на каждое из них, придется проходить заново все процедуры согласования проектно-строительной и разрешительной документации. А это дополнительные временные и финансовые затраты.

Бывает, что суды общей юрисдикции, учитывая "социальный" подтекст дел об обманутых дольщиках, идут навстречу гражданам и признают их право на 0,0000...1 долю в общей собственности или право на квартиру в объекте незавершенного строительства. Если право собственности будет признано только за одним лицом, другие потеряют возможность выбора, быть денежным или неденежным кредитором. Получается, пока дом не достроен и не сдан в эксплуатацию, признание права собственности части дольщиков может привести к нарушению прав других дольщиков и кредиторов. Выход из ситуации только один - участвовать в процедуре банкротства и решить, в какой форме предъявлять требования. Причем, обращаясь первоначально с требованием о получении жилого помещения, дольщик впоследствии может трансформировать его в денежное.

Что выбрать - деньги или имущество - в каждом конкретном случае надо разбираться отдельно, исходя из экономических условий, стадии строительства объекта, оценки финансового положения застройщика, возможности завершения строительства в соответствии с проектом. Необходимо оценить возможные риски, просчитать примерные сроки сдачи либо реальную возможность возврата средств. Думаю, дольщикам будет довольно сложно самостоятельно определиться, с какими требованиями обращаться. Нужно обладать широкими познаниями, не только юридическими. Например, надо знать, что, если вы выбрали денежную компенсацию, вы считаетесь кредиторами третьей очереди наряду с банками и имеете преимущество перед остальными конкурсными кредиторами. Казалось бы, несомненный плюс. Однако это нововведение нивелируется тем, что большинство кредиторов застройщиков именно граждане и денежных средств на всех, как правило, не хватает. Поэтому перед тем как принять решение, целесообразнее обратиться к соответствующим специалистам, которые, выявляя конечную цель дольщика, смогут предложить наиболее приемлемый вариант участия в деле по банкротству застройщика.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Метриум Групп, логотип компании

Эволюция Зеленоградского административного округа

Зеленоград стоит особняком относительно остальных округов столицы. Как географически, так и с позиции восприятия этого города-сателлита «настоящей» частью Москвы. Но аналитики «Метриум Групп» не могли обойти этот округ стороной при подведении итогов пятилетней эволюции столицы.
00
ППКР-2018

4 мастер-класса для риелторов на ППКР-2018 в один день!

Сразу четыре мастер-класса от известных и популярных на рынке недвижимости бизнес-тренеров состоятся в рамках Первой Практической Конференции Риэлторов (ППКР), которая пройдет с 1 по 3 февраля 2018 года в городе Электросталь Московской области.
00

Растет число участников XVI Всероссийской конференции "Ипотечное кредитование в России"

В работе секции "Трансформация рынка недвижимости и ипотечного кредитования" примут участие председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку А. Аксаков и директор московского офиса Boston Consulting Group С.Ишков.
00
На одном из семинаров выставки «Недвижимость от лидеров»

А вы знали, что рефинансируя ипотеку, вы можете потерять деньги?

У покупателей недвижимости, которые купили квартиру в ипотеку, сейчас существует много возможностей для рефинансирования кредитной ставки. Однако у рефинансирования могут быть и "подводные камни".
00
ЖК Символ эскиз

ДОНСТРОЙ провел первую сделку с использованием сервиса безопасных расчетов Сбербанка

«ДОНСТРОЙ» успешно провел первую сделку по продаже недвижимости с использованием сервиса безопасных расчетов Сбербанка. Предметом сделки стала квартира в проекте «СИМВОЛ» стоимостью 7,5 млн рублей, приобретенная с использованием ипотечного кредита.
10

Подсчитана цена квадратного метра самых дорогих квартир Москвы

Специалистами агентства Savills было проведено исследование стоимости 1 кв. м самых дорогих квартир города, выставленных на продажу - Prime Central Moscow TOP-100 Index. За последний квартал значение индекса упало на 4,3%.
00

В рамках программы льготной аренды «Доктор рядом» Москва выставила на торги 4 объекта

Программа подразумевает открытие большего количества клиник в городе, чтобы они были в лучшей шаговой доступности. Благодаря этим четырем объектам инвесторы смогут открыть медицинские объекты в СВАО, ЮЗАО, ЗАО и в Зеленограде.
00

Стройкомплекс контролирует жилье для переселенцев программы реновации

С января в составе Центра экспертиз к работе приступило специальное отделение, которое займется контролем строительства жилья по программе реновации. Данный отдел также будет подведомственен Мосгосстройнадзору.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: