Рынок торговой недвижимости высокой ценовой категории – впереди только рост!

Если рассуждать в рамках недавно опубликованного ежеквартального аналитического отчета компании WELHOME за IV квартал 2007 года, то впереди у московских торговых площадей высокой ценовой категории только светлое будущее. Одной из главных причин такого сценария является продолжающийся экономический рост оказавший влияние на рост денежной массы у населения. Что немаловажно в Москве этот рост был наиболее очевиден. Кроме того, около 70% потребительских расходов оседает как раз на территории торговых площадей, которых по-прежнему на всех не хватает. Так на сегодняшний день объем рынка, арендуемых торговых помещений Москвы (включая торговые центры и отдельно-расположенные помещения) оценивается в 3,9 млн. кв.м. площадей, при этом рост объёмов предложения на рынке за 2007 год составил не менее 25%. Действительно, торговая недвижимость на текущий момент является самым инвестиционно привлекательным и динамично развивающимся сегментом коммерческой недвижимости. Такое положение дел обосновывыается Быстрой окупаемостью помноженной на востребованность среди арендаторов и высокую доходность помещений торгового типа.

Многофункциональный прирост

В целом в течение года было введено порядка 800 000 кв.м. торговых площадей при том, что на 2007 год была заявлена сдача большего количества объектов. Но как это часто бывает, сдача ряда объектов была перенесена на 2008 год. Это вызвано непредвиденными трудностями, связанными со строительством, а так же рекламой строящегося объекта на более ранней стадии строительства для привлечения дополнительных инвестиций.

Учитывая специфику запускаемых и анонсируемых проектов, можно сделать вывод, что набирает силу тенденция прироста торговых площадей за счёт многофункциональных комплексов. Сочетание нескольких функций в одном объекте – это способ девелопера диверсифицировать риски. В российской действительности многофункциональный комплекс представляет собой сочетание 2-3 функций (чаще всего торговой и офисной). При этом одна является доминантой, а вторая составляет не менее 10%.

Спрос

Спрос в 4 квартале был стабильно высок, что обусловлено приходом новых торговых операторов, а так же расширением старых. Наибольше количество результативных запросов в WELHOME пришлось на помещения порядка 100-500 кв.м. в качественных торговых центрах. Чаще всего – это сегменты fashion, ресторанного бизнеса, услуги красоты и здоровья. При этом вакантная доля таких площадей в статусных торговых центров составляет 1-2%, а арендная ставка практически не опускается ниже 2000 $/кв.м. в год. Так наиболее востребованы были и остаются торговые помещения в центре города. Однако спрос арендаторов постепенно снижается в сторону спальных районов, где, имея большую потенциальную аудиторию, арендатор сможет существенно сэкономить на арендных ставках. Наибольшим спросом пользуются новые высококачественные торговые центры, а также проекты, уже заработавшие репутацию. В последних ведутся листы ожидания на несколько месяцев вперед. В свою очередь, устаревшие и неудачные проекты начинают ощущать снижение спроса. Растущая конкуренция заставит владельцев последних либо пересматривать арендные ставки, либо осуществлять редевелопмент.

Цена

Общая динамика цен в 4 квартале была положительной и составила порядка 3,5 % по отношению к предыдущему кварталу. Основная причина роста это дефицит свободных площадей, а так же более высокая классность новых, выводимых на рынок объектов.

Средняя арендная ставка в торговых центрах Москвы для неякорных арендаторов оставила 1570$/кв м. без учёта НДС и эксплуатационных расходов.

Средняя арендная ставка в формате street retail составила 3650$/кв м. без учёта НДС и эксплуатационных расходов.

Средняя цена продажи в формате street retail составила 21 200$/кв м. без учёта НДС и эксплуатационных расходов.

В итоге

В 2007 году в целом и в 4 квартале в частности наблюдалась тенденция замедления темпов роста объема предложения. При этом другая тенденция укрупнения проектов получила своё развитие. Кроме того, рынок прирастает за счёт выхода на рынок международных инвесторов, что делает рынок более привлекательным. На следующий год анонсировано достаточно много новых проектов, благодаря чему можно прогнозировать сохранение темпов ввода новых площадей. Повышающийся уровень конкуренции двигает рынок в сторону качественного развития. Увеличение количества торговых центров должно привести к перераспределению покупательских потоков, дифференциации ставок по качеству ТЦ, а так же к увеличению развлекательной, спортивной составляющей в ТЦ, как способу прилечь дополнительную аудиторию. Рост покупательской активности является основным локомотивом рынка торговой недвижимости. Поэтому по нашим прогнозам следует ожидать стабильно высокого спроса и высокой динамики арендных ставок. Так же этому будет способствовать приход на Московский рынок новых торговых операторов, в т.ч. и международных.