Сделка: недвижимость с обременением. Нюансы сложного родственного обмена с участием бабушки и внучки. Что делать, если требуется продать квартиру, «утяжеленную» договором ренты

Вероятно, большинство наших читателей знают, что такое договор ренты и его разновидность - договор пожизненного содержания с иждивением. Обычно подобные договоры заключаются между совершенно посторонними людьми: одной стороне достается прибавка к пенсии, другой – возможность в перспективе получить квартиру за меньшие, чем рыночная цена, деньги.
Но у одного из сотрудников редакции «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» обнаружились знакомые, которые заключили договор ренты внутри одной семьи. А потом решили все переиграть…
История вкратце такова. Пожилая женщина (91 год) живет в однокомнатной квартире. Она заключила договор ренты с собственной внучкой. Внучка эта взрослая, она вышла замуж за человека со своей квартирой. И теперь у семьи родился замечательный план: съехаться в большую квартиру. Там будут жить все вместе, и бабушка тоже. Вопрос, собственно, сводится к следующему – надо ли расторгать договор ренты, чтобы бабушкину квартиру продать?

Неизвестная «новация»
В ходе изучения вопроса выяснилась возможность выхода из положения. В Гражданском кодексе РФ имеется ст. 414 «Прекращение обязательства новацией». Процитируем ее ч. 1: «Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация)». В переводе на общепонятный язык это означает, что рентополучатель (бабушка) может с согласия рентодателя (внучки) заменить отдаваемое имущество: вместо однокомнатной квартиры это будет доля в будущей большой квартире. То есть следует оформить новую квартиру сразу в долевую собственность, а после снова оформить ренту на долю бабушки.
«Новация применима как в отношении договоров ренты, так и пожизненного содержания с иждивением», - комментирует адвокат Олег Сухов. Притом что данный «маневр» вроде бы идеально подходит к нашему случаю, у новации есть огромный минус. «Такая сделка является редкостью», - говорит Олег Сухов. На взгляд автора, это еще очень мягкое определение: большинство опрошенных нами экспертов (!) или вовсе не знали о таком положении ГК, или считали, что к данной ситуации применить его невозможно. Что уж тут говорить о рядовых риелторах и тем более покупателях! В общем, по нашему убеждению, вариант теоретически возможный, но практически провальный. При известии о том, что квартира, конечно, продается, но в ходе сделки нам предстоит что-то такое там «новировать» с участием 91-летней бабули, покупатели сразу же будут решать, что у квартиры какие-то юридические проблемы. А раз так – «досвидос»! На рынке сегодня явно не та ситуация, чтобы покупатели расхватывали все, невзирая на юридические дефекты.

Повесить на покупателя
В теории есть еще один специфический вариант. Внучка может продать квартиру - с согласия бабушки, и при этом все права и обязанности внучки перейдут к покупателю. То есть он должен будет выплачивать бабушке определенную сумму денег (ренту). Однако при этом внучка перед бабушкой будет нести субсидиарную ответственность по обязательствам покупателя. Кроме того, квартира с таким обременением будет продаваться с огромной скидкой. Так что вариант совершенно невыгодный, мы его советовать данной семье не будем. Просто отметим, что он существует, и все.

Выкупить ренту
Другой способ рекомендует нам налоговый консультант Светлана Оганджанянц, она считает его наиболее безопасным. Это выкуп ренты, который предусмотрен ст. 594 ГК РФ. Такое соглашение заключается у нотариуса. В этом случае стороны определяют цену выкупа ренты, если ее нет в договоре ренты. Цена должна быть не менее двукратного размера МРОТ по региону в расчете на 12 месяцев ренты. «Плюсы в том что, владелец квартиры остается прежним - внучка, срок владения не прерывается, на нее может действовать правило п. 17 ...