Сезон охоты на арендатора

Рынок недвижимости всегда живо реагирует на происходящие в экономике перемены. При этом, один из лучших индикаторов состояния рынка - это сектор арендного жилья. Дело в том, что на рынке продажи застройщики стремятся не распугать инвесторов снижением цен и скрываются за новогодними скидками и акциями. А на вторичном рынке никто не знает реальных цен сделок: все индикаторы аналитиков - это только отражение «ценников», публикуемых в рекламе. С арендой все проще: реальные ставки и объем предложения риелторам известны, а «коэффициент уторговывания» гораздо ниже, чем на рынке продажи. О чем же говорят сигналы, которые посылает сегодня рынок аренды московского жилья? Своими наблюдениями поделились профессионалы рынка.

На элиту спроса нет

Было не раз подмечено, что ставки аренды в целом растут более спокойно, чем цены продажи. Например, когда в 2005-2006 гг. цены за год выросли в два раза, рост аренды был значительно скромнее. А что же происходит сегодня? «Несмотря на кризис, на рынке аренды происходят обычные сезонные явления, - говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». - В этом году, как и во все предыдущие годы, сезонный рост арендных ставок начался в конце июня - начале июля, продолжался он традиционно до октября. В октябре цены на аренду стабилизировались до нового сезонного роста, который обычно возобновляется в июле следующего года. В этом году сезонный рост уже исчерпал себя, и до конца года роста стоимости аренды ожидать не следует».

«В целом можно сказать, что стоимость аренды в квартирах бизнес-класса оставалась стабильной, незначительные колебания в пределах от 0,5% до 1,4% находятся в диапазоне статистической погрешности, - говорит руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. - Устойчивость арендного рынка к финансовому кризису вполне закономерна. С одной стороны, растет предложение. Но и спрос поддерживается на высоком уровне: большинство потенциальных покупателей ждут, в какую сторону пойдет рынок и продолжают снимать жилье, вместо того чтобы покупать его».

Другие эксперты не разделяют этот ценовой оптимизм. «Спрос резко снизился, а объем предложений постоянно растет, - уверяет Ольга Ольховская, начальник отдела аренды компании «БанкИР». - Арендные ставки упали пока на 15-25% в сегменте стандартного жилья и на 20-40% в сегменте элитных квартир. Больше всего «просели» арендные ставки в элитных комплексах. Клиентов-иностранцев почти не осталось, выручают столичные топ-менеджеры». В аналитическом центре агентства недвижимости DOKI заявляют, что в ноябре произошло очень серьезное падение: всего за один месяц «арендные ставки на однокомнатные и двухкомнатные квартиры в разных сегментах снизились от 11,5% до 19%». По данным этой компании, средняя арендная ставка на однокомнатные квартиры эконом-класса упала до 27,5 тыс. рублей по сравнению с октябрем, когда она находилась на отметке 31 тыс. рублей.

Стойкий оловянный… эконом-класс

Сравнивать данные разных компаний сложно, поскольку они используют различные «исходники» (по всему рынку или только по своей компании), а также разную классификацию жилья. Тем не менее, практически все эксперты отмечают, что эконом-класс оказался наиболее устойчив в условиях кризиса. «Более значительный прирост ставок аренды наиболее доступных по стоимости квартир объясняется расширением круга арендаторов: в связи с кризисом многие съемщики вынуждены сократить расходы», - считает Дмитрий Таганов. Но не все согласны, что в этом сегменте в ноябре вообще был какой-то рост, не говоря о значительном. «Существенного изменения стоимости найма наиболее востребованных квартир эконом-класса не произошло, - говорит Павел Косов, директор территориального отделения «Центральное» агентства недвижимости МИАН. - Рублевые ставки аренды в этом сегменте по сравнению с октябрем практически не изменились и составляли в ноябре около 33,3 тыс. рублей. Средняя цена аренды квартир бизнес- и элит-классов снизилась примерно на 5% по сравнению с октябрем – до 68,4 тыс. и 306,2 тыс. руб. в месяц соответственно. Однако, часто в ходе реальных переговоров арендодатели соглашаются на дополнительную корректировку арендных ставок до 10-15% от первоначальных цен в сторону снижения».

По мнению Юлии Гасиловской, директора отделения «Центр аренды» компании «БЕСТ-Недвижимость», несмотря на общее падение, спрос в эконом-классе отчасти пополняется за счет тех нанимателей, которые вынуждены ...