Сегодня 07:54
Материалы и оборудование

Дефицит предложения в сегменте складской недвижимости в Московском регионе исчезнет не раньше 2014 года. Учитывая небольшое количество сделок и увеличение нового предложения, эксперты считают этот сегмент рынка весьма перспективным.

Инвестиции в складские объекты (покупка) в России составляют, по данным Jones Lang LaSalle, менее 6% от общего объема вложений в недвижимость, тогда как в мире этот показатель составляет около 13%. При этом порядка 90% всех сделок приходится на Московский регион. «На московском рынке складских помещений, в том числе осуществляющих ответственное хранение, достаточно высока концентрация — есть 5-7 крупных девелоперов, которые покрывают 80% рынка. Таким образом, барьеры входа высоки и появление новых инвесторов маловероятно. С другой стороны, многие компании, являющиеся конечными пользователями, в последнее время приобретают складские комплексы в собственность, так как осознают выгоду таких инвестиций», — говорит руководитель направления аналитики складской недвижимости Jones Lang LaSalle Илья Выдумкин.

«Инвестор оценивает не только стабильность и величину денежного потока от объекта, но и его ликвидность, то есть насколько просто ему будет выйти из проекта, если он примет такое решение.

На сегодняшний день недостаточно сделок по продаже складов, чтобы инвесторы (особенно иностранные) могли быть уверены в легкой продаже склада в будущем. Должно пройти еще 5-10 лет, чтобы этот рынок стал понятнее иностранным инвесторам»

— считает директор по развитию компании «ГЕМА Инвест» Елена Семенихина.

Для рынка складской недвижимости в столичном регионе настоящий момент характерен дефицит предложения. По данным группы компаний RRG, количество свободных площадей в классах А и В+ составляет 1-3% от общего объема. В результате, по мнению экспертов компании,

рынок поглотит все заявленные на 2013 год ко вводу складские площади.

По мнению коммерческого директора «Эспро-Менеджмент» Павла Платонова, заметное сокращение дефицита на рынке складской недвижимости Московского региона произойдет не ранее 2014 года: «Основными направлениями по размещению новых складских проектов остаются южное и северное направления Московской области. Новые складские проекты постепенно смещаются вглубь области, что связано с дефицитом земельных участков и высокой стоимостью земли возле Москвы».

В 2013 году объем нового строительства составит порядка 900-950 тыс. кв. м. Крупнейшими проектами в настоящий момент являются ПНК-Чехов, фаза 2 (общая площадь 315 тыс. кв. м); ИП «Южные Врата», фаза 3 (строится около 233 тыс. кв. м); Логопарк Север (110 тыс. кв. м).

По оценкам экспертов,

наиболее востребованным форматом сейчас являются склады небольшой площади – порядка 10-20 тыс. кв. м –

за счет того, что основные потребители – ритейлеры. «Девелоперу же интереснее строить проекты от 50 тыс. кв. м, так что склады в 10-20 тыс. кв. м — это, в основном, объекты, которые строились «для себя», и количество их на рынке единично. Они пользуются высоким спросом и быстро реализуются, по сути, не успевая сформировать предложения как такового. Спрос со стороны ритейлеров отчасти удовлетворяется площадями в комплексах от 50 тыс кв м и выше, которые сдаются «в нарезку», — рассказывает директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG Юрий Тараненко.

Средняя доходность инвестиций в склады класса А составляет порядка 10% годовых. «Рыночной считается ставка капитализации 10,5-11,5%, и пока этот показатель стабилен на данном уровне. Пока не сдвинется ситуация с инвестиционным спросом, говорить об изменении данного показателя не приходится. Наибольшей же доходность будет на проекте с наименьшей себестоимостью строительства (чем больше проект тем, теоретически, меньше себестоимость), при высоком уровне чистого операционного дохода, ничего нового тут не придумать. Окупаемость проектов в среднем 7-10 лет», — поясняет директор департамента индустриальной и складской недвижимости S.A. Ricci Дмитрий Герастовский. «Сделок, когда складской комплекс приобретается с целью дальнейшей реализации, достаточно мало (инвесторы считают такое вложение высоко рискованным). Строительство склада под последующую продажу либо аренду – также высокорисковый бизнес. Кроме того, это длительный процесс (инвесторы рассчитывают на срок окупаемости в 7-10 лет), тогда как колебания рынка в этот период могут быть довольно резкими, что способно отразиться и на спросе. В целом,

доходность складов класса А находится на уровне 9-11%, класса В – 10-13%.

Запрашиваемая арендная ставка на склады А-класса Московского региона находится на уровне $135-140 за кв/ м в год, и существенного роста (более чем на 3-5% за год) мы не ожидаем», — рассказывает Юрий Тараненко.

По данным Knight Frank, до 10 км от МКАД стоимость аренды складов составляет $140-150 кв. м /год, а аренда склада класса А на большем удалении от МКАД уже обойдется дешевле — $135-140 кв. м /год. «В ряде случаев арендаторы готовы снимать склады по более высоким ставкам, если те расположены близко к границам города, однако не на всех направлениях: кроме удаленности оценивается пропускная способность трассы», — уточняет директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли, Knight Frank Russia & CIS Вячеслав Холопов.

По прогнозам экспертов компании Knight Frank, в течение 2013 года стоимость аренды складов класса А в московском регионе увеличится незначительно — в среднем на 2-3% до $137–143 $/ кв. м/год. «В течение 2013 года мы не ожидаем существенных изменений в ставках аренды, они останутся на уровне $135-140 за квадратный метр в год. Доходность по лучшим активам в складском сегменте составляет 11,25%, период окупаемости, соответственно, около 9 лет. В 2013 году мы ожидаем небольшого снижения доходности из-за роста стоимости складских комплексов при стабильной арендной ставке», — поясняет Илья Выдумкин.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Сергей Александрович Пахомов, председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов остается непопулярной мерой – депутат

Госдума не планирует вносить поправки, позволяющие внедрить поэтапное раскрытие эскроу-счетов, рассказал председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
00
Четвёртая очередь ÁLIA: готовность котлована – 83%, застройщик вышел на «землю». Июль 2025

Четвёртая очередь ÁLIA: готовность котлована – 83%, застройщик вышел на «землю»

Asterus сообщил о ходе строительства четвертой очереди жилого района ÁLIA в Покровском-Стрешневе. В стадии завершения ряд ключевых этапов «нулевого цикла», строители приступили к надземной части работ.
00
Проектная компания ГЕФЕСТ, логотип

ТОП-5 факторов, сдерживающих развитие инновационных технологий в строительстве

Строительная отрасль находится на пороге радикальной трансформации под влиянием развития новых технологий. Игроки рынка стремятся к автоматизации и гибкости в проектировании и строительстве, цифровизации и даже внедрению AI на различных жизненных циклах проектов.
00
ЖК Чкалов (Chkalov)

Территория арт-кварталов: как меняется городская среда Басманного района

В Москве продолжается перезагрузка общественных пространств. Эксперты Ikon Development изучили последние изменения в городской среде Басманного района и отметили, что территория рядом с Курским вокзалом переживает второе рождение.
00
Росреестр

Как скорректировать кадастровую стоимость недвижимости?

Кадастровая стоимость – полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости. Из статьи вы узнаете: из чего складывается размер кадастровой стоимости, как исправить ошибки, допущенные при ее определении, а также как ее можно оспорить.
00
В производственном цеху

Нержавеющий металлопрокат: классификация стали, виды проката, правила выбора марок

Классификация нержавеющей стали по структуре и сортамент металлопроката. Критерии выбора марок для различных условий эксплуатации.
00
В магазине около кассового аппарата - кассир выдает покупателю чек

Бумага — рулоны, ленты и этикетки: выбор и применение

В современном бизнесе и быту бумажная продукция в рулонах и на лентах остаётся одним из самых востребованных материалов. Рассмотрим ключевые виды расходных материалов и их особенности.
00
ЖК МИRА графика

Архитекторы и девелоперы создают новый облик столицы

Москва — один из самых динамично развивающихся городов мира. Здесь реализуются масштабные инфраструктурные проекты и внедряются новаторские архитектурные решения. Ключевую роль в процессе изменений играют крупные девелоперские компании.
00
Детский сад 350 мест ЖК Первый Московский

Шестой детский сад сдан в составе жилого комплекса в Филимонковском районе

Детский сад возведён в составе ЖК «Первый Московский». Учреждение рассчитано на 350 мест и включает 14 групп с игровыми комнатами, спальнями, буфетными и раздевалками. В здании также размещен физкультурный зал.
00
Акрил в оформлении кухни

Что печатают на акриле: идеи, примеры, преимущества

Акрил – это прочный, прозрачный пластик, похожий на стекло, только легче и безопаснее. Именно эти свойства сделали его популярным в интерьерном дизайне, рекламе и оформлении помещений.
00
Геомембрана ГЕОПРУФ®

ТЕХНОНИКОЛЬ выводит на рынок долгожданную новинку – геомембрану ГЕОПРУФ®

Материал стал результатом глубокого анализа потребностей отрасли – он направлен на обеспечение максимальной герметичности, долговечности и экологической безопасности при строительстве объектов различного назначения.
00
Юрист изучает документы

Покупателям надо тщательно проводить не только проверку квартиры, но и изучать причины ее продажи

В последнее время россияне все чаще попадают в сети разного рода мошенников. Не исключение и рынок недвижимости. Как все же покупателям квартир не попасть в лапы мошенников? Советы дают участники рынка недвижимости.
00
Генлан ЖК Новый Зеленоград

Ход строительства ЖК «Новый Зеленоград»: в третьем корпусе приступили к отделке МОПов

Строительство двух новых 17-этажных корпусов в ЖК «Новый Зеленоград» ведется высокими темпами. В третьем корпусе начался этап отделки в местах общего пользования, а в пятом корпусе в активной стадии возведение надземной части здания.
10
ул Куусинена ЖК INDY Towers

На севере столицы началось строительство второй очереди жилого комплекса

В рамках второй очереди ЖК INDY Towers возведут два корпуса высотой 43 и 55 этажей с общей подземной частью, в которой обустроят двухуровневый паркинг на 640 машино-мест. Площадь объекта составит 82,3 тысячи квадратных метров.
Или войти с помощью: