Служба жалоб и разрушений

Кто будет контролировать опасный ремонт соседей?

Эксперты бьют тревогу: в ближайшее время наши дома перестанут быть крепостью. Есть риск, что некому станет следить за опасными перепланировками.

Тогда разрушить общее жилье будет проще простого - по глупости. Дело в том, что через несколько месяцев изменится порядок учета наших домов: объектами капитального строительства займутся кадастровые инженеры. В ряде субъектов они уже работают, а, например, в Московской области они возьмутся за "надомную" работу с 1 сентября. По всей стране же новая система должна заработать с будущего года.

По словам экспертов, кадастровый учет не берет во внимание техническое состояние здания. Грубо говоря, кадастрового инженера не волнует, где в доме проходят трубы, какие стены дышат на ладан. Ему важнее, что такой дом есть в принципе, у него столько-то этажей, такая-то длина и ширина. Если что-то сломается и обрушится, померят заново и учтут. И ничего больше.

При такой системе контролировать опасные переделки будет некому. Понятно, что многие жильцы относятся к согласованию перепланировки как к ненужной бюрократии. Но есть законы, которые отменить никак невозможно. Например, закон всемирного тяготения. Не люди его ввели, не людям его и отменять.

Частный случай всемирного тяготения - закон неминуемого разрушения, если снести важные стены. Балки и перекрытия могут не оценить красоты дизайнерского решения и рухнуть в самый неподходящий момент.

Между тем любители перестройки подчас рискуют не только своей, но и соседской жизнью. Не со зла, конечно, просто их никто не научил думать о других.

Еще недавно казалось, что управы на творцов перестройки не найти. Однако Верховный суд изменил ситуацию, в одном из своих разъяснений он фактически дал нам в руки мощное правовое оружие, чтобы защитить стены родного дома. В обзоре судебной практики за 4-й квартал 2011 года высшая судебная инстанция ответила на простой, казалось бы, вопрос: кто вправе подавать иски к лицам, самовольно перепланировавшим помещения? До сих пор считалось, что обжаловать ремонт могут только столоначальники.

Дело в том, что статья 29 Жилищного кодекса предусматривает возможность обращения в суд с подобными исками специального субъекта - органа, осуществляющего согласование перепланировки и переустройства жилого помещения. По умолчанию правоведы понимали эту норму так, что никому больше судиться по такому вопросу не следует.

Однако, по мнению Верховного суда, нормы Жилищного кодекса не содержат ограничений для обращения в суд собственников квартир в доме, объединений собственников помещений в многоквартирном доме, а также владельцев помещений, не являющихся собственниками, за защитой своих прав в порядке, предусмотренном статьями 304 и 305 Гражданского кодекса. А что не запрещено, то разрешено. Потому любой, кому угрожает соседский ремонт, теперь может смело идти в суд.

"Разъяснения Верховного суда относительно возможности подачи соответствующих исков гражданами и организациями, чьи права ущемляются в результате незаконных перепланировок, - важная и своевременная мера", - сказал "РГ" руководитель Московского областного БТИ Владимир Денисов. При этом, по его словам, иски о незаконных перепланировках должны сопровождаться официальным документом, отражающим состояние помещения до перепланировки (по проекту) и после нее. Собственно, как иначе суд узнает, что дом под угрозой?

В связи с этим у специалистов возникает вопрос: какой орган исполнительной власти будет фиксировать факты проведения перепланировок с 1 января будущего года по всей стране? Ответа пока нет.

При нынешней процедуре, по словам Владимира Денисова, в документах никак не отражается, соответствует ли построенное здание проекту. Иными словами, строители каждый кирпичик положили на место или где-то напутали? "А в случае свободной планировки квартир полностью исключается контроль за соблюдением действующих норм и правил и возникают ситуации, при которых собственник перепланированного помещения подвергает опасности других жильцов дома", - говорит Владимир Денисов.

До сих пор изменения в строительных конструкциях должны были контролировать БТИ. Они составляли техническое досье на каждое строение. А потом контролировали, чтобы каждая стена проходила как по писаному. Причем техническая инвентаризация должна была проводиться раз в пять лет.

Как утверждают эксперты, у нас в стране согласовано 3-4% перепланировок. Массовых разрушений вроде бы не наблюдается. Тем не менее маленькие катаклизмы случаются практически ежедневно. "Сосед над нами устроил бассейн в своей комнате, - рассказал "РГ" один из читателей. - Однажды, когда он решил искупаться, пол не выдержал и обрушился на квартиру этажом ниже. Хорошо, что в ней никого не было, иначе бы жильцов убило".

При этом сейчас фантазии многих перестройщиков сдерживает необходимость рано или поздно идти в БТИ, скажем, если захочется продать квартиру. Что будет, если даже такая слабая, как выясняется, причина скоро исчезнет?

"Результат работы кадастровых инженеров - передача сведений в государственный кадастр недвижимости: в кадастр передается порядка 10 характеристик объекта капитального строительства, - говорит Денисов, - то есть акцент смещается с технического учета на кадастровый, который может осуществляться и на основании деклараций, которые представляют владельцы квартир, то есть законом не предусмотрена обязанность кадастрового инженера осматривать квартиру лично. Поэтому техническая инвентаризация и как результат - технический учет не должны полностью исключаться, так как фиксировать актуальное состояние помещений (до и после перепланировки) может только специалист с учетом сведений, содержащихся в архивах органов технической инвентаризации".

Инженеры БТИ владеют "тайными" знаниями, которые нам, простым смертным, недоступны. Они точно отражают перепланировки в документах, на основании которых специальные комиссии решают, почему здесь туалет можно перенести, а тут ванную комнату лучше не менять. Кому навредит арка в данной стене? Отчего нам не дают присоединить к комнате балкон?

Не до конца понимая смысла технической инвентаризации, многие жильцы порой считают получение документов в БТИ излишней головной болью, и только. Однако на свете есть вещи пострашнее оформления документов на собственность.

Между тем

Кадастровых инженеров, которые имеют соответствующую квалификацию и необходимый опыт работы, а также доступ к архивам БТИ, относительно немного, и все они, как правило, работают в действующих организациях технической инвентаризации. Например, в Московском областном БТИ работают порядка 130 кадастровых инженеров.