Снесут ли дома рядом с аэропортами?

Засыпать и просыпаться под гул взлетающих или идущих на посадку самолетов — удовольствие сомнительное. Разве что относительно невысокие цены на жилье могут сподвигнуть на покупку квартиры в доме, соседствующем с аэропортом. Однако риски жильцов не ограничиваются плохим самочувствием из-за отсутствия тишины: значительна часть таких новостроек возводится несанкционированно. Власти, ранее игнорировавшие этот процесс, теперь пытаются его остановить. Результат закономерен: количество судебных споров вокруг таких проектов стремительно растет. По мнению адвоката Олега Сухова, по накалу страстей скандалы вокруг проектов хаотичной застройки приаэродромных территорий вскоре смогут сравниться с конфликтами, связанными со сносом нелегально построенных малоэтажных жилых комплексов.

Либеральные нормы гражданского и градостроительного законодательства, в сочетании с несформированным земельным кадастром и отсутствием документов территориального планирования, позволили застройщикам не только оформить в собственность десятки тысяч гектар земли, расположенных в окрестностях крупных аэропортов, но и запустить их в хозяйственный оборот. Сначала такие территории активно застраивались коттеджами и коммерческой недвижимостью — магазинами, автозаправками и пр. Однако в последнее время вокруг взлетно-посадочных полос стали стремительно размножаться многоквартирные многоэтажные дома. Масштабы приаэропортового девелопмента в Подмосковье впечатляют. Так, в окрестностях крупных московских аэропортов (Внуково, Домодедово, Шереметьево) в активной стадии строительства находится более 1 млн кв. м многоквартирных жилых домов. Такие проекты сосредоточены в Ленинском, Домодедовском, Наро-Фоминском, Одинцовском, Солнечногорском и ряде других районах Московской области.

Как правило, квартиры в новостройках рядом с аэропортами предлагаются по весьма привлекательным ценам. Для многих покупателей экономичного жилья предоставленный застройщиком дисконт является убедительным аргументом — даже в том случае, если многоэтажка возводится в зоне шумового воздействия, либо вообще в траектории взлета/посадки и маневрирования самолетов. Между тем, покупка жилья в таких проектах рискованна не только из-за рисков дискомфорта от авиационного шума (более 65-80 дБА, что почти в два раза превышает допустимые значения для жилых помещений), плохой экологии приаэропортовых территорий, но также высокой вероятности административных и судебных разбирательств. Причиной их возникновения могут стать нестыковки между гражданским, градостроительным законодательством и нормами, регламентирующими безопасность авиаполетов и использования воздушного пространства.

В частности, Воздушный кодекс предписывает осуществлять строительство любых объектов в пределах приаэродромной территории исключительно по согласованию с собственником аэродрома. Приаэродромная территория определяется по внешней границе проекции полос воздушных подходов на земную или водную поверхность, а вне полос воздушных подходов — окружностью радиусом 30 км от контрольной точки аэродрома.

Между тем, как показывает практика, абсолютное большинство строительных проектов, которые реализуются в 30-километровой зоне от аэродромов, визы авиационного начальства не имеют. Этот несущественный, на первый взгляд, нюанс в последнее время все чаще становится формальным поводом для замораживания даже масштабных строек. Так, по искам транспортной прокуратуры уже приостановлено строительство нескольких жилых комплексов в окрестностях московских и региональных аэропортов. Ранее выданные разрешения на строительство аннулированы. Более того, в некоторых случаях надзорные органы добиваются сноса построек. В свою очередь, застройщики безуспешно пытаются оспорить судебные решения в вышестоящих инстанциях, либо согласовать проекты с дирекцией аэропортов.

Застройщикам, уличенным в игнорировании требований федерального законодательства, грозит лишь административная ответственность и штраф в размере до 300 тыс. рублей. А вот финансовые и моральные потери дольщиков из-за приостановки строительства и возможного демонтажа жилья могут оказаться существеннее. Я бы порекомендует покупателям жилья новостройках, расположенных в 30-километровом радиусе от аэропортов (в зонах с особыми условиями использования) тщательно проверять пакет разрешительной документации и выяснять, санкционировано ли строительство авиационным начальством.

В целом же нормы строительства в приаэродромных территориях надо ужесточать. Месторасположение земельного участка в пределах приаэродромной территории аэропорта является существенным обстоятельством, возникающим в связи с выдачей и получением разрешения на строительство. До сих пор застройка велась весьма хаотично. Причем, не столько по вине девелоперов, но также и властей, которые абстрагировались от этого процесса. Крайне важно синхронизировать градостроительное законодательство с федеральными правилами, регламентирующими работу авиации, чтобы не создавать почву для затяжных судебных конфликтов.