Сегодня 14:31
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 11:39
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 10:43
Тенденции рынка, аналитика

В дорыночный период все многоквартирные дома можно было легко разделить на два конструктивных типа – демократичные панельные и престижные кирпичные. Сегодня, благодаря технологиям монолитного домостроения, все смешалось.

Новоселы советского периода кирпичные дома любили, а панельные, которых в общем объеме застройки было больше 70 %, – не жаловали, в первую очередь из-за стандартных планировок и «продуваемых» межпанельных стыков. Почтительное отношение к кирпичным домам сохранилось и по сей день. Маркетологи, отвечающие за ценообразование в девелоперских компаниях, этим пользуются, порой выдавая за кирпичные дома такие строения, в которых кирпич используется только для наружной облицовки. Насколько такой подход корректен? Попытаемся внести ясность в этот вопрос.

В самом деле, потенциальные покупатели обычно воспринимают конструктивный тип дома, что называется, «по одежке», точнее, по наружным стенам. Если они облицованы кирпичом – значит дом кирпичный, если из панелей со швами – его, скорее всего, отнесут к панельным, если ни швов, ни кирпичей нет – назовут монолитным. Мы живем в век, когда, жилая застройка поражает разнообразием фасадных решений, а благодаря наличию широкого спектра применяемых в строительстве материалов (от старой доброй керамики и бетона до пенополистирола и керамогранита) однозначно отнести дом к какому-то типу или классу становится все сложнее.

Порой случается, что разные корпуса и даже этажи в одном жилом комплексе относятся к разным с точки зрения технологий типам. Например, к монолитному корпусу, облицованному панелями «под кирпич», пристраивается монолитно-каркасный, с наружными стенами из газобетонных блоков с неотличимой на глаз облицовкой. Будущему новоселу разобраться в деталях непросто, тем не менее разные типы наружного стенового ограждения и конструктивные типы самой «коробки» обладают различными потребительскими качествами, достоинствами и недостатками.

По одежке, или по «коробке»?

Если классифицировать современные новостройки в соответствии с материалом несущих конструкций, то выяснится, что почти все они возводятся с применением монолитных технологий. Но монолит монолиту рознь. Здание может быть собственно монолитным (если вся «коробка», включающая внутренние и наружные стены, монолитная) и монолитно-каркасным. В последнем случае железобетонной монолитной конструкции, состоящей из системы несущих опорных колонн и перекрытий, отводится роль силового каркаса. Разница здесь принципиальная: монолитные внутренние стены – вариант самый экономичный. Такие дома, как правило, относятся к эконом-классу, они практически не поддаются перепланировкам, а звукоизоляция оставляет желать лучшего. Особенно восприимчивы такие постройки к ударным шумам, например, от строительного перфоратора или мощной аудиосистемы, которые легко «пронизывают» все этажи. Монолитно-каркасный дом обеспечивает больший акустический комфорт (разумеется, при соблюдении рекомендованных технологий при отделке), в них также возможна организация открытых планировочных пространств и перепланировка по желанию пользователя. При этом перегородки могут быть любыми – от гипсокартона до пазогребневых блоков из пенобетона. И такой конструктивный тип дома ближе к бизнес-классу.

Теперь вернемся к «одежкам», по которым, собственно, новостройки и встречают. Наружные стены современного дома – это действительно его одежда, защищающая от непогоды. Технологии монолитного домостроения сняли со стен несущие функции, оставив им роль защитно-декоративного ограждения. Типы наружных «одежд» могут также быть разными: от ограждений из легких сэндвич-панелей до старого доброго керамического кирпича, точнее, его современной разновидности – крупноформатных поризованных блоков. Промежуточное место в классификаторе «по стенам» занимают разные типы вентилируемых фасадов с облицовкой керамогранитом и слоеные конструкции типа «газобетон внутри – эффективный утеплитель – наружная кирпичная облицовка».

Теперь о том, какие дома сегодня почти не строят. Привычные всем нам с детства кирпичные и панельные дома, по всей видимости, остались в прошлом столетии. Во-первых, несмотря на то, что многие возведенные в XXI веке типовые постройки имеют видимые признаки типовых серий, от крупнопанельного домостроения у них осталась только наружная панельная оболочка. Внутри – все тот же монолитный каркас. Полносборное крупнопанельное домостроение в массовых масштабах представлено только в Московском регионе, производственная база которого (заводы-производители крупноформатных железобетонных изделий) пережила «лихие девяностые» с минимальными потерями.

Во-вторых, дома с несущими наружными стенами из кирпича имеют шансы встретиться только в верхнем ценовом классе сегмента малоэтажного домостроения. Зато в более демократичной малоэтажке находят место и всевозможные каркасные и каркасно-панельные строения на основе каркаса из клееного бруса и металлических профилей.

В многоэтажном строительстве (с числом этажей от пяти) железобетонный монолитный каркас сегодня является практически безальтернативным вариантом. Таким образом, названные нами исключения только подтверждают общую тенденцию.

Технологический прорыв: один сплошной монолит

Монолитная революция на строительном рынке случилась в первой половине 1990-х годов, когда домостроительные предприятия-гиганты, застраивавшие новые микрорайоны российских городов «панельками», стремительно банкротились. В тот период покупка или аренда опалубочных систем зарубежного производства стала своего рода «входным билетом» в жилищно-строительную отрасль для множества предприятий, до этого момента на рынке никак не «засвеченных». В течение последнего десятилетия ХХ века они в основном возводили монолитные дома, что называется, на старых фундаментах, осваивая инженерно подготовленные участки и «недострои», доставшиеся в наследство с советского времени.

По срокам строительства возведение несущих конструкций посредством «конструктора» из сборно-разборных переставных опалубок, в которые после монтажа арматуры заливается бетонный раствор, занимает более длительный период по сравнению с крупнопанельным домостроением. Но сегодня это не столь принципиально, потому что здесь скорость строительства зависит скорее от темпов и объемов финансирования, чем от применяемых технологий. Принципиально здесь другое: технологическая гибкость «монолита» породила в те годы печальную практику проектировать и переделывать «на ходу». Именно поэтому появились квартиры неликвидых на вторичном рынке планировок, сделанные под первичного покупателя. Кроме таких планировок, серьезной головной болью для новоселов стали продуваемые соединения и «гуляющие» панели наружных стен монолитно-панельных домов, а в монолитно-кирпичных – мостики холода в углах, там, где монолитные перекрытия стыковались с ограждениями.

Что привнесли в домостроение монолитные технологии? Прежде всего легкость и прочность конструкций («монолит» практически не подвержен усадке), свободу планировочных решений и возможность строить дома повышенной этажности. Вместе с новыми технологиями в нашу жизнь пришли высотки на несущих ногах-колоннах с просторными паркингами в цокольных этажах. Таким образом, минусы современного «монолитстроя» скорее обусловлены не самой технологией, а соблазнами воспользоваться ее широкими возможностями. Например, повышенная этажность – плюс для застройщика, но минус для новосела. На заре «монолитного периода» серьезные незапланированные неудобства будущих жильцов возникали, когда в процессе строительства решение «добавить» этажей легко пробивалось застройщиком через надзорные инстанции уже на стадии строительства: технологии это позволяли. Пропускная способность внутридворовых проездов и лифтов от этого, понятное дело, не увеличивалась.

Типы и классы комфорта

Материалы и технологии, которые применяются в строительстве, – один из ключевых признаков, позволяющих отнести новостройку к тому или иному классу комфортности. К сожалению, каких либо однозначных критериев, принятых всеми участниками строительного рынка, на сей счет пока нет. Однако под занавес прошлого года по заказу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС) был разработан вполне внятный документ – Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительским качествам (классам).

На первичном рынке многоквартирного жилья выделены четыре класса жилья – эконом-, комфорт-, бизнес-класс и элитное. В соответствии с предлагаемым классификатором (напомним, он не имеет статуса официального документа), несущие и ограждающие конструкции у «экономичных» многоквартирных зданий могут быть любыми – здесь нет ограничений. Однако по мере приближения к «элите» спектр материалов и строительных технологий сужается. В нем остаются только монолитный железобетон для несущих конструкций и перекрытий, а также керамический кирпич для наружных стен. При этом стеновое ограждение из газобетонных блоков, несмотря на кирпичную облицовку, – это уже повод понизить класс здания до «бизнеса». Ведь при кажущейся «одинаковости» по потребительским качествам и долговечности газобетон серьезно проигрывает натуральной керамике.

Разные типы многослойных стеновых ограждений и вентилируемых фасадов – вариант, который может встречаться как в самых демократичных домах, так и в строениях комфорт- и бизнес-класса. Главный недостаток таких конструкций – зависимость от «человеческого фактора». С просчетами проектировщиков, а также «экономичностью» строителей новоселам здесь приходится сталкиваться сплошь и рядом. Внутрь «слоеной» стены строители могут прятать некачественную кладку, «несортовые» газобетонные блоки, а также не рекомендованные проектировщиками крепежные изделия и утепляющие материалы. Отдельная проблема – утеплители, намокающие из-за неправильно просчитанной точки росы либо халтурного монтажа. К счастью, основной строительный брак такого рода обычно «вылезает» в течение гарантийного срока и после сдачи дома легко диагностируется при помощи тепловизионного обследования.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Метриум Групп, логотип компании

Самые продаваемые массовые новостройки Москвы в I полугодии 2025 года

В I полугодии 2025 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, число сделок в массовых новостройках «старой» Москвы сократилось на 9,6%. Доля 15 самых популярных у покупателей проектов, напротив, выросла на 10,8 п.п.
00
Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.RU

Недвижимость проиграла депозитам и инфляции

Цены на жилье в Московском регионе топчутся на месте. И хотя по итогам первого полугодия имеет место незначительный прирост индексов цен, его вряд ли можно интерпретировать как систематическое подорожание жилья.
00
Авито, логотип портала

Цены на квартиры на вторичном рынке снизились на 3% за месяц

Аналитики «Авито Недвижимости» подвели итоги июня 2025 года на вторичном рынке жилья в России. С начала года предложение таких квартир на платформе выросло на 14%, а за месяц — на 1%.
00
ЖК Rakurs

Библиотека с лекторием появится в жилом комплексе в районе Щукино

На первом этаже корпуса в составе строящегося жилого комплекса Rakurs на северо-западе Москвы планируется обустроить помещения для библиотеки и лектория. ЖК включает три корпуса на 915 квартир и отдельно стоящий учебный корпус на 275 мест.
00
В жилом комплексе комфорт-класса «Новый Зеленоград» от Ikon Development

В ЖК «Новый Зеленоград» доступны квартиры с отделкой «под ключ»

В жилом комплексе «Новый Зеленоград» покупателям обеспечили возможность выбора квартир из множества форматов, в том числе доступны варианты с отделкой – такие предложения представлены в пятом корпусе первой очереди проекта.
00
ЖК Северный порт

В первой очереди жилого комплекса на Ленинградском шоссе завершены работы нулевого цикла

В Левобережном районе Москвы продолжается строительство жилого комплекса «Северный порт». В корпусах запроектировано 1172 квартиры, а также двухуровневый подземный паркинг более чем на 500 машино-мест.
00
Управление Росреестра по Москве, логотип ведомства

Итоги первой половины 2025 года на вторичном рынке столицы

За первые 6 месяцев 2025 года в Москве зарегистрировано 63 850 переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья (-3,2% к аналогичному периоду 2024 года).
00
ЖК Level Академическая

Двор со скульптурами животных появится в жилом комплексе на Профсоюзной улице

В рамках благоустройства территории жилого комплекса Level Академическая планируется создать двор со скульптурами животных, спортивными зонами и беседками. ЖК рассчитан на 291 квартиру и включает двухуровневый подземный паркинг на 105 машино-мест и 60 кладовых.
00
Авито, логотип портала

Выбор квартир в новостройках вырос на 20% за год и на 4% за месяц

Специалисты «Авито Недвижимости» подвели итоги июня 2025 г. на рынке первичного жилья в России. Лидерами по количеству доступных для приобретения квартир стали Краснодар, Воронеж (по 7% от всех предложений страны), Екатеринбург (6%), Москва и Тюмень (по 5%).
00
Александр Салов, генеральный директор завода ВКБлок (г.Сергиев Посад), на научной конференции "Distributed Computing and Grid-technologies in Science and Education" (GRID 2025)

Интеллектуальное будущее производства: генеральный директор ВКБлок о пути к Smart Factory на научной конференции GRID 2025

11 июля 2025 г. Александр Салов, генеральный директор завода ВКБлок, выступил на научной конференции "Распределенные вычисления и Грид-технологии в науке и образовании" с темой научного доклада “Применение распределенного интеллекта в управлении производственными системами”.
00
Nikoliers, логотип компании (быв. Colliers)

К 2030 году средняя высота жилых доминант в Москве достигнет 41 этажа

Доля высотного строительства на рынке первичной жилой недвижимости составляет 19%. Тенденция вертикального развития городской застройки столицы приводит к тому, что высотность жилых проектов постепенно увеличивается.
00
Ricci логотип

Миллиард — не предел: в Москве дефицит пентхаусов

Рынок пентхаусов в Москве крайне ограничен — как в количественном, так и в качественном выражении. Несмотря на то, что в открытой продаже числится 139 объектов стоимостью от 1 млрд рублей, лишь часть из них соответствует ожиданиям целевой аудитории.
00
IBC Real Estate, логотип

Девелоперы выбирают районные ТЦ

По итогам первого полугодия 2025 года доля районных торговых центров в общем объеме качественной торговой недвижимости Москвы составила 5%. За 10 лет показатель увеличился на 3 п.п.
Или войти с помощью: