Скачать программу
27.02.2020
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
27.02.2020
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

В дорыночный период все многоквартирные дома можно было легко разделить на два конструктивных типа – демократичные панельные и престижные кирпичные. Сегодня, благодаря технологиям монолитного домостроения, все смешалось.

Новоселы советского периода кирпичные дома любили, а панельные, которых в общем объеме застройки было больше 70 %, – не жаловали, в первую очередь из-за стандартных планировок и «продуваемых» межпанельных стыков. Почтительное отношение к кирпичным домам сохранилось и по сей день. Маркетологи, отвечающие за ценообразование в девелоперских компаниях, этим пользуются, порой выдавая за кирпичные дома такие строения, в которых кирпич используется только для наружной облицовки. Насколько такой подход корректен? Попытаемся внести ясность в этот вопрос.

В самом деле, потенциальные покупатели обычно воспринимают конструктивный тип дома, что называется, «по одежке», точнее, по наружным стенам. Если они облицованы кирпичом – значит дом кирпичный, если из панелей со швами – его, скорее всего, отнесут к панельным, если ни швов, ни кирпичей нет – назовут монолитным. Мы живем в век, когда, жилая застройка поражает разнообразием фасадных решений, а благодаря наличию широкого спектра применяемых в строительстве материалов (от старой доброй керамики и бетона до пенополистирола и керамогранита) однозначно отнести дом к какому-то типу или классу становится все сложнее.

Порой случается, что разные корпуса и даже этажи в одном жилом комплексе относятся к разным с точки зрения технологий типам. Например, к монолитному корпусу, облицованному панелями «под кирпич», пристраивается монолитно-каркасный, с наружными стенами из газобетонных блоков с неотличимой на глаз облицовкой. Будущему новоселу разобраться в деталях непросто, тем не менее разные типы наружного стенового ограждения и конструктивные типы самой «коробки» обладают различными потребительскими качествами, достоинствами и недостатками.

По одежке, или по «коробке»?

Если классифицировать современные новостройки в соответствии с материалом несущих конструкций, то выяснится, что почти все они возводятся с применением монолитных технологий. Но монолит монолиту рознь. Здание может быть собственно монолитным (если вся «коробка», включающая внутренние и наружные стены, монолитная) и монолитно-каркасным. В последнем случае железобетонной монолитной конструкции, состоящей из системы несущих опорных колонн и перекрытий, отводится роль силового каркаса. Разница здесь принципиальная: монолитные внутренние стены – вариант самый экономичный. Такие дома, как правило, относятся к эконом-классу, они практически не поддаются перепланировкам, а звукоизоляция оставляет желать лучшего. Особенно восприимчивы такие постройки к ударным шумам, например, от строительного перфоратора или мощной аудиосистемы, которые легко «пронизывают» все этажи. Монолитно-каркасный дом обеспечивает больший акустический комфорт (разумеется, при соблюдении рекомендованных технологий при отделке), в них также возможна организация открытых планировочных пространств и перепланировка по желанию пользователя. При этом перегородки могут быть любыми – от гипсокартона до пазогребневых блоков из пенобетона. И такой конструктивный тип дома ближе к бизнес-классу.

Теперь вернемся к «одежкам», по которым, собственно, новостройки и встречают. Наружные стены современного дома – это действительно его одежда, защищающая от непогоды. Технологии монолитного домостроения сняли со стен несущие функции, оставив им роль защитно-декоративного ограждения. Типы наружных «одежд» могут также быть разными: от ограждений из легких сэндвич-панелей до старого доброго керамического кирпича, точнее, его современной разновидности – крупноформатных поризованных блоков. Промежуточное место в классификаторе «по стенам» занимают разные типы вентилируемых фасадов с облицовкой керамогранитом и слоеные конструкции типа «газобетон внутри – эффективный утеплитель – наружная кирпичная облицовка».

Теперь о том, какие дома сегодня почти не строят. Привычные всем нам с детства кирпичные и панельные дома, по всей видимости, остались в прошлом столетии. Во-первых, несмотря на то, что многие возведенные в XXI веке типовые постройки имеют видимые признаки типовых серий, от крупнопанельного домостроения у них осталась только наружная панельная оболочка. Внутри – все тот же монолитный каркас. Полносборное крупнопанельное домостроение в массовых масштабах представлено только в Московском регионе, производственная база которого (заводы-производители крупноформатных железобетонных изделий) пережила «лихие девяностые» с минимальными потерями.

Во-вторых, дома с несущими наружными стенами из кирпича имеют шансы встретиться только в верхнем ценовом классе сегмента малоэтажного домостроения. Зато в более демократичной малоэтажке находят место и всевозможные каркасные и каркасно-панельные строения на основе каркаса из клееного бруса и металлических профилей.

В многоэтажном строительстве (с числом этажей от пяти) железобетонный монолитный каркас сегодня является практически безальтернативным вариантом. Таким образом, названные нами исключения только подтверждают общую тенденцию.

Технологический прорыв: один сплошной монолит

Монолитная революция на строительном рынке случилась в первой половине 1990-х годов, когда домостроительные предприятия-гиганты, застраивавшие новые микрорайоны российских городов «панельками», стремительно банкротились. В тот период покупка или аренда опалубочных систем зарубежного производства стала своего рода «входным билетом» в жилищно-строительную отрасль для множества предприятий, до этого момента на рынке никак не «засвеченных». В течение последнего десятилетия ХХ века они в основном возводили монолитные дома, что называется, на старых фундаментах, осваивая инженерно подготовленные участки и «недострои», доставшиеся в наследство с советского времени.

По срокам строительства возведение несущих конструкций посредством «конструктора» из сборно-разборных переставных опалубок, в которые после монтажа арматуры заливается бетонный раствор, занимает более длительный период по сравнению с крупнопанельным домостроением. Но сегодня это не столь принципиально, потому что здесь скорость строительства зависит скорее от темпов и объемов финансирования, чем от применяемых технологий. Принципиально здесь другое: технологическая гибкость «монолита» породила в те годы печальную практику проектировать и переделывать «на ходу». Именно поэтому появились квартиры неликвидых на вторичном рынке планировок, сделанные под первичного покупателя. Кроме таких планировок, серьезной головной болью для новоселов стали продуваемые соединения и «гуляющие» панели наружных стен монолитно-панельных домов, а в монолитно-кирпичных – мостики холода в углах, там, где монолитные перекрытия стыковались с ограждениями.

Что привнесли в домостроение монолитные технологии? Прежде всего легкость и прочность конструкций («монолит» практически не подвержен усадке), свободу планировочных решений и возможность строить дома повышенной этажности. Вместе с новыми технологиями в нашу жизнь пришли высотки на несущих ногах-колоннах с просторными паркингами в цокольных этажах. Таким образом, минусы современного «монолитстроя» скорее обусловлены не самой технологией, а соблазнами воспользоваться ее широкими возможностями. Например, повышенная этажность – плюс для застройщика, но минус для новосела. На заре «монолитного периода» серьезные незапланированные неудобства будущих жильцов возникали, когда в процессе строительства решение «добавить» этажей легко пробивалось застройщиком через надзорные инстанции уже на стадии строительства: технологии это позволяли. Пропускная способность внутридворовых проездов и лифтов от этого, понятное дело, не увеличивалась.

Типы и классы комфорта

Материалы и технологии, которые применяются в строительстве, – один из ключевых признаков, позволяющих отнести новостройку к тому или иному классу комфортности. К сожалению, каких либо однозначных критериев, принятых всеми участниками строительного рынка, на сей счет пока нет. Однако под занавес прошлого года по заказу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС) был разработан вполне внятный документ – Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительским качествам (классам).

На первичном рынке многоквартирного жилья выделены четыре класса жилья – эконом-, комфорт-, бизнес-класс и элитное. В соответствии с предлагаемым классификатором (напомним, он не имеет статуса официального документа), несущие и ограждающие конструкции у «экономичных» многоквартирных зданий могут быть любыми – здесь нет ограничений. Однако по мере приближения к «элите» спектр материалов и строительных технологий сужается. В нем остаются только монолитный железобетон для несущих конструкций и перекрытий, а также керамический кирпич для наружных стен. При этом стеновое ограждение из газобетонных блоков, несмотря на кирпичную облицовку, – это уже повод понизить класс здания до «бизнеса». Ведь при кажущейся «одинаковости» по потребительским качествам и долговечности газобетон серьезно проигрывает натуральной керамике.

Разные типы многослойных стеновых ограждений и вентилируемых фасадов – вариант, который может встречаться как в самых демократичных домах, так и в строениях комфорт- и бизнес-класса. Главный недостаток таких конструкций – зависимость от «человеческого фактора». С просчетами проектировщиков, а также «экономичностью» строителей новоселам здесь приходится сталкиваться сплошь и рядом. Внутрь «слоеной» стены строители могут прятать некачественную кладку, «несортовые» газобетонные блоки, а также не рекомендованные проектировщиками крепежные изделия и утепляющие материалы. Отдельная проблема – утеплители, намокающие из-за неправильно просчитанной точки росы либо халтурного монтажа. К счастью, основной строительный брак такого рода обычно «вылезает» в течение гарантийного срока и после сдачи дома легко диагностируется при помощи тепловизионного обследования.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Крост логотип

Фабрика «Мажино» построила первый в России мобильный скейт-парк из сборного железобетона

Первую в России профессиональную площадку из сборного железобетона для подготовки спортсменов по скейтбордингу построила фабрика «Мажино» по заказу Федерации Скейтбординга России. Парк расположен на территории Российского Государственного Аграрного Университета МСХА имени К.А. Тимирязева. Площадь скейт-парка - более 700 квадратных метров.
00
Банк Дом.РФ лого

С начала 2018 года выдачи ипотеки Банком ДОМ.РФ превысили 100 млрд рублей

Объем ипотечных кредитов, выданных Банком ДОМ.РФ с начала 2018 года, превысил 100 млрд рублей. В 2019 году выдачи выросли почти в 4,5 раза по сравнению с показателем до трансформации банка – в 2017 году. За последние 3 месяца ипотеки выдано почти в 2,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года.
00
Метриум Групп, логотип компании

«Компас» инвестора от «Метриум»: Топ новостроек для инвестиций IV квартала

В IV квартале 2019 года рынок новостроек Москвы пополнили 24 новых проекта, подсчитали эксперты «Метриум». Наиболее активными были девелоперы проектов бизнес-класса, среди которых есть объекты на 30% дешевле рынка. Однако в целом уровень цен в новых объектах высокий и возможности инвесторов сокращаются.
00
MR Group

Концерн Barilla инвестирует в ОЭЗ «Ступино Квадрат» MR Group более 130 млн евро

Итальянский концерн Barilla инвестирует более 130 млн евро в производство в особой экономической зоне «Ступино Квадрат» компании MR Group. Здесь будет построены первая в восточной Европе мельницы и второй завод по производству пасты.
00
ФАУ «ФЦС» лого

Во второй тур Всероссийского конкурса на лучший архитектурный проект центральной районной больницы вышли 14 проектных организаций

14 проектных организаций из семи городов допущены к участию во втором туре Всероссийского конкурса на лучший архитектурный проект центральной районной больницы проектной мощностью на 80, 240 и 400 коек для обслуживания населения численностью 30, 50 и 100 тысяч человек.
00

Планка в 1 миллион квадратных метров коммерческой недвижимости станет ежегодной нормой.

«Во всяком случае, так будет до 2021 года. Ну далее, вероятно, эта цифра возрастет», — утверждает руководитель столичного Департамента развития новых территорий Владимир Жидкин.
00
Бутово Молл логотип

В «Бутово Молл» открылось отделение Сбербанка.

28 января 2020 года в ТРЦ «Бутово Молл» состоялось открытие отделения банка Сбербанк. Офис занял помещение 200 кв. м, на первом этаже, рядом с центральным входом в торгово-развлекательный центр.
00
ГК Главстрой лого

«Главстрой Санкт-Петербург» открывает агентство недвижимости «Главстрой»

В рамках стратегии развития клиентского сервиса «Главстрой Санкт-Петербург» открывает новое структурное подразделение — агентство недвижимости. Его основными функциями станут продажа жилой и коммерческой недвижимости, реализация программы «Быстрый trade-in» и предоставление дополнительных услуг. В разработке находятся программы сопровождения рефинансирования ипотеки, продажи и аренды жилья на вторичном рынке и другие сервисы.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

Проездная башня с гауптвахтой бывшего Хорошевского конного завода будет отреставрирована

«На торги по городской программе «1 рубль за 1 квадратный метр в год» выставляется Проездная башня с гауптвахтой, построенная в конце 1760-х - начале 1770-х гг. по проекту архитектора Е. П. Ключарёва и входящая в состав Хорошевского конного завода», - сообщил заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и земельно-имущественных отношений Владимир Ефимов.
00

В ТиНАО началось строительство новой станции метро. Пассажиры съэкономят час на дорогу.

Станция «Пыхтино» будет расположена на Калининско-Солнцевской линии Московского метрополитена, на территории поселения Внуковское Новомосковского округа.
00

Новой Москве новые спортобъекты

По словам руководителя Департамента развития новых территорий столицы Владимира Жидкина, на средства бюджета города в 2020 году начнется проектирование и строительство горнолыжного комплекса с 5 трассами в ТиАНО. Участок площадью 178 гектаров расположен в поселении Щаповское, вблизи деревень Ознобишино и Акишово. Он будет примыкать к Варшавскому шоссе, что обеспечит транспортную доступность и удобство для посетителей. 
00
Агентство недвижимости «Бон Тон», логотип компании

САО, СВАО, ЦАО – округа-лидеры по спросу на апартаменты

Как показывает статистика АН «БОН ТОН», по итогам 2019 года на апартаменты приходится 7,2% от общей реализации на первичном рынке Москвы. При этом спрос имеет сильную территориальную «привязку» и сконцентрирован в тех или иных округах. В сегменте комфорт более 40% реализации приходится на СВАО. В бизнес-классе первое место занимает САО с 26,3%. В премиуме ярко выраженным лидером является ЦАО с 74%.
00
Лого Миэль

МИЭЛЬ-Аренда: арендодателям нужно приобрести в сдаваемые квартиры холодильники и стиральные машины

Специалисты компании МИЭЛЬ-Аренда провели опрос среди потенциальных и действующих арендаторов столичных квартир. Цель опроса – выяснить, как должна быть оснащена съёмная квартира. Опрошенным предложили отметить пункты, на которые они в первую очередь ориентируются при выборе жилья.
Или войти с помощью: