Спрос восстанавливается: в I полугодии 2021 года доля свободных офисов снизилась до 9,9% в классе А и до 5,4% в классе В

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги I полугодия 2021 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно исследованию, объем ввода офисов в эксплуатацию за этот период составил 446 тыс. кв. м и уже вдвое превысил годовой показатель 2020 года, при этом отмечается увеличение спроса. Таким образом, совокупный объем предложения офисного рынка Москвы по итогам полугодия достиг 17,4 млн кв. м, из которых 4,9 млн кв. м относятся к классу А, а 12,5 млн кв. м – к классу В. Доля свободных офисов снизилась до 9,9% в классе А и до 5,4% в классе В. В то же время был зафиксирован рост запрашиваемых ставок аренды — в классе А они выросли на 2-3% с начала года, в классе В — на 0,5-2%. Спрос на коворкинги остается высоким, а предложение продолжает расти: общая площадь открытых площадок по итогам I полугодия 2021 года достигла 235 тыс. кв. м.

Объем ввода офисов в I полугодии 2021 года составил 446 тыс. кв. м, что уже вдвое выше совокупного результата прошлого года, когда было введено 224,4 тыс. кв. м. Крупнейшими новыми объектами остаются бизнес-центры, которые не вышли на спекулятивный рынок – «Сбер-Сити», «Два Капитана» и «Ростех-Сити». В целом на рынке наблюдается восстановление девелоперской активности: среди крупнейших объектов, ожидаемых к вводу во II полугодии 2021 года – БЦ «Парк Легенд» (класс А и В, арендопригодная площадь: 43 тыс. кв. м/48 тыс. кв. м соответственно), DM Tower (35 тыс. кв. м), «YE’S Технопарк» (26 тыс. кв. м) и другие.

Совокупный объем предложения офисного рынка Москвы по итогам полугодия достиг 17,4 млн кв. м, из которых 4,9 млн кв. м относятся к классу А, а 12,5 млн кв. м – к классу В.

Динамика объема предложения

• Свободными на рынке остаются около 490 тыс. кв. м в классе А и 680 тыс. кв. м в классе В. Вакантность офисов составляет 9,9% в классе А и 5,4% в классе В: с начала года показатели доли свободных площадей снизились на 1,8 п. п. и на 0,7 п. п. соответственно. Растущий после пандемии спрос на офисы и спад тенденции к оптимизации пространств ведут к уменьшению показателя, при этом до конца года ожидается его дальнейшее снижение.

Динамика вакантности по классам

• Рост спроса на рынке демонстрирует показатель чистого поглощения, который, по предварительным данным, вырос до 572 тыс. кв. м против 262 тыс. кв. м за весь 2020 год. В структуре спроса растет доля сделок по новой аренде, пользователи стремятся переконфигурировать свои офисы и планировочные решения, чтобы создать наиболее комфортное для сотрудников рабочее пространство. При этом тенденция к уменьшению арендуемой площади офисов ослабевает.
• Запрашиваемые средневзвешенные ставки аренды в классе А достигают 26 000-26 300 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), в классе В – 17 200-17 500 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). Таким образом, с начала года рост в классе А составил 2-3%, в классе В – 0,5-2%.
• На рынке гибких офисов Москвы также наблюдается положительная динамика основных показателей. Спрос на коворкинги остается высоким, а предложение продолжает расти: общая площадь открытых площадок по итогам I полугодия 2021 года достигла 235 тыс. кв. м. Среди крупнейших сделок 2021 года: аренда группой компаний «Ситроникс» помещений на площадках «Гибкий офис» (площадь: 6 000 кв. м) и аренда «Яндексом» офисных площадей в BusinessClub OKO II (площадь: 5 600 кв. м).

 Динамика объемов предложения гибких офисов

Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank: «В этом полугодии многие арендаторы перешли от анализа рынка к решительным действиям по подписанию договоров аренды. На фоне такого высокого спроса мы даже видим, что по некоторым зданиям А класса у девелоперов есть возможность выбирать клиентов. Компании ищут офисы, подходящие по бюджету преимущественно в классе А, при том, что предложение таких офисов для больших арендаторов традиционно остается дефицитным. Некоторые бизнес-центры частично уходят с рынка еще до официального запуска. Активность арендаторов в ключевых деловых районах (ММДЦ “Москва-Сити”, ЦАО, Белорусский район) будет оставаться высокой до конца года, из-за чего в них будут расти средневзвешенные ставки. Скорее всего, высокая активность и скорость принятия решений арендаторов связаны с отложенным спросом на переезд, запланированный еще с 2020 года, и тем, что в период локдауна мало кто готов был продлевать договоры аренды на долгий срок, и сейчас подходит время принимать решение о дальнейшей судьбе офиса с учетом новых форматов работы».

Мария Зимина также отмечает, что в результате переноса ввода многих строящихся зданий, их совокупный объем после 2021 года будет ограничен, соответственно, инвесторы, уже сейчас увидев меняющийся баланс, активизировались и готовы приобретать новые интересные проекты. Однако нужно учитывать, что на средневзвешенные показатели ставок в перспективе будут влиять не только соотношение спроса и текущего предложения офисов, но и себестоимость строительства, которая, к сожалению, продолжает расти.