Средней квартире в продаже на вторичном рынке – 31 год

Несмотря на активное строительство нового жилья, на вторичном рынке недвижимости средняя квартира продается в доме, построенном еще 30 лет назад. Циан проанализировал структуру предложения в крупнейших городах России, выяснив, где преобладает старый жилой фонд, сколько придется доплатить за квартиру в новом доме, а также – какую долю в недавно сданных новостройках занимает инвестиционное жилье.

• Средний «возраст» квартиры в продаже на вторичном рынке – 31 год. 45% квартир продаются в типовых советских домах. 31% - в новых домах, построенных за последние 10 лет. 
• В Краснодаре продается самая «свежая» вторичка – средний возраст квартир в продаже – всего 15 лет.  Самое старое жилье – в Санкт-Петербурге – там средний возраст квартир в продаже 42 года за счет большого количества дореволюционных зданий.
• Жилье в новых домах стоит дороже типового советского почти на четверть (22%): 99 тыс. рублей против 81 тыс. рублей за «квадрат». 
• Самое просторное жилье продается в домах, построенных в 1992-2009 гг.: 73 кв. м – это на 20 «квадратов» больше, чем средняя квартира в типовом советском доме.
• Благодаря более низкой стоимости продать жилье в старом типовом доме так же просто, как и в новостройке: средний срок экспозиции – примерно 2,5 месяца. Быстрее всего жилье продается в Петербурге, медленнее – в Ростове-на-Дону.
• Каждая пятая квартира в крупнейших городах приобретается инвесторами. Наибольшая доля инвестиционных квартир в продаже – в Санкт-Петербурге, Краснодаре и Ростове-на-Дону.

1. Средний «возраст» квартиры в продаже на вторичном рынке – 31 год

По подсчетам Циан, сегодня на вторичном рынке недвижимости городов-миллионников средней квартире в продаже на вторичном рынке – 31 год. Впрочем, на рынке можно найти дома и старше – еще дореволюционной постройки. Такие квартиры занимают порядка 1,9% от всего объема предложения в продаже. Наибольший шанс поселиться в квартире в доме, построенном до 1917 года, имеют покупатели в Санкт-Петербурге – 13,2% квартир в продаже доступны как раз в таких зданиях. В Москве доля существенно ниже – менее 2%. 

Основной объем предложения на вторичном рынке – это типовое советское жилье, построенное с 1950 по 1991 год, включая как хрущевки, так и типовые панельные и блочные дома выше пяти этажей. Квартиры в продаже в таких домах занимают порядка 45% всего предложения. Еще 20% - жилье в домах, построенных с 1992 года по 2009 год. Наконец, оставшиеся 31% квартир продаются в относительно новых домах, введенных в эксплуатацию с 2010 по 2020 гг.  

Оставшиеся 4% квартир продаются в домах, построенных в первой половине прошлого века или ранее. Без учета данных вариантов, средний «возраст» квартиры в продаже оказывается незначительно ниже – на уровне 28 лет.

Источник: Аналитический центр Циан 

2. В Краснодаре – самая новая «вторичка». В Петербурге в Волгограде продается самое старое жилье

Средний «возраст» квартир в продаже существенно различается в зависимости от города. Самые новые квартиры продаются в Краснодаре – в среднем такому жилью всего 15 лет. 67% жилья в реализации – в домах, построенных за последнее десятилетие. Это максимальное значение по всем городам-миллионникам.

С большим отрывом идет Красноярск (26 лет) и Новосибирск (28 лет).  Москва находится в середине списка – средняя квартира в продаже на вторичном рынке - в доме, построенном 34 года назад. 

Самое старое жилье в продаже – в Санкт-Петербурге (42 года), что объясняется наибольшей среди всех других городов долей жилья, сданного до 1950 года – 16%. В продаже даже можно найти квартиры в домах, построенных в конце XVIII века.

Не отличается новизной жилого фонда и Волгоград (40 лет средней квартире в продаже), а также Перми (39 лет). В отличие от Петербурга, в перечисленных городах отмечена максимальная доля квартир в реализации в типовых советских домах (70% и 63% соответственно), что и прибавляет «возраста» среднему объекту в продаже.

Источник: Аналитический центр Циан 

3. Жилье в новом доме дороже на четверть в сравнении с советской застройкой

Покупателям, выбирающим жилье в новом доме (2010+) необходимо закладывать больший бюджет для покупки: в среднем 99 тыс. рублей в целом по городам-миллионникам. Это на 7% дороже, чем недвижимость в домах 1992-2009 гг. (92,2 тыс.). Разница с типовым советским жильем еще значительнее (22%) – квартира в таких домах обойдется в среднем в 81 тыс. рублей за «квадрат».

Не столь однозначна ситуация с домами, построенными до 1950 года. Такие здания располагаются в центре города и за счет своей уникальной локации могут продаваться дороже новостроек с новыми коммуникациями, более продуманными планировками, организованными общественными пространствами и пр. Прежде всего речь идет о Москве – средняя стоимость квадратного метра в домах, построенных до 1950 года, составляет 323 тыс. рублей против 271 в новых домах, которые дешевле в среднем на 16%. Если же сравнить стоимость новых домов с домами дореволюционной постройки, то разница будет еще выше – на 22% (271 тыс. р. против 346 тыс. р.). В Санкт-Петербурге разница также минимальна – новое жилье дороже построенного до 1917 года всего на 3%.

Самая большая наценка за квартиру в новом доме в сравнении с типовым советским жильем наблюдается в Самаре (41%), Новосибирске и Уфе (36%). Минимальный ценовой разрыв - в Москве (6%).

 Источник: Аналитический центр Циан 

В зависимости от периода строительства дома, значительно отличается и средняя площадь квартиры в продаже на вторичном рынке. Самое просторное жилье продается в зданиях, построенных в 1992-2009 гг. (73,3 кв.м.) – в начале 2000-х на рынке стали выходить первые нетиповые проекты, получил свое развитие и рынок высокобюджетной недвижимости, отличавшийся на тот момент признаками «гигантомании». Да и в целом – подход покупателей на тот момент можно было охарактеризовать фразой «чем больше, тем лучше». Клиенты мало задумывались о функциональности, важно было именно количество квадратных метров.

Кризис 2009 года научил экономить – жилье стало компактнее, продуманнее, в середине 2010-х на рынок стали выходить студии, что также привело к снижению общей площади – до 61,5 кв. м. Самые маленькие квартиры продаются в типовых домах 1950-1991 гг. – всего 51,4 кв. м.

Квартиры, построенные до 1950 года, составляют по площади в среднем 67,9 кв. м.

4. Продать жилье в старом типовом доме так же просто, как и в новостройке

Быстрее всего удается найти покупателя на квартиру в доме типовых советских серий (в среднем 71 день по всем городам-миллионникам). Такое жилье обойдется дешевле других вариантов, чем и объясняется срок продажи. Несмотря на высокую стоимость, срок реализации квартир в новых домах выше в среднем всего на день – 72 дня. Жилье в домах, построенных до 1950 года, имеет самый высокий срок экспозиции: в среднем 87 дней.

Больше всех тратят времени на поиск покупателя в Ростове-на-Дону, Волгограде, Самаре. Проще всего продать квартиру в Санкт-Петербурге и Красноярске. Чем выше конкуренция в каждой группе по году постройки дома, тем больше средний срок экспозиции. Например, в Краснодаре, где основной объем предложения приходится на новые дома, квартиры в них продаются дольше, чем в домах советской застройки.

 Источник: Аналитический центр Циан 

Каждая пятая квартира в крупнейших городах приобретается инвесторами

В среднем примерно 20% квартир на вторичном рынке в городах-миллионниках приобретают инвесторы. Для этого аналитики посчитали – сколько квартир вышло в продажу в 2018-2019 гг. в домах, введённых в эксплуатацию в эти же годы (2018-2019 гг.). То есть недвижимость перепродавалась, а не использовалась для собственного проживания после сдачи корпуса и передачи квартир дольщикам. Наибольшая доля – свыше 30% квартир в перепродаже – в Санкт-Петербурге, Краснодаре и Ростове-на-Дону. Москва находится в середине списка со средним значением инвестиционных квартир в продаже на уровне 15%. Примерно такие же показатели в Новосибирске, Волгограде, Омске и Уфе. Минимальна доля инвесторов (до 10%) – в Екатеринбурге, Перми, Казани и Нижнем Новгороде.

«Несмотря на весьма значительный «возраст» средней квартиры в 31 год на вторичном рынке, все же треть объема предложения доступна в новых домах, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Причем сами потенциальные покупатели зачастую голосуют именно за старый жилой фонд, предпочитая сложившиеся районы города ближе к центру. Продавцам квартир в новых домах часто сложнее заключить сделку, так как они конкурируют не только с другими собственниками, но и с застройщиками, у которых есть столь заметное преимущество как льготное ипотечное кредитование».