11.07.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы

Тезисы выступления главного редактора IRN.RU Сергея Жаркова на конференции «МИК».

Какие возможности может найти бизнес, и что ищет власть на присоединяемых к Москве территориях? Предприниматель всегда либо находит выгоду, либо отказывается от проекта (третий вариант – разоряется, но тогда он перестает быть коммерсантом). Президент РФ Дмитрий Медведев предложил столь колоссальный проект менее, чем за год до выборов, и сразу оказался заложником предвыборной ситуации, сказал главный редактор аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков, выступая на заседании Международного клуба «МИК» 11 октября 2011 г. Но зачем-то эта идея был нужна?

Пока что интересы бизнеса прослеживаются только в отношении крупнейших госбанков, у которых на балансах «повисли» земли, переданные им в залог за невозвращенные кредиты. Это плохо для отчетности: налоги за земли нужно платить, а денег они не приносят. Земли нужно осваивать, а такой масштабный проект, как расширение Москвы – прекрасный повод для этого (см. «Руководитель IRN.RU: расширение Москвы выгодно главным образом госбанкам»).

Расширяться Москве нужно, она действительно задыхается в существующих пределах. Строительство в пределах Третьего транспортного кольца запрещено, а программы реконструкции жилищного фонда и освоения промзон никак не смогут всерьез загрузить мощности московского стройкомплекса, отметил Жарков (см. («Строительство домов в Подмосковье заменяет крупнейшему застройщику страны горзаказ»).

Проблемы роста

Первые трудности, которые встают перед программой новых территорий Москвы – юридические. Хотя сейчас и готовится законопроект, отменяющий четыре из семи категорий земель (см. «Руководитель IRN.RU: отмена ряда категорий земель – шаг к снижению цен на жилье»), земли водного и лесного фонда остаются, а таких на присоединяемых к Москве территориях – десятки тысяч гектаров. Только лесных – около 10 000 га. Когда этот законопроект будет принят – неизвестно. И будет ли принят вообще.

Но юридическую коллизию, как ни странно, решить легче всего. Просто расширяться будет не город (что привело бы к переводу всех земель в нынешнюю категорию поселений и, соответственно, десятикратное увеличение налогообложения для всех собственников), а субъект Федерации. Последний может иметь в своем составе любое количество земель любой категории.

Не на поверхности

Чуть ранее правительство заявило о разработке программы строительства «доходных домов». Они призваны, с одной стороны, решить проблему нуждающихся в жилье, а с другой – прекратить практику бесплатной передачи жилья в собственность очередникам.

На недавней конференции ProEstate в Санкт-Петербурге заместитель министра Минрегионразвития Илья Пономарев сформулировал если не лозунг нынешней политики правительства, то его суть: «Государство должно обеспечить нуждающихся жильем, но кто сказал, что оно обязано обеспечивать их собственностью?».

Схема возведения и управления домами, которую предлагает ввести Минрегион для пилотных проектов, выглядит следующим образом: застройщик получает кредит – 70% от стоимости строительства доходного дома от коммерческого банка на срок до двух лет под 10% годовых. После завершения цикла строительства дом выкупается управляющей компанией, оформившей ипотеку юридического лица в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на срок до 20 лет под 10-11% годовых. По расчетам Минрегиона, к 2020 г. доходные дома должны составить до 20% от всего возводимого нового жилья в РФ (см. «Руководитель IRN.RU: строить доходные дома по схеме Минрегиона можно, но лучше не изобретать велосипед»)

Исключительно за счет АИЖК покрыть всю Россию доходными домами не удастся. Но есть другой вариант. Если следовать логике Пономарева, бюджетные деньги на квартиры для очередников (а они тратились практически только в Москве) можно направить на строительство «доходных домов». Тогда вопрос экономики проектов если не снимается, то в значительной степень упрощается. Ранее квартиры передавались бесплатно в собственность, теперь очередники будут превращаться из собственников в нанимателей. Пусть они будут платить только вдвое от стоимости коммунальных услуг – ГУП или частная управляющая компания, эксплуатирующая дом, сможет не только поддерживать дом в нормальном состоянии, но и давать пусть небольшой, но доход в бюджет.

А где быть доходным домам?

Как раз новые территории Москвы и могли бы стать базой для строительства «доходных домов», «арендного жилья». По крайней мере, в близлежащей к МКАД зоне, где малоэтажное строительство развивать не имеет смысла. Дешевое малоэтажное жилье (например, используя опыт «Экодолья» в Оренбурге), можно строить в зоне от 10 км от МКАД. Особнячки по 50-55 кв.м (считай, двухкомнатная квартира) по цене ниже, чем в исторической Москве, вполне могут пользоваться спросом.

Строительство

Возведение многоэтажных кварталов, а тем более коттеджных поселков неизбежно будет упираться в проблему коммуникаций. Крупные города типа Подольска не вошли в новые территории Москвы. Соответственно, они вряд ли будут «делиться» с соседями возможностями подключения электроэнергии, газа, а уж тем более канализации. Соответственно, развитие приграничных с ними территорий нереально – если коммерсанты не договорятся сами с местными властями. А это снова простор для коррупции.

Что же касается «внутренних» городов – типа Коммунарки и Троицка – то их энергомощности вряд ли позволят всерьез расширять собственные пригороды. Как сказал один из участников заседания клуба «МИК», живущий в Троицке, там даже на освещение улиц электричества толком не хватает.

Сроки

Не стоит думать, что проект «большой Москвы» будет реализован в обозримом будущем. Как говорил руководитель www.irn.ru Олег Репченко, чем масштабнее проект, тем меньше шансов у него осуществиться в срок.

Тема «новых территорий Москвы», возникшая из предложения президента РФ Дмитрия Медведева, вынуждена будет конкурировать с другими российскими проектами, но по которым Россия имеет международные обязательства. Олимпиада – Сочи-2014, остров Русский и саммит АТЭС, строительство трассы «Формулы-1» для российского этапа чемпионата мира в 2014 или в 2015 гг., а там уже и чемпионат мира по футболу в 2018 г. поджимает. Учитывая продолжающийся кризис мировой экономики, расходы на нынешние выборы и выборы-2018, много ли на «большую Москву» останется? У нее-то международных обязательств нет.

Правда, далеко не все инвестиции пойдут из бюджета – федерального, московского – не важно. Значительную часть, как водится, заплатят инвесторы. Но они будут вкладывать деньги в жилищные проекты, а вот на инфраструктуру, дороги, посты ГИБДД, больницы и т.д. придется раскошелиться властям.

Транспорт и занятость

Даже если правительство будет способно обеспечить комфортные условия инвесторам (по энергомощностям, предоставлению участков), этого недостаточно. Основой транспортной системы не должны быть автомобильные дороги. Так делается в «большом Лондоне», «большом Париже», «большом Токио»… Человек садится на электричку, через 50-60 минут он на работе. Это основа основ. Электричка должна быть комфортной (мягкие кресла, загруженность без стоячих мест), а стоимость проезда не превышать расход на бензин, если бы человек поехал на автомобиле.

Строительство железных дорог правительству придется взять на свой особый контроль. Только скоростные электрички, скоростные трамваи, легкое метро, интегрированные с пересадочными узлами на окраинах «исторической Москвы» могут обеспечить нормальную миграцию населения «на работу – с работы».

Правда, только в том случае, если не найдется работы «под боком». Если большая часть населения «большой Москвы» будет ездить в «обычную Москву» на работу и обратно, то транспортные проблемы в пределах МКАД не разгрузятся, а увеличатся. Нужно создавать рабочие места, говорит Сергей Жарков. Конечно, федеральным чиновникам прикажут – они станут ездить в Коммунарку или Троицк, где высшая власть решит построить федеральный центр. Наверное, смогут уговорить и подмосковное правительство перебазироваться. А вот МИД – точно не сможет переехать (посольства нужны в шаговой доступности).

Но для обычных людей, которым не хочется ездить зарабатывать в Москву, нужно рабочие места создавать. Иначе участок МКАД между Варшавским и Киевским шоссе превратится в одну большую парковку (вчера, 12 октября, сервис Яндекс.Ру впервые поставил загруженность дорог в 10 из 10 баллов. И это после обещаний нового мэра, что к весне-2011 пробок на дорогах не останется). Примерно 5-10% рабочих мест, по идее, должны занять учителя, врачи и медсестры в создаваемых объектах социальной инфраструктуры, может быть, сантехники и электрики, которые будут доделывать за строителями, а потом следить за исправностью сделанного. Но это в идеале. Кто готов утверждать, что среди очередников, готовых переехать в новые районы, в арендуемые квартиры, найдется достаточно врачей, учителей, сантехников и людей всех специальностей, жизнь в городе без которых невозможна?

Дитя слабого здоровья

Сроки реализации проекта могут сильно затянуться. В самом начале заместитель мэра Марат Хуснуллин заявил, что на реализацию проекта потребуется 20 лет. Уже тогда www.irn.ru поставил этот срок под сомнение, высказав предположение в 50 лет. На организованном аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» круглом столе эксперты высказали предположение о сроке в 150 лет. В общем, проект красивый, дай Бог наши правнукам там пожить, считает главный редактор портала www.irn.ru.

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
NF Group

67% всех сделок аренды элитной загородной недвижимости Московского региона пришлось на объекты стоимостью выше 1,5 млн руб. в месяц

Наибольшим спросом среди арендаторов в первом полугодии 2025 г. пользовались дома со средней площадью 902 квм. (+17% за год). Самые дорогие для аренды коттеджи предлагались на Минском направлении.
00
Метриум Групп, логотип компании

Итоги I полугодия на первичном рынке высокобюджетного сегмента Москвы

Объем предложения за полугодие вырос на 4,4%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 2,37 млн рублей (+10,7% за полугодие, +30,5% за год). Было реализовано 52,8 тыс. кв. м по ДДУ (-27,7% за полугодие, +9,3% за год).
00
ЖК Монс

В Бутырском районе девелопер «Брусника» обустроит общественные пространства с арт-объектами и фонтанами

В рамках строительства жилого комплекса «МОНС» появятся доступные всем горожанам общественные пространства. На площади 0,9 гектара разместят арт-объекты, сухой фонтан, тенистые зоны отдыха. Там планируется проводить праздники, фестивали и ярмарки.
00
Большой производственный цех с разнообразным оборудованием, в том числе сверлильные станки

Оптимизация производства: почему стоит обновить парк станков уже в этом году

В условиях постоянно растущей конкуренции и стремительного технологического прогресса, предприятиям, стремящимся сохранить лидерство на рынке, необходимо постоянно пересматривать свои производственные процессы. Одним из ключевых факторов успешной оптимизации является обновление станочного парка.
00
NF Group

В Москве зафиксирован рекордный объем офисной недвижимости на продажу: рост на 60% за год и почти втрое за три года

Объем офисной недвижимости на продажу в Москве достиг рекордного уровня за всю историю наблюдений за рынком. Совокупная площадь первичных офисов, представленных на продажу, превысила 700 тыс. квм.
00
Метриум Групп, логотип компании

Итоги I полугодия на первичном рынке премиум-класса Москвы

Объем предложения за полугодие сократился на 0,7%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 786 460 рублей (+7,2% за полугодие, +12,0% за год). Было заключено 2,7 тыс. ДДУ (-11,7% за полугодие, -6,2% за год).
10
KEY CAPITAL логотип

Эпоха песочниц – почему дворы новостроек не учитывают интересы всех жителей

Эксперты KEY CAPITAL провели исследование благоустройства придомовых территорий в современных жилых комплексах столицы. Анализ показал системный дисбаланс в подходе застройщиков.
00
STONE Ходынка 2

На севере столицы началось строительство офисного квартала с парящей торговой галереей

В Хорошёвском районе началось строительство делового квартала «STONE Ходынка 2». Общая площадь трех корпусов составит около 125 тысяч квадратных метров, они будут соединены стеклянной торговой галереей на уровнях третьего и четвертого этажей.
00
ЖК Родина Парк

В Можайском районе на территории жилого комплекса появится зона отдыха с водопадом

На территории комплекса «Родина Парк» планируется создать двор-парк площадью 9 тысяч квадратных метров, где разместят детский игровой комплекс с качелями, балансирами, батутами, горками и тоннелями, а также оборудована центральная зона с водоемом и навесами.
00
Грузовая фура около складского комплекса

Ответственное хранение на складе: оптимизация логистики для бизнеса

Ответственное хранение – это распространенный вид складской услуги, позволяющий компаниям оптимизировать свою логистику и сосредоточиться на основных бизнес-процессах.
00
Диваны с кожаной обивкой в фойе офиса

Какие материалы обивки подойдут для коммерческого использования: ткань, кожа, экокожа

Выбираете обивочный материал для коммерческой мягкой мебели? Узнайте плюсы и минусы ткани, натуральной кожи и экокожи, а также советы по выбору долговечного и практичного покрытия для ресторанов, отелей и офисов.
00
Гигиеническое средсво для женщин от RedDrop

Удобство и гигиена с каждой салфеткой отдельно

Каждый день мы сталкиваемся с ситуациями, когда важно быстро и аккуратно очистить руки, лицо или любую поверхность — будь то в дороге, на работе, в кафе или после посещения общественного места. Именно в такие моменты влажные салфетки становятся незаменимыми помощниками.
00
Удар молнии в небоскреб в городе

Дом-громоотвод – в современных небоскребах предусмотрены три уровня защиты от молний

Современные небоскребы представляют собой надежные огромные громоотводы, которым не страшны удары стихии. Эксперты ГК «Сумма элементов» рассказывают, как работают системы молниезащиты в высотных комплексах.
Или войти с помощью: