Скачать программу
24.12.2022
Ликбез по недвижимости
23.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Тенденции рынка, аналитика
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Начиная с октября прошлого года средняя долларовая цена жилой недвижимости в Москве снизилась уже почти на 17%. Есть ли этот тренд свидетельство сдутия пузыря цен на жилье и начало их движения к некоему справедливому уровню? И если да, то как оценить этот справедливый или фундаментально обоснованный уровень цен? Мы попытаемся ответить на эти вопросы, опираясь только на один из возможных — и чрезвычайно упрощенный — аспектов анализа цен на жилье, рассматривая жилую недвижимость в качестве инвестиционного актива. Конечно, жилье есть еще и потребительское благо, и, таким образом, предложенный нами подход не может быть исчерпывающим. Тем не менее некоторые из движущих сил изменения цен удастся разглядеть.

Две шкалы цен
Падение долларовых цен — явление на нашем рынке жилья довольно-таки редкое. За весь 11−летний период статистических наблюдений (мы имеем в виду представительную базу сайта irn.ru) раньше оно фиксировалось только дважды. Первый раз в постдефолтный период 1998–1999 годов. Докризисный пик июня 1998−го показал ровно 1000 долларов за московский квадратный метр; дно, найденное рынком в феврале 2000 года, дало в среднем 675 долларов. Таким образом, падение составило примерно 32%, а продолжительность «рецессии» — 20 месяцев. Второй раз короткое и неглубокое (всего семь месяцев и -3,5%) падение случилось с марта по сентябрь 2007−го.

Всего же цена жилья в долларах в столице выросла за межкризисное десятилетие больше чем в шесть раз. Для сравнения: стоимость жилья в США тоже за десятилетие, вобравшее в себя ипотечный бум, с июня 1997−го до пика в мае 2006−го, выросла «только» в 2,9 раза (согласно индексу S&P;/Case-Shiller). С тех пор цены у них упали уже на 25% (по последним опубликованным данным за ноябрь).

Заметим, что представление о чрезвычайно быстром дорожании жилья у нас в известной мере связано с ценами в долларах, а покупательная способность доллара на отечественном рынке сильно упала за межкризисное десятилетие из-за укрепления рубля. Если смотреть в реальных рублях (с поправкой на инфляцию), то видна иная картина. Жилье начало расти быстрее инфляции только где-то с 2003 года, причем реальная стоимость так никогда и не вернулась к додефолтному уровню. Мы были свидетелями трех волн подъема реальных рублевых цен — в 2003 году (прерванное банковским кризисом и ужесточением стерилизации нефтяных доходов в 2004 году), в 2006−м и в 2008−м. Все они коррелировали с ростом цен на нефть. За этими скачками каждый раз следовало снижение, однако к уровню начала предыдущей волны повышения цены ни разу не возвращались. И в последние месяцы, невзирая на начавшуюся девальвацию, стоимость жилья в «постоянных» рублях постепенно шла за долларовой. Правда, в январе, в условиях чрезвычайно быстрого ослабления рубля, все же отстала, скорее всего — временно.

Жилье как инвестиционный актив
В отличие от обычного товара, который покупается просто для потребления, жилье обладает еще и свойством приносить доход. В виде арендной платы, если сдаем его внаем, или в виде экономии расходов, которые пришлось бы нести, снимай мы квартиру сами, или возможного прироста цены, если мы решимся через какое-то время его продать. Это роднит недвижимость с таким активами, как акции и облигации, которые тоже покупаются для того, чтобы получать доход в будущем. Соответственно, принципы образования цен на такие активы должны быть схожи.

Рост цен на жилье делало его достаточно привлекательным инвестиционным активом. Особенно для тех, кто следил за краткосрочной динамикой и делал покупку «на дне». В этом случае, например, показатель доходности приобретения, совершенного осенью 2005 года, мог достигать 100% годовых в долларах. Да и на остальных волнах доходность вложений в жилье поднималась до 50% годовых, в среднем же за период с 2005−го по 2008 год средняя долларовая доходность вложений в жилье составила около 36 ...

Читать далее на http://www.expert.ru/

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

13
Росреестр

Основные и дополнительные сведения в ЕГРН

В Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) содержатся сведения об объекте недвижимости, о правах и сделках, в числе которых и сведения о правообладателях.
20
ЖК «СОЮЗ»

В декабре в жилом спортивно-оздоровительном кластере «СОЮЗ» выполнили испытания 60 фундаментных свай и вывезли более 450 м3 снега из котлована

Строительные работы в жилом спортивно-оздоровительном кластере юности и здоровья в Ростокино ведутся по графику. На объекте завершены работы нулевого цикла.
03
ЖК The LAKE

ГК ФСК инвестирует в московский проект бизнес-класса

ГК ФСК презентовала новый жилой дом бизнес-класса — The Lake, который будет возведен на северо-востоке Москвы, на ул. Снежная, в пешей доступности от станций метро «Ботанический сад» и «Свиблово».
10
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ предоставил проектное финансирование для строительства 50 млн кв. м жилья

С начала года заключено сделок проектного финансирования на сумму порядка 1,5 трлн рублей, что на 860 млрд рублей больше, чем за аналогичный период прошлого года.
00
Росреестр

Правообладателям земельных участков на заметку

Государство установило в отношении земельных ресурсов охранные меры. Однако о своих обязанностях знают далеко не все собственники и иногда даже не догадываются, что нарушают закон.
00
В премиальном комплексе SLAVA

В премиальном комплексе SLAVA завершен монтаж лифтового оборудования

Финский концерн KONE полностью выполнил свои обязательства поставщика. Всего в жилом комплексе SLAVA установлено 18 лифтов. Кабины рассчитаны на подъем до 1000 кг со скоростью 1,6 м/с.
01
Департамент городского имущества города Москвы - новый логотип

Жители первого дома, построенного по программе комплексного развития территорий, получили ключи от квартир

В столице в рамках проекта реорганизации бывшей промзоны «Октябрьское поле» построен первый объект – 25-этажный жилой дом на 312 квартир. Девелопер - «РГ-Девелопмент».
00
Алюминиевая Ассоциация логотип

В Алюминиевой Ассоциации спроектируют мосты для Узбекистана

Об этом договорились во время ВКС-встречи представители Алюминиевой Ассоциации и AKFA Group - крупнейшего производителя и экспортера алюминиевого профиля на рынке Узбекистана.
00
ФАУ «ФЦС», логотип

О нормативной базе для развития малоэтажного домостроения в России рассказал директор ФАУ «ФЦС» Андрей Копытин

На площадке V Международного форума «Малоэтажная Россия 2022» 19 декабря состоялся круглый стол, посвященный обсуждению регионального опыта строительства малоэтажных зданий.
00
Циан логотип

Итоги 2022 года на рынке аренды

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 года на рынке долгосрочной аренды и выяснили, в каких городах выгоднее аренда, а не ипотека, а также – как изменилась доходность рантье за последние три года. Тезисы.
00
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ провёл первую сделку по покупке жилья в новостройке с оформлением e-закладной

Банк ДОМ.РФ провёл первую ипотечную сделку по покупке квартиры на этапе строительства с одновременным оформлением электронной закладной.
00
Судостроительная улица, владение 5

Два жилых корпуса по программе реновации введут в Нагатинском затоне в следующем году

В районе Нагатинский затон по адресу: Судостроительная улица, владение 5 в следующем году введут в эксплуатацию два жилых корпуса на 240 квартир для переселения по программе реновации.
00
ГК КОРТРОС лого

Спрос на региональные проекты более устойчив

Спрос на региональные проекты менее подвержен колебаниям рынка, в отличие от московских, такое мнение высказал главный финансовый директор ГК «КОРТРОС» Егор Косарев.
00
Комплекс Экономической политики и имущественно-земельных отношений правительства Москвы

Инвестора для реорганизации территории на Кусковской улице выберут на аукционе

В Москве объявлен аукцион на право заключения договора о комплексном развитии неэффективно используемой территории на Кусковской улице, владение 12 на востоке столицы.
Или войти с помощью: