Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
15.12.2017
Новости компаний, пресс- и пост-релизы

Начиная с октября прошлого года средняя долларовая цена жилой недвижимости в Москве снизилась уже почти на 17%. Есть ли этот тренд свидетельство сдутия пузыря цен на жилье и начало их движения к некоему справедливому уровню? И если да, то как оценить этот справедливый или фундаментально обоснованный уровень цен? Мы попытаемся ответить на эти вопросы, опираясь только на один из возможных — и чрезвычайно упрощенный — аспектов анализа цен на жилье, рассматривая жилую недвижимость в качестве инвестиционного актива. Конечно, жилье есть еще и потребительское благо, и, таким образом, предложенный нами подход не может быть исчерпывающим. Тем не менее некоторые из движущих сил изменения цен удастся разглядеть.

Две шкалы цен
Падение долларовых цен — явление на нашем рынке жилья довольно-таки редкое. За весь 11−летний период статистических наблюдений (мы имеем в виду представительную базу сайта irn.ru) раньше оно фиксировалось только дважды. Первый раз в постдефолтный период 1998–1999 годов. Докризисный пик июня 1998−го показал ровно 1000 долларов за московский квадратный метр; дно, найденное рынком в феврале 2000 года, дало в среднем 675 долларов. Таким образом, падение составило примерно 32%, а продолжительность «рецессии» — 20 месяцев. Второй раз короткое и неглубокое (всего семь месяцев и -3,5%) падение случилось с марта по сентябрь 2007−го.

Всего же цена жилья в долларах в столице выросла за межкризисное десятилетие больше чем в шесть раз. Для сравнения: стоимость жилья в США тоже за десятилетие, вобравшее в себя ипотечный бум, с июня 1997−го до пика в мае 2006−го, выросла «только» в 2,9 раза (согласно индексу S&P;/Case-Shiller). С тех пор цены у них упали уже на 25% (по последним опубликованным данным за ноябрь).

Заметим, что представление о чрезвычайно быстром дорожании жилья у нас в известной мере связано с ценами в долларах, а покупательная способность доллара на отечественном рынке сильно упала за межкризисное десятилетие из-за укрепления рубля. Если смотреть в реальных рублях (с поправкой на инфляцию), то видна иная картина. Жилье начало расти быстрее инфляции только где-то с 2003 года, причем реальная стоимость так никогда и не вернулась к додефолтному уровню. Мы были свидетелями трех волн подъема реальных рублевых цен — в 2003 году (прерванное банковским кризисом и ужесточением стерилизации нефтяных доходов в 2004 году), в 2006−м и в 2008−м. Все они коррелировали с ростом цен на нефть. За этими скачками каждый раз следовало снижение, однако к уровню начала предыдущей волны повышения цены ни разу не возвращались. И в последние месяцы, невзирая на начавшуюся девальвацию, стоимость жилья в «постоянных» рублях постепенно шла за долларовой. Правда, в январе, в условиях чрезвычайно быстрого ослабления рубля, все же отстала, скорее всего — временно.

Жилье как инвестиционный актив
В отличие от обычного товара, который покупается просто для потребления, жилье обладает еще и свойством приносить доход. В виде арендной платы, если сдаем его внаем, или в виде экономии расходов, которые пришлось бы нести, снимай мы квартиру сами, или возможного прироста цены, если мы решимся через какое-то время его продать. Это роднит недвижимость с таким активами, как акции и облигации, которые тоже покупаются для того, чтобы получать доход в будущем. Соответственно, принципы образования цен на такие активы должны быть схожи.

Рост цен на жилье делало его достаточно привлекательным инвестиционным активом. Особенно для тех, кто следил за краткосрочной динамикой и делал покупку «на дне». В этом случае, например, показатель доходности приобретения, совершенного осенью 2005 года, мог достигать 100% годовых в долларах. Да и на остальных волнах доходность вложений в жилье поднималась до 50% годовых, в среднем же за период с 2005−го по 2008 год средняя долларовая доходность вложений в жилье составила около 36 ...

Читать далее на http://www.expert.ru/

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ГК Атлант

Рынок новостроек Подмосковья в 2017 году: разнонаправленные факторы

Эксперты ГК «Атлант» подвели предварительные итоги 2017 года и выделили пять факторов, которые оказали влияние или в дальнейшем повлияют на первичный рынок массового жилья в Подмосковье.
00
Новые Ватутинки, фото 2016 года

На территории района Новые Ватутинки построят станцию метро

Власти приняли решение перенести одну из станций метро «Хорды на Коммунарку» – новой линии метрополитена, запланированной от Третьего пересадочного контура до Троицка - непосредственно на территорию района Новые Ватутинки.
00
Метриум Групп, логотип компании

Лайфхак от «Метриум Групп»: Как получить налоговый вычет при покупке новостройки

Приобретение новой квартиры – весьма затратная статья расходов для большинства россиян. Чтобы поддержать тех, кто инвестирует в жилье, государство дает им право на возврат части средств, потраченных на покупку, в виде налогового вычета.
00

Требуется дополнительная классификация рынка сервисных апартаментов

В зависимости от того, на какой срок управляющая компания намерена в среднем сдавать апартаменты в аренду, они нуждаются в дополнительной классификации. С этим необходимо определяться еще на стадии формирования проектов апарт-отелей.
10

Порядка 1 млн человек в стране получили новое жилье благодаря программе расселения аварийного фонда

Благодаря программе, которая была запущена еще в 2008 году, уже удалось расселить порядка миллиона граждан или около 5% от общего количества жилфонда страны.
00
На Российском форуме лидеров рынка недвижимости, 2017 год

Какие технологии используют крупнейшие рекламодатели для повышения эффективности рекламных кампаний и как выбрать креатив, который будет работать на покупателя недвижимости?

Дмитрий Сендеров, действительный член Американской Академии Рекламы, автор более 300 рекламных стратегий, автор учебников по рекламе и маркетингу, выступит с докладом для гостей Российского форума лидеров рынка недвижимости.
00
ЖК «Театральный Дом» эскиз проекта

«Галс-Девелопмент»: элитный комплекс «Театральный Дом» введен в эксплуатацию

Компания «Галс-Девелопмент» ввела в эксплуатацию элитный комплекс «Театральный Дом» на Поварской. Жилой ансамбль «Театральный Дом» представляет собой 8 секций высотой от 4 до 7 этажей, в составе которых 129 апартаментов площадью от 67 до 270 кв. м.
00
ЖК "Томилино 2018"

Обзор ЖК «Томилино 2018» от застройщика Самолет Девелопмент

В июле 2017 года дан старт строительству нового ЖК «Томилино 2018». Он расположен в зеленой зоне Люберецкого р-на Мос. области, между Томилинским лесопарком и Новорязанским шоссе. Застройщик «Самолет Девелопмент» планирует создать полноценный квартал с развитой инфраструктурой: школами, детскими садами, спортивным комплексом.
00
Как правильно выбрать строительную бригаду для постройки частного дома?

Как правильно выбрать строительную бригаду для постройки частного дома

Что требуется для строительства дома? Проектная документация, материалы, техника, бюджет и, разумеется, исполнители — строители. Выбор последних не так прост как кажется с первого взгляда.
00

Применение стальной дроби при очистке отливок

При работе с выплавляемыми моделями для обрубки отливок применяют вибрационные установки, абразивные круги, а также метод анодно-механической резки и специальные гидравлические прессы.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: