Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Начиная с октября прошлого года средняя долларовая цена жилой недвижимости в Москве снизилась уже почти на 17%. Есть ли этот тренд свидетельство сдутия пузыря цен на жилье и начало их движения к некоему справедливому уровню? И если да, то как оценить этот справедливый или фундаментально обоснованный уровень цен? Мы попытаемся ответить на эти вопросы, опираясь только на один из возможных — и чрезвычайно упрощенный — аспектов анализа цен на жилье, рассматривая жилую недвижимость в качестве инвестиционного актива. Конечно, жилье есть еще и потребительское благо, и, таким образом, предложенный нами подход не может быть исчерпывающим. Тем не менее некоторые из движущих сил изменения цен удастся разглядеть.

Две шкалы цен
Падение долларовых цен — явление на нашем рынке жилья довольно-таки редкое. За весь 11−летний период статистических наблюдений (мы имеем в виду представительную базу сайта irn.ru) раньше оно фиксировалось только дважды. Первый раз в постдефолтный период 1998–1999 годов. Докризисный пик июня 1998−го показал ровно 1000 долларов за московский квадратный метр; дно, найденное рынком в феврале 2000 года, дало в среднем 675 долларов. Таким образом, падение составило примерно 32%, а продолжительность «рецессии» — 20 месяцев. Второй раз короткое и неглубокое (всего семь месяцев и -3,5%) падение случилось с марта по сентябрь 2007−го.

Всего же цена жилья в долларах в столице выросла за межкризисное десятилетие больше чем в шесть раз. Для сравнения: стоимость жилья в США тоже за десятилетие, вобравшее в себя ипотечный бум, с июня 1997−го до пика в мае 2006−го, выросла «только» в 2,9 раза (согласно индексу S&P;/Case-Shiller). С тех пор цены у них упали уже на 25% (по последним опубликованным данным за ноябрь).

Заметим, что представление о чрезвычайно быстром дорожании жилья у нас в известной мере связано с ценами в долларах, а покупательная способность доллара на отечественном рынке сильно упала за межкризисное десятилетие из-за укрепления рубля. Если смотреть в реальных рублях (с поправкой на инфляцию), то видна иная картина. Жилье начало расти быстрее инфляции только где-то с 2003 года, причем реальная стоимость так никогда и не вернулась к додефолтному уровню. Мы были свидетелями трех волн подъема реальных рублевых цен — в 2003 году (прерванное банковским кризисом и ужесточением стерилизации нефтяных доходов в 2004 году), в 2006−м и в 2008−м. Все они коррелировали с ростом цен на нефть. За этими скачками каждый раз следовало снижение, однако к уровню начала предыдущей волны повышения цены ни разу не возвращались. И в последние месяцы, невзирая на начавшуюся девальвацию, стоимость жилья в «постоянных» рублях постепенно шла за долларовой. Правда, в январе, в условиях чрезвычайно быстрого ослабления рубля, все же отстала, скорее всего — временно.

Жилье как инвестиционный актив
В отличие от обычного товара, который покупается просто для потребления, жилье обладает еще и свойством приносить доход. В виде арендной платы, если сдаем его внаем, или в виде экономии расходов, которые пришлось бы нести, снимай мы квартиру сами, или возможного прироста цены, если мы решимся через какое-то время его продать. Это роднит недвижимость с таким активами, как акции и облигации, которые тоже покупаются для того, чтобы получать доход в будущем. Соответственно, принципы образования цен на такие активы должны быть схожи.

Рост цен на жилье делало его достаточно привлекательным инвестиционным активом. Особенно для тех, кто следил за краткосрочной динамикой и делал покупку «на дне». В этом случае, например, показатель доходности приобретения, совершенного осенью 2005 года, мог достигать 100% годовых в долларах. Да и на остальных волнах доходность вложений в жилье поднималась до 50% годовых, в среднем же за период с 2005−го по 2008 год средняя долларовая доходность вложений в жилье составила около 36 ...

Читать далее на http://www.expert.ru/

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Прием квартиры в новостройке лучше провести с экспертом

После получения уведомления от застройщика о готовности жилья в новостройке, многие участники долевого строительства, не задумываясь, подписывают акт приема-передачи. Нередко после этого они обнаруживают в квартире ряд недостатков, которые приходится устранять за свой счет. Чтобы избежать дополнительных расходов рекомендуется на данном этапе привлечь независимого эксперта для проведения строительной экспертизы.
00

Все, что необходимо знать о бетоне и растворах

На любой строительной площадке процесс начинается с закладывания фундамента, основой которого является бетон. Во второй очереди в дело вступает строительный раствор. Это два основных товара, пользующихся повышенным спросом. Согласно практике, для некоторых подрядчиков «строительный раствор» и «бетон» означают одно и то же.
00

Надежный дверной замок должен служить долго

При покупке новой жилплощади в первую очередь новые хозяева стараются заменить самое важное – сантехнику, входную дверь и окна. Если вы желаете, чтобы доступ к вашему новому дому был только у вас, то в обязательном порядке нужно сменить дверной замок.
00

Качественная оптимизация бизнеса

На сегодняшний день мало какое торговое или производственное предприятие обходится без интернет-ресурса, где предоставляет свой товар или услуги. Интернет стал отличной площадкой для торговли, и более 70% людей уже делают основную часть своих покупок именно там. Все, что касается бизнеса, связанного с Интернетом, принято считать более перспективным и динамичным.
00

19 - 21 апреля 2017 г. в отеле «Балчуг Кемпински Москва» состоится XVII Всероссийский Конгресс «Регулирование земельно-имущественных отношений 2017 Весна». Организатор компания «АСЭРГРУПП».

В течение трех дней Конгресса будут рассмотрены вопросы правового регулирования установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, требования к установлению охранных зон, вопросы комплексного освоения территорий по инициативе правообладателей недвижимости и и др.
00

Все услуги, связанные с недвижимостью, предоставит опытная компания Solo-Group

На сегодняшний день недвижимость остается одним из самых ценных и значимых видов собственности. Если вы владеете квадратными метрами – вы владеете большими деньгами. Многие люди, которые имеют некий капитал и хотят его выгодно инвестировать, вкладывают свои деньги именно в недвижимость.
00

Акриловая ванна станет достойной заменой чугунной в городской квартире

Одним из основных критериев при выборе ванной считается материал ее изготовления. От него во многом зависит практичность и долговечность изделия, а также его эстетические характеристики. И если ранее пальму первенства держали традиционные чугунные ванны, то сегодня достойную конкуренцию им составляют акриловые, обладающие рядом несомненных преимуществ.
00

Французский огород преобразит привычные грядки

В последние годы среди дачников и владельцев загородных домов все большей популярностью пользуется как называемый французский огород. Наряду с практичностью такие насаждения обладают высоким уровнем эстетичности, позволяя превратить территорию в настоящий цветник.
00

Рольставни станут надежной защитой для дачи

В весенне-летний сезон множество городских жителей отправляются на дачи. Здесь можно отдохнуть от суеты мегаполиса, насладиться природой, набраться новых сил. А вот в холодный сезон дача остается без присмотра, что чревато проблемами с безопасностью имущества.
00

На западе Москвы откроется новый спортивный комплекс

Как сообщил глава Департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев, в скором времени в районе Фили-Давыдково появится новый спортивный комплекс на улице Малой Филевской. Все подготовительные работы уже выполнены и стартовало строительство самого здания.
00

Торговый центр в деревне Картмазово будет готов в течение 2-3 месяцев

Как сообщил глава Департамента по развитию новых территорий Москвы Владимир Жидкин, к началу лета Новая Москва получит еще один крупный торговый центр. Благодаря ему, в деревне Картмазово, появится 400 новых рабочий мест.
00

«СУ-155» сдадут в 2018 году

Как сообщил министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень, проблемные дома комплекса «СУ-155» будут достроены к 2018 году. Эта информация верна, так как средства на окончание строительства этих долгостроев уже найдены.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: