Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
22.06.2017
Интерьер и отделка
22.06.2017
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Начиная с октября прошлого года средняя долларовая цена жилой недвижимости в Москве снизилась уже почти на 17%. Есть ли этот тренд свидетельство сдутия пузыря цен на жилье и начало их движения к некоему справедливому уровню? И если да, то как оценить этот справедливый или фундаментально обоснованный уровень цен? Мы попытаемся ответить на эти вопросы, опираясь только на один из возможных — и чрезвычайно упрощенный — аспектов анализа цен на жилье, рассматривая жилую недвижимость в качестве инвестиционного актива. Конечно, жилье есть еще и потребительское благо, и, таким образом, предложенный нами подход не может быть исчерпывающим. Тем не менее некоторые из движущих сил изменения цен удастся разглядеть.

Две шкалы цен
Падение долларовых цен — явление на нашем рынке жилья довольно-таки редкое. За весь 11−летний период статистических наблюдений (мы имеем в виду представительную базу сайта irn.ru) раньше оно фиксировалось только дважды. Первый раз в постдефолтный период 1998–1999 годов. Докризисный пик июня 1998−го показал ровно 1000 долларов за московский квадратный метр; дно, найденное рынком в феврале 2000 года, дало в среднем 675 долларов. Таким образом, падение составило примерно 32%, а продолжительность «рецессии» — 20 месяцев. Второй раз короткое и неглубокое (всего семь месяцев и -3,5%) падение случилось с марта по сентябрь 2007−го.

Всего же цена жилья в долларах в столице выросла за межкризисное десятилетие больше чем в шесть раз. Для сравнения: стоимость жилья в США тоже за десятилетие, вобравшее в себя ипотечный бум, с июня 1997−го до пика в мае 2006−го, выросла «только» в 2,9 раза (согласно индексу S&P;/Case-Shiller). С тех пор цены у них упали уже на 25% (по последним опубликованным данным за ноябрь).

Заметим, что представление о чрезвычайно быстром дорожании жилья у нас в известной мере связано с ценами в долларах, а покупательная способность доллара на отечественном рынке сильно упала за межкризисное десятилетие из-за укрепления рубля. Если смотреть в реальных рублях (с поправкой на инфляцию), то видна иная картина. Жилье начало расти быстрее инфляции только где-то с 2003 года, причем реальная стоимость так никогда и не вернулась к додефолтному уровню. Мы были свидетелями трех волн подъема реальных рублевых цен — в 2003 году (прерванное банковским кризисом и ужесточением стерилизации нефтяных доходов в 2004 году), в 2006−м и в 2008−м. Все они коррелировали с ростом цен на нефть. За этими скачками каждый раз следовало снижение, однако к уровню начала предыдущей волны повышения цены ни разу не возвращались. И в последние месяцы, невзирая на начавшуюся девальвацию, стоимость жилья в «постоянных» рублях постепенно шла за долларовой. Правда, в январе, в условиях чрезвычайно быстрого ослабления рубля, все же отстала, скорее всего — временно.

Жилье как инвестиционный актив
В отличие от обычного товара, который покупается просто для потребления, жилье обладает еще и свойством приносить доход. В виде арендной платы, если сдаем его внаем, или в виде экономии расходов, которые пришлось бы нести, снимай мы квартиру сами, или возможного прироста цены, если мы решимся через какое-то время его продать. Это роднит недвижимость с таким активами, как акции и облигации, которые тоже покупаются для того, чтобы получать доход в будущем. Соответственно, принципы образования цен на такие активы должны быть схожи.

Рост цен на жилье делало его достаточно привлекательным инвестиционным активом. Особенно для тех, кто следил за краткосрочной динамикой и делал покупку «на дне». В этом случае, например, показатель доходности приобретения, совершенного осенью 2005 года, мог достигать 100% годовых в долларах. Да и на остальных волнах доходность вложений в жилье поднималась до 50% годовых, в среднем же за период с 2005−го по 2008 год средняя долларовая доходность вложений в жилье составила около 36 ...

Читать далее на http://www.expert.ru/

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Стилизованные фуршеты с доставкой

Закажите фуршет с доставкой от компании «ёКейтеринг» и избавьте себя от лишних хлопот

Большинству знакомы ситуации, когда возникает необходимость провести праздник, но желания закупать продукты и стоять у плиты весь день нет. В таких случаях актуальной становится услуга доставки специальных блюд на дом или в офис, нередко компаниями проводятся корпоративы, а ответственным лицам явно не хочется ломать голову над гастрономической частью мероприятия.
00
Электропроводка в деревянном доме

Позаботьтесь о максимально качественном монтаже электропроводки в деревянном доме вместе со специалистами компании «Рубильник»

В последнее время люди стали все чаще менять свои душные запыленные квартиры на более комфортные и выгодные во всех планах деревянные дома. Тем более что в современных условиях приобрести или построить такое жилье можно относительно недорого и быстро. Естественно, в процессе создания постройки возникает актуальная проблема, касающаяся электропроводки.
00
Винные шкафы

Винные шкафы на любой вкус

На сегодняшний день мало людей поддерживают культуру употребления спиртных напитков, где качество превосходит количество. Не все готовы с этим смириться, поэтому многие ценители вина стараются развить культуру его потребления. Для истинных ценителей этого напитка важно буквально все – от возраста напитка, его происхождения и бокала, из которого оно пьется, до его бутылки, условий и места хранения.
00
Принцип работы инфракрасных обогревателей

Инфракрасные обогреватели - принцип работы и советы по выбору

Люди покупают дополнительные источники тепла, даже не задумываясь, какой из них самый эффективный или выгодный. Чтобы сделать правильный выбор, вам не помешает знать следующую информацию об инфракрасных обогревателях.
00
Уют дома во многом зависит от удачного ремонта

Ремонт квартир: разновидности и ожидания заказчиков

Планируя ремонт квартир, их владельцы стремятся реализовать собственные запросы и пожелания. Тем не менее, существуют общие цели, принципы и подходы, которые определяют понятие «удачный ремонт». Основные из них..
00
Спальня - не простое место для отдыха - это значительно больше

Капитальный ремонт в квартире: с чего начать?

Капитальный ремонт, как правило, проводится в несколько этапов. Их последовательность крайне важна, иначе процесс ремонта может затянуться и повлечет за собой дополнительные финансовые расходы.
00
Юридическая компания АПС

Решайте все вопросы с документами вместе с надежной компанией АПС

Опытная юридическая компания АПС является одной из немногих организаций, осуществляющих грамотную помощь в оформлении документации юридического и бухгалтерского плана для среднего и малого бизнеса.
00
Научный Центр Независимых Правовых Экспертиз

Обратитесь в Научный Центр Независимых Правовых Экспертиз и получите квалифицированную помощь специалистов

Сегодня многие жалуются на то, что отыскать толковых юристов довольно сложно. Возможно, так оно и есть, если выбирать для сотрудничества первую попавшуюся организацию, не вызывающую особого доверия. Научный Центр Независимых Правовых Экспертиз является проверенной компанией, которая уже много лет работает в своей области и предлагает самые разнообразные услуги.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: