Точки роста: общественные пространства на территориях бизнес-центров

По данным международных консалтинговых компаний, за последние 3 года на московский рынок вышло всего 10% деловых комплексов с благоустроенными общественными территориями, остальные 90% относятся к объектам со стандартной инфраструктурой. Однако объем затрат на общественные пространства за эти годы неуклонно возрастал. Захочет ли бизнес делать впрямую не окупаемые инвестиции сейчас, сейчас в условиях кризиса?

Затраты на общественные пространства относительно общих объемов вложений невелики. В Европе они составляют в среднем 5-10% от общих расходов на строительство, в столице этот показатель находится на отметке примерно 2-3%. Некоторые эксперты называют и меньшие цифры. «В целом стоимость озеленения и благоустройства в сравнении с общим бюджетом небольшая, это доли процента, – рассказывет Илья Кузнецов, старший директор отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield. – Правда, организация общественного пространства может потребовать снижения плотности застройки, что повлияет на эффективность и окупаемость проекта. Однако для проектов высокого класса общественное пространство является существенным конкурентным преимуществом, которое создает добавленную стоимость и ценность объекта».

В первую очередь особое внимание на организацию общественных пространств в столице обращают при реконструкции бывших промышленных территорий, где площадь участков позволяет выделить значительную часть территории под общее пользование. Cреди последних проектов удачных реоноваций БЦ «Большевик», «Арма», новые строения в составе БЦ «Красная роза». А также при строительстве бизнес-парков, распложенных в отдалении от центра: сейчас такие концепции реализуют «Неополис», К2, Comcity, «Крылатские Холмы». Но показательно, что и давно заявившие себя на рынке бизнес-центры включены в этот процесс. Так осенью 2015 года стартовал конкурс на лучшую концепцию организации пространства Аркады бизнес-центра «Белые Сады». Аркада — галерея между двумя офисными корпусами, где располагаются кафе и рестораны. Цель конкурса — создание в центре города новой точки притяжения не только деловой, но городской жизни. Проект-победитель, который объявят в середине марта, планируют реализовать к началу летнего сезона.

Прямой конвертации затрат на организацию общественных пространств для инвестора не существует. «Их можно оценивать в первую очередь только косвенно: насколько добавляет стоимость проекту их наличие или насколько отсутствие снижает интерес арендаторов или влияет на уровень заполняемости и ставки аренды», – объясняет Полина Жилкина директор стратегического консалтинга CBRE. Обсустроенные территории привлекают и арендаторов офисов, и арендаторов ритейла — кафе, ресторанов, аптек, банков, фитнес-центров. «Арендаторы ритейла всегда выступают за то, чтобы у них были и внешние клиенты, которых можно привлечь с помощью организации наружных зон бизнес-центров, обустроив их как рекреационные. Компаниям арендаторам офисов организованные в составе БЦ пространства дают возможность более эффективно использовать свои рабочие площади, экономя на зонах отдыха и общего пользования», — заключает Вероника Лежнева, директор департамента аналитики Colliers International.

Подобные проекты приносят пользу не только арендаторам, но самому городу и всем его жителям. «Выгода для города от таких пространств бесспорна, — утверждает Вероника Лежнева — городская администрация получает дополнительные скверы, парки, облагороженные рекреационные зоны, расходы по эксплуатации, которых зачастую косвенно ложатся на плечи девелоперов». Например, в рамках строительства БЦ «Романов Двор III» недалеко от Кремля появилась pесторанно-пешеходная зона. А вокруг бизнес-комплекса «Олимпия Парк» — масштабный спортивный центр, яхт-клуб, пляж, футбольные поля, пешеходные и велосипедные дорожки.

Несмотря на кризис общественных пространств при деловых центрах, доступных как для арендаторов, так и для горожан постепенно становится все больше. «Вложения в общественные пространства бизнес-центров увеличились, и, по нашим прогнозам, они продолжат расти с точки зрения процента от общих затрат на реализацию проекта», — считает Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL. Рост тенденция наберет как только вернется полноценная девелоперская активность утверждает Илья Кузнецов: «В результате кризиса на рынке останется меньше непрофессиональных компаний, увеличится концентрация профессиональных игроков, которые понимают корреляцию между качеством проекта и его общественным пространством, поэтому, на мой взгляд, на следующем витке развития рынка внимание к общественным пространствам возрастет».