Цены в тумане

В Москве прошло сразу два знаменательных для экспертов рынка недвижимости мероприятия: Всероссийская конференция «Стратегия развития жилищного строительства в России» и форум «Инвестиции в недвижимость Москвы и России. Перспективы и прогнозы – 2009». Главные темы – перспективы строительного комплекса, ипотека и прогноз цен на недвижимость. Все участники оценивают ситуацию как спокойную, а перспективы – как туманные.

Происходящее на рынке трудно оценить, избегая многочисленных «если», так как слишком много факторов влияния пока еще не проявили себя в полной мере, говорят аналитики, подчеркивая, что вслед за ярко выраженным состоянием роста и стагнации цен сейчас рынок лихорадит, что приводит в недоумение всех – девелоперов, риелторов и, собственно, покупателей жилья. Надо сразу определить главное: что мировой кризис и происходящее в России – это, как говорят в Одессе, две большие разницы. «У них» кризис стал следствием «кредитной модели развития», когда неплатежеспособность фирм и частных лиц стала результатом избытка задолженности по кредитам, в том числе и ипотечным. У нас недвижимость целиком и полностью привязана к курсу доллара и ценам на нефть. Падают акции нефтяных компаний – рушится все вокруг.

«О мыльном пузыре на рынке говорили не один год, – заявил гендиректор стройкомпании «ПРО-Стройресурс» Денис Клейменов. – Цены перегреты до полной недоступности жилья, что вне зависимости от мировых финансовых катаклизмов рано или поздно привело бы к коллапсу. Кризис просто сыграл роль детонатора». «Мы оказались слишком зависимы от западных инвесторов, а когда они запаниковали и решили вернуть вложения, отечественные кредитные организации тут же испытали кризис ликвидности, – сказал газете ВЗГЛЯД аналитик компании «Инвест-Форум-21» Глеб Кульнов. – Даже теперь, получая госпомощь, банки торопятся набить свои кубышки, но ссуды выдавать не спешат, в банковской системе образовалась пробка».

Девелоперы не получают займов, потенциальные покупатели жилья – ипотечных кредитов, следовательно, покупательная способность падает, встают стройки, но при этом не падают цены, что само по себе является экономическим нонсенсом или напоминает пирамиду, когда цена поддерживается искусственно за счет все новых кредитов в новые проекты под залог старых. Все риелторы фиксируют снижение спроса и сокращение сделок купли-продажи и одновременно раскручивают маховик цен заверениями, что завтра будет еще дороже. Именно поэтому застройщики не рекламируют сейчас свой дисконт, предпочитая договариваться о нем с покупателями кулуарно.

В пользу снижения цен на недвижимость говорит следующее: рост инфляции составит до 13–14% к концу года, рост банковских кредитов и заморозка ипотеки дошли до 20–25% годовых, множатся убытки среднего и малого бизнеса и, как следствие, происходит ...