Как «лебедь» цвета черного золота повлияет на рынок недвижимости?

Ниже приводится выдержка из доклада руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко на форуме «Про Девелопмент».

Последние годы термин «черный лебедь» стал расхожим выражением. Это понятие означает неожиданные события, которые имеют значительные последствия. И поводов вспоминать об этих экзотических «птицах» хватало: от эпидемии Ковида в 2019-2020 гг, до начала СВО и санкционного кризиса в 2022. И вот теперь нас посетила еще одна такая «птица», которая приобрела свой цвет видимо от купания в нефти – война в Персидском заливе, взвинтившая цены на черное золото выше 100$ за бочку.

В России многие воспринимают подорожание нефти позитивно, демонстрируя стереотип, возникший еще с 1990х: дешевая нефть для нас – плохо, а дорогая – хорошо. Впрочем тут все не так просто, особенно когда речь идет не о ситуации в целом, а об отечественном рынке недвижимости.

Плюсы от дорогой нефти для РФ действительно есть. Прежде всего, это хорошая возможность уменьшить дефицит госбюджета, который пока только разрастался. А если дорогая нефть продержится долго, то казалось бы и резервы можно будет восполнить. Более того, нефтяной кризис уже поставил вопрос о пересмотре и даже отмене санкций против нашей страны.

Но с «колокольни» рынка недвижимости ситуация выглядит несколько иначе. Этот рынок сейчас почти полностью зависит от ключевой ставки Центробанка и у этой «медали» есть 2 стороны, которые работают в унисон – при высоких ставках ипотека недоступна, а сбережения выгодны. Поэтому все участники рынка недвижимости, и в первую очередь застройщики, как манны небесной ждут снижения ключевой ставки, чтобы за ипотекой выстроилась очередь, а депозиты потекли в квадратные метры. Только вот посетивший мир «лебедь» цвета черного золота грозит спутать все карты.

Дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ, в первую очередь, зависит от обуздания инфляции. А дорогая нефть, напротив, эту инфляцию разгоняет, причем в мировом масштабе и по самым разным каналам. Самое простое, что лежит на поверхности – это подорожание бензина на бензоколонках, авиакеросина и т.д., что выливается в удорожание всех перевозок и логистики. Далее энергоносители в том или ином виде используются почти во всем производстве, поэтому начинают дорожать многие товары.

Что еще хуже – Персидский кризис ведет к разгону самой чувствительной продовольственной инфляции. В новостях на первом месте пребывают перебои с поставками нефти и рост цен на нее, но помимо нефти страны Персидского залива производят также до 30% мирового газа (СПГ). А газ – один из основных компонентов производства удобрений, на которые завязано все сельское хозяйство. 

Вот и получается, что чем дороже будет нефть и чем дольше этот кризис будет продолжаться, тем сильнее будет происходить разгон инфляции. Причем в этом нет ничего нового – мы уже проходили нечто подобное в 2020 и 2022 годах. В 2020 году из-за карантинов произошел сбой логистических цепочек, что вылилось в первый виток инфляции. В 2022 году санкции на российскую нефть загнали баррель выше 100$, что подстегнуло инфляцию еще больше. Сейчас же мы имеем по сути 2020+2022 годы в «одном флаконе»: дорогую нефть и сбой мировой логистики одновременно.

Поэтому если вернуться к рынку недвижимости, то для него есть 3 сценария: оптимистичный, пессимистичный и катастрофический.

1.Оптимистичный сценарий уже не сложился. 

Он имел бы место если военные действия в Персидском заливе закончились быстро, в течении нескольких дней или недели, и это не повлияло бы существенно на поставки нефти, газа и других ресурсов. Нечто подобное было в июне 2025 года, когда американцы за 1 день разбомбили 3 ядерных объекта в Иране и на этом все закончилось.

Сейчас же боевые действия идут уже второй месяц и ситуация с разблокировкой Ормузского пролива выглядит тупиковой. Даже если предположить, что в ближайшие дни все же будет достигнуто какое-то мирное соглашение, то потребуются месяцы на нормализацию ситуации – уже успели разбомбить немало нефтеперерабатывающих заводов, терминалов отгрузки и т.д. В этом случае цены на нефть конечно скорректируются вниз от максимумов, но скорее всего среднесрочно останутся в коридоре 80-100$ за баррель и далеко не сразу вернутся к довоенным 60$.

2.Пессимистичный сценарий остается и наиболее вероятным.

Это приводит нас ко второму сценарию, который можно охарактеризовать так: разгон мировой инфляции, которая частично перекинется и на Россию, будет иметь место, но в умеренном масштабе. Это означает, что российский Центробанк может взять паузу в снижении ключевой ставки или же перейти на символический шаг в 0,25%, о возможности которого недавно упоминал Алексей Заботкин.

3.Катастрофический сценарий является возможным.

В случае затягивания, и тем более эскалации Персидского кризиса, цены на нефть вполне могут уйти и на 150-200$ за баррель, причем оставаться в среднем выше 100$ весь 2026 год. Такой сценарий пока не является основным, но он возможен. Подобное развитие событий может существенно разогнать инфляцию до двухзначной величины (более 10%), что потребует от ЦБ нового цикла повышения ставки. Нечто подобное мы видели в 2024 году – вместо ожидаемого многими снижения «ключа» с 16% произошел его рост до 21%.

Хорошая новость состоит в том, что обозначенный выше разгон инфляции будет происходить постепенно в течение нескольких месяцев, полугода, поэтому есть время адаптироваться. Вот если бы курс доллара взлетел сейчас на 120-150 рублей, то ЦБ пришлось бы сразу резко повысить ставку, как это было в конце 2014 года. Возможно по этой причине сейчас отказались от ужесточения бюджетного правила, чтобы дополнительно не ослаблять рубль и этим хотя бы частично скомпенсировать рост долларовой инфляции. 

Также в летний период обычно происходит сезонное замедление инфляции за счет плодоовощной продукции и этот компонент может даже скомпенсировать рост цен на другие товары и привести к временной дефляции. Поэтому на ближайших заседаниях в апреле, июне и июле у регулятора еще может оставаться пространство для снижения ставки, хотя и осторожным шагом (не исключен возврат к 0,25%). А вот ближе к осени разгон мировой инфляции и ее перенос в Россию, скорее всего, заставит ЦБ взять длительную паузу. В результате ключевая ставка может надолго зависнуть в районе 14% (плюс-минус), хотя не исключен и риск возврата к ее повышению, если инфляция начнет выходить из-под контроля в рамках 3 сценария.

Для рынка недвижимости все это означает, что «светлое будущее» с низкими ставками опять откладывается на неопределенный срок. При «ключе» около 14% годовых ипотека останется маловыгодной по 17-18%, а может и дороже, если банки начнут закладывать риск повышения ставок. При этом депозиты останутся привлекательными с доходностью выше психологически значимых 10% * .

А вся эта история подтверждает давнюю позицию руководителя IRN.RU о том, что низких ставок при нашей жизни не будет ** и нужно вести бизнес исходя из этого обстоятельства. Мы, как и мир в целом, находимся в зоне турбулентности. Поэтому в ближайшие годы с завидной регулярностью будут происходить не одни, так другие форс-мажоры. Мы не можем знать и предсказать прилетит ли черный лебедь или серый и когда именно, но можно с большой уверенностью сказать, что точно что-то прилетит. И все подобные события будут провоцировать инфляцию, а Центробанк будет вынужден бороться с ней высокой ключевой ставкой.

Примечания

* https://www.irn.ru/articles/42386-potekut-li-depozity-v-nedvizhimost.html

** https://www.irn.ru/articles/42367-rukovoditel-irnru-ya-ne-veryu-v-nizkie-stavki-v.html