Сегодня 16:20
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 15:15
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 14:17
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 13:28
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
ИНКОМ-Недвижимость, логотип компании
Фото: Источник фото

В Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость проанализировали динамику спроса, изменение объема предложения и сроков экспозиции в ноябре и первой половине декабря. Результаты исследования, в частности, продемонстрировали рост активности покупателей в ноябре на 10% относительно данных октября и снижение на 15% в годовом выражении. За две недели декабря спрос уменьшился на 20%, хотя он соответствует показателю аналогичного периода 2020 г.

Несмотря на сохранение заинтересованности клиентов, специалисты прогнозируют уменьшение числа сделок: уже сейчас на такую перспективу указывает рост объема предложения и сроков экспозиции объектов – +4,7% и +12% соответственно. Учитывая ужесточение условий кредитования, эксперты предполагают уход с рынка части ипотечных приобретателей – это заметно снизит общий спрос, ведь ипотечники занимают во вторичном сегменте порядка 70%. В таких условиях рост цен маловероятен, а это означает падение рентабельности инвестиционных сделок, которых на сегодняшнем рынке 20% от общего числа. В этом отношении ипотечники окажут влияние на финансовый интерес инвесторов.    

Эксперты компании рассмотрели вторичный сегмент в 20-летней ретроспективе и сделали прогноз на 2022 год. Так, вполне вероятна очередная трансформация «вторички» из рынка продавца в рынок покупателя: как скоро это произойдет, во многом будет зависеть от динамики и объемов пополнения экспозиции (непременное условие для рынка покупателя – предложение должно превышать спрос), в том числе вчерашними новостройками. При снижении стоимости реализации часть продавцов квартир перейдет в сегмент аренды и будет получать доход от сдачи этого жилья.    

Специалисты Аналитического центра и Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость провели исследование ситуации на «вторичке» старой Москвы в ноябре и первой половине декабря. В частности, была выявлена положительная динамика изменения объема предложения – с октября прирост составил 4,7%, и в настоящее время показатель соответствует значениям ноября-декабря 2020 г. Средний срок экспозиции объектов за отчетный период увеличился на 12% (с 67 до 76 дней), по данным Департамента вторичного рынка компании.

При этом уровень спроса пока остается на высоте: по числу авансов и сделок ноябрь на 10% опередил октябрь и на 15% превысил показатель ноября 2019 г., хотя на ту же величину – 15% – проиграл ноябрю 2020 г., когда на рынке наблюдался настоящий бум.

Декабрь уже отметился снижением спроса на 20%, но статистика авансов и сделок в первой половине месяца в этом году и в 2020-м совпадает. Впрочем, будущее ослабление покупательской заинтересованности неизбежно, утверждают специалисты компании.

«Как мы и предполагали, предложение и сроки экспозиции постепенно растут, – это означает перспективное снижение количества сделок. Даже несмотря на инерцию спроса, который еще подогревается страхом инфляции и ожиданием очередного повышения ипотечных ставок, образно говоря, это стремление впрыгнуть в последний вагон поезда.

Тем не менее, в очередной раз мы станем свидетелями трансформации вторичного сегмента масс-маркета – из рынка продавца он превращается в рынок покупателя. Учитывая, что 70% сегмента занимают ипотечные покупатели, ухудшение условий кредитования может спровоцировать уход с рынка части из них, и, как следствие, значительно ослабить общий спрос. Что касается цен, считаю, что потенциал для их дальнейшего роста практически исчерпан, и в лучшем случае для продавцов средняя стоимость останется на уровне, достигнутом в 2021 г. Два этих факта повлияют на инвестиционные сделки. В 2021 г. каждый пятый покупатель приобретал квартиру с целью сохранения сбережений, но как только прекращение роста цен на недвижимость станет очевидным, они переориентируются на банковские вклады. В этом отношении т. н. ипотечники оказывают опосредованное влияние на инвесторов», – рассказывает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.  

В компании рассмотрели и объяснили ключевые изменения вторичного сектора московского жилья в 20-летней ретроспективе.

Сергей Шлома: «В 2000-х (вплоть до 2008 г.) отрасль находилась в фазе активного роста, базируясь на таких факторах, как дефицит предложения и устойчивое повышение активности покупателей. Такое состояние получило название рынок продавца, когда реализовать можно было практически любые объекты, и именно продавцы устанавливали правила игры на рынке. Учитывая наличие платежеспособного спроса, который поддерживался увеличением доходов населения и развитием системы ипотечного кредитования, были созданы все условия для роста цен, что, в свою очередь, стало катализатором активизации инвесторов. Каждая вторая сделка проходила с инвестиционными целями – люди скупали городское жилье, надеясь на то, что в скором времени все эти объекты значительно подорожают. Рынок отыгрывал недооцененность отечественной недвижимости по сравнению с мировыми показателями.

Спусковым крючком для дефолта 2008 года послужил ипотечный кризис в США, хотя к падению привели, в основном, внутренние проблемы российской экономики. Кроме того, покупательский бум 2000-х способствовал тому, что к 2008 г. в этом сегменте недвижимости надулся ценовой пузырь, и он лопнул. Как раз в такие моменты на игроков рынка недвижимости, выражаясь метафорически, обрушивается холодный душ.

Но к этому времени отрасль находилась в состоянии перехода с долларовых расчетов на рублевые. Кризис 2008 г. подтолкнул этот процесс, все больше сделок в сегментах эконом и комфорт стало совершаться в рублях (в итоге – до полного перехода на рублевые взаиморасчеты), что позволило поддержать динамику рынка недвижимости в условиях обрушения российской валюты. Тем не менее, в конце 2008 – начале 2009 гг. операций с жильем проводилось мало, наряду с падением покупательского спроса произошло увеличение предложения – это характерно для подобных переломных периодов. В результате ''расстановка сил'' изменилась, правила игры теперь диктовали покупатели.  

Новый кризис 2014 г. во многом отличался от дефолта 2008 г. – он был рублевым и развивался очень медленно: за плавным снижением спроса и цен на вторичном рынке жилья мы наблюдали в течение примерно трех лет. И это можно назвать реакцией рынка недвижимости на структурные экономические проблемы в стране. Образно говоря, если предыдущие кризисные периоды были для вторичного рынка недвижимости шоком, от которого он быстро отходил – как тяжело заболевший человек, пролежавший в больнице под капельницей неделю, а затем вернувшийся к своим повседневным делам, – то кризис-2014 можно сравнить с хроническим заболеванием в стадии обострения.

Резкий обвал курса рубля в декабре 2014 года привел к ажиотажному спросу на московскую недвижимость как попытке сохранения накопленных средств. Однако ослабление отечественной валюты привело к спаду реальных доходов населения, и во втором полугодии 2015 г. было отмечено снижение средней цены для поддержания темпов продаж.

За это время люди убедились в том, что вторичную недвижимость уже нельзя называть инвестиционно привлекательной, ведь ее цена может понижаться на протяжении довольно долгого времени. Более того, с 2015 г. покупатели перестали рассматривать вторичное жилье как инструмент для сохранения своих накоплений. С этого периода вплоть до 2018 г. квартиры ежегодно дешевели на 10%, продавцы вынуждены были идти на существенный дисконт. И тогда казалось несомненным, что рынок недвижимости окончательно пришел к общему маркетинговому стандарту – ''покупатель всегда прав''.

Однако нас ждал следующий поворот: в 2018 г. спрос и цены пошли в рост, 2019 г. отметился стабильностью, а затем наступил сумасшедший 2020-й с лихорадочным спросом во второй половине – вновь продавцы стали главными игроками на вторичном рынке. Продать жилье стало гораздо проще, чем найти новую квартиру, даже получила популярность практика т. н. опережающего аванса, когда владелец реализуемой жилплощади еще до получения аванса за нее вносит предоплату за приобретаемую квартиру. Весь 2021 г. прошел под эгидой высокого спроса с некоторыми колебаниями.

В 2022 г., как отмечалось выше, ''вторичка'' снова вернется в состояние рынка покупателя (когда предложение превышает спрос). Как скоро это произойдет, во многом будет зависеть от динамики и объемов пополнения экспозиции, в том числе новостройками, поступившими на вторичный рынок. При снижении стоимости реализации часть продавцов снимет квартиры с продажи и будет получать доход от сдачи их в аренду, пока рынок снова не повернется лицом к продавцу».   

 

 

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Авито, логотип портала

Выбор квартир в новостройках вырос на 20% за год и на 4% за месяц

Специалисты «Авито Недвижимости» подвели итоги июня 2025 г. на рынке первичного жилья в России. Лидерами по количеству доступных для приобретения квартир стали Краснодар, Воронеж (по 7% от всех предложений страны), Екатеринбург (6%), Москва и Тюмень (по 5%).
00
Александр Салов, генеральный директор завода ВКБлок (г.Сергиев Посад), на научной конференции "Distributed Computing and Grid-technologies in Science and Education" (GRID 2025)

Интеллектуальное будущее производства: генеральный директор ВКБлок о пути к Smart Factory на научной конференции GRID 2025

11 июля 2025 г. Александр Салов, генеральный директор завода ВКБлок, выступил на научной конференции "Распределенные вычисления и Грид-технологии в науке и образовании" с темой научного доклада “Применение распределенного интеллекта в управлении производственными системами”.
00
Nikoliers, логотип компании (быв. Colliers)

К 2030 году средняя высота жилых доминант в Москве достигнет 41 этажа

Доля высотного строительства на рынке первичной жилой недвижимости составляет 19%. Тенденция вертикального развития городской застройки столицы приводит к тому, что высотность жилых проектов постепенно увеличивается.
00
Ricci логотип

Миллиард — не предел: в Москве дефицит пентхаусов

Рынок пентхаусов в Москве крайне ограничен — как в количественном, так и в качественном выражении. Несмотря на то, что в открытой продаже числится 139 объектов стоимостью от 1 млрд рублей, лишь часть из них соответствует ожиданиям целевой аудитории.
00
IBC Real Estate, логотип

Девелоперы выбирают районные ТЦ

По итогам первого полугодия 2025 года доля районных торговых центров в общем объеме качественной торговой недвижимости Москвы составила 5%. За 10 лет показатель увеличился на 3 п.п.
00
ЖК STONE Grain

В I полугодии в Москве стартовали продажи в 17 новостройках

Относительно аналогичного периода 2024 года показатель снизился на 56,4% (с 39 до 17). Наиболее активно новые проекты запускали девелоперы новостроек бизнес-класса (11 комплексов).
00
bnMAP.pro логотип

Цены на бизнес-класс в «старой» Москве выросли в 2 раза за пять лет, при этом площадь лотов уменьшилась почти на 16%

Объем предложения новостроек бизнес-класса в «старой» Москве также продемонстрировал рост, увеличившись на 50,9% с 16,3 тысяч лотов в 2020 году до 24,6 тысяч лотов в 2025 году.
00
Tekta Group логотип

Объем предложения строящихся офисов класса А в Москве за год вырос в 2,7 раза

Объем предложения строящихся офисов класса А в Москве в июне 2025 года составил 584,8 тысяч квадратных метров, что выше показателя за июнь 2024 года более чем в 2,7 раза — 212 тысяч квадратных метров.
00
ЖК Auez, Астана, район Сарайшык

Арендная недвижимость в Казахстане показывает рекордную доходность на фоне роста спроса

Рынок арендной недвижимости Казахстана демонстрирует устойчивый рост и становится все более привлекательным направлением для частных инвесторов. По данным экспертов отрасли, средняя доходность от сдачи жилья в аренду составляет 7-10% годовых.
00
ЖК Shagal 2

На Автозаводской улице появится дом на 59 квартир в составе жилого комплекса

На территории бывшего автозавода ЗИЛ построят дом в составе третьей очереди жилого комплекса Shagal, в рамках которой уже ведется строительство 23 корпусов. Общая площадь 21-этажного корпуса, стоящего на стилобате, составит 8,8 тысячи квадратных метров.
00
Росреестр

Росреестр подготовил дайджест законодательных изменений в сфере земли и недвижимости за II квартал 2025 г.

В частности, принят Федеральный закон № 133-ФЗ, благодаря которому граждане могут подавать документы на регистрацию с помощью Единой биометрической системы, подтвердив личность с использованием биометрических персональных данных.
00
Пример электронных идентификационных карт для цифрового доступа

Что такое ПИНФЛ и зачем он нужен каждому гражданину

Цифровизация государственных услуг и внедрение новых стандартов управления требуют от граждан понимания и использования персональных идентификаторов. Одним из ключевых инструментов идентификации личности стал ПИНФЛ – персональный идентификационный номер физического лица.
00
Московская программа комплексного развития территорий, карта КРТ

Город одобрил пять новых проектов КРТ с апреля по июнь

На участках предусмотрено строительство почти 346 тысяч квадратных метров общественно-деловой и социальной инфраструктуры, где будет создано в совокупности 8,7 тысячи рабочих мест.
Или войти с помощью: