В каком сегменте застройщики реже обращаются к риэлторам?

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже отмечал тот факт, что с годами крупные строительные компании все активнее осваивают территории, расположенные за пределами МКАД, меняя тем самым структуру предложения на рынке подмосковного жилья.

В этой статье рассмотрим особенности поведения участников рынка новостроек Московского региона в 1 квартале 2009 года в сравнении с предыдущими годами, основываясь на результатах маркетингового исследования «Весь рынок Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», завершенного www.irn.ru. В исследование вошли данные по компаниям-застройщикам, которые продают собственные объекты, а также по риэлторским агентствам.

Так, максимальное число операторов рынка в марте 2009 года характерно для сегмента среднего Подмосковья (5-30 км от МКАД) – 128 компаний. Далее следует Москва от ТТК до МКАД, где действуют 110 операторов рынка, на третьем месте располагается рынок новостроек районов Москвы за МКАД и ближнего Подмосковья – всего 100 строительных и риелторских компаний.

Стоит отметить, что еще в 2006 году лидером по данному показателю была Москва (от ТТК до МКАД). Однако снижение в этом сегменте числа действующих операторов почти на 7% в последние годы (на фоне заметного увеличения объема/количества компаний на рынке новостроек Подмосковья) привело к тому, что Москва на сегодняшний момент занимает второе место, уступая Подмосковью средней удаленности.

Рассмотрим подробнее сложившуюся в 1 квартале 2009 года структуру операторов рынка новостроек по каждому сегменту. Так, в Москве от ТТК до МКАД, по данным маркетингового исследования «Весь рынок Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», самое большое количество компаний-продавцов представлено в ЗАО и ЮЗАО (суммарно около 42% от общего числа операторов).

Иная ситуация характерна для Подмосковья. В городах-сателлитах (Подмосковье до 5 км от МКАД) максимальное количество компаний-продавцов в 1 квартале 2009 года отмечено в Люберцах, однако по общему объему предложения данный город занимает 2 место. Подобное рассогласование наблюдается и в Красногорске, где по числу компаний-продавцов город занимает лишь 3 место, но по общему объему предложения лидирует с заметным отрывом (здесь расположена каждая 5-ая новостройка ближнего Подмосковья).

Что касается Подмосковья средней удаленности, то здесь аналогичное рассогласование характерно, например, для города Железнодорожный, где отмечено наибольшее количество операторов на рынке новостроек, но по объему предложения данный город лишь на 2 месте, заметно уступая Подольску. Дело в том, что в Железнодорожном основная часть выставленного на продажу квартирного жилья продается как застройщиками, так и риелторскими фирмами. В частности, это микрорайон «Южное Кучино», а также комплексная застройка на ул. Юбилейной.

На фоне этого Подольск уступает по числу компаний-продавцов, хотя, как указано выше, лидирует по объему предложения. Это обусловлено тем, что в данном сегменте присутствует несколько крупных застройщиков, продающих собственные объекты без участия посредников. К ним относятся, например, местный «Подольский ДСК» (строительство и реализация новостроек по ул. Веллинга, ул. Тепличной и другим адресам), «Главмосстрой» (микрорайон «Юго-Западный»).

Таким образом, в Москве, где стоимость квартир очень высокая, застройщики в большинстве случаев привлекают посредников для успешной реализации своих объектов. Поскольку чем больше задействовано компаний-продавцов, тем больше охват потенциальных покупателей жилья. А в среднем Подмосковье, напротив, цены на квартиры заметно ниже, чем в столице, соответственно, и расходы на посреднические компании более ощутимы для застройщика. Поэтому в Подмосковье средней удаленности строительные компании зачастую предпочитают заниматься реализацией своих объектов самостоятельно.

Выделим также основных операторов на рынке новостроек Московского региона по объему предложения в 1 квартале 2009 года. Для Москвы от ТТК до МКАД среди строительных фирм – это «Донстрой», СУ-155 и «Капитал Групп», а среди риелторских компаний – «Проект-Сервис», «МИАН», «Миэль». В сегменте новостроек районов Москвы за МКАД и ближнего Подмосковья лидируют такие застройщики, как СУ-155, ДСК-1 и «Мортон», а среди риелторских агентств: «Азбука жилья», «Деловой Центр Жилья», «Проект-Сервис» и «МГСН-Инвест». В Подмосковье средней удаленности наибольший объем предложения новостроек представлен у ДСК-1 и «Мортон» (застройщики), а также у «Проект-Сервис» и «Азбука жилья» (компании-риелторы).