Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Рынок офисной и торговой недвижимости, по ощущениям его участников, достиг дна. Однако опыт выживания в кризис будет актуален долго.

Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в 2009 году стал своеобразным индикатором воздействия кризиса на экономику региона. Падение спроса и снижение арендных ставок коснулись всех сегментов. Но, в отличие от офисной, непосредственно отражающей состояние деловой жизни, торговая недвижимость продемонстрировала большую устойчивость: потребительский спрос, естественно, «просел», но это не оказалось критичным для ритейла и сферы развлечений. Кризисные реалии потребовали от собственников и управляющих недвижимостью особой гибкости во взаимоотношениях с арендаторами. Зачастую требовалась и корректировка девелоперских планов, выразившаяся в замораживании или снижении темпов их осуществления, а также в реконцепции проектов.

Новый опыт
Участники рынка констатируют, что едва ли не самым важным позитивным итогом 2009 года стало то, что не сбылись наиболее катастрофические предсказания. Напротив, появились весомые стимулы к оздоровлению рынка, перегретого в докризисную эпоху, выдвигающие на первое место требования к качеству создаваемых объектов и профессионализму девелоперов и управляющих.

«Минувший год оказался более оптимистичным и событийным, чем многие прогнозировали в конце 2008−го, – отмечает генеральный директор „Colliers International Санкт-Петербург“ Николай Казанский. – После первых месяцев затишья, когда люди боялись принимать решения, с апреля-мая пошла волна арендных сделок. Во всех секторах коммерческой недвижимости есть хорошее предложение, и, как ни парадоксально, кризис – удачное время, чтобы улучшить свое положение, для большого количества арендаторов. Прошлый год показал, что даже в кризис ситуация может быть вполне рабочая. Вопрос в том, чтобы все-таки создавать удобные и комфортные для арендаторов бизнес-центры (БЦ) и торговые комплексы (ТК), предлагать адекватные коммерческие условия, правильно структурировать договоры – чтобы и арендатор успел застать дешевые ставки, и арендодатель закладывал корректировку ставок в дальнейшем. Между тем и сейчас арендные ставки у нас не ниже, чем в среднем по Европе, и основная причина этого – условия кредитования. Но даже сегодня арендные ставки могут позволить девелоперам быть экономически эффективными. Здесь опять подтверждается то, что следовало делать и раньше: готовить профессиональные проекты».

Важнейшее значение 2009 года, на взгляд вице-президента УК «Морской фасад» Льва Пукшанского, в том, что «произошла справедливая коррекция рынка»: «Рынок разумным образом охладился и пришел в нормальное соответствие – по многим позициям он вернулся к рубежу 2005−2006 годов, когда начинал формироваться „пузырь“. Я не верю в стагнацию рынка – он будет развиваться, хотя, возможно, падение цен еще не закончилось. Хорошо, что скорректировались цены на стройматериалы и услуги: это серьезная затратная часть, но здесь еще остаются возможности для снижения. Кризис перевел людей в современные реалии и нацелил на работу. Когда рынок растет, происходит инфляция способностей, умений, оценки качества объектов, поскольку рынок „все вынесет“. Теперь же те, кто был не в рынке или занимался играми, выпали из процесса, а те, кто был прагматичным, целенаправленным, реально что-то представлял из себя, продолжили работу в новых условиях, может быть, даже эффективнее».

Среди сюрпризов прошлого года – то, что так и не случились какие-либо громкие банкротства и на рынок не вышел поток дешевых «распродажных» активов. «Многие иностранные фонды весь 2009 год просидели и прождали этого, – замечает директор по развитию недвижимости Sestra River Developments Ирина Анисимова. – Но даже те объекты, которые появились в продаже, никак нельзя назвать дешевыми». Исполнительный директор Praktis C&B; Сергей Федоров подтверждает: «Не оправдались ожидания выхода на рынок к концу 2009 года массы действующих БЦ и ТК, находящихся в залоге у банков. И хотя такие объекты все-таки появлялись, цены на них не были серьезно дисконтированы. Поскольку суммы долга коррелировали с докризисной оценкой объектов, банки не соглашались идти на потери, продавая недвижимость по ценам ниже сумм долга». Тем не менее отдельные сделки все-таки проходили – в основном с небольшими БЦ невысокого класса.

Однако имели место и немногочисленные инвестиционные сделки между российскими компаниями по продаже качественных объектов. Так, «Газпром» приобрел два офисных центра. Холдинг «Адамант» продал 50% долей в ТРК «Заневский каскад» и «Континент» (в Colliers International оценивают эти сделки в 140 млн долларов), а также один из мебельных центров «Грэйт». По словам генерального директора ЗАО «Адамант» Дилявера Меметова, вынужденная продажа объектов стала одной из неожиданностей 2009 года: «Мы не планировали этого делать, но банки резко подняли ставки, вследствие чего доля возвращаемых средств значительно увеличилась, доходная же часть проектов упала на десятки процентов. Поэтому мы были вынуждены изменить своим правилам и привлекать партнеров».

В целом же, как говорит генеральный директор VMB Trust Александр Гришин, массовым явлением было несовпадение ценовых ожиданий покупателей и продавцов: «Владельцы объектов не торопились снижать цены такими же темпами, как снижались арендные ставки и заполняемость, и ориентировались на уровень цен продажи, которые закладывались на растущем рынке. В итоге многие собственники умудрились прожить без продаж».

Осторожный выход
Ввод качественных офисов классов «А» и «В» в 2009 году сократился на 25−30% по сравнению с 2008−м, когда был достигнут рекордный рост (почти 50%). Причем основное увеличение предложения пришлось на начало 2009 года – завершалось строительство БЦ, находившихся в высокой стадии готовности. В то же время планы девелоперов по темпам реализации проектов и ввода офисных объектов корректировались под впечатлением от обозначившегося в конце 2008−го – начале 2009 года снижения спроса и заполняемости БЦ, особенно новых. По оценкам Colliers International, в первом квартале 2009 года уровень вакантных площадей в классе «А» вырос до 39%, в классе «В» – до 27%. На новых же объектах, как отмечают специалисты NAI Becar, к началу эксплуатации могло быть свободно от 30 до 90% площадей. Между тем накануне кризиса доля вакантных площадей составляла лишь 2−5%.

В 2009 году, по подсчетам Colliers International, введено 24 офисных центра площадью 230 тыс. кв. м (всего же к началу 2010 года объем офисных площадей классов «А» и «В» в БЦ Петербурга составил 1,3 млн кв. м). По данным Knight Frank, в эксплуатацию введено 213 тыс. кв. м качественных офисов. В компании Praktis C&B; говорят о вводе 307 тыс. кв. м. Аналитики же NAI Becar отмечают, что с учетом также и офисов класса «С» введено 42 БЦ и офисных объекта в составе многофункциональных комплексов (МФК) площадью 449,5 тыс. кв. м.

Проблема избыточного предложения оказалась менее актуальной для торговой недвижимости. «Ситуация в сегменте торговли не столь критична для девелоперов и собственников, как в сфере офисной недвижимости, – подчеркивает Сергей Федоров. – Пик ввода площадей в ТК прошел в 2006−2007 годах, в 2008−м уже предполагался спад, меньше планировалось к вводу и в 2009−м. Но примечательно, что в 2009 году было введено ...

Читать далее на http://www.expert.ru/

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Квартирные ремонты в Дмитрове

Уютное жилье – это не только мечта, но и потребность каждого человека. Одни клиенты заказывают элитный дизайнерский проект, другие останавливаются на евроремонте, а третьим хватает средств лишь на косметический. Хотя в ценовом диапазоне они различаются, есть нечто, что должно объединять эти понятия.
00

Московские новостройки

В течение десятилетий жилищное строительство в Москве велось очень интенсивно. В советский период это были в основном стандартные проекты, между собой мало отличающиеся. После того, как экономику перевели на капиталистические рельсы, многое изменилось.
00

Особенности гидропароизоляционных материалов.

Гидропароизоляция необходима для защиты строительных конструкций, материалов от проникновения пара, воды изнутри или снаружи помещения. Благодаря этому объект надежно защищен от преждевременного разрушения.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: