Вопрос экспертам

Ипотека вновь на подъеме. Заемщиков смущают порой только ставки. Но появились банки, которые предлагают плавающую ставку. Она, мол, ниже и брать ее выгодно. Так ли это? И какая ставка по кредиту все же предпочтительнее: фиксированная или плавающая? Вот что советуют людям, которые хотят взять ипотечный кредит, наши эксперты.

Ирина Радченко, вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, президент компании «ЛАУРЕЛ»:

– Валютный риск и плавающая ставка – вот те подводные камни, которые многим заемщикам подпортили удовольствие жить в собственной квартире. Трудно застраховать себя от валютного риска в условиях, когда лихорадит все мировые валюты, но по поводу плавающей ставки можно дать пару рекомендаций.

Как правило, плавающая ставка на несколько процентов меньше фиксированной, и на этом можно существенно сэкономить. В развитых странах она довольно популярна, так как страхует банки от возможных рисков на рынке перекредитования (секьюритизации) и помогает клиентам не переплачивать в случае улучшения ситуации на финансовых рынках. Во Франции, например, существует законодательное двойное ограничение по изменению ежемесячных выплат при плавающей процентной ставке. При увеличении процентной ставки увеличение ежемесячных выплат лимитировано. Сумма ежемесячной выплаты не может превышать изначальную сумму ежемесячной выплаты, увеличенной в корреляции с уровнем инфляции во Франции. При превышении порога ставки увеличивается срок кредита. Это увеличение также лимитировано: максимальный срок кредита не будет превышать первоначальный срок плюс пять лет.

Совет: решаясь на ипотечную программу с плавающей ставкой, убедитесь, что она будет меняться не по желанию банковских сотрудников, а в соответствии с рыночной ситуацией, и имейте четкое представление о самых крайних границах ставки.

Валерий Казейкин, заместитель руководителя рабочей группы Государственной Думы по реализации национальной программы «Свой дом»:

– Если нет угрозы кризиса, то плавающая ставка интереснее, но мы живем в порой непредсказуемом мире. Поэтому лучше знать заранее, что будет дальше. Фиксированная ставка стабильней. С 1 июля для банков, работающих с АИЖК по программе «Стимул», она будет составлять 8%.

Николай Тюленев, генеральный директор АН «Семь Холмов»:

– Фиксированная ставка больше подходит для людей консервативных, не готовых рисковать. А плавающая – для людей, готовых к неожиданным потрясениям, имеющих высоколиквидные активы и берущих кредит на короткий срок.

Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ»:

– Плавающая ставка выглядит более выгодной для клиента, так как в среднем процент ниже, чем при фиксированной, на 1–2%. Однако за право платить в среднем меньше клиенту приходится брать на себя дополнительные риски, связанные с мировой и локальной экономической ситуацией. В период острого кризиса ставки межбанковского кредитования, к которым были привязаны плавающие ставки, достигали 30–40%, и соответственно процентная ставка по кредитам достигала 35–45%. Ежемесячные платежи у заемщиков выросли в несколько раз, и хотя такая ситуация продолжалась около полугода, не многие располагали необходимым запасом прочности. Сейчас ставка по таким кредитам вновь снизилась до 8–11% годовых в рублях, что обеспечивает низкий уровень ежемесячных платежей. В случае дальнейшего ожидаемого снижения уровня инфляции в стране платежи еще понизятся, однако всегда есть вероятность, что экономика будет вести себя не так, как хотелось бы. Казалось бы, при резком изменении экономической конъюнктуры заемщик мог перейти на кредит с фиксированной ставкой в том же или другом банке. Однако на практике это невозможно без согласия самого банка. Если же согласие и было, то новый кредит давали хоть и с фиксированной ставкой, но достаточно большой – 20–22% в рублях, и эта ставка, в отличие от плавающей, уже никогда не снизится.

Кредиты с плавающей ставкой неудобно выплачивать, поскольку приходится каждый раз выяснять сумму, чтобы не допустить недоплаты, что автоматически приведет к просрочке. К тому же далеко не всегда и сами сотрудники банка умеют правильно рассчитать сумму платежа в соответствии со значением плавающей ставки и параметрами конкретного кредита, а в случае ошибки пени и штрафы придется платить клиенту. При фиксированной ставке все проще – достаточно дать банку поручение переводить кредитору одну и ту же сумму ежемесячно.

Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:

– Плавающая ставка появилась не сегодня. Иностранные банки используют ее давно, и их заинтересованность в этом очевидна. Ведь изменяемая ставка позволяет снизить кредитные риски банка-кредитора, поскольку есть возможность менять процент в зависимости от стоимости денег для ...