Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Сегодня 13:09
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 12:39
Нюансы и рекомендации
Сегодня 12:02
Материалы и оборудование
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Права на недвижимость и сделки с недвижимым имуществом требуют обязательной государственной регистрации. Собственно переход прав в результате купли-продажи, дарения, мены или иных сделок с недвижимостью считается совершенным именно с момента, когда оформлена государственная регистрация сделки с недвижимостью. Результатом регистрации является получение владельцем недвижимости свидетельства о собственности.

Если формулировать максимально просто, основной принцип подхода регистрирующих органов к своей деятельности – непротиворечивость подаваемого им пакеты документов. Из представленных бумаг должно четко и однозначно следовать, кто именно является получателем свидетельства о собственности, какая именно это собственность (ее адрес, площадь и пр.) и имеются ли у заявителя все необходимые правовые основания для получения свидетельства о собственности.

Заниматься хождением по кабинетам и сбором бумаг готовы далеко не все. Поэтому оказание услуг по регистрации давно превратилось в бизнес, лежащий на стыке работы юристов и риэлторов. За подобные услуги обычно берут 1-2% от суммы приобретаемой недвижимости, причем не считая сборов и пошлин. На самом деле можно все сделать самостоятельно, хотя зачастую потребуется запас терпения и времени.

Исходные данные

Правами на недвижимость ведает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенно Росрегистрация, www.rosregistr.ru). В каждом субъекте федерации имеется свое территориальный орган данной организации. В случае с Москвой и Московской областью это, соответственно Управление Федеральной регистрационной службы по Москве (www.mosregistr.ru) и по Московской области (www.mosoblreg.ru).

У этих управлений есть множество своих местных подразделений. Мы специально указали названия сайтов территориальных управлений – там можно найти достаточные сведения о том, куда именно надо обращаться заявителю, а равно приведены телефоны справочных служб, дозвониться до которых не всегда просто, но в общем-то вполне реально. А нужно это бывает вот почему.

В Москве территориальная регистрационная служба представлена разными офисами по округам, причем самих мест, куда приходят люди, на большинство округов бывает несколько. Чтобы не попутать кабинет, надо выяснить, где именно и в какие часы будут готовы принять с вашим пакетом. К примеру, в одном офисе производится только прием документов, в другом выдача, при этом может найтись еще третий, где, к примеру, в отдельное производство выделена регистрация сооружений (то есть мачт линий ЛЭП, мостов, канализационных сетей и тому подобных объектов). Телефоны справочных служб тоже отвечают не на все вопросы, например, по одному могут дать бесплатную консультацию, а по другому только сообщат, готов ли ваш пакет документов.

В Московской области ситуация выглядит более унифицированной. Там офисы регистрации сделок распределены по муниципальным округам, которых насчитывается несколько десятков. Офисы у регистраторов одни и те же, различаются обычно часы приема по тому или иному делу – допустим, по четвергам до обеда производится исключительно прием бумаг на регистрацию, а после – только выдача готовых документов. Обычный срок работы регистраторов и в Москве, и в области – один месяц.

Сразу оговорим еще один момент: для регистрации любой недвижимости необходимо иметь два документа. Во-первых, это заявление на проведение регистрационных действий (формы приведены на упомянутых сайтах), во-вторых, квитанцию об оплате регистрации. Для физических лиц величина сбора измеряется сотнями рублей (максимум – 750). Но: если в документах найдена ошибка и вам возвращают их на доработку, оплату придется произвести заново. (Наличие у гражданина паспорта считаем само собой разумеющимся.)

В зависимости от вида недвижимости процесс регистрации различается по степени сложности. Самая простая ситуация – регистрация прав собственности при покупке квартиры на вторичном рынке. О пакете необходимых для такой сделки документов мы уже писали в материале о сделках на вторичном рынке. Купля-продажа и дарение квартир – наиболее отработанная и, что называется, накатанная сфера работы регистраторов. Добавить что-то по данную тему, пожалуй, нечего.

Квартира в построенном доме

Совершенно обратную картину представляет собой регистрация прав собственности на квартиры в новостройках. Это самый муторный и долгий на сегодня процесс регистрации недвижимости. Он может затягиваться на годы. К примеру, в Москве известен самый высокий в Европе жилой дом «Триумф-Палас», который был завершен еще в первой половине 2000-х. Между тем живущие в этом доме люди до сих пор не получили своих свидетельств о собственности.

Дело в том, что сдача дома в эксплуатацию и обмеры БТИ, выясняющие фактические построенные площади – это далеко не завершение эпопеи оформления, скорее только начало.

Промедления с регистрацией прав связаны с тем, что все документы по дому оформляются поквартирно. То есть все юридические лица, участвовавшие в создании дома, проверяют, не вкралась ли ошибка в документы, отражающие их долю участия в тех или иных площадях. Пакеты для сверки готовятся не так уж долго – два, от силы три месяца, но последующий процесс подписания занимает обычно не меньшее время. После этого полностью подписанный создателями дома пакет бумаг поступает в администрацию. В Москве, к примеру, он проходит 6 инстанций (подразделения Департамента жилищной политики, префектура и пр.), что занимает примерно полгода – не меньше. Чиновники выясняют, не нарушены ли права города, соответствует ли выдел доли жилых и нежилых помещений в процентах (как в инвестконтракте), реальности, измеренной в метрах. Примерно параллельно с этим участники создания дома ведут финансовые сверки, то есть выясняют точную, до копеек, бухгалтерскую сторону своих отношений.

Наконец, когда администрация все одобрила, а все счета-фактуры подписаны и отданы, заказчик строительства оформляет полный пакет документов на дом – от разрешения на строительство до последнего акта сверки документов – и отдает на правовую экспертизу в регистрационные органы, которые будут проверять точность изложенного (не спутались ли квартиры, не было ли двойных продаж и пр.). после месячной экспертиза органы регистрации практически в 100% случаев находят ошибки или неточности и вводят приостановку регистрации прав на недвижимость – сначала на месяц, а потом еще раз, на три... и так далее. Пока документы не окажутся в полном порядке и не будет оформлена первая квартира (в случае с остальными применяется ссылка на первую).

По идее, имея на руках обмеры БТИ, договор долевого участия и акт сдачи дома в эксплуатацию вы можете пойти и зарегистрировать свою квартиру самостоятельно. Но это не так. Органы регистрации попросят с вас документы на всю строительно-инвестиционную историю дома, то есть предложат вам проделать самостоятельно работу нескольких юрдиц.

Тем не менее платить 1-2%, которые продавцы новостроек запрашивают сразу же за оформление прав собственности необязательно. Равно и необязательно ждать годами своего свидетельства. В настоящее время все более распространяется практика регистрации через суд. Дело в том, что судебное решение является для регистраторов неоспоримым аргументом оформления прав. И так сейчас регистрируются не отдельные квартиры, а иногда целые микрорайоны. Причем застройщики сами не возражают против судебной практики и охотно подписывают бумагу, просящие суд решать вопрос без их участия.

Имя акт госкомиссии, договор долевого участия, акт обмеров БТИ, заказанный дольщиком самостоятельно, акт сверки с продавцом цены квартиры (если в договоре не указано, что она является окончательной – так бывает) можно идти в суд с иском к застройщику, который не выполняет условий заключенного договора в части сроков. Это достаточный пакет документов для получения судебного решения. Суд, работа БТИ, получение судебного решения и оформление прав в регистрационных органах займет до полугода. Тоже долго, но зато реально.

Пара дополнений к сказанному. Сейчас развивается новая волна исковых заявлений, которые вчиняются к застройщикам. Это иски о признании предварительного договора договором долевого участия. Основание для такового признания – документ об уплате денег. Сейчас планируется внести в ГК РФ положения, в принципе запрещающего платить по предварительным договорам. Но пока никто ничего не внес.

Второе: важно знать, куда идти с судебным решением. В Москве права на новостройки регистрируются только в офисе на Зеленом проспекте. В Московской области – в офисе, куда застройщик направил пакет документов. Это либо центральный офис областных регистраторов в Москве, либо территориальный орган регистрации в соответствующем муниципальном округе.

На отдых, на природу

Если вы справитесь с самостоятельной регистрацией новостройки, считайте, что ничего страшного в недвижимости вы больше не встретите. И можете, во-первых, оказывать платные услуги другим, а во-вторых, заняться регистрацией недвижимости других видов – земельного участка, например.

Если квартиры обмеряют сотрудники БТИ, с землей работают землеустроители территориальных земельных ведомств. Адреса и телефоны их легко узнать в интернете. Инженер-землеустроитель приедет на участок, попросит, чтобы ему показали, что именно надо мерить, после чего установит метки границ участка и сверит их относительно друг друга и относительно их нахождения на планете земля. Итогом станет кадастровый паспорт земельного участка, дающий его общее описание с приложением плана с метками и длиннейшего описания земли в неких геосистемных кодах.

Однако есть вероятность, что кадастровый план участка вам не потребуется. Дело в том, что два года назад было сделано нововведение в ведении системы кадастра. Если план участка в едином государственном земельной кадастре уже существует, обновлять его не надо.

Несколько иначе обстоит дело с домом, который может стоять на участке. Владельцы домов, желающие их продать, обычно легализуют их самостоятельно. В упрощенном режиме это делается путем заказа документов БТИ, в результате появления которых дом становится как бы «обнаруженным», и на него при наличии хоть каких-то правовых оснований (акт выдела в советское время предприятием участка в дачном поселке, например, или просто книжка садовода) получают свидетельство о собственности (на землю отдельно, на дом отдельно).

В случае, когда легализацию загородной недвижимости придется вести самостоятельно, советуем все же не бегать по кабинетам, а поручить все какой-нибудь местной компании. Обычно стоимость услуг по тому, что называют у нас дачной амнистией, невелика – для среднего дачного домовладения она вряд ли превысит 30-35 тыс. рублей, а в период кризиса, местные специалисты, возможно, согласятся работать и дешевле. Дело в том, что землемеры, местное БТИ и органы регистрации работают по несовпадающему графику и на достаточно простую, казалось бы операцию, придется затратить излишние усилия и время. По схеме же самой регистрации – ничего сложного, обращаться с пакетом документов (в случае купли-продажи это договор и бумага, подтверждающая оплату) следует в местный территориальный орган по регистрации недвижимости.

Вместо заключения

Две оговорки на всякий случай.

Первая. Говоря о земле, мы имеем в виду Подмосковье. Земельные вопросы в Москве сложнее во много раз, изобилуют правовыми казусами – в общем, лучше не сталкиваться.

Вторая. Существует возможность зарегистрировать не только права собственности, но и аренды жилья. Формально для этого необходимо, чтобы срок аренды, установленный договором, превышал один год. Кроме того, собственнику нужно собрать полный комплект документов на квартиру, а если он живет по социальному найму, то еще и разрешение на поднайм жилплощади. Теоретически регистрация договоров аренды жилья возможна, однако в жизни такого рода явлений, по утверждению всех опрошенных риэлтеров-арендников, не встречается вовсе.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Все виды ипотечных программ

Все виды ипотечных программ на выставке «Недвижимость от лидеров»

Субсидированная ипотека, ипотека для военных, молодых семей и учителей, ипотека без первоначального взноса, ипотека от 9%, программы рассрочки от застройщиков… Оргкомитет выставки «Недвижимость от лидеров» собрал на своей площадке интересные и выгодные ипотечные и кредитные программы от банков и застройщиков.
00

Почти окончена подготовка платформы под станцию «Лухмановская»

Как стало известно благодаря главе Департамента строительства Москвы Андрею Бочкареву, платформа для будущей станции метро «Лухмановская», которая будет располагаться на Кожуховской линии, уже почти готова.
00

Керамическая плитка придаст эстетичность интерьеру кухни на долгие годы

При отделке таких трудных помещений, как ванная или кухня, традиционно, отдается предпочтение керамической плитке. Она идеально подходит для комнат с высокой важностью, а также отличается износостойкостью, практичностью, долговечностью, устойчивостью к воздействию агрессивных химических веществ.
00

Контейнеры любых модификаций от компании Consol

Грузоперевозки, хранение, строительство – область применения контейнеров очень широкая. Прочные металлические конструкции служат долго и обеспечивают сохранность перевозимого груза. Где купить контейнеры? Обратитесь в компанию Consol.
00

Получите качественные юридические услуги благодаря фирме «Представитель24»

Иногда в жизни человека наступает такой момент, когда он понимает, что нуждается в качественной юридической консультации. В такие моменты доверять первой попавшейся компании не хочется, ведь такой подход может оказаться чреват негативными последствиями в виде «попадания в руки» аферистов.
00

Энергоаудит поможет выявить скрытые причины высоких расходов на отопление

Повышение стоимости энергоресурсов вынуждает как бизнес, так и частных собственников задумываться об экономии. И первый шаг в этом направлении - устранить возможные пути потерь тепла.
00

Пользуйтесь полотенцесушителем компании Aquanerzh и наслаждайтесь его преимуществами

Ни одна ванная не может обойтись без полотенцесушителя, выполняющего несколько функций. Это незамысловатое приспособление способное не только высушивать вещи, но и снижать уровень влажности в ванной комнате, тем самым избавляя от возможности появления ненавистного грибка и размножения бактерий.
00

Ремонт смартфонов Apple

Популярность техники компании Appleуже который год не только не снижается, но еще и растет! Похоже, эта корпорация очень плотно закрепилась в лидерах на своем рынке.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: