Вопросы регистрации сделок с недвижимостью

Права на недвижимость и сделки с недвижимым имуществом требуют обязательной государственной регистрации. Собственно переход прав в результате купли-продажи, дарения, мены или иных сделок с недвижимостью считается совершенным именно с момента, когда оформлена государственная регистрация сделки с недвижимостью. Результатом регистрации является получение владельцем недвижимости свидетельства о собственности.

Если формулировать максимально просто, основной принцип подхода регистрирующих органов к своей деятельности – непротиворечивость подаваемого им пакеты документов. Из представленных бумаг должно четко и однозначно следовать, кто именно является получателем свидетельства о собственности, какая именно это собственность (ее адрес, площадь и пр.) и имеются ли у заявителя все необходимые правовые основания для получения свидетельства о собственности.

Заниматься хождением по кабинетам и сбором бумаг готовы далеко не все. Поэтому оказание услуг по регистрации давно превратилось в бизнес, лежащий на стыке работы юристов и риэлторов. За подобные услуги обычно берут 1-2% от суммы приобретаемой недвижимости, причем не считая сборов и пошлин. На самом деле можно все сделать самостоятельно, хотя зачастую потребуется запас терпения и времени.

Исходные данные

Правами на недвижимость ведает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенно Росрегистрация, www.rosregistr.ru). В каждом субъекте федерации имеется свое территориальный орган данной организации. В случае с Москвой и Московской областью это, соответственно Управление Федеральной регистрационной службы по Москве (www.mosregistr.ru) и по Московской области (www.mosoblreg.ru).

У этих управлений есть множество своих местных подразделений. Мы специально указали названия сайтов территориальных управлений – там можно найти достаточные сведения о том, куда именно надо обращаться заявителю, а равно приведены телефоны справочных служб, дозвониться до которых не всегда просто, но в общем-то вполне реально. А нужно это бывает вот почему.

В Москве территориальная регистрационная служба представлена разными офисами по округам, причем самих мест, куда приходят люди, на большинство округов бывает несколько. Чтобы не попутать кабинет, надо выяснить, где именно и в какие часы будут готовы принять с вашим пакетом. К примеру, в одном офисе производится только прием документов, в другом выдача, при этом может найтись еще третий, где, к примеру, в отдельное производство выделена регистрация сооружений (то есть мачт линий ЛЭП, мостов, канализационных сетей и тому подобных объектов). Телефоны справочных служб тоже отвечают не на все вопросы, например, по одному могут дать бесплатную консультацию, а по другому только сообщат, готов ли ваш пакет документов.

В Московской области ситуация выглядит более унифицированной. Там офисы регистрации сделок распределены по муниципальным округам, которых насчитывается несколько десятков. Офисы у регистраторов одни и те же, различаются обычно часы приема по тому или иному делу – допустим, по четвергам до обеда производится исключительно прием бумаг на регистрацию, а после – только выдача готовых документов. Обычный срок работы регистраторов и в Москве, и в области – один месяц.

Сразу оговорим еще один момент: для регистрации любой недвижимости необходимо иметь два документа. Во-первых, это заявление на проведение регистрационных действий (формы приведены на упомянутых сайтах), во-вторых, квитанцию об оплате регистрации. Для физических лиц величина сбора измеряется сотнями рублей (максимум – 750). Но: если в документах найдена ошибка и вам возвращают их на доработку, оплату придется произвести заново. (Наличие у гражданина паспорта считаем само собой разумеющимся.)

В зависимости от вида недвижимости процесс регистрации различается по степени сложности. Самая простая ситуация – регистрация прав собственности при покупке квартиры на вторичном рынке. О пакете необходимых для такой сделки документов мы уже писали в материале о сделках на вторичном рынке. Купля-продажа и дарение квартир – наиболее отработанная и, что называется, накатанная сфера работы регистраторов. Добавить что-то по данную тему, пожалуй, нечего.

Квартира в построенном доме

Совершенно обратную картину представляет собой регистрация прав собственности на квартиры в новостройках. Это самый муторный и долгий на сегодня процесс регистрации недвижимости. Он может затягиваться на годы. К примеру, в Москве известен самый высокий в Европе жилой дом «Триумф-Палас», который был завершен еще в первой половине 2000-х. Между тем живущие в этом доме люди до сих пор не получили своих свидетельств о собственности.

Дело в том, что сдача дома в эксплуатацию и обмеры БТИ, выясняющие фактические построенные площади – это далеко не завершение эпопеи оформления, скорее только начало.

Промедления с регистрацией прав связаны с тем, что все документы по дому оформляются поквартирно. То есть все юридические лица, участвовавшие в создании дома, проверяют, не вкралась ли ошибка в документы, отражающие их долю участия в тех или иных площадях. Пакеты для сверки готовятся не так уж долго – два, от силы три месяца, но последующий процесс подписания занимает обычно не меньшее время. После этого полностью подписанный создателями дома пакет бумаг поступает в администрацию. В Москве, к примеру, он проходит 6 инстанций (подразделения Департамента жилищной политики, префектура и пр.), что занимает примерно полгода – не меньше. Чиновники выясняют, не нарушены ли права города, соответствует ли выдел доли жилых и нежилых помещений в процентах (как в инвестконтракте), реальности, измеренной в метрах. Примерно параллельно с этим участники создания дома ведут финансовые сверки, то есть выясняют точную, до копеек, бухгалтерскую сторону своих отношений.

Наконец, когда администрация все одобрила, а все счета-фактуры подписаны и отданы, заказчик строительства оформляет полный пакет документов на дом – от разрешения на строительство до последнего акта сверки документов – и отдает на правовую экспертизу в регистрационные органы, которые будут проверять точность изложенного (не спутались ли квартиры, не было ли двойных продаж и пр.). после месячной экспертиза органы регистрации практически в 100% случаев находят ошибки или неточности и вводят приостановку регистрации прав на недвижимость – сначала на месяц, а потом еще раз, на три... и так далее. Пока документы не окажутся в полном порядке и не будет оформлена первая квартира (в случае с остальными применяется ссылка на первую).

По идее, имея на руках обмеры БТИ, договор долевого участия и акт сдачи дома в эксплуатацию вы можете пойти и зарегистрировать свою квартиру самостоятельно. Но это не так. Органы регистрации попросят с вас документы на всю строительно-инвестиционную историю дома, то есть предложат вам проделать самостоятельно работу нескольких юрдиц.

Тем не менее платить 1-2%, которые продавцы новостроек запрашивают сразу же за оформление прав собственности необязательно. Равно и необязательно ждать годами своего свидетельства. В настоящее время все более распространяется практика регистрации через суд. Дело в том, что судебное решение является для регистраторов неоспоримым аргументом оформления прав. И так сейчас регистрируются не отдельные квартиры, а иногда целые микрорайоны. Причем застройщики сами не возражают против судебной практики и охотно подписывают бумагу, просящие суд решать вопрос без их участия.

Имя акт госкомиссии, договор долевого участия, акт обмеров БТИ, заказанный дольщиком самостоятельно, акт сверки с продавцом цены квартиры (если в договоре не указано, что она является окончательной – так бывает) можно идти в суд с иском к застройщику, который не выполняет условий заключенного договора в части сроков. Это достаточный пакет документов для получения судебного решения. Суд, работа БТИ, получение судебного решения и оформление прав в регистрационных органах займет до полугода. Тоже долго, но зато реально.

Пара дополнений к сказанному. Сейчас развивается новая волна исковых заявлений, которые вчиняются к застройщикам. Это иски о признании предварительного договора договором долевого участия. Основание для такового признания – документ об уплате денег. Сейчас планируется внести в ГК РФ положения, в принципе запрещающего платить по предварительным договорам. Но пока никто ничего не внес.

Второе: важно знать, куда идти с судебным решением. В Москве права на новостройки регистрируются только в офисе на Зеленом проспекте. В Московской области – в офисе, куда застройщик направил пакет документов. Это либо центральный офис областных регистраторов в Москве, либо территориальный орган регистрации в соответствующем муниципальном округе.

На отдых, на природу

Если вы справитесь с самостоятельной регистрацией новостройки, считайте, что ничего страшного в недвижимости вы больше не встретите. И можете, во-первых, оказывать платные услуги другим, а во-вторых, заняться регистрацией недвижимости других видов – земельного участка, например.

Если квартиры обмеряют сотрудники БТИ, с землей работают землеустроители территориальных земельных ведомств. Адреса и телефоны их легко узнать в интернете. Инженер-землеустроитель приедет на участок, попросит, чтобы ему показали, что именно надо мерить, после чего установит метки границ участка и сверит их относительно друг друга и относительно их нахождения на планете земля. Итогом станет кадастровый паспорт земельного участка, дающий его общее описание с приложением плана с метками и длиннейшего описания земли в неких геосистемных кодах.

Однако есть вероятность, что кадастровый план участка вам не потребуется. Дело в том, что два года назад было сделано нововведение в ведении системы кадастра. Если план участка в едином государственном земельной кадастре уже существует, обновлять его не надо.

Несколько иначе обстоит дело с домом, который может стоять на участке. Владельцы домов, желающие их продать, обычно легализуют их самостоятельно. В упрощенном режиме это делается путем заказа документов БТИ, в результате появления которых дом становится как бы «обнаруженным», и на него при наличии хоть каких-то правовых оснований (акт выдела в советское время предприятием участка в дачном поселке, например, или просто книжка садовода) получают свидетельство о собственности (на землю отдельно, на дом отдельно).

В случае, когда легализацию загородной недвижимости придется вести самостоятельно, советуем все же не бегать по кабинетам, а поручить все какой-нибудь местной компании. Обычно стоимость услуг по тому, что называют у нас дачной амнистией, невелика – для среднего дачного домовладения она вряд ли превысит 30-35 тыс. рублей, а в период кризиса, местные специалисты, возможно, согласятся работать и дешевле. Дело в том, что землемеры, местное БТИ и органы регистрации работают по несовпадающему графику и на достаточно простую, казалось бы операцию, придется затратить излишние усилия и время. По схеме же самой регистрации – ничего сложного, обращаться с пакетом документов (в случае купли-продажи это договор и бумага, подтверждающая оплату) следует в местный территориальный орган по регистрации недвижимости.

Вместо заключения

Две оговорки на всякий случай.

Первая. Говоря о земле, мы имеем в виду Подмосковье. Земельные вопросы в Москве сложнее во много раз, изобилуют правовыми казусами – в общем, лучше не сталкиваться.

Вторая. Существует возможность зарегистрировать не только права собственности, но и аренды жилья. Формально для этого необходимо, чтобы срок аренды, установленный договором, превышал один год. Кроме того, собственнику нужно собрать полный комплект документов на квартиру, а если он живет по социальному найму, то еще и разрешение на поднайм жилплощади. Теоретически регистрация договоров аренды жилья возможна, однако в жизни такого рода явлений, по утверждению всех опрошенных риэлтеров-арендников, не встречается вовсе.