Возрожденный из пепла

В Волгограде нет памятников старины. Нет вековых деревьев, посаженных знаменитыми людьми, нет древних крепостей и храмов. Самым старым домам в городе Волгограде чуть больше 60 лет. После окончания Сталинградской битвы (2 февраля 1943 г.) здесь не осталось ни одного целого здания, а среди руин трудно было определить даже направление улиц. Но город-герой возродился, и продолжает расти и строиться.

Формирование рынка

Аналитики выявляют общие закономерности поведения рынка недвижимости в различных регионах России. Одна из них состоит в том, что один и тот же характер поведения рынка для разных городов сдвинут во времени по отношению к Москве.

Обычно вслед за столицей, через 3-6 месяцев, реагируют рынки недвижимости Петербурга, Твери, Подмосковья. Спустя 6-9 месяцев - центральной части России. Через 9-12 месяцев отмечаются изменения на рынках Сибири и Дальнего Востока.

Похоже, волна подорожаний на рынке недвижимости сегодня докатилась до Волгограда. Вторичное жилье в городе подорожало почти на треть! Это самый большой рост цен на квартиры по России в январе 2008 г.

Информация с рынка волгоградской недвижимости напоминает фронтовые сводки: "Резко подскочили цены на "вторичку": на 500-600 тысяч рублей за одну квартиру. Новое жилье пока дорожает не очень сильно - всего на 2-3 тысячи рублей за квартиру. Квартиры в хрущевках и брежневках подорожали на 27%. Цена квадрата в возводимом доме доходит до 45-50 тысяч рублей. В конце прошлого года квадратный метр стоил около 35 тысяч рублей".

Конечно, стоимость недвижимости на вторичном рынке зависит не в последнюю очередь от местоположения. Самыми дорогими районами Волгограда считаются Центральный, Ворошиловский и Дзержинский. По высокой цене выставляют на продажу квартиры в жилом комплексе на ул. Тулака (Советский район). Чуть дешевле можно купить жилье в Краснооктябрьском, Советском (за ул. Тулака), Тракторозаводском, Кировском и Красноармейском районах.

Сплошь и рядом встречаются предложения, когда хрущевка с видом на Волгу может быть по ценам приравнена к сталинке с видом на заводские трубы.

Но город строится. Новостройки занимают половину общего прироста предложения недвижимости за последние два года (150 тысяч кв.м из 300 тысяч), однако пока этого объема явно недостаточно для насыщения существующего спроса.

Откровенно подзадержалась на старте загородная недвижимость Волгограда. Эксперты единодушно прогнозируют ее бурный рост, правда расходятся во мнении о том, когда же он все-таки начнется. Разброс по срокам получился значительным: от 3-5 до 7-10 лет. Причем все будет зависеть не столько от роста доходов волгоградцев, сколько от адекватности предложений застройщиков.

Сейчас рынок не сформирован, соответственно, нет и каких-то четких единых стандартов, а потому элитным коттеджным поселком могут назвать любой огороженный участок с несколькими домами. Не слишком готовы к работе с такими объектами и городские агентства недвижимости.

Но если особой конкуренции среди проектов пока не наблюдается, конкуренция по территориям становится все заметнее. На звание будущей волгоградской "рублевки" претендуют два направления: северо-восточное, от Волгограда до Дубовки, и восточное - за Волгой, в сторону Красной Слободы и Средней Ахтубы.

Дубовка - самое перспективное направление. Там есть и более-менее подготовленная инфраструктура, и дороги, и подходящие водные объекты.

Получить землю в Среднеахтубинском районе и перевести ее из одной категории в другую, чтобы получить разрешение на застройку, стало намного сложнее, но потенциальных инвесторов это не останавливает. К примеру, уже сейчас в поселках Уренгой и Сахарный - в окрестностях Красной Слободы - цены на недвижимость лишь немногим ниже городских. А с открытием моста спрос на участки в районе может вырасти еще на 30-40%.

Третье место отдано западному направлению - в сторону Калача, Цимлянского водохранилища и Дона. "Среднее по популярности, но не элитное - и добираться сложнее, и инфраструктура развита слабо", - отзываются об этом районе эксперты.

Южное направление эксперты единодушно признали наименее престижным - как по степени транспортной доступности, так и по наличию серьезных экологических проблем.

Развитие же рынка элитной загородной недвижимости во всех направлениях тормозит отсутствие необходимой инженерной инфраструктуры. Коттеджный поселок премиум-класса без централизованного водо-, тепло-, газо- и электроснабжения для москвичей нонсенс, а для волгоградцев - суровая правда жизни.

"Для любого застройщика неразвитость или вообще отсутствие инженерных сетей - это главное препятствие для начала работ", - говорят эксперты. "Даже если есть очень интересный участок в красивом месте, рядом с рекой или озером, стоимость работ по прокладке сетей может оказаться настолько высокой, что строительство коттеджного поселка там будет нерентабельным".

Сегодня, чтобы привлечь потенциального клиента, волгоградским застройщикам элитных поселков вполне хватает рассказов о свежести лесного воздуха, близости пляжа, наличии асфальтированной дороги и круглосуточной охраны.

Но когда в регион придут федеральные строительные компании, каждая со своими проектами коттеджной застройки, - этого явно будет недостаточно. Опыт других мегаполисов, где среди таких поселков давно идет война легенд и концепций, показывает: клиенты становятся все более требовательными и платить несколько миллионов только за возможность иметь домик в деревне уже ...