Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Сегодня 16:19
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 16:13
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

В период стагнации время работает отнюдь не на продавцов жилья – во всяком случае, типовых квартир советского периода постройки. Ликвидность таких объектов снижается, и выгодно реализовать их становится все труднее. Без профессионалов здесь не разобраться.

В последние дни осени «Бюллетень Недвижимости» пригласил на круглый стол руководителей агентств недвижимости. Мы попросили опытных риэлторов-практиков поделиться с читателями стратегией и тактикой продажи квартир в современных рыночных реалиях, характеризуемых аналитиками как период стагнации или застоя.

Потепление в октябре

Традиционное оживление в этом году началось позже, чем обычно. «Действительно, осенью в течение нескольких недель ценовые мониторинги показывали минус. А такая статистика негативно действует на принятие решений о покупке», – отмечает заместитель генерального директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.

Конъюнктура рынка внешне выглядит благоприятной. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», цены на жилье с начала лета и до октября ни разу радикально не снижались (индикатор средней цены предложения за год только однажды опустился ниже отметки 95 тыс. руб. за кв. м – на майские праздники). Летом наметились признаки торможения: цены продолжали расти, но при этом увеличивались сроки экспозиции объектов в листингах, а также, по данным риэлторов, уменьшалось количество звонков, просмотров объектов и сделок. Прогнозы на осень разошлись: одни предсказывали падение цен, другие – скачок, обусловленный активизацией отложенного спроса. Истина, как водится, оказалась посередине.

Участники круглого стола сошлись в одном: сентябрь действительно в этом году выдался застойным, но ему на смену пришел «урожайный» октябрь. «Основное количество открытых сделок пришлось на сегмент жилья эконом-класса, в первую очередь малогабаритные однокомнатные квартиры. При этом просторную семейную «двушку», «трешку» или многокомнатную квартиру продать непросто», – характеризует ситуацию заместитель генерального директора АН «Невский простор» Алла Шинкевич. Председатель совета директоров АН «Легион-Недвижимость» Максим Чернов связывает октябрьскую активизацию с макроэкономическими ожиданиями покупателей, откладывавших покупку: «Едва дефолт в США, о котором говорила пресса, был в очередной раз отложен, – на следующий день начали открываться сделки».

Переменчивость настроений покупателей отмечает и заместитель директора АН «Адвекс-Приморский» Людмила Ермолаева. По ее словам, «традиционная российская игра “Паника”» носит выраженный сезонный характер. «Рост интереса к малогабаритным квартирам в значительной степени спровоцирован обсуждением проваленной пенсионной реформы. Люди хотят обеспечить себя жильем, чтобы на старости лет сдавать его в аренду – о такой мотивации наши агенты регулярно слышат от покупателей», – говорит она.

Таким образом, разойдясь в деталях, практики – в общем и целом – подтвердили тенденции, отмеченные аналитиками БН.

Круговорот жилья на рынке

Участники круглого стола охарактеризовали ситуацию на квартирном рынке как вполне рабочую и благоприятную для продавцов, участвующих во встречных сделках и коротких обменных цепочках. По крайней мере, сегодня, выставляя квартиру на продажу, можно быть уверенным, что присмотренные варианты «встречек» в ближайшие недели не подорожают, как это случалось в периоды разгона цен.

Какие квартиры, по мнению участников круглого стола, относятся к группе риска с точки зрения ликвидности? По мнению Леонида Сандалова, это прежде всего просторные квартиры в домах старого фонда и кварталах «сталинской» застройки: их спасает только то, что на рынке таких объектов относительно немного. Круг покупателей, страдающих ностальгией по дворам-колодцам, сегодня узок. А приобретатели жилья «с излишествами» все чаще отдают предпочтения новостройкам бизнес-класса с современными коммуникациями в районах, не имеющих проблем с пробками и парковочными местами. «Большинство приобретателей просторных квартир – иногородние», – поясняет такой «расклад» генеральный директор АН «Акрополь СПб» Геннадий Багрянцев.

Однокомнатные квартиры в районах советской застройки, даже если находятся в хрущевках, имеют неплохие шансы на успешную реализацию. Это как раз те объекты, которые могут рассматриваться покупателями как арендная альтернатива пенсионному фонду. Двух- и трехкомнатные квартиры эконом-класса в домах категорий «старая панель» и «новая панель» пользуются устойчивым спросом, но продавцу такого жилища следует понимать, что у него много конкурентов. По словам Геннадия Багрянцева, в сегменте типового жилья на каждого покупателя приходятся десятки продавцов. Стало быть, приобретатель имеет возможность выбирать, сравнивать и прицениваться. В результате на первый план при выборе выходят не планировки и площади (они у типовых квартир стандартные), а мелочи, коих великое множество, – виды из окон, наличие школы по соседству, не заставленные машинами дворы, чистый подъезд...

По мнению президента ГК «Экотон» Екатерины Романенко, разумная и достаточная предпродажная подготовка в наше время, скорее всего, не позволит радикально поднять цену, но может ускорить продажу. А время, как известно, – тоже деньги. Однако в серьезный ремонт такого жилья вкладываться не имеет смысла, вложения в «косметику» должны быть минимальными. «Порой достаточно сделать генеральную уборку, вымыть окна и вкрутить яркие лампочки, чтобы квартира приобрела товарный вид», – говорит Людмила Ермолаева. Чтобы выполнить уборку, не затратив своих времени и сил, можно обратиться в http://uborka25.ru/

Ценовая политика: торгуйтесь на здоровье

Почему же, несмотря на застой, цены не падают? Вероятно, дело в том, что представления о ценообразовании покупатель получает из публикуемых объявлений: открыв каталог с предложениями, он порой без труда находит десятки аналогичных, по его мнению, объектов. «И здесь вступает в действие субъективный момент, – комментирует Леонид Сандалов. – Своя квартира для любого человека, что называется, ближе к телу, то есть самая лучшая. Поэтому потенциальный продавец, изучая цены на аналоги, которых могут быть десятки, все-таки ориентируется на “заряженные” цены в верхних строчках списков». А ведь объявления – это только видимая часть айсберга. Есть и подводная, которая обычно не учитывается: накладные расходы при сделке, гонорары посредников, торги при продаже.

Тем, кто впервые озадачился вопросом ценообразования, профессионалы рекомендуют не ограничиваться изучением объявлений, а для начала провести углубленное исследование: обзвонить продавцов «аналогов», а еще лучше – съездить на просмотры таких объектов. И если цель продажи – покупка другой квартиры, сегмент потенциальных «встречек» также желательно изучить вдоль и поперек – и не только по объявлениям. «Посмотрев несколько вариантов, оценив динамику продаж и возможности торгов, вы снимете с себя значительную часть стрессов и сможете подходить к вопросам ценообразования более гибко», – рекомендует Екатерина Романенко.

Впрочем, поддержка профессиональных риэлторов здесь не повредит. В их арсенале имеется немало инструментов, позволяющих сделать выводы о том, насколько заявленные продавцами цены отражают рыночные реалии: сроки экспозиции, количество звонков и показов объявления, статистические данные о сделках и просмотрах объектов, которые есть в любом приличном агентстве.

Одна из особенностей момента заключается в том, что сегодня редкая сделка обходится без торгов на понижение. В рядовом случае это суммы в 100-150 тыс. руб., но, если продать квартиру нужно срочно, дисконт может доходить до 15%. Однако в статистике цен предложения эти данные не отражаются, а продавцы редко склонны хвастаться тем, насколько их «продавил» покупатель.

По мнению заместителя директора АН «Адвекс-Приморский» Людмилы Ермолаевой, рост интереса к малогабаритным квартирам в значительной степени спровоцирован обсуждением «проваленной» пенсионной реформы – их хотят купить, чтобы сдавать в аренду«Случается, что продавец согласен с ценой, но предлагает завысить ее, чтобы иметь возможность скинуть или поторговаться, – говорит Алла Шинкевич. – И в наше время такая тактика, исправно работавшая на растущем рынке, приводит к не вполне желаемому результату». Снижение цены либо долгий период экспозиции – верный сигнал к серьезным торгам на понижение для потенциального покупателя и представляющих его интересы агентов. К похожим последствиям приводит и популярная прежде практика – разослать предложение по разным агентствам, чтобы посмотреть – кто работает активнее. Во-первых, агенты, которые согласятся работать без эксклюзивного договора, будут заниматься таким клиентом по остаточному принципу, во-вторых, это также шаг к «замыливанию» объекта в листингах и ценовой конкуренции.

«Есть индикатор, исправно работавший на активном рынке: если цена на квартиру не завышена, она должна продаться за две недели», – утверждает Геннадий Багрянцев. Для нашего времени это, наверное, слишком жесткие сроки, но если типовая квартира экспонируется месяц или больше и интереса к ней нет, – объект явно переоценен.

Президент ГК «Экотон» Екатерина Романенко, считает, что осень выдалась вполне «урожайной» на сделки, однако главным оружием продавца квартиры в наше время должна стать разумная и достаточная предпродажная подготовкаДобро пожаловать в агентство

В ходе встречи участники круглого стола при любом удобном случае подчеркивали, что время сегодня работает против продавцов сталинок, брежневок, «кораблей» и хрущевок, основной конкурент которых на рынке жилья – объекты «новой вторички» (причем их в спектре предложений квартирного рынка с каждым годом становится больше). Поэтому лучшая тактика для продавца квартиры в наше время – это эксклюзивный договор с агентством недвижимости и работа с профессиональным агентом, который даст свои рекомендации и по предпродажной подготовке, и по ценообразованию.

По словам Геннадия Багрянцева, в сегодняшних условиях агентства недвижимости, имеющие значительную клиентскую базу, чувствуют себя более уверенно, нежели частные агенты и непрофессионалы, поскольку именно риэлторская фирма позволяет провести сложную цепочку сделок, с включением в нее ипотечных заемщиков, материнских капиталов и жилищных субсидий. Между тем профессионал профессионалу рознь. А советы руководителей уважаемых риэлторских компаний на сей счет порождают и новый круг вопросов. Как отличить профессионального и добросовестного агента от непрофессионального и недобросовестного? Какие сложности и выгоды в работе с агентом-стажером? Что делать, если агентство, с которым заключен эксклюзивный договор, не проявляет активности? И здесь советов и рекомендаций получится еще на одну публикацию. Стало быть, к этой теме в обозримом будущем нам придется вернуться.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(9)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Окна экватор

Заказывайте пластиковые окна в компании «Окна Экватор»

Несмотря на все свои особенности, старыедобрые деревянные окна уже не рассматриваются в качестве наиболее практичных и выгодных. Лидерскую позицию в данном списке заняли пластиковые изделия
00
Уборка коттеджа после ремонта

После окончания ремонта обратитесь в «Клининг-Сервис»

Ремонтные работы нередко сопровождаются не только шумом, но и значительным объемом грязи и мусора. Конечно же, после косметической коррекции интерьера убрать помещение значительно проще, чем после капитального
00
скидки и акции

Предновогодние скидки и акции на новостройки до 20%

Инвестиционно-риэлторская компания Est-a-Tet – постоянный участник и официальный партнер выставки-продажи «Недвижимость от лидеров» сообщает о старте новогодних акций в более 10 проектах Москвы и Московской области, в рамках которых предлагаются скидки до 20%.
00
Премия RREF AWARDS 2016

Премия RREF AWARDS 2016: как это было

Премия RREF Awards стала самым значительным событием на рынке жилой городской недвижимости в 2016 году. В этом сегменте мероприятия проводятся часто, но такой масштабный проект, как RREF Awards, стал, пожалуй, единственным на современном рынке недвижимости.
00

В 2018 году будет завершено строительство театра Александра Калягина

Как сообщил руководитель Департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев, строительные работы входной группы театра ElCetera под руководством Александра Калягина планируется окончить в течение 1,5-2 лет
00

Работы по реконструкции столичного стадиона «Торпедо» начнутся не ранее 2019 года

Как сообщили в пресс-службе компании-инвестора, которая займется этой работой, приступить к реконструкционным работам на легендарном стадионе им. Эдуарда Стрельцова под названием «Торпедо» можно будет на рубеже 2019-2020 года
00
Ритуальные услуги

Ритуальные услуги - куда лучше обращаться в Москве

Недостатка в подобных предложениях никогда не было. Проблема только касалась правильного выбора похоронного бюро. Сегодня участников сегмента ритуальных услуг условно можно разделить на две категории: государственные ритуальные службы и неофициальные похоронные агентства
00
ЖК «Дом на Дворянской»

ЖК «Дом на Дворянской» - для ценителей красоты и удобства!

Жилье на Петроградской стороне традиционно ценится у покупателей. Однако свободных пятен под застройку в самом сердце Петербурга практически нет, поэтому и новых качественных проектов здесь немного
00

Водопад приятных скидок

Где бы Вы не проживали, в большом городе, промышленном центре или тихой провинции - всегда приятно потратить на покупки меньше, чем изначально было рассчитано. В этом нам помогают скидки, о многих из которых мы зачастую узнаем в последний день, а посему не всегда успеваем ими воспользоваться
00
Плитка Paradyz

Плитка Paradyz - это креативная работа дизайнерского альянса

Первая плитка польской фабрики Paradyz выпущена в 1989 году. С самого начала компания завоевала популярность и расположение потребителей более чем 40 стран мира. На данный момент в строительный холдинг входят пять заводов, каждый из которых имеет свою особую специализацию
00
Продажа деревянных поддонов

Производство, продажа, покупка поддонов в Москве

Компания по производству поддонов «Завод тары» занимается изготовлением, реставрацией и реализацией деревянных поддонов различных размеров. Хранить многие товары, перевозить их, возможно только с использованием таких поддонов.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: