Скачать программу

В период стагнации время работает отнюдь не на продавцов жилья – во всяком случае, типовых квартир советского периода постройки. Ликвидность таких объектов снижается, и выгодно реализовать их становится все труднее. Без профессионалов здесь не разобраться.

В последние дни осени «Бюллетень Недвижимости» пригласил на круглый стол руководителей агентств недвижимости. Мы попросили опытных риэлторов-практиков поделиться с читателями стратегией и тактикой продажи квартир в современных рыночных реалиях, характеризуемых аналитиками как период стагнации или застоя.

Потепление в октябре

Традиционное оживление в этом году началось позже, чем обычно. «Действительно, осенью в течение нескольких недель ценовые мониторинги показывали минус. А такая статистика негативно действует на принятие решений о покупке», – отмечает заместитель генерального директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.

Конъюнктура рынка внешне выглядит благоприятной. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», цены на жилье с начала лета и до октября ни разу радикально не снижались (индикатор средней цены предложения за год только однажды опустился ниже отметки 95 тыс. руб. за кв. м – на майские праздники). Летом наметились признаки торможения: цены продолжали расти, но при этом увеличивались сроки экспозиции объектов в листингах, а также, по данным риэлторов, уменьшалось количество звонков, просмотров объектов и сделок. Прогнозы на осень разошлись: одни предсказывали падение цен, другие – скачок, обусловленный активизацией отложенного спроса. Истина, как водится, оказалась посередине.

Участники круглого стола сошлись в одном: сентябрь действительно в этом году выдался застойным, но ему на смену пришел «урожайный» октябрь. «Основное количество открытых сделок пришлось на сегмент жилья эконом-класса, в первую очередь малогабаритные однокомнатные квартиры. При этом просторную семейную «двушку», «трешку» или многокомнатную квартиру продать непросто», – характеризует ситуацию заместитель генерального директора АН «Невский простор» Алла Шинкевич. Председатель совета директоров АН «Легион-Недвижимость» Максим Чернов связывает октябрьскую активизацию с макроэкономическими ожиданиями покупателей, откладывавших покупку: «Едва дефолт в США, о котором говорила пресса, был в очередной раз отложен, – на следующий день начали открываться сделки».

Переменчивость настроений покупателей отмечает и заместитель директора АН «Адвекс-Приморский» Людмила Ермолаева. По ее словам, «традиционная российская игра “Паника”» носит выраженный сезонный характер. «Рост интереса к малогабаритным квартирам в значительной степени спровоцирован обсуждением проваленной пенсионной реформы. Люди хотят обеспечить себя жильем, чтобы на старости лет сдавать его в аренду – о такой мотивации наши агенты регулярно слышат от покупателей», – говорит она.

Таким образом, разойдясь в деталях, практики – в общем и целом – подтвердили тенденции, отмеченные аналитиками БН.

Круговорот жилья на рынке

Участники круглого стола охарактеризовали ситуацию на квартирном рынке как вполне рабочую и благоприятную для продавцов, участвующих во встречных сделках и коротких обменных цепочках. По крайней мере, сегодня, выставляя квартиру на продажу, можно быть уверенным, что присмотренные варианты «встречек» в ближайшие недели не подорожают, как это случалось в периоды разгона цен.

Какие квартиры, по мнению участников круглого стола, относятся к группе риска с точки зрения ликвидности? По мнению Леонида Сандалова, это прежде всего просторные квартиры в домах старого фонда и кварталах «сталинской» застройки: их спасает только то, что на рынке таких объектов относительно немного. Круг покупателей, страдающих ностальгией по дворам-колодцам, сегодня узок. А приобретатели жилья «с излишествами» все чаще отдают предпочтения новостройкам бизнес-класса с современными коммуникациями в районах, не имеющих проблем с пробками и парковочными местами. «Большинство приобретателей просторных квартир – иногородние», – поясняет такой «расклад» генеральный директор АН «Акрополь СПб» Геннадий Багрянцев.

Однокомнатные квартиры в районах советской застройки, даже если находятся в хрущевках, имеют неплохие шансы на успешную реализацию. Это как раз те объекты, которые могут рассматриваться покупателями как арендная альтернатива пенсионному фонду. Двух- и трехкомнатные квартиры эконом-класса в домах категорий «старая панель» и «новая панель» пользуются устойчивым спросом, но продавцу такого жилища следует понимать, что у него много конкурентов. По словам Геннадия Багрянцева, в сегменте типового жилья на каждого покупателя приходятся десятки продавцов. Стало быть, приобретатель имеет возможность выбирать, сравнивать и прицениваться. В результате на первый план при выборе выходят не планировки и площади (они у типовых квартир стандартные), а мелочи, коих великое множество, – виды из окон, наличие школы по соседству, не заставленные машинами дворы, чистый подъезд...

По мнению президента ГК «Экотон» Екатерины Романенко, разумная и достаточная предпродажная подготовка в наше время, скорее всего, не позволит радикально поднять цену, но может ускорить продажу. А время, как известно, – тоже деньги. Однако в серьезный ремонт такого жилья вкладываться не имеет смысла, вложения в «косметику» должны быть минимальными. «Порой достаточно сделать генеральную уборку, вымыть окна и вкрутить яркие лампочки, чтобы квартира приобрела товарный вид», – говорит Людмила Ермолаева. Чтобы выполнить уборку, не затратив своих времени и сил, можно обратиться в http://uborka25.ru/

Ценовая политика: торгуйтесь на здоровье

Почему же, несмотря на застой, цены не падают? Вероятно, дело в том, что представления о ценообразовании покупатель получает из публикуемых объявлений: открыв каталог с предложениями, он порой без труда находит десятки аналогичных, по его мнению, объектов. «И здесь вступает в действие субъективный момент, – комментирует Леонид Сандалов. – Своя квартира для любого человека, что называется, ближе к телу, то есть самая лучшая. Поэтому потенциальный продавец, изучая цены на аналоги, которых могут быть десятки, все-таки ориентируется на “заряженные” цены в верхних строчках списков». А ведь объявления – это только видимая часть айсберга. Есть и подводная, которая обычно не учитывается: накладные расходы при сделке, гонорары посредников, торги при продаже.

Тем, кто впервые озадачился вопросом ценообразования, профессионалы рекомендуют не ограничиваться изучением объявлений, а для начала провести углубленное исследование: обзвонить продавцов «аналогов», а еще лучше – съездить на просмотры таких объектов. И если цель продажи – покупка другой квартиры, сегмент потенциальных «встречек» также желательно изучить вдоль и поперек – и не только по объявлениям. «Посмотрев несколько вариантов, оценив динамику продаж и возможности торгов, вы снимете с себя значительную часть стрессов и сможете подходить к вопросам ценообразования более гибко», – рекомендует Екатерина Романенко.

Впрочем, поддержка профессиональных риэлторов здесь не повредит. В их арсенале имеется немало инструментов, позволяющих сделать выводы о том, насколько заявленные продавцами цены отражают рыночные реалии: сроки экспозиции, количество звонков и показов объявления, статистические данные о сделках и просмотрах объектов, которые есть в любом приличном агентстве.

Одна из особенностей момента заключается в том, что сегодня редкая сделка обходится без торгов на понижение. В рядовом случае это суммы в 100-150 тыс. руб., но, если продать квартиру нужно срочно, дисконт может доходить до 15%. Однако в статистике цен предложения эти данные не отражаются, а продавцы редко склонны хвастаться тем, насколько их «продавил» покупатель.

По мнению заместителя директора АН «Адвекс-Приморский» Людмилы Ермолаевой, рост интереса к малогабаритным квартирам в значительной степени спровоцирован обсуждением «проваленной» пенсионной реформы – их хотят купить, чтобы сдавать в аренду«Случается, что продавец согласен с ценой, но предлагает завысить ее, чтобы иметь возможность скинуть или поторговаться, – говорит Алла Шинкевич. – И в наше время такая тактика, исправно работавшая на растущем рынке, приводит к не вполне желаемому результату». Снижение цены либо долгий период экспозиции – верный сигнал к серьезным торгам на понижение для потенциального покупателя и представляющих его интересы агентов. К похожим последствиям приводит и популярная прежде практика – разослать предложение по разным агентствам, чтобы посмотреть – кто работает активнее. Во-первых, агенты, которые согласятся работать без эксклюзивного договора, будут заниматься таким клиентом по остаточному принципу, во-вторых, это также шаг к «замыливанию» объекта в листингах и ценовой конкуренции.

«Есть индикатор, исправно работавший на активном рынке: если цена на квартиру не завышена, она должна продаться за две недели», – утверждает Геннадий Багрянцев. Для нашего времени это, наверное, слишком жесткие сроки, но если типовая квартира экспонируется месяц или больше и интереса к ней нет, – объект явно переоценен.

Президент ГК «Экотон» Екатерина Романенко, считает, что осень выдалась вполне «урожайной» на сделки, однако главным оружием продавца квартиры в наше время должна стать разумная и достаточная предпродажная подготовкаДобро пожаловать в агентство

В ходе встречи участники круглого стола при любом удобном случае подчеркивали, что время сегодня работает против продавцов сталинок, брежневок, «кораблей» и хрущевок, основной конкурент которых на рынке жилья – объекты «новой вторички» (причем их в спектре предложений квартирного рынка с каждым годом становится больше). Поэтому лучшая тактика для продавца квартиры в наше время – это эксклюзивный договор с агентством недвижимости и работа с профессиональным агентом, который даст свои рекомендации и по предпродажной подготовке, и по ценообразованию.

По словам Геннадия Багрянцева, в сегодняшних условиях агентства недвижимости, имеющие значительную клиентскую базу, чувствуют себя более уверенно, нежели частные агенты и непрофессионалы, поскольку именно риэлторская фирма позволяет провести сложную цепочку сделок, с включением в нее ипотечных заемщиков, материнских капиталов и жилищных субсидий. Между тем профессионал профессионалу рознь. А советы руководителей уважаемых риэлторских компаний на сей счет порождают и новый круг вопросов. Как отличить профессионального и добросовестного агента от непрофессионального и недобросовестного? Какие сложности и выгоды в работе с агентом-стажером? Что делать, если агентство, с которым заключен эксклюзивный договор, не проявляет активности? И здесь советов и рекомендаций получится еще на одну публикацию. Стало быть, к этой теме в обозримом будущем нам придется вернуться.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(9)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

В Москве полностью открыли Некрасовскую линию метро.

Сегодня полностью заработала Некрасовская линия метро. Также открылся примыкающий к ней участок Большой кольцевой линии (БКЛ), станции которого пока будут работать в составе розовой ветки.
00

Минкомсвязь России запустила сервис по оказанию помощи россиянам для возвращения на Родину

На Едином портале госуслуг запущен сервис для россиян, которым нужна помощь для возвращения домой из-за границы в связи с распространением коронавируса.
00
Ant Development logo

Дистанционная продажа апартаментов в комплексе премиум-класса «Поклонная 9»

Компания ANT Development, реализующая комплекс апартаментов премиум-класса «Поклонная 9» на Кутузовском проспекте, переводит продажи в онлайн формат, предлагая клиентам комплексную систему дистанционного сервиса. Застройщик минимизировал взаимодействие менеджеров и покупателей в целях безопасности и комфорта клиентов.
00
MR Group

Онлайн-сделки доступны покупателям квартир в проектах компании MR Group

MR Group сообщает о возможности проведения онлайн-сделок в проектах компании. Клиенты могут пройти все этапы покупки дистанционно, не приезжая в офис продаж, с помощью приложения на телефоне.
00
Банк Дом.РФ лого

Банк ДОМ.РФ выдал более 1 миллиарда рублей по «Дальневосточной ипотеке»

Банк ДОМ.РФ выдал более 1 миллиарда рублей по «Дальневосточной ипотеке». На данный момент банк входит в тройку лидеров по объему привлеченных и одобренных заявок, а также по количеству выданных в рамках программы кредитов.
00

Реестр апартаментов для предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц в Москве пополнился новыми зданиями

Четыре новых здания включено в Реестр апартаментов, собственникам которых предоставляется льгота по налогу на имущество физлиц. Соответствующее решение было принято на заседании Президиума Правительства Москвы, сообщил министр Правительства Москвы, руководитель Департамента по экономической политике и развитию города Кирилл Пуртов.
00
Зеленый и здоровый офис 2020

Экологическая АКЦИЯ зеленых и здоровых офисов GREEN & HEALTH 2020 стартует в Москве

Зеленый и здоровый офис в XXI веке – это идеальное место для комфортной, безопасной и эффективной работы сотрудников. В Москве стартует экологическая акция зеленых офисов, в рамках которой к участию приглашаются российские и международные компании, реализующие программы экологизации офисного пространства.
00
ФСК

ГК ФСК вывела в продажу новый объем двухуровневых квартир в ЖК «Датский квартал»

Группа компаний ФСК объявляет о выводе в продажу дополнительного объема двухуровневых квартир в ЖК «Датский квартал», который строится на севере ближайшего Подмосковья, в 1 км от МКАД.
00
Метриум Групп, логотип компании

Лайфхак от «Метриум»: Как использовать ЭЦП в сделках с недвижимостью

Внедрение ЭЦП положило начало цифровизации рынка недвижимости, однако на протяжении нескольких лет нововведение «обкатывалось», прежде чем были выработаны эффективные меры по пресечению мошенничества.
00
JLL логотип компании

Маркетплейс goods.ru станет якорным арендатором первого коворкинга «Практик» в Москве

Петербургская сеть коворкингов «Практик» открывает первую локацию в Москве. Якорным арендатором дебютного проекта оператора, расположенного в общественно-деловом пространстве «Басманный двор», выступит маркетплейс goods.ru, он займёт 350 рабочих станций, с перспективой расширения по мере роста компании. JLL выступила консультантом сделки аренды по долгосрочному договору.
00
Мир квартир лого

Дачу в Подмосковье можно снять бесплатно

Еще недавно собственник домика на шести сотках, готовый сдать его в аренду на лето, был счастлив, если на его предложение вообще кто-нибудь откликался. Сейчас, благодаря угрозе коронавируса, арендодатели собираются озолотиться не хуже производителей гречки и туалетной бумаги. У них нет отбоя от желающих: все бросились прочь от зачумленного мегаполиса искать спасения в сельской идиллии. Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» фиксируют бодрый подъем цен на летнюю аренду дач.
00
Метриум Групп, логотип компании

Открытие автомойки в «Ривер Парке»

В городском квартале «Ривер Парк» открылся автомоечный комплекс, расположенный в наземном паркинге. Теперь жители квартала смогут сэкономить время на обслуживании и ремонте автомобиля: доступны услуги по детейлинг-мойке, ремонту вмятин, тонировке автомобиля и пр. Девелопер первой фазы проекта – «Речников Инвест». Партнер по реализации – компания «Метриум».
Или войти с помощью: