Вячеслав Шеянов: «Думаю, что рост цен на жилье будет, но… небольшой»

На рынке недвижимости царит оживление. Еще с весны стоимость квадратного метра стала увеличиваться. Не было падения цен и летом. С чем все же связан рост цен на квартиры? Только ли осень на это повлияла? Или это начало новой фазы рынка – фазы подъема цен? На эти и другие вопросы я попросил ответить генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслава Шеянова:

• Причин для роста цен на квартиры несколько. Первая – рынок активен не только осенью. И летом он практически не снижал своих темпов. Так руководитель Росреестра по Москве Игорь Майданов в одном из интервью сказал, что «…разговоры про «летнее затишье» этим летом, - болтовня ни о чём. Рынок жилья в столичном регионе бьёт все рекорды». И я с ним в этом согласен. Это показала и реальная ситуация. Так с самого начала лета наши переговорные комнаты не пустовали и не пустуют, люди активно решают свои жилищные вопросы. Конечно, в летний период мы наблюдали небольшой отток продавцов, так как кто-то из них уехал отдыхать. Но в сентябре они вернулись в Москву, и рынок ещё более активизировался.

Вторая причина – ипотека. Она становится всё более доступной, и очень помогает людям, особенно молодым, исполнить свою самую смелую мечту и стать обладателем своей квартиры.  

Третья причина – колебания курсов валют иностранных государств на фоне санкционных ожиданий. Самое надёжное вложение сбережений – это недвижимость.  В любую погоду, при любом курсе доллара или евро, при любой цене нефти или газа, всегда московские квадратные метры являются, и будут являться безусловной ценностью и центром притяжения покупательского интереса.

• По вашему мнению, ипотека заметно влияет на подъём цен на недвижимость?
• Несомненно. Но, тем не менее, взрывного роста цен она не даст. Таких предпосылок нет. Думаю, что рост цен будет и в дальнейшем, но… небольшим. Никто не сможет точно определить, насколько увеличится стоимость квадратного метра, но рост обязательно будет. Помимо того, что ипотека становится доступнее, на цены повлияет и увеличение НДС. Это неизбежно потянет за собой все цены вверх.
• Понятно, что и изменения на рынке новостроек тоже будут играть не в сторону понижения цены.
• Конечно! Совершенно очевидно, что грядущие изменения на рынке новостроек будут причиной определённого повышения цен. Это произойдет в ближайшее время. Как только кому-то из клиентов предстоит продавать «вторичку» и покупать «первичку», сразу же появится естественное и непреодолимое  желание поднять цену своей квартиры, потому как новая квартира подорожает.
• Одним словом, раздумья и сомнения пора оставить, нужно смело браться за решение жилищного вопроса, пока время не ушло.
• Так и есть. Жилищный вопрос обычно возникает не тогда, когда нам хотелось бы, а именно тогда, когда он возникает. Откладывать его решение не стоит, потому что промедление всегда приводит к финансовым потерям. Мы, как участники рынка недвижимости с огромным опытом, всегда говорим своим клиентам: «Сейчас самое время решать свои проблемы с жильем. Рынок демонстрирует стабильность. С одной стороны, мы видим хороший уровень спроса. С другой стороны, есть из чего выбрать. Также важно, что существует множество банковских продуктов, которые помогут решить жилищный вопрос любой сложности с наибольшей выгодой для наших клиентов. Мы с этими продуктами работаем долгие годы».
• В этой ситуации может и продавцам стоит чуток подождать? Раз цены в перспективе пойдут вверх, то…
• Очень сомнительный совет. Я бы не рекомендовал «ждать у моря погоды». Во-первых, экономическая или геополитическая ситуация может поменяться. Санкции могут отменить или ужесточить, валютный курс может опуститься или подняться, конъюнктура нефтяных фьючерсов может измениться, и т. д. Во-вторых, квартир на рынке сегодня много, и покупатель всегда найдет достойный вариант. Соотношение на рынке этим летом такое: на одного покупателя приходится 12-15 квартир. Осенью вернутся продавцы жилья, и соотношение может измениться в сторону увеличения количества квартир на одного покупателя со всеми вытекающими отсюда последствиями.
• Вячеслав Анатольевич, как вы думаете, спрос будет на более ликвидное или на более дешёвое жильё?
• Вопрос не в том, на какое жильё будет больше спрос, а в том, каких покупателей на рынке больше. Сегодня на рынке присутствует 2 типа. Первые - это «инвесторы», которые вкладывают средства в жильё с целью получения прибыли. Они не планируют жить в приобретаемой квартире. Вторые - это люди, которые покупают квартиры с целью улучшения своих жилищных условий. Покупательская мотивация у них принципиально разная.

Вопрос ликвидности квартир интересует первых, и совершенно не затрагивает, как они думают, вторых. Они подбирают квартиру, максимально удобную для комфортной жизни.

• Но и вопрос ликвидности не должен для них стоять в стороне. А вдруг им в скором времени придётся эту квартиру продавать?
• Согласен. Мы стараемся донести покупателям из второй группы информацию о том, что желательно приобрести не только комфортное, но и ликвидное жильё, так как в жизни всё течёт, всё меняется, и через какое-то время может возникнуть новая ситуация, при которой снова понадобится поменять место своего проживания. Аспект ликвидности квартиры для них не является приоритетным лишь сегодня. В конечном итоге, выигрывают те, кто прислушиваются к нашим советам. Мы плохого точно не посоветуем.

А вот для «инвесторов» вопрос ликвидности является решающим. Это вопрос минимизации финансовых, юридических и временных рисков. Вопрос надёжности вложения денег, их оперативного возврата, в случае необходимости.

• Значит, нужно все просчитывать. Как говорится, семь раз отмерь …
• Естественно! Однако, инвесторов на рынке пока немного, потому что цены снижались в течение последних трёх лет. Кто же будет вкладывать денежные средства себе в убыток? А сейчас ситуация совсем другая. В связи с изменениями в законодательстве, регулирующими рынок новостроек, жильё, которое будет построено, обязательно подорожает. В этом уверены большинство аналитиков.
• Может быть, и так, но… строительные компании строить не прекращают. И даже более того: объёмы строительства жилья наращиваются. Количество квартир на рынке увеличивается. Есть риск затоваривания рынка. Отсюда должно вытекать, что хоть и будут новые правила, но цены могут и не особо вырасти. Компаниям же надо квартиры продать. Что вы скажете по этому вопросу?
• Вопрос этот не однозначный. Понятно, что на 20-30%, как об этом сейчас часто пишут СМИ, цены не вырастут. Но подрастут они совершенно точно. На сколько? Я пока не берусь сказать. Время покажет.
• Падения точно не будет?
• Однозначно! Если раньше дома строились за счет средств граждан, то скоро застройщики будут вынуждены возводить новое жильё за счет банковских кредитов. Эти деньги не бесплатные, придётся заплатить банку комиссию. А это уже гарантированное удорожание себестоимости строительства. И второй момент, который обязательно повлияет на цену. Сейчас «инвесторы» покупают новостройки по 214-ому закону. Когда у них квартиры уже будут построены, а новые правила войдут в жизнь, то какая-то часть инвестиционных квартир обязательно будет выброшена на рынок. Безоговорочно! И они будут продаваться уже по более дорогим ценам. Тем не менее, цены от «инвесторов» будут несколько ниже, чем если бы вы покупали по новым правилам. Всё это вызовет незначительный отток покупателей, которые хотели бы купить у компаний, уже работающих по новой схеме. В конечном счёте, средняя стоимость квадратного метра неизбежно повысится.
• Кто-то, чтобы сохранить сбережения, вкладывается в золото. Мол, цена на него не снижается.
• Во-первых, цены на драгоценные металлы и камни (как в сырье, так и в изделиях) подвержены  колебаниям, как цены на нефть, газ и недвижимость. Во-вторых, драгоценности как объект инвестиций – это, конечно,  хорошо. Их купить можно очень просто и задорого, а вот продать потом бывает непросто. Квартира же всегда ликвидна. Ювелирные изделия - предмет роскоши, а без квартиры не проживёшь. Недвижимость всегда является для любого человека первичной ценностью. Квартира – это символ домашнего очага, показатель благосостояния и престижа, инструмент несгораемых инвестиций в будущее детей и внуков. И т. д.
• Многие делают ставку на ипотеку. Но сейчас часто СМИ пишут о том, что и у нас может надуться «ипотечный пузырь». Как вы думаете, такое возможно?
• Опасения есть. Основания у этих опасений тоже имеются. Как это было 10 лет назад в США? Снизился уровень первоначального взноса, и в кипящее море рынка недвижимости были вовлечены представители малообеспеченных слоёв населения. А это повышенные риски для банков. Что и привело к тяжелейшему экономическому кризису. Так стоит ли повторять ошибки, совершённые ранее американцами?
• Кстати, первоначальный взнос в России одно время тоже был очень низким.
• Да. Было такое. Мы очень рады, что Премьер-Министр РФ и руководство Центробанка вовремя отказались от этой идеи. ЦБ в прошлом году рекомендовал банкам выдавать ипотечные кредиты  с размером первоначального взноса не менее 20% от стоимости квартиры, чтобы получить ещё один дополнительный аргумент, подтверждающий платёжеспособность заёмщика. Большинство банков неукоснительно следует этой рекомендации. С другой стороны, ипотека вовлекла в покупку недвижимости людей, которые несколько лет назад и мечтать о своей квартире не могли. Понижение ставки до разумных пределов - это большой плюс.
• Скажите, а с изменением жилищного рынка изменилось ли поведение клиентов?
• Безусловно. Если еще полгода назад покупатель считал, что он, и только он является хозяином положения на рынке, то сегодня покупатели всё чаще сталкиваются с тем, что необходимо быстро принимать решения. Если не успел вовремя заавансировать квартиру, то через 2 дня её уже нет, её приобрели другие покупатели. Хорошие варианты стали уходить быстрее. Совсем недавно было так, что покупатель мог ходить, смотреть, снова возвращаться. Был случай, когда один человек посмотрел аж…85 квартир.
• Неужели серьезно? И как агент выдержал?
• В том-то и дело, что он искал квартир у самостоятельно, так как решил сэкономить. У него был одобрен ипотечный кредит, вот он ходил по Москве и искал. В армии о таких говорят, что у них «сбился прицел». Вместо того, чтобы искать для своей семьи квартиру, он увлёкся процессом просмотра вариантов. Конец истории был закономерным. Завершился срок одобрения ипотечного кредита, документы устарели, пришлось ему снова собирать полный пакет для получения нового одобрения. Однако, во второй раз банк ему отказал в получении ипотеки без объяснения причин. Почему такое вообще произошло? Я так думаю, что в сложный момент рядом с ним не оказалось специалиста, который смог бы помочь сконцентрировать усилия на достижении цели: приобретения квартиры.
• Порой люди не все понимают, чего они хотят.
• Да. Клиент может быть таким, каков он есть: знающим или непонимающим, умелым или некомпетентным. Важно, чтобы ему помог профессионал, который сможет подсказать правильный вектор движения. В своё время Генри Форд сказал: «Клиент бывает не всегда и не во всём прав, но он всегда должен быть доволен!».
• А продавцы как себя ведут? Раньше они никак не хотели снижать цену…
• Всё зависит от уровня мотивации. Если человек реально хочет продать свою квартиру, то он прислушивается к мнению профессионалов. Он понимает, что профессионал плохого не посоветует...
• Это сейчас. Похоже, что за время кризиса продавцы «поумнели»?
• Безусловно. Невозможно заставить покупателя приобрести квартиру по завышенной цене.
• Наверное, кризис изменил и агентский состав в компаниях. Довольны ли вы этим?
• Вполне. Пришла интересная молодёжь. Это энергичные предприимчивые люди, которые стремятся к новым знаниям. Мы очень ценим наших опытных сотрудников. Они составляют фундамент нашего коллектива. Тем не менее, некоторым из них сложно перейти на новые правила работы. Бывает, что кто-то просто  не хочет этого делать. Но жизнь идёт. Всё течёт, всё меняется. Ситуация на рынке изменилась, рынок стал иным, запрос клиентов к качеству и содержанию риэлторской услуги поменялся.

Я уверен:  если не обучаться, то можно быстро и сильно отстать, и старые знания не помогут в работе. Сейчас нужно идти в ногу со временем.

• И еще хочу спросить вас о передаче денег между клиентами на сделке. Здесь что-то изменилось? По поводу банковских ячеек много писали, что их, якобы, вскрывают порой.
• По поводу ячеек искренне скажу: насколько это правда, я не знаю. Появление такого рода материалов в СМИ, как мне кажется, может быть инициировано банком – конкурентом.  Другая явная причина публикаций, посвящённых проблемам с ячейками, состоит в том, чтобы заставить людей отказаться от привычной схемы взаиморасчётов и производить оплату через депозиты или аккредитив. Я же являюсь сторонником банковской ячейки. Важно в выборе банка не прогадать.
• Депозит нотариуса – это тоже неплохо, но говорят, что дороговато.
• Да, это безопасно. Но здесь дело не столько в деньгах, сколько в том, что данная услуга пока не отработана. Поэтому я бы воздержался рекомендовать её людям.  По крайней мере, пока.
• На мой взгляд, самым безопасным на сегодня является аккредитив. Вы согласны?
• Да. Это своего рода  безналичная ячейка. Я сторонник данного вида взаиморасчётов, и рекомендовал бы клиентам использовать его. Кстати, в последнее время количество таких сделок увеличивается.