Хотя с каждым годом участники рынка недвижимости становятся более грамотными, тем не менее, количество обманов продавцов и покупателей уменьшается медленно. Почему такое происходит? И как людям избежать встречи с мошенниками? На эти и другие вопросы я попросил ответить генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслава Шеянова:
- Число проблемных сделок с квартирами с годами уменьшается. Но, к сожалению, не так быстро, как того хотелось бы. И мошенничества встречаются самые разнообразные. Как кто-то образно сказал, «…питательной средой мошенников являются доверчивые люди». Я с этим выражением полностью согласен. Был проведен такой эксперимент. Пригласили человека, которому нужны деньги, на консультацию. Ему обещали выдать кредит, если он подпишет бумаги, которые ему предложили. И человек подписал. Не читая! Видимо, когда заёмщик хочет получить деньги, то он подписывает все документы «на автомате». Порой потом он не может вспомнить, что подписал. Такого человека легко обмануть. Этим и пользуются недобросовестные люди. Например, банки по разным причинам в выдаче кредита многим отказывают без объяснения причин, а необходимость в дополнительных денежных средствах остаётся. И вот приходит такой «голодный» человек в компанию, которая готова ему дать требуемую сумму без справок и поручителей. Но при этом просят подписать стопку бумаг. А среди них втихаря подсовывают договор купли-продажи квартиры. И клиент всё подписывает, не вчитываясь в тексты.
- Но почему так происходит?
- Потому, что его голова занята только деньгами. Внимание слабеет. Бдительность уходит. Запах денег манит и кружит голову. Он понимает, что если не будет слушаться и повиноваться, то деньги ему не дадут. О чём-то другом он в этот момент просто не может думать.
- Вы описали ситуацию с заёмными средствами, но ведь люди часто «попадают» и с квартирами. Купил, а потом её по суду отняли. Об этом много пишут.
- Здесь всё сложнее. Нужно правильно выбрать риэлторскую компанию. К примеру, если к нам приходит клиент, то мы всегда защищаем интересы своего клиента. Именно за это нам и платят. Квартиру, как под микроскопом, проверяем самым тщательным образом. Затем выдаём на руки письменное заключение о ней. Если всё хорошо, спокойно выходим на сделку. Но если мы нашли проблемы, которые нельзя исправить, то мы однозначно рекомендуем такую квартиру не покупать. В том случае, если покупатель настаивает, то это приобретение происходит на его страх и риск. Мы же обо всём предупредили.
- Но ведь можно сделку застраховать?
- Конечно, можно. Страхование – это очень хорошо, но здесь тоже нет стопроцентной гарантии.
- Согласен. Всё-таки важно, что у клиента хотя бы есть документ со стороны страховой компании, по которому можно требовать выплаты, если что...
- Как сказать. Требовать, конечно же, можно… Я со всем уважением отношусь к страховым компаниям, но недавно наша клиентка попала в неприятную ситуацию со страховкой. Поймите, у страховых компаний совсем иные задачи. Они не мечтают о том, чтобы выплатить страховую премию. Страховщики стараются сделать все возможное, чтобы ее не выплачивать. Понятно, что есть договор, есть страховой полис и прописанные в нём обязательства, и если данный риск застрахован, то рано или поздно деньги компания, конечно, выплатит, но… Клиент будет вынужден потратить массу времени, сил и, скорее всего, денег. Поэтому страхование в какой-то мере в чём-то снижает напряженность, но никак не может решить всех вопросов и проблем.
- Но это все равно лучше, чем ничего. Мне в одной риэлторской фирме однажды сказали, что ходить по судам – это не их дело. Мол, мы поможем клиенту найти адвоката, а он пусть судится…
- Хочу всем напомнить, что риэлторская компания не является стороной сделки. Мы стелем соломки там, где можно упасть. У нас есть документальное подтверждение, что с этой квартирой всё в порядке. А с другой - не всё.
- Значит, по закону риэлторские компании не несут ответственности, и в этом они правы?
- На рынке много агентств недвижимости, которые ведут себя по-разному. Мне проще говорить о своих обязательствах и ответственности.
- Вячеслав Анатольевич, а риэлторская компания, по вашему мнению, должна быть гарантом?
- Гарантом чего? Я приведу пример, который был несколько лет назад. Продавец квартиры вошел в преступный сговор с работником паспортного стола, и там ему выдали подложный документ о том, что квартира юридически свободна, и там никто не зарегистрирован. Покупателя намеренно ввели в заблуждение, нарушив ряд статей УК, ГК и КоАП. И что тут может сделать компания? Продавец предъявил официальный документ. С подписью и печатью. Правда, в результате судебных разбирательств паспортистка села на скамью подсудимых.
- Хотя обычно посадить их бывает очень непросто.
- Да. Но тут посадили. Вместо нее риэлтор на скамью сесть не может. Вышеописанное преступное деяние, в котором компания не принимала участия. Мы обязаны доверять тем документам, которые выполнены на соответствующих бланках, с подписями, печатями, голограммами и т.д. Мы, все же, не экспертное бюро.
- Тогда расскажите, за что отвечает компания?
- Она отвечает по тем работам, которые выполняет по заказу своего клиента. Здесь возникает вопрос, что останется у клиента, когда сделка совершена. Реально после работы с нашей компанией у человека остается на руках договор, где все проведённые работы прописаны самым подробным образом. И если мы что-то сделали не так, то за это и несем ответственность.
- А бывали случаи, когда ваши клиенты подавали на вас в суд?
- Бывало. Мы не боимся встречи в суде, потому что нам нечего бояться. Все пункты, которые прописаны в договоре, мы выполняем в полном объёме.
- Тем более, что вы делаете письменный отчёт об истории квартиры.
- Да. Из него видна вся история квартиры. Она бывает чистая, но бывает и с небольшими «червоточинами». Но здесь уж клиент сам принимает решение – рисковать ему или нет. Ему же в ней потом жить.
- Есть еще одна проблема на рынке - судебные решения. Я слышал, что сейчас их массово подделывают.
- Если я правильно понимаю, то это квартира, которая по суду очищена.
- Именно так.
- Документы, которые нам предоставляют хозяева квартир, тщательно проверяются на предмет соответствия требованиям закона. И если в истории перехода прав есть судебное решение, то мы его реально проверяем. И проверяем не формально, а по всем пунктам. Первое, есть ли судебное решение с этим номером. Далее, работает ли судья с такой фамилией. Затем берем выписку из ЕГРН, где есть вся информация, и это решение суда должно быть там зарегистрировано надлежащим образом.
- К вам с такими решениями не приходили?
- Поддельные судебные решения не попадались. Однако мы много раз реально выявляли поддельные свидетельства о смерти или фальшивые доверенности. Звоним, к примеру, нотариусу, а он говорит, что такой доверенности он никогда не выдавал. Было и такое, что нет такого нотариуса, который, якобы, заверял доверенность. Один раз была представлена доверенность, заверенная начальником тюрьмы, но в результате проверки мы выяснили, что такой тюрьмы вообще не существует. Чего только не бывает. Одним словом, на рынке мошенников еще достаточно много. Так что расслабляться не следует.
- Но говорят, что все проверить невозможно.
- Если мы не можем этого сделать, то четко доводим до покупателя. Понятно, что в этом случае и риски покупки данной квартиры возрастают. Но зачем при нынешнем рынке, когда на одного покупателя приходится примерно 15 квартир, упираться именно в эту? Я такой необходимости не вижу.
- Недееспособные или ограниченно дееспособные граждане – это тоже угроза. И выявить это бывает очень сложно.
- Согласен. Существуют такие диагнозы, которые может подтвердить или опровергнуть только Национальный медицинский исследовательский центр психиатрии и наркологии им. Сербского. Тонкостей проверки на дееспособность действительно много, но если сделано все грамотно, то мошенничество не пройдет. К сожалению, сейчас данный вид мошенничества стал очень распространенным….
- И с продажей долей тоже все непросто.
- Да. Вы правы. Несколько лет назад к нам приходили откровенные рейдеры и просили им помочь купить долю, а потом мы, мол, завладеем всей квартирой. Мы отвечали, что в таких делах мы им не помощники. Они удивились: здесь же светят такие деньги?! Мы ответили: «Деньги пахнут. Грязными делишками мы не занимаемся».
- Но ведь до сих пор есть компании, которые этим продолжают заниматься.
- Да. Есть. Это их дело. Рано или поздно ими заинтересуются в компетентных органах. Мы никогда не участвуем в подобного рода махинациях. Я даже издал приказ по компании о том, что с долями мы не занимаемся.
- Правда, сейчас вышел новый закон, который продажи долей заметно ограничивает. Рейдерам стало сложнее работать?
- К сожалению, на практике ничего не изменилось. Суть проблемы осталась прежней. Просто появилась новая статья расходов - на нотариуса.
Комментарии
(0)#