Скачать программу
24.12.2022
Ликбез по недвижимости
23.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Тенденции рынка, аналитика
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Олеся Бухтоярова
Фото: 

Рынок недвижимости и так был всегда опасным, но с 1 октября 2015 года на одну опасность стало больше. С этого дня в нашей стране стало возможно банкротство физических лиц. И, к сожалению, это увеличило риски для покупателей квартир. О возможных последствиях вступления в силу нового закона для участников рынка недвижимости рассказывает директор агентства Департамента продаж страховой компании «Согласие» Олеся Бухтоярова:

- Дело в том, что может возникнуть ситуация, когда сделки, совершенные гражданином, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, могут быть признаны недействительными. А значит, покупая сегодня квартиру, нужно быть уверенным в том, что в ближайшее время продавец не станет банкротом.

- Но как это проверить?

- Проверить это практически невозможно. Поэтому не заключайте договор купли-продажи недвижимости по неполной стоимости.

- Это чревато неприятными последствиями?

- В этом случае, да.

- А полная стоимость?

- У полной стоимости другие риски. Но риска по банкротству не будет. Но об этом мы поговорим чуть ниже.

- Согласен. Прежде нужно пояснить людям и желательно на примерах, как все же будет проявляться закон на практике?

- Про практику говорить еще рано, слишком мало прошло времени, а вот пояснить теоретические слова на примерах можно. К примеру, вы приватизировали квартиру или получили по наследству. Кстати, продажа таких квартир досрочно бывает чаще всего. Особенно наследство держать не хотят. Наследники, которые проживают в другом городе, практически сразу ее продают. Раньше это проходило без особых проблем. Если нет трех лет в собственности, поставил в договоре 999 тысяч, а на остальную сумму взял другую расписку. К примеру, на неотложный ремонт. Правда, в этом случае тоже были опасности, но не такие большие. Сейчас же продавец, если имеет кредиты, то может обратиться в суд и признать себя банкротом. Суд, а именно финансовый управляющий, который находится в суде, будет анализировать деятельность физического лица за прошедшие 3 года. Он будет разыскивать имущество, которое тот в это время реализовал. И как реализовал.

- Значит, человек взял кредит уже давно, еще до продажи недвижимости?

- Да. К примеру, взял в банке 1,5 млн. рублей и не отдает. Но у него есть объекты недвижимости. Он их продал, а деньги пустил не на погашение кредита. И если в договоре купли-продажи указана неполная стоимость объекта недвижимости, то его будут оспаривать в суде.

- Наверняка сделку расторгнут, и пострадает покупатель.

- Безусловно! Он знал, что имеются риски неполной стоимости, но тем не менее на них пошел. И суд не признают его добросовестным приобретателем. Итог – лишение права собственности на купленную недвижимость. Суд также может посчитать, что покупатель и продавец были в сговоре, в результате чего последний уменьшил свой доход и не заплатил за кредит. А сейчас хочет объявить себя банкротом.

- И финансовый управляющий будет анализировать все предыдущие сделки?

- Кроме того, он будет смотреть, а действительно он нуждался в том, чтоб объявить себя банкротом или имущество реализовал, а деньги потратил на свои прихоти.

Это я привела очень простые примеры. Но ведь есть более сложные. К примеру, у кого-то набрано очень много кредитов, не обязательно ипотечных, достаточно потребительских. И он не хочет платить по ним. Чтоб не отняли его квартиру или дачу в счет погашения кредита, человек решает оформить свою недвижимость на родственников. К примеру, он подарил свой бабушке квартиру, а она потом ее продаст.

- Что и такой договор расторгнут?

- Безусловно! Так что будьте внимательны, покупая квартиру, в которой фигурирует «свежее» дарение. Кстати, дарение может быть опасно и по другим параметрам…

- Каким?

- Здесь нужно проверять не только одаряемого, но и дарителя. К примеру, мама сыну подарила квартиру, а он ее продает. Так вот, из 10 тех, кто дарит недвижимость, два и более человека страдают либо наркоманией, либо алкоголизмом. Они считают, что никто этого не поймет….

И здесь особо опасны альтернативные сделки, где участвует несколько продавцов и покупателей. Окажись одна под сомнением, и вся цепочка будет развалена.

- Просто страсти какие-то…

- Я страхов на людей не нагоняю, я просто предупреждаю их о новой опасности, которая появилась на рынке недвижимости, тем более, что закон вступил в силу не так давно, практики еще нет, никто не знает, как он будет применяться судами, поэтому покупатели должны быть очень осторожны.

- Вы сказали, про предыдущие сделки. Если они совершены года назад, то под действие закона попадают?

- Нет. Закон обратной силы не имеет. Попадают только те, которые были совершены после 1 октября 2015 года.

- И что делать бедным покупателям? Как подстраховаться от неприятных ситуаций?

- К примеру, писать в договоре купли-продажи, что продавец сообщает о том, что на момент заключения договора он не находится в процедуре банкротства и у него нет намерения данную процедуру проводить. Сейчас все риэлторы вставляют этот пункт в договоры.

- Это поможет?

- Поможет, но не спасает.

- И даже полная стоимость?

- При полной стоимости спасает. Здесь не будет риска по банкротству. Но и при оформлении сделок по полной стоимости вы не застрахованы от проблем. Здесь засада в предыдущих сделках. Продавцы нередко перебрасывают недвижимость на родственников, которые и продают затем квартиру. И если вы не проверили, почему была, к примеру, совершена дарственная и что она прикрывает, то можете попасть в неприятную судебную процедуру. Квартиру может быть и не отнимут, но нервов и денег придется потратить немало. Это вам надо?!

- Думаю, что такое не нужно ни одному покупателю. И что ему делать? Как спаси купленную недвижимость?

- Самое лучшее – это застраховать купленную недвижимость от прав третьих лиц. Понятно, что это дополнительные траты. Но еще не известно, где они будут больше: при оформлении страхового полиса или хождения по судам и доказывания, что вы сделали все возможное для проверки покупаемого объекта.

Кроме того, если, не дай Бог, ваше дело попадет в суд, то вам в этом случае не придется нанимать адвоката. Вас будет защищать страховая компания. И это более лучшая и надежная защита. Страховой же компании тоже не хочется делать выплаты, поэтому ее юристы будут биться за отстаивание чистоты совершенной сделки до победного конца. Вот чтобы я посоветовала всем покупателям недвижимости. И особенно тем, кто попадает в альтернативную сделку с большим числом участников.

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Росреестр

Основные и дополнительные сведения в ЕГРН

В Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) содержатся сведения об объекте недвижимости, о правах и сделках, в числе которых и сведения о правообладателях.
00
ЖК «СОЮЗ»

В декабре в жилом спортивно-оздоровительном кластере «СОЮЗ» выполнили испытания 60 фундаментных свай и вывезли более 450 м3 снега из котлована

Строительные работы в жилом спортивно-оздоровительном кластере юности и здоровья в Ростокино ведутся по графику. На объекте завершены работы нулевого цикла.
00
ЖК The LAKE

ГК ФСК инвестирует в московский проект бизнес-класса

ГК ФСК презентовала новый жилой дом бизнес-класса — The Lake, который будет возведен на северо-востоке Москвы, на ул. Снежная, в пешей доступности от станций метро «Ботанический сад» и «Свиблово».
00
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ предоставил проектное финансирование для строительства 50 млн кв. м жилья

С начала года заключено сделок проектного финансирования на сумму порядка 1,5 трлн рублей, что на 860 млрд рублей больше, чем за аналогичный период прошлого года.
00
Росреестр

Правообладателям земельных участков на заметку

Государство установило в отношении земельных ресурсов охранные меры. Однако о своих обязанностях знают далеко не все собственники и иногда даже не догадываются, что нарушают закон.
00
В премиальном комплексе SLAVA

В премиальном комплексе SLAVA завершен монтаж лифтового оборудования

Финский концерн KONE полностью выполнил свои обязательства поставщика. Всего в жилом комплексе SLAVA установлено 18 лифтов. Кабины рассчитаны на подъем до 1000 кг со скоростью 1,6 м/с.
00
Департамент городского имущества города Москвы - новый логотип

Жители первого дома, построенного по программе комплексного развития территорий, получили ключи от квартир

В столице в рамках проекта реорганизации бывшей промзоны «Октябрьское поле» построен первый объект – 25-этажный жилой дом на 312 квартир. Девелопер - «РГ-Девелопмент».
00
Алюминиевая Ассоциация логотип

В Алюминиевой Ассоциации спроектируют мосты для Узбекистана

Об этом договорились во время ВКС-встречи представители Алюминиевой Ассоциации и AKFA Group - крупнейшего производителя и экспортера алюминиевого профиля на рынке Узбекистана.
00
ФАУ «ФЦС», логотип

О нормативной базе для развития малоэтажного домостроения в России рассказал директор ФАУ «ФЦС» Андрей Копытин

На площадке V Международного форума «Малоэтажная Россия 2022» 19 декабря состоялся круглый стол, посвященный обсуждению регионального опыта строительства малоэтажных зданий.
00
Циан логотип

Итоги 2022 года на рынке аренды

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 года на рынке долгосрочной аренды и выяснили, в каких городах выгоднее аренда, а не ипотека, а также – как изменилась доходность рантье за последние три года. Тезисы.
00
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ провёл первую сделку по покупке жилья в новостройке с оформлением e-закладной

Банк ДОМ.РФ провёл первую ипотечную сделку по покупке квартиры на этапе строительства с одновременным оформлением электронной закладной.
00
Судостроительная улица, владение 5

Два жилых корпуса по программе реновации введут в Нагатинском затоне в следующем году

В районе Нагатинский затон по адресу: Судостроительная улица, владение 5 в следующем году введут в эксплуатацию два жилых корпуса на 240 квартир для переселения по программе реновации.
00
ГК КОРТРОС лого

Спрос на региональные проекты более устойчив

Спрос на региональные проекты менее подвержен колебаниям рынка, в отличие от московских, такое мнение высказал главный финансовый директор ГК «КОРТРОС» Егор Косарев.
00
Комплекс Экономической политики и имущественно-земельных отношений правительства Москвы

Инвестора для реорганизации территории на Кусковской улице выберут на аукционе

В Москве объявлен аукцион на право заключения договора о комплексном развитии неэффективно используемой территории на Кусковской улице, владение 12 на востоке столицы.
Или войти с помощью: