Рынок недвижимости и так был всегда опасным, но с 1 октября 2015 года на одну опасность стало больше. С этого дня в нашей стране стало возможно банкротство физических лиц. И, к сожалению, это увеличило риски для покупателей квартир. О возможных последствиях вступления в силу нового закона для участников рынка недвижимости рассказывает директор агентства Департамента продаж страховой компании «Согласие» Олеся Бухтоярова:
- Дело в том, что может возникнуть ситуация, когда сделки, совершенные гражданином, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, могут быть признаны недействительными. А значит, покупая сегодня квартиру, нужно быть уверенным в том, что в ближайшее время продавец не станет банкротом.
- Но как это проверить?
- Проверить это практически невозможно. Поэтому не заключайте договор купли-продажи недвижимости по неполной стоимости.
- Это чревато неприятными последствиями?
- В этом случае, да.
- А полная стоимость?
- У полной стоимости другие риски. Но риска по банкротству не будет. Но об этом мы поговорим чуть ниже.
- Согласен. Прежде нужно пояснить людям и желательно на примерах, как все же будет проявляться закон на практике?
- Про практику говорить еще рано, слишком мало прошло времени, а вот пояснить теоретические слова на примерах можно. К примеру, вы приватизировали квартиру или получили по наследству. Кстати, продажа таких квартир досрочно бывает чаще всего. Особенно наследство держать не хотят. Наследники, которые проживают в другом городе, практически сразу ее продают. Раньше это проходило без особых проблем. Если нет трех лет в собственности, поставил в договоре 999 тысяч, а на остальную сумму взял другую расписку. К примеру, на неотложный ремонт. Правда, в этом случае тоже были опасности, но не такие большие. Сейчас же продавец, если имеет кредиты, то может обратиться в суд и признать себя банкротом. Суд, а именно финансовый управляющий, который находится в суде, будет анализировать деятельность физического лица за прошедшие 3 года. Он будет разыскивать имущество, которое тот в это время реализовал. И как реализовал.
- Значит, человек взял кредит уже давно, еще до продажи недвижимости?
- Да. К примеру, взял в банке 1,5 млн. рублей и не отдает. Но у него есть объекты недвижимости. Он их продал, а деньги пустил не на погашение кредита. И если в договоре купли-продажи указана неполная стоимость объекта недвижимости, то его будут оспаривать в суде.
- Наверняка сделку расторгнут, и пострадает покупатель.
- Безусловно! Он знал, что имеются риски неполной стоимости, но тем не менее на них пошел. И суд не признают его добросовестным приобретателем. Итог – лишение права собственности на купленную недвижимость. Суд также может посчитать, что покупатель и продавец были в сговоре, в результате чего последний уменьшил свой доход и не заплатил за кредит. А сейчас хочет объявить себя банкротом.
- И финансовый управляющий будет анализировать все предыдущие сделки?
- Кроме того, он будет смотреть, а действительно он нуждался в том, чтоб объявить себя банкротом или имущество реализовал, а деньги потратил на свои прихоти.
Это я привела очень простые примеры. Но ведь есть более сложные. К примеру, у кого-то набрано очень много кредитов, не обязательно ипотечных, достаточно потребительских. И он не хочет платить по ним. Чтоб не отняли его квартиру или дачу в счет погашения кредита, человек решает оформить свою недвижимость на родственников. К примеру, он подарил свой бабушке квартиру, а она потом ее продаст.
- Что и такой договор расторгнут?
- Безусловно! Так что будьте внимательны, покупая квартиру, в которой фигурирует «свежее» дарение. Кстати, дарение может быть опасно и по другим параметрам…
- Каким?
- Здесь нужно проверять не только одаряемого, но и дарителя. К примеру, мама сыну подарила квартиру, а он ее продает. Так вот, из 10 тех, кто дарит недвижимость, два и более человека страдают либо наркоманией, либо алкоголизмом. Они считают, что никто этого не поймет….
И здесь особо опасны альтернативные сделки, где участвует несколько продавцов и покупателей. Окажись одна под сомнением, и вся цепочка будет развалена.
- Просто страсти какие-то…
- Я страхов на людей не нагоняю, я просто предупреждаю их о новой опасности, которая появилась на рынке недвижимости, тем более, что закон вступил в силу не так давно, практики еще нет, никто не знает, как он будет применяться судами, поэтому покупатели должны быть очень осторожны.
- Вы сказали, про предыдущие сделки. Если они совершены года назад, то под действие закона попадают?
- Нет. Закон обратной силы не имеет. Попадают только те, которые были совершены после 1 октября 2015 года.
- И что делать бедным покупателям? Как подстраховаться от неприятных ситуаций?
- К примеру, писать в договоре купли-продажи, что продавец сообщает о том, что на момент заключения договора он не находится в процедуре банкротства и у него нет намерения данную процедуру проводить. Сейчас все риэлторы вставляют этот пункт в договоры.
- Это поможет?
- Поможет, но не спасает.
- И даже полная стоимость?
- При полной стоимости спасает. Здесь не будет риска по банкротству. Но и при оформлении сделок по полной стоимости вы не застрахованы от проблем. Здесь засада в предыдущих сделках. Продавцы нередко перебрасывают недвижимость на родственников, которые и продают затем квартиру. И если вы не проверили, почему была, к примеру, совершена дарственная и что она прикрывает, то можете попасть в неприятную судебную процедуру. Квартиру может быть и не отнимут, но нервов и денег придется потратить немало. Это вам надо?!
- Думаю, что такое не нужно ни одному покупателю. И что ему делать? Как спаси купленную недвижимость?
- Самое лучшее – это застраховать купленную недвижимость от прав третьих лиц. Понятно, что это дополнительные траты. Но еще не известно, где они будут больше: при оформлении страхового полиса или хождения по судам и доказывания, что вы сделали все возможное для проверки покупаемого объекта.
Кроме того, если, не дай Бог, ваше дело попадет в суд, то вам в этом случае не придется нанимать адвоката. Вас будет защищать страховая компания. И это более лучшая и надежная защита. Страховой же компании тоже не хочется делать выплаты, поэтому ее юристы будут биться за отстаивание чистоты совершенной сделки до победного конца. Вот чтобы я посоветовала всем покупателям недвижимости. И особенно тем, кто попадает в альтернативную сделку с большим числом участников.
Комментарии
(0)#