Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Наталья Юрьевна, Денис Дмитриевич, рад приветствовать вас на нашем портале. И первый вопрос, который волнует современное общество: собственная зарубежная недвижимость на данный момент – это все еще экзотика?

Наталья Завалишина: На самом деле, сегмент зарубежной недвижимости для российского рынка – это элитное направление, и людей, обладающих объектами за рубежом, в процентном отношении не так много. Не стала бы говорить, что это экзотика, но то, что по-прежнему покупка зарубежной недвижимости – не массовое явление, это факт. Хотя сейчас уже очень многие интересуются, планируют покупку недвижимости за рубежом То есть рынок расширяется.

Денис Евсеев: Нет, зарубежная недвижимость – это уже не экзотика, а выгодный способ вложения капитала. Всё больше и больше российских граждан предпочитают виллу в Испании шести соткам недалеко от Мытищ. Мир становится всё более глобальным, границы всё более открытыми. Люди больше путешествуют, а, следовательно, у них возникает больше желания приобретать недвижимость в тех местах, где они отдыхали. Так же зарубежная недвижимость становится выгодными инвестициями.

Я выделяю два направления заинтересованности в зарубежной недвижимости: инвестиции с целью отдачи и сезонный отдых. Возможно, есть еще направления?

Наталья Завалишина: Еще некоторые совмещают покупку «для себя» и «с целью инвестиций». Таких вариантов немного, но они есть: можно купить, сдать в аренду, чтобы недвижимость приносила доход, а самому пользоваться этой недвижимостью 1-2 раза в год, отдыхая там. При этом все заботы, связанные с уборкой, подбором туристов и т.д. возьмет на себя управляющая компания того комплекса, где вы покупаете апартаменты или виллу.

Денис Евсеев: На самом деле, мотивов покупки зарубежной недвижимости много: профессиональные инвестиции, сезонный отдых, отдых летом жены и детей, пока муж работает, статусное приобретение, сдача в аренду, переезд на ПМЖ или же недвижимость для временной работы. Но преобладают действительно две основные причины приобретения зарубежной недвижимости: отдых и инвестиции. Зачастую, обе эти цели тесно взаимосвязаны, и покупатели преследуют одномоментно обе эти цели. Например, покупают 4 дома – один для себя, а 3 на продажу.

Можете сделать срез: в каких странах и городах лучше отдыхать, а в каких покупать недвижимость для последующей сдачи и, соответственно, получения прибыли? Что более выгодно для покупки заграницей: квартира или собственный дом?

Наталья Завалишина: Это достаточно сложно сделать в нескольких словах. Как правило, с целью инвестиций и получения дохода лучше приобретать недвижимость в крупных городах, где нет сезонности и где высокий туристический поток, высокая бизнес-активность. А отдыхать, соответственно, лучше у моря или на озерах. Есть исключения, в каждом конкретном случае мы очно обсуждаем данный вопрос с инвестором.

С моей точки зрения, лучше апартаменты, т.к. меньше затраты, а отдача достаточно высока. Большее количество потенциальных арендаторов готово арендовать апартаменты. Вилла – это более элитный объект, его лучше использовать для круглогодичного проживания.

Денис Евсеев: В каких странах отдыхать? Это дело каждого. Кому-то нравится шумные Ибица и Лазурный берег Франции, а кому-то спокойный отдых в Крыму. Главное, отдыхать там, где вам нравится, и где вы действительно отдохнёте. Выбор страны для отдыха зависит от многих факторов, где финансовый играет не последнюю роль. Критерий, где нравится отдыхать, там и нужно покупать недвижимость, не всегда верный. Кому-то нравится отдыхать в Турции, Египте, Дубае, но покупать недвижимость мы там не рекомендуем. Покупать недвижимость лучше там, где культура близка к нашей, европейской, где хорошая инфраструктура, низкая преступность, высокая надёжность сделки, где государство защищает частную собственность, где есть хороший послепродажный сервис, хорошее транспортное сообщение с Вашим основным домом. Так же, желательно покупать недвижимость там, где есть собственность на землю, т.к. в противном случае, могут быть проблемы в будущем. Лучше не покупать недвижимость, где есть спекулятивный спрос, и отсутствует конечный потребитель.

С точки зрения получения дохода, лучше выбирать, не дом или апартаменты, а страну. Например, вы всегда сможете получить доход от недвижимости на Кипре, во Франции, Испании, Панаме, США. Желательно покупать недвижимость сразу с управляющей компанией, которая будет заниматься эксплуатацией и сдачей в аренду вашей недвижимости. С точки зрения профессиональных инвестиций лучше вкладывать деньги во французские Альпы, покупая там, Шале, отели и рестораны Испании. Высоконадёжны инвестиции в Швейцарию, элитную недвижимость Кипра, некоторые проекты Австралии. Всегда в цене Лазурный берег Франции. Если говорить о коммерческой недвижимости – это Панама, где можно сдавать офисы в аренду и где низкие налоги. Также интересна коммерческая недвижимость Швейцарии и Германии. В CША интересна покупка готового бизнеса.

Имеет ли смысл комбинировать направления: с ноября по март на берегу моря живу я, а в остальной период квартира сдается. Не получится так, что приехав в ноябре, я обнаружу полный разгром и разруху?

Наталья Завалишина: Такие варианты очень актуальны, особенно в Италии, где выгоднее сдавать жилье летом из-за больших туристических потоков, а зимой проживать самому. Как правило, во всех комплексах есть управляющие компании, поэтому разруху никто не допустит, за квартирой следят, ее убирают, охраняют и как только возникают какие-то проблемы, управляющая компания старается их быстро устранить. А вот кто оплачивает такие издержки – действительно вопрос: если договором предусмотрено, что управляющая компания взыскивает поломки с арендатора – это одно, если с владельца – это другое. Надо внимательно читать договор на управление при подписании.

Денис Евсеев: При сдаче в аренду Вашей зарубежной недвижимости, лучше доверить управление профессиональной управляющей компании, которая будет следить за помещением, убирать его, сдавать в аренду, осуществлять текущие платежи, платить за Вас налоги и гарантировать Вам стабильный доход. Эта услуга распространена во Франции и называется «leaseback». В некоторых других странах на некоторые объекты распространяется подобная схема. Но обычно, в подобное управление берётся элитная недвижимость.

У меня есть «мешок Денег». Давайте попробуем оценить риски: положить в банк под процент, купить квартиру в Москве и сдавать, купить недвижимость заграницей и тоже сдавать. Какие риски и сложности могут встретиться на каждом пути?

Наталья Завалишина: Самая лучшая стратегия – это диверсификация, поэтому какую-то часть целесообразно положить в банк, купить какую-то квартиру в Москве и купить недвижимость за рубежом. Обычно, минимальные риски дают и минимальную доходность, поэтому, если говорить о минимизации рисков, то самое надежное, с моей точки зрения, – положить деньги в банк. Но проценты позволят лишь покрыть инфляцию, особой доходности не дадут. Что касается покупки квартиры в Москве или за рубежом – здесь надо смотреть, что делать. Возможно, каждый из этих вариантов будет более доходным. Вопрос, в какой степени строительства находится проект, насколько его выгодно можно сдавать после сдачи, привлекался ли ипотечный кредит и т.д. Просто оценить, что выгоднее, не зная конкретных предложений, довольно сложно.

Денис Евсеев: Всё зависит от того, сколько денег в Вашем мешке. Допустим, $500 000 это та сумма, на которую можно и купить неплохую квартиру в Москве, и за рубежом. Банк мы сразу не будем рассматривать, т.к. банки предлагают обычно кредиты под 9-12% при реальной инфляции в нашей стране более 15% в рублях, а как будут себя вести иностранные валюты, никто не может прогнозировать. Поэтому это не выгодно. Покупать квартиру в Москве для сдачи тоже не выгодно, т.к. она будет окупаться не менее 12 лет, а то и все 15. Что не интересно. Жилая зарубежная недвижимость только на сдачу будет обладать теми же показателями. Где-то больше, где-то меньше. Более того, курортная недвижимость будет сдаваться только в сезон, а не круглый год, как в Москве. Хотя интересны французские Альпы по схеме «leaseback», но там срок окупаемости тоже будет 15 лет. Поэтому остаётся коммерческая и торговая недвижимость. За полмиллиона долларов в Москве сложно найти достойный офис или магазин на продажу. Как вариант, возможна покупка квартиры на первом этаже на проходных улицах с переводом её в нежилой фонд с последующей сдачей в аренду. Тогда срок окупаемости будет 8 лет. Но эта процедура займёт много времени и требует большой «головной боли». За эти деньги лучше взять офис в Панаме. Это будет офис где-то 108 м2. Сроком окупаемости 8 лет. Или же купить готовый бизнес в США. Самое главное, вы должны понимать, что ваш доход будет напрямую зависеть от того, сколько времени вы готовы тратить на этот бизнес. Если вы не хотите тратить на него никакого времени – то лучше банк, если времени чуть-чуть – то квартира в Москве, если больше – то офисная недвижимость в Панаме, если ещё больше времени – то готовый бизнес. Всё зависит от вашего времени и от степени вашей компетентности в инвестиционных вопросах. Увеличение дохода требует большего профессионализма и больше времени. Также, чем выше предполагаемый доход, тем выше риски. Конечно, квартира в Москве – это беспроигрышный вариант, но и прибыль здесь очень маленькая. Если только рассчитывать на долгосрочную перспективу и веру в рост стоимости недвижимости с последующей реализацией.

Какие юридические сложности могут подстерегать покупателя зарубежной недвижимости? Существует ли страхование сделок или какие-то гаранты чистоты сделки?

Наталья Завалишина: Если сделка происходит с надежными компаниями или застройщиками, то риски минимальны. Особенно в отношении объектов первичного рынка. В принципе, покупать недвижимость за рубежом, с моей точки зрения, особенно в странах Западной Европы, более надежно, чем в Москве. Всю историю объекта знает нотариус, он ведет сделку и, если что не так, – отвечает своей репутацией. Поэтому таких проблем, как проверка юридической чистоты, там просто не существует.

Денис Евсеев: Всё зависит от страны. В разных странах – разные риски. Это зависит от уровня культуры в стране и от её правового режима. Поэтому мы не рекомендуем покупать недвижимость в странах не европейской культуры, т.к. там риски выше. Страхование сделок есть, но только в цивилизованных странах, например во Франции.

Если у меня уровень секретности не позволяет выезжать за рубеж, а жена с тремя детьми не прочь летом полюбоваться океанскими закатами на собственной вилле, могу ли я купить зарубежную недвижимость, не выезжая из страны? Только за полную сумму или ипотечные кредиты тоже возможны?

Наталья Завалишина: Это более чем возможно, достаточно только подготовить доверенность представителю в той стране, где будет производиться покупка. С ипотекой сложнее, но, в принципе, и это решаемо, все зависит от страны, где приобретается недвижимость. Например, если объект покупается на Кипре, ипотечный кредит можно получить и в Москве.

Денис Евсеев: Да, это возможно, например, на Кипре. Также мы поможем вам получить на объект ипотечный кредит. Но если у вас столь высокий уровень секретности, то лучше совершать покупку на жену и ипотечный кредит тоже брать на неё. На вас могут просто не дать, или вы не сможете указать источник ваших доходов. Поэтому в вашем случае лучше покупать недвижимость на жену и оплатить сразу 100%.

Визы, загранпаспорта – все эти бюрократические проволочки навевают уныние. К тому же, иногда хочется пригласить родственников на свою фазенду (теперь уже не в переносном, а в полном смысле этого слова) – а им тоже нужны визы, приглашения. Можете добавить ноток оптимизма в эту картину?

Наталья Завалишина: Обычно, для этого делается пригласительное письмо от владельца недвижимости и заверяется у российского нотариуса. Затем лица, которых приглашают, идут с этим письмом и остальными документами в Консульство той страны, в которую их пригласили. Выезжать за рубеж дополнительно не требуется.

Денис Евсеев: В цивилизованные страны нужны визы. Если у вас есть там недвижимость, то получить визу проще. Вы можете проживать на территории Евросоюза 6 месяцев в году, если у вас есть недвижимость. Но визы не нужны в Черногорию и на Кипр. Поэтому Кипр с этой точки зрения – самый оптимальный вариант.

Как быть тем, кто плохо знает английский, но при этом хочет три-четыре месяца проводить в собственном доме на берегу океана под нежный шум прибоя? Можно ли найти русскоговорящую няню, обслуживающий персонал? Есть ли города за рубежом, где можно перекинуться парой русских словечек в магазинах и других общественных местах?

Наталья Завалишина: Все зависит от управляющей компании. Сейчас в большинстве случаев в связи с увеличением потока русскоязычных покупателей управляющие компании большинства комплексов держат русскоговорящий персонал. Поэтому такие услуги доступны на русском языке.

Денис Евсеев: Да – это Кипр, Болгария, Черногория, Украина (Крым). В остальных случаях будут случайные люди, которые знают русский. Хотя обслуживающий персонал в Турции, Испании, Египте иногда русский знает. Но круг вашего общения будет очень ограничен. В США есть целые кварталы русскоговорящих, но, как правило, это люди с другим менталитетом.

Наталья, я знаю, что Вы увлекаетесь большим теннисом, а Вы, Денис, являетесь заядлым виндсерфером. Где лучше корты – в России или за рубежом? А где хорошие волны? Как вообще с отдыхом и развлечениями на далеком морском берегу – аниматоры туда вряд ли заглядывают?

Наталья Завалишина: Достоинство многих зарубежных стран, в том числе европейских – это возможность играть на открытых кортах и зимой, например, в Италии, Черногории и многих других. В этом основное отличие. А что касается отдыха и аниматоров – все зависит от приобретаемых апартаментов, где он покупается: если это комплекс с полной развлекательной инфраструктурой, то там есть и развлечения для детей и взрослых.

Денис Евсеев: Всё зависит от страны. Где-то много развлечений, где-то нет. Здесь кому что нравится. Виндсерферы давно уже облюбовали Египет, Мальдивы, на Бали их даже многовато. Вообще, кататься можно в любой стране, где есть океан. Лично мне нравится Карибский бассейн.

И в конце – раз уж перешли «на личности» - если взять идеальную жизнь, где бы Вы хотели ее провести?

Наталья Завалишина: Я бы не хотела ограничиваться одним конкретным местом, хорошо везде понемногу. Но мне очень нравится средиземноморский регион, где нет суровой снежной зимы и слишком уж жаркого, палящего солнца.

Денис Евсеев: Лично мне хотелось бы иметь недвижимость в разных странах мира. В зависимости от настроения и времени года можно находиться в разных уголках планеты, а так же можно отправить туда родственников на отдых. Сегодня это более чем реально: в любой точке мира можно найти недвижимость по душе и по кошельку. В моих планах приобретение недвижимости в Италии, Карибском бассейне, на озере в Швейцарии, Болгарии, США, во Франции: на Лазурном Берегу и в горах.

Большое спасибо за интервью. Уверен, что теперь уровень просвещенности в вопросах зарубежной недвижимости станет значительно выше.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ЖК "Московский кварталы", Санкт-Петербург

Квартиры на Московском проспекте: комфорт и престиж

По данным экспертов, Московский район признан одним из самых комфортных для проживания в Санкт-Петербурге. Здесь хорошо развита инфраструктура, социальная и торговая, а экологическая обстановка благоприятная благодаря большому числу зеленых насаждений. Район имеет удобную транспортную доступность, отсюда можно быстро доехать как до исторического центра, так и на окраины.
00
Ландшафтный дизайн

Ландшафтный дизайн. Виды и особенности

При создании уюта на приусадебном участке очень важную роль играет ландшафтный дизайн. Прежде, чем определиться, каким будет дизайн, нужно сначала нарисовать план, на котором участок будет разграничен на части.
00
Кран козловой с электроприводом

Этапы производства грузоподъемных механизмов

К сожалению, человеку не под силу проводить производственные, строительные, монтажные и промышленные работы с грузом солидного веса без вспомогательного оборудования. Но к счастью и благо техническому прогрессу сегодня производители изготавливают массу металлоконструкций, которые упрощают процесс транспортировки, ускоряют осуществляемые операции и в целом облегчают жизнь.
00

Отечественные материалы для строительства будут сертифицироваться

Сергей Лёвкин, глава Департамента градостроительной политики, сообщил, что отечественные строительные материалы будут проходить сертификацию. Он отметил, что это целесообразно, чтобы исключить вероятность контрафакта в рамках импортозамещения.
00

В Фили-Давыдково введен в эксплуатацию один из шести проблемных домов «СУ-155»

От Константина Тимофеева, главы Москомстройинвеста, поступило сообщение, что 26 июля 2017 года застройщиком ООО «РК Строй» было получено разрешение на ввод в эксплуатацию первого дома «СУ-155», пайщики в котором были обмануты.
00
Изготовление магнитов на холодильник

Из каких материалов делают магниты?

Конечно, прикольные магниты на холодильник могут быть абсолютно разными. Их делают из акрила или винила. Оба эти материала отличаются друг от друга своими характеристиками, поэтому выбирать подходящий вариант нужно, ориентируясь на свои основные потребности.
00
Вскрытие замков

В случае возникновения проблем с замками, обратитесь к мастерам M-Zamok

Большинству людей наверняка приходилось сталкиваться с ситуацией, когда появлялась острая необходимость попасть в свой дом после внезапного захлопывания двери или потери ключа. Поскольку в Москве зачастую устанавливаются мощные и толстые двери, взломать их будет не только чрезвычайно сложно, но и дорого.
00
Разгрузка бытовки

Для заказа качественной бытовки или блок-контейнера обращайтесь в компанию «Модуль Сервис Групп»

Бытовками являются очень компактные и мобильные сооружения, использующиеся для самых разнообразных задач в строительстве и прочих сферах.
00
Точное попадание

Сделайте акцент на целевой аудитории, и реклама будет максимально эффективной

Не нужно быть специалистом-маркетологом, чтобы понимать, что презентовать продукт целевой аудитории можно не только посредством Интернета. Ярким тому примером является вариант размещения рекламы одежды для спортсменов, спортивного питания и т. п. в фитнес-клубах и тренажерных залах.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: