Сегодня 14:31
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 11:39
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 10:43
Тенденции рынка, аналитика

Наталья Юрьевна, Денис Дмитриевич, рад приветствовать вас на нашем портале. И первый вопрос, который волнует современное общество: собственная зарубежная недвижимость на данный момент – это все еще экзотика?

Наталья Завалишина: На самом деле, сегмент зарубежной недвижимости для российского рынка – это элитное направление, и людей, обладающих объектами за рубежом, в процентном отношении не так много. Не стала бы говорить, что это экзотика, но то, что по-прежнему покупка зарубежной недвижимости – не массовое явление, это факт. Хотя сейчас уже очень многие интересуются, планируют покупку недвижимости за рубежом То есть рынок расширяется.

Денис Евсеев: Нет, зарубежная недвижимость – это уже не экзотика, а выгодный способ вложения капитала. Всё больше и больше российских граждан предпочитают виллу в Испании шести соткам недалеко от Мытищ. Мир становится всё более глобальным, границы всё более открытыми. Люди больше путешествуют, а, следовательно, у них возникает больше желания приобретать недвижимость в тех местах, где они отдыхали. Так же зарубежная недвижимость становится выгодными инвестициями.

Я выделяю два направления заинтересованности в зарубежной недвижимости: инвестиции с целью отдачи и сезонный отдых. Возможно, есть еще направления?

Наталья Завалишина: Еще некоторые совмещают покупку «для себя» и «с целью инвестиций». Таких вариантов немного, но они есть: можно купить, сдать в аренду, чтобы недвижимость приносила доход, а самому пользоваться этой недвижимостью 1-2 раза в год, отдыхая там. При этом все заботы, связанные с уборкой, подбором туристов и т.д. возьмет на себя управляющая компания того комплекса, где вы покупаете апартаменты или виллу.

Денис Евсеев: На самом деле, мотивов покупки зарубежной недвижимости много: профессиональные инвестиции, сезонный отдых, отдых летом жены и детей, пока муж работает, статусное приобретение, сдача в аренду, переезд на ПМЖ или же недвижимость для временной работы. Но преобладают действительно две основные причины приобретения зарубежной недвижимости: отдых и инвестиции. Зачастую, обе эти цели тесно взаимосвязаны, и покупатели преследуют одномоментно обе эти цели. Например, покупают 4 дома – один для себя, а 3 на продажу.

Можете сделать срез: в каких странах и городах лучше отдыхать, а в каких покупать недвижимость для последующей сдачи и, соответственно, получения прибыли? Что более выгодно для покупки заграницей: квартира или собственный дом?

Наталья Завалишина: Это достаточно сложно сделать в нескольких словах. Как правило, с целью инвестиций и получения дохода лучше приобретать недвижимость в крупных городах, где нет сезонности и где высокий туристический поток, высокая бизнес-активность. А отдыхать, соответственно, лучше у моря или на озерах. Есть исключения, в каждом конкретном случае мы очно обсуждаем данный вопрос с инвестором.

С моей точки зрения, лучше апартаменты, т.к. меньше затраты, а отдача достаточно высока. Большее количество потенциальных арендаторов готово арендовать апартаменты. Вилла – это более элитный объект, его лучше использовать для круглогодичного проживания.

Денис Евсеев: В каких странах отдыхать? Это дело каждого. Кому-то нравится шумные Ибица и Лазурный берег Франции, а кому-то спокойный отдых в Крыму. Главное, отдыхать там, где вам нравится, и где вы действительно отдохнёте. Выбор страны для отдыха зависит от многих факторов, где финансовый играет не последнюю роль. Критерий, где нравится отдыхать, там и нужно покупать недвижимость, не всегда верный. Кому-то нравится отдыхать в Турции, Египте, Дубае, но покупать недвижимость мы там не рекомендуем. Покупать недвижимость лучше там, где культура близка к нашей, европейской, где хорошая инфраструктура, низкая преступность, высокая надёжность сделки, где государство защищает частную собственность, где есть хороший послепродажный сервис, хорошее транспортное сообщение с Вашим основным домом. Так же, желательно покупать недвижимость там, где есть собственность на землю, т.к. в противном случае, могут быть проблемы в будущем. Лучше не покупать недвижимость, где есть спекулятивный спрос, и отсутствует конечный потребитель.

С точки зрения получения дохода, лучше выбирать, не дом или апартаменты, а страну. Например, вы всегда сможете получить доход от недвижимости на Кипре, во Франции, Испании, Панаме, США. Желательно покупать недвижимость сразу с управляющей компанией, которая будет заниматься эксплуатацией и сдачей в аренду вашей недвижимости. С точки зрения профессиональных инвестиций лучше вкладывать деньги во французские Альпы, покупая там, Шале, отели и рестораны Испании. Высоконадёжны инвестиции в Швейцарию, элитную недвижимость Кипра, некоторые проекты Австралии. Всегда в цене Лазурный берег Франции. Если говорить о коммерческой недвижимости – это Панама, где можно сдавать офисы в аренду и где низкие налоги. Также интересна коммерческая недвижимость Швейцарии и Германии. В CША интересна покупка готового бизнеса.

Имеет ли смысл комбинировать направления: с ноября по март на берегу моря живу я, а в остальной период квартира сдается. Не получится так, что приехав в ноябре, я обнаружу полный разгром и разруху?

Наталья Завалишина: Такие варианты очень актуальны, особенно в Италии, где выгоднее сдавать жилье летом из-за больших туристических потоков, а зимой проживать самому. Как правило, во всех комплексах есть управляющие компании, поэтому разруху никто не допустит, за квартирой следят, ее убирают, охраняют и как только возникают какие-то проблемы, управляющая компания старается их быстро устранить. А вот кто оплачивает такие издержки – действительно вопрос: если договором предусмотрено, что управляющая компания взыскивает поломки с арендатора – это одно, если с владельца – это другое. Надо внимательно читать договор на управление при подписании.

Денис Евсеев: При сдаче в аренду Вашей зарубежной недвижимости, лучше доверить управление профессиональной управляющей компании, которая будет следить за помещением, убирать его, сдавать в аренду, осуществлять текущие платежи, платить за Вас налоги и гарантировать Вам стабильный доход. Эта услуга распространена во Франции и называется «leaseback». В некоторых других странах на некоторые объекты распространяется подобная схема. Но обычно, в подобное управление берётся элитная недвижимость.

У меня есть «мешок Денег». Давайте попробуем оценить риски: положить в банк под процент, купить квартиру в Москве и сдавать, купить недвижимость заграницей и тоже сдавать. Какие риски и сложности могут встретиться на каждом пути?

Наталья Завалишина: Самая лучшая стратегия – это диверсификация, поэтому какую-то часть целесообразно положить в банк, купить какую-то квартиру в Москве и купить недвижимость за рубежом. Обычно, минимальные риски дают и минимальную доходность, поэтому, если говорить о минимизации рисков, то самое надежное, с моей точки зрения, – положить деньги в банк. Но проценты позволят лишь покрыть инфляцию, особой доходности не дадут. Что касается покупки квартиры в Москве или за рубежом – здесь надо смотреть, что делать. Возможно, каждый из этих вариантов будет более доходным. Вопрос, в какой степени строительства находится проект, насколько его выгодно можно сдавать после сдачи, привлекался ли ипотечный кредит и т.д. Просто оценить, что выгоднее, не зная конкретных предложений, довольно сложно.

Денис Евсеев: Всё зависит от того, сколько денег в Вашем мешке. Допустим, $500 000 это та сумма, на которую можно и купить неплохую квартиру в Москве, и за рубежом. Банк мы сразу не будем рассматривать, т.к. банки предлагают обычно кредиты под 9-12% при реальной инфляции в нашей стране более 15% в рублях, а как будут себя вести иностранные валюты, никто не может прогнозировать. Поэтому это не выгодно. Покупать квартиру в Москве для сдачи тоже не выгодно, т.к. она будет окупаться не менее 12 лет, а то и все 15. Что не интересно. Жилая зарубежная недвижимость только на сдачу будет обладать теми же показателями. Где-то больше, где-то меньше. Более того, курортная недвижимость будет сдаваться только в сезон, а не круглый год, как в Москве. Хотя интересны французские Альпы по схеме «leaseback», но там срок окупаемости тоже будет 15 лет. Поэтому остаётся коммерческая и торговая недвижимость. За полмиллиона долларов в Москве сложно найти достойный офис или магазин на продажу. Как вариант, возможна покупка квартиры на первом этаже на проходных улицах с переводом её в нежилой фонд с последующей сдачей в аренду. Тогда срок окупаемости будет 8 лет. Но эта процедура займёт много времени и требует большой «головной боли». За эти деньги лучше взять офис в Панаме. Это будет офис где-то 108 м2. Сроком окупаемости 8 лет. Или же купить готовый бизнес в США. Самое главное, вы должны понимать, что ваш доход будет напрямую зависеть от того, сколько времени вы готовы тратить на этот бизнес. Если вы не хотите тратить на него никакого времени – то лучше банк, если времени чуть-чуть – то квартира в Москве, если больше – то офисная недвижимость в Панаме, если ещё больше времени – то готовый бизнес. Всё зависит от вашего времени и от степени вашей компетентности в инвестиционных вопросах. Увеличение дохода требует большего профессионализма и больше времени. Также, чем выше предполагаемый доход, тем выше риски. Конечно, квартира в Москве – это беспроигрышный вариант, но и прибыль здесь очень маленькая. Если только рассчитывать на долгосрочную перспективу и веру в рост стоимости недвижимости с последующей реализацией.

Какие юридические сложности могут подстерегать покупателя зарубежной недвижимости? Существует ли страхование сделок или какие-то гаранты чистоты сделки?

Наталья Завалишина: Если сделка происходит с надежными компаниями или застройщиками, то риски минимальны. Особенно в отношении объектов первичного рынка. В принципе, покупать недвижимость за рубежом, с моей точки зрения, особенно в странах Западной Европы, более надежно, чем в Москве. Всю историю объекта знает нотариус, он ведет сделку и, если что не так, – отвечает своей репутацией. Поэтому таких проблем, как проверка юридической чистоты, там просто не существует.

Денис Евсеев: Всё зависит от страны. В разных странах – разные риски. Это зависит от уровня культуры в стране и от её правового режима. Поэтому мы не рекомендуем покупать недвижимость в странах не европейской культуры, т.к. там риски выше. Страхование сделок есть, но только в цивилизованных странах, например во Франции.

Если у меня уровень секретности не позволяет выезжать за рубеж, а жена с тремя детьми не прочь летом полюбоваться океанскими закатами на собственной вилле, могу ли я купить зарубежную недвижимость, не выезжая из страны? Только за полную сумму или ипотечные кредиты тоже возможны?

Наталья Завалишина: Это более чем возможно, достаточно только подготовить доверенность представителю в той стране, где будет производиться покупка. С ипотекой сложнее, но, в принципе, и это решаемо, все зависит от страны, где приобретается недвижимость. Например, если объект покупается на Кипре, ипотечный кредит можно получить и в Москве.

Денис Евсеев: Да, это возможно, например, на Кипре. Также мы поможем вам получить на объект ипотечный кредит. Но если у вас столь высокий уровень секретности, то лучше совершать покупку на жену и ипотечный кредит тоже брать на неё. На вас могут просто не дать, или вы не сможете указать источник ваших доходов. Поэтому в вашем случае лучше покупать недвижимость на жену и оплатить сразу 100%.

Визы, загранпаспорта – все эти бюрократические проволочки навевают уныние. К тому же, иногда хочется пригласить родственников на свою фазенду (теперь уже не в переносном, а в полном смысле этого слова) – а им тоже нужны визы, приглашения. Можете добавить ноток оптимизма в эту картину?

Наталья Завалишина: Обычно, для этого делается пригласительное письмо от владельца недвижимости и заверяется у российского нотариуса. Затем лица, которых приглашают, идут с этим письмом и остальными документами в Консульство той страны, в которую их пригласили. Выезжать за рубеж дополнительно не требуется.

Денис Евсеев: В цивилизованные страны нужны визы. Если у вас есть там недвижимость, то получить визу проще. Вы можете проживать на территории Евросоюза 6 месяцев в году, если у вас есть недвижимость. Но визы не нужны в Черногорию и на Кипр. Поэтому Кипр с этой точки зрения – самый оптимальный вариант.

Как быть тем, кто плохо знает английский, но при этом хочет три-четыре месяца проводить в собственном доме на берегу океана под нежный шум прибоя? Можно ли найти русскоговорящую няню, обслуживающий персонал? Есть ли города за рубежом, где можно перекинуться парой русских словечек в магазинах и других общественных местах?

Наталья Завалишина: Все зависит от управляющей компании. Сейчас в большинстве случаев в связи с увеличением потока русскоязычных покупателей управляющие компании большинства комплексов держат русскоговорящий персонал. Поэтому такие услуги доступны на русском языке.

Денис Евсеев: Да – это Кипр, Болгария, Черногория, Украина (Крым). В остальных случаях будут случайные люди, которые знают русский. Хотя обслуживающий персонал в Турции, Испании, Египте иногда русский знает. Но круг вашего общения будет очень ограничен. В США есть целые кварталы русскоговорящих, но, как правило, это люди с другим менталитетом.

Наталья, я знаю, что Вы увлекаетесь большим теннисом, а Вы, Денис, являетесь заядлым виндсерфером. Где лучше корты – в России или за рубежом? А где хорошие волны? Как вообще с отдыхом и развлечениями на далеком морском берегу – аниматоры туда вряд ли заглядывают?

Наталья Завалишина: Достоинство многих зарубежных стран, в том числе европейских – это возможность играть на открытых кортах и зимой, например, в Италии, Черногории и многих других. В этом основное отличие. А что касается отдыха и аниматоров – все зависит от приобретаемых апартаментов, где он покупается: если это комплекс с полной развлекательной инфраструктурой, то там есть и развлечения для детей и взрослых.

Денис Евсеев: Всё зависит от страны. Где-то много развлечений, где-то нет. Здесь кому что нравится. Виндсерферы давно уже облюбовали Египет, Мальдивы, на Бали их даже многовато. Вообще, кататься можно в любой стране, где есть океан. Лично мне нравится Карибский бассейн.

И в конце – раз уж перешли «на личности» - если взять идеальную жизнь, где бы Вы хотели ее провести?

Наталья Завалишина: Я бы не хотела ограничиваться одним конкретным местом, хорошо везде понемногу. Но мне очень нравится средиземноморский регион, где нет суровой снежной зимы и слишком уж жаркого, палящего солнца.

Денис Евсеев: Лично мне хотелось бы иметь недвижимость в разных странах мира. В зависимости от настроения и времени года можно находиться в разных уголках планеты, а так же можно отправить туда родственников на отдых. Сегодня это более чем реально: в любой точке мира можно найти недвижимость по душе и по кошельку. В моих планах приобретение недвижимости в Италии, Карибском бассейне, на озере в Швейцарии, Болгарии, США, во Франции: на Лазурном Берегу и в горах.

Большое спасибо за интервью. Уверен, что теперь уровень просвещенности в вопросах зарубежной недвижимости станет значительно выше.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Метриум Групп, логотип компании

Самые продаваемые массовые новостройки Москвы в I полугодии 2025 года

В I полугодии 2025 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, число сделок в массовых новостройках «старой» Москвы сократилось на 9,6%. Доля 15 самых популярных у покупателей проектов, напротив, выросла на 10,8 п.п.
00
Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.RU

Недвижимость проиграла депозитам и инфляции

Цены на жилье в Московском регионе топчутся на месте. И хотя по итогам первого полугодия имеет место незначительный прирост индексов цен, его вряд ли можно интерпретировать как систематическое подорожание жилья.
00
Авито, логотип портала

Цены на квартиры на вторичном рынке снизились на 3% за месяц

Аналитики «Авито Недвижимости» подвели итоги июня 2025 года на вторичном рынке жилья в России. С начала года предложение таких квартир на платформе выросло на 14%, а за месяц — на 1%.
00
ЖК Rakurs

Библиотека с лекторием появится в жилом комплексе в районе Щукино

На первом этаже корпуса в составе строящегося жилого комплекса Rakurs на северо-западе Москвы планируется обустроить помещения для библиотеки и лектория. ЖК включает три корпуса на 915 квартир и отдельно стоящий учебный корпус на 275 мест.
00
В жилом комплексе комфорт-класса «Новый Зеленоград» от Ikon Development

В ЖК «Новый Зеленоград» доступны квартиры с отделкой «под ключ»

В жилом комплексе «Новый Зеленоград» покупателям обеспечили возможность выбора квартир из множества форматов, в том числе доступны варианты с отделкой – такие предложения представлены в пятом корпусе первой очереди проекта.
00
ЖК Северный порт

В первой очереди жилого комплекса на Ленинградском шоссе завершены работы нулевого цикла

В Левобережном районе Москвы продолжается строительство жилого комплекса «Северный порт». В корпусах запроектировано 1172 квартиры, а также двухуровневый подземный паркинг более чем на 500 машино-мест.
00
Управление Росреестра по Москве, логотип ведомства

Итоги первой половины 2025 года на вторичном рынке столицы

За первые 6 месяцев 2025 года в Москве зарегистрировано 63 850 переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья (-3,2% к аналогичному периоду 2024 года).
00
ЖК Level Академическая

Двор со скульптурами животных появится в жилом комплексе на Профсоюзной улице

В рамках благоустройства территории жилого комплекса Level Академическая планируется создать двор со скульптурами животных, спортивными зонами и беседками. ЖК рассчитан на 291 квартиру и включает двухуровневый подземный паркинг на 105 машино-мест и 60 кладовых.
00
Авито, логотип портала

Выбор квартир в новостройках вырос на 20% за год и на 4% за месяц

Специалисты «Авито Недвижимости» подвели итоги июня 2025 г. на рынке первичного жилья в России. Лидерами по количеству доступных для приобретения квартир стали Краснодар, Воронеж (по 7% от всех предложений страны), Екатеринбург (6%), Москва и Тюмень (по 5%).
00
Александр Салов, генеральный директор завода ВКБлок (г.Сергиев Посад), на научной конференции "Distributed Computing and Grid-technologies in Science and Education" (GRID 2025)

Интеллектуальное будущее производства: генеральный директор ВКБлок о пути к Smart Factory на научной конференции GRID 2025

11 июля 2025 г. Александр Салов, генеральный директор завода ВКБлок, выступил на научной конференции "Распределенные вычисления и Грид-технологии в науке и образовании" с темой научного доклада “Применение распределенного интеллекта в управлении производственными системами”.
00
Nikoliers, логотип компании (быв. Colliers)

К 2030 году средняя высота жилых доминант в Москве достигнет 41 этажа

Доля высотного строительства на рынке первичной жилой недвижимости составляет 19%. Тенденция вертикального развития городской застройки столицы приводит к тому, что высотность жилых проектов постепенно увеличивается.
00
Ricci логотип

Миллиард — не предел: в Москве дефицит пентхаусов

Рынок пентхаусов в Москве крайне ограничен — как в количественном, так и в качественном выражении. Несмотря на то, что в открытой продаже числится 139 объектов стоимостью от 1 млрд рублей, лишь часть из них соответствует ожиданиям целевой аудитории.
00
IBC Real Estate, логотип

Девелоперы выбирают районные ТЦ

По итогам первого полугодия 2025 года доля районных торговых центров в общем объеме качественной торговой недвижимости Москвы составила 5%. За 10 лет показатель увеличился на 3 п.п.
Или войти с помощью: