Защита прав собственника квартиры: часть 6. Последствия сделки

Стороны закончили сделку, продавец получил деньги за проданную квартиру, а покупатель получил свидетельство о праве собственности на свое имя. Все довольны, и все хорошо. Но что может произойти в будущем, если выяснится, что сделка была оформлена с нарушениями? Возможно, что появится какая-то важная информация, выяснится, что некие факты были скрыты, или на квартиру претендует бывший собственник или его родственники. Рассмотрим в этой статье возможные варианты развития событий уже после свершившейся сделки.

После завершения сделки остается вероятность, что сделка может быть признана недействительной на основании волеизъявления какой-либо стороны или их родственников. Сделка признается недействительной только на основании решения суда. По закону сделку можно оспорить в течение трех лет после перехода права собственности, но и здесь есть свои исключения. Большинство покупателей предпочитают квартиры, продавцы которых владели ими более трех лет. В этом случае покупатель получает дополнительные гарантии, что бывшие собственники квартиры, владевшие ею еще до продавца, не оспорят сделку.

Что может произойти

• Продавец квартиры не хочет выписываться или переезжать.
• Одна из сторон существенно нарушила свои интересы в результате сделки.
• Договор заключался под влиянием заблуждения или не по собственной воле.
• Договор подписывался недееспособным лицом.
• Договор не соответствует требуемой форме и содержанию.
• Появились ранее неизвестные наследники предыдущего владельца квартиры.
• Появился супруг или супруга, наличие которых было скрыто при сделке.

Регистрационная служба, как правило, очень внимательно проверяет документы и их оформление, но многие нюансы и она не может проконтролировать, например, дееспособность сторон, реальную стоимость квартиры, потенциальных наследников, семейное положение сторон.

Если продавец состоит на учете в психоневрологическом диспансере, он или его родственники могут признать сделку недействительной. Если при этом квартира была продана по заниженной цене, то суд этот факт будет рассматривать не в пользу покупателя. Если же квартира продавалась по рыночной цене и с присутствием нотариуса и доктора на момент подписания, то вероятность выигрыша очень высокая. Признать человека недееспособным в момент подписания очень легко – достаточно в тот же день попасть в больницу или в полицию с сильным алкогольным опьянением. Запись в полиции или в больнице будет весомым доказательством того, что сделка совершалась в пьяном состоянии. Даже если такого и не было. Этого можно было бы избежать, если бы на сделку был приглашен доктор, засвидетельствовавший дееспособность каждой стороны.

Стоит также обратить внимание на семейное положение сторон. Продавец может состоять в браке, но при отсутствии штампа в паспорте он может это легко скрыть. Продавец у нотариуса подписывает заявление, что не состоит в браке, но уже после сделки появляется второй супруг и претендует на квартиру на законных основаниях. Разрешить данную ситуацию можно только через суд. К сожалению, обезопасить себя от подобной ситуации во время сделки практически невозможно.

Что делать

После завершения сделки все спорные моменты могут решаться только в судебном порядке. Если у какой-либо стороны возникла необходимость оспорить сделку, то обращения в суд не избежать. Срок подачи искового заявления – 3 года с момента сделки. Поэтому и безопаснее покупать квартиру, которая была в собственности более трех лет. Однако есть некоторые ситуации, при которых можно оспорить сделку на протяжении трех лет не с момента сделки, а с момента, когда некий факт стал известен. В этом случае срок исковой давности практически неограничен.

Если сделка будет расторгнута по какой-либо причине, несостоявшийся покупатель может требовать возврата только той суммы, которая указана в договоре. Вопрос с признанием расписки в качестве доказательства оплаты спорный: суд может рассмотреть расписку как доказательство, а может и не рассмотреть. Продавцы часто не дают расписки под предлогом, что они боятся последующей передачи расписки в налоговые органы. В договоре необходимо указывать полную стоимость покупки квартиры. Это самая лучшая гарантия безопасности сделки.

Если новый владелец будет признан добросовестным покупателем, но старый владелец все равно будет иметь права на квартиру, то пострадавшей стороне – старому владельцу – государство может предоставить компенсацию в размере до 1 миллиона рублей. Что, конечно же, мало поможет потерявшему квартиру бывшему собственнику, если он ее потерял в результате обмана.

Как обезопасить себя

Решений может быть два:

• заранее быть готовым к возможным обращениям в суд, а потому проверять и оформлять все документы очень внимательно и указывать полную сумму сделки в договоре;
• перед сделкой застраховывать право собственности, такая страховка поможет если не сохранить квартиру, то хотя бы вернуть деньги.

Чтобы не пришлось в будущем терять квартиру или деньги, оплаченные за квартиру, желательно при оформлении сделки пользоваться услугами юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью. Можно понадеяться и на риэлтора, но часто риэлторы отлично знают механизм сделки и требования регистрационной службы, но не знают всех юридических нюансов, тонкостей и судебной практики.

Законодательство

Гражданский кодекс:

Глава 9. Сделки

• Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки
• Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
• Статья 168. Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам
• Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным
• Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
• Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения
• Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств
• Статья 180. Последствия недействительности части сделки
• Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам

Глава 12. Исковая давность

• Статья 196. Общий срок исковой давности
• Статья 197. Специальные сроки исковой давности
• Статья 200. Начало течения срока исковой давности

Глава 30. Купля-продажа

• Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
• Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
• Статья 556. Передача недвижимости

Глава 63. Наследование по закону

Жилищный кодекс:

Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд

• Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения
• Статья 21. Страхование жилых помещений

Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан

• Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

Семейный кодекс:

Глава 7. Законный режим имущества супругов

• Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

Глава 8. Договорный режим имущества супругов

• Статья 42. СК РФ. Содержание брачного договора

Федеральные законы:

• От 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (последние изменения от 28 июля 2012 г. № 133-ФЗ)

Читайте также другие статьи этого цикла на нашем портале:

Защита прав собственника квартиры: часть 1. Купля-продажа квартиры - работа с риэлтором

Защита прав собственника квартиры: часть 2. Основные этапы сделок

Защита прав собственника квартиры: часть 3. Проверка сделки

Защита прав собственника квартиры: часть 4. Предварительный и основной договоры

Защита прав собственника квартиры: часть 5. Регистрация, процедура расчета и завершение сделки

Защита прав собственника квартиры: часть 7. Семья и собственность

Защита прав собственника квартиры: часть 8. Эксплуатация квартиры