Охранять следует не только семейные отношения и семейные ценности, но и семейное благополучие и собственность. Владение недвижимостью, ее приобретение и продажа – вопросы, с которыми сталкиваются почти все семьи. В этой статье мы рассмотрим ключевые моменты, на которые необходимо обращать внимание при сделках с недвижимостью при наличии детей, супруга или супруги и других близких родственников и членов семьи.
Продажа недвижимости
Продавец квартиры, конечно же, имеет свою собственную личную жизнь, возможно, имеет нескольких детей, существующих и предыдущих супругов и других родственников. Продавая свою квартиру, особенно если в квартире зарегистрированы другие лица, приходится учитывать и интересы семьи, в том числе и бывшей.
Супруг продавца
Существующий супруг продавца должен быть не только поставлен в известность о продаже квартиры, но также дать свое письменное согласие на сделку, заверенное у нотариуса. При общей совместной собственности оба супруга имеют право на квартиру, даже если один из них является собственником, а второй нет. Поэтому продажа недвижимости требует нотариально заверенного согласия на сделку второго супруга, который не является собственником. Это необходимо даже в том случае, если супруги живут раздельно и не поддерживают отношения много лет. Если оба супруга владеют квартирой в долях, то согласие на сделку не нужно, так как и так каждый продает свою долю, и это отражено в договоре.
При наличии брачного договора для сделки предоставляется его копия. Если у супругов раздельный режим собственности, то продавец может не предоставлять согласие супруга на сделку. Однако брачный договор может быть недействительным (расторгнут или аннулирован ранее), поэтому лучшей гарантией будет являться согласие супруга на сделку, оформленное недавно.
Если продавец не состоит в браке, то перед сделкой он должен заверить у нотариуса соответствующее заявление. Продавец может обмануть нотариуса и продавца при отсутствии штампа в паспорте. Продавец скрывает наличие супруга или супруги и пишет заявление, что он не состоит в браке, после чего продает квартиру. Обезопасить себя в подобной ситуации очень сложно. Проверить наличие супруга или супруги практически невозможно. Поэтому покупатель должен после сделки забрать себе нотариальное заявление продавца и хранить у себя на случай судебного разбирательства при появлении скрытого продавцом супруга.
Кроме этого существует и другая опасность. Продавец может быть разведен, поэтому нотариальное заявление об отсутствии зарегистрированного брака окажется правдой. Однако бывший супруг все равно будет иметь право на квартиру, если квартира приобреталась во время брака, а брачный договор между супругами не был заключен. Покупатель практически никак не может обезопасить себя в подобной ситуации. Суд, скорее всего, займет сторону супруга продавца, поэтому покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец – деньги. Здесь уместно вспомнить про стоимость недвижимости в договоре купли-продажи (именно поэтому должна указываться реальная стоимость) и про официальную зарплату продавца (он может потратить все деньги и возвращать покупателю на основании решения суда не более 50% от своего официального дохода). Бывший супруг продавца имеет право оспорить сделку в течение трех лет после развода. Немного защитить покупателя сможет внесение в договор пункта, с указанием, что на момент приобретения квартиры в собственность продавец не состоял в зарегистрированном браке.
Дети продавца
Если у продавца квартиры есть дети, имеет значение две вещи: во-первых, являются ли дети собственниками квартиры, и, во-вторых, зарегистрированы дети в квартире или нет.
Если ребенок – собственник квартиры или один из собственников, то договор купли продажи заключается с его законным представителем. Для продажи такой квартиры требуется разрешение органов опеки. Разрешение дается в том случае, если жилищные условия ребенка не ухудшаются (например, покупается квартира большей площади). Если же жилищные условия проживания ребенка ухудшатся в результате продажи квартиры, органы опеки запрещают такую сделку.
Если ребенок не является собственником квартиры, а только зарегистрирован в ней, то согласие органов опеки не требуется, поэтому при выписке родителей из квартиры по заявлению родителей выписывается и ребенок. По большому счету ребенка из проданной квартиры можно выписать в никуда.
Перед продажей квартиры в идеальном варианте дети должны быть выписаны заранее. Покупатель может попросить у продавца документы, подтверждающие, что ребенок уже зарегистрирован в новом месте. Однако если выписка перед продажей невозможна, в договоре следует предусмотреть срок выписки детей после перехода права собственности к покупателю. Правда, выписать чужих детей из квартиры покупатель сможет только через суд.
Все документы за детей до 14 лет подписывают их родители или другие законные представители (назначаются органами опеки и попечительства). Подростки старше 14 лет подписывают документы самостоятельно с письменным согласием обоих родителей. Оба родителя ребенка или его другие законные представители должны дать письменное согласие на выписку и на заключение договора купли-продажи.
Покупка недвижимости
Супруг покупателя
Квартира может быть оформлена в собственность одного супруга, в общую совместную собственность супругов или в долевую собственность. При заключенном брачном договоре при раздельном имуществе лучше оформлять долевую собственность, например, каждому по ½ доли. Если же у супругов не заключен брачный договор, а все приобретаемое имущество общее, то не так важно, кто именно будет являться собственником квартиры. И в случае общей долевой собственности, и в случае оформления квартиры на одного супруга, оба супруга имеют равные права на квартиру в случае развода.
Супруг, который не является собственником квартиры, регистрируется в квартире на основании заявления супруга, на которого оформлена квартира. Выписка из старого места регистрации может быть автоматической при регистрации по новому адресу.
Дети покупателя
Приобрести квартиру можно на имя ребенка. В этом случае родители подписывают за него договор купли-продажи, но в свидетельстве о праве собственности владельцем будет указан ребенок. Если подросток старше 14 лет, то договор он подписывает сам с согласия своих родителей. Ребенок любого возраста также может получить долевую собственность в квартире родителей.
Регистрируется ребенок в квартире на основании заявления родителей с одним из родителей. Зарегистрировать ребенка одного в квартире без кого-либо из родителей или опекунов невозможно.
Завещание членам семьи
Завещание детям
Завещать квартиру можно ребенку любого возраста. В случае смерти родителя до достижения ребенком 14-летнего возраста квартирой будет распоряжаться второй родитель или другой законный представитель. После достижения 14-летнего возраста ребенок будет распоряжаться квартирой самостоятельно, но с согласия родителя или представителя.
Другие родственники (или другие дети) могут оспорить завещание, если они являются наследниками по закону. Обязательная доля в наследстве несмотря на завещание выделяется несовершеннолетним детям, родителям-пенсионерам или инвалидам. Такие родственники получат наследство в любом случае, однако, часто на основании решения суда.
Завещание супругу
Супруг при отсутствии брачного договора и так имеет 50% от общего совместного имущества, нажитого в браке. Поэтому в завещании можно указывать только то имущество, которое принадлежит завещателю. Например, если квартира является общей совместной собственностью, то одна ее половина принадлежит второму супругу, а другая половина квартиры может являться предметом завещания. Супруг завещателя является одним из наследников первой очереди, поэтому часть завещаемой квартиры будет делиться между всеми родственниками. Если же завещание составлено на супруга, то другие наследники могут это оспорить. Те наследники, которые имеют право на обязательную долю в наследстве, обязательно получат свою часть наследства в случае обращения в суд. Чтобы не провоцировать дележку и ругань между родственниками, лучше заранее прописать в завещании доли для наследников, имеющих обязательную долю в наследстве.
Супруги могут составить одно завещание на двоих в рамках их общей совместной собственности. Такое завещание невозможно переделать в случае смерти одного из супругов.
Дарение членам семьи
Дарение детям
В дарственной на квартиру ставится подпись дарителя и подпись одаряемого. Если ребенок младше 14 лет, то за него ставят подпись его родители или законный представитель. Поэтому если отец хочет подарить ребенку квартиру, а в качестве дарителя он указывает себя, и в качестве представителя он указывает себя, то такая дарственная не действительна. Дарить и подписывать дарственную за ребенка одновременно нельзя, поэтому необходимо участие обоих родителей или опекунов.
Дарственная может заключаться в простой письменной форме без заверения нотариусом. После оформления дарственной подаются документы на регистрацию для перехода права собственности. Без государственной регистрации дарственная не имеет силы.
Так как принятие квартиры в дар – это доход, то с суммы дохода необходимо заплатить подоходный налог. Например, квартира стоит 1 миллион рублей, 13 % необходимо заплатить в виде налога, что составит 130 000 рублей. Ответственность за детей несут родители, поэтому им необходимо оформить налоговую декларацию и указать, что одаряемый – близкий родственник. Если подарок дарится близкому родственнику и/или члену семьи, то налог оплачивать не надо. Однако налоговые нерезиденты – те, кто живет в России менее 6 месяцев в году – должны платить 30 % от стоимости принимаемого подарка.
Дарение родственникам
Подарить квартиру можно кому угодно, однако супруг должен дать на это свое нотариально заверенное согласие. Если подарок принимает близкий родственник (наследник первой очереди), то оплачивать подоходный налог со стоимости подарка он не должен, налоговую декларацию подавать не нужно, однако, необходимо хранить документы, подтверждающие факт дарения и степень родства, на случай, если налоговый орган потребует пояснений о причине непредставления декларации.
Доказать близкие родственные связи иногда проблематично. Например, чтобы подарить квартиру племяннику, необходимо предоставить три свидетельства о рождении: племянника, его родителя и брата/сестры родителя. В этом случае будет видно, что один из родителей племянника и даритель являются родственниками.
Забрать обратно подаренную квартиру довольно проблематично. Это можно сделать только через суд, преимущественно при недееспособности дарителя на момент подписания дарственной.
Недвижимость и семейные отношения постоянно переплетаются: кто-то женится, кто-то разводится; дети рождаются, вырастают и создают собственную семьи; молодые постепенно занимают квартиры бабушек и дедушек; семьи стремятся разменять квартиру или приобрести более просторное жилье. Быть осмотрительным в сделках с недвижимостью необходимо - это поможет сберечь не только квартиру, но и семью.
Законодательство
Гражданский кодекс:
Глава 3. Граждане (физические лица)
- Статья 28. Дееспособность малолетних
- Статья 31. Опека и попечительство
- Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
Глава 9. Сделки
- Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным.
- Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет
- Статья 175. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет
- Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Глава 30. Купля-продажа
Глава 32. Дарение
Глава 62. Наследование по завещанию
- Статья 1122. Доли наследников в завещанном имуществе
Глава 63. Наследование по закону
- Статья 1142. Наследники первой очереди
- Статья 1149. Право на обязательную долю в наследстве
- Статья 1150. Права супруга при наследовании
Жилищный кодекс:
Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан
- Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением
Семейный кодекс:
Глава 7. Законный режим имущества супругов
- Статья 34. Совместная собственность супругов
- Статья 38. Раздел общего имущества супругов.
Глава 11. Права несовершеннолетних детей
- Статья 60. Имущественные права ребенка
Налоговый кодекс:
Глава 23. Налог на доходы физических лиц
- Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
- Статья 228. Особенности исчисления налога в отношении отдельных видов доходов. Порядок уплаты налога
Читайте также другие статьи этого цикла на нашем портале:
Защита прав собственника квартиры: часть 1. Купля-продажа квартиры - работа с риэлтором
Защита прав собственника квартиры: часть 2. Основные этапы сделок
Защита прав собственника квартиры: часть 3. Проверка сделки
Защита прав собственника квартиры: часть 4. Предварительный и основной договоры
Защита прав собственника квартиры: часть 5. Регистрация, процедура расчета и завершение сделки
Защита прав собственника квартиры: часть 6. Последствия сделки
Защита прав собственника квартиры: часть 8. Эксплуатация квартиры
Комментарии
(0)#