11.07.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.RU
Фото: Источник фото

На рынке недвижимости формируются две разные реальности. В одной живут застройщики, которые считают, что жилье должно только дорожать, потому что растет себестоимость строительства. В другой – покупатели, чьи падающие доходы не соответствуют даже нынешнему уровню цен, подскочивших на 40-60% только за последние два года.

Если это «недопонимание» не будет преодолено, через год-два девелоперы будут предлагать квартиры по ценам на 30% выше, чем сейчас, но люди смогут их покупать только по ценам на 30% ниже, чем в настоящее время, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, выступая на конференции «Московского Бизнес Клуба» «Рынок недвижимости на пороге глобальных перемен».

С 24 февраля 2022 г. рынок недвижимости, как и вся Россия, живет в новой реальности. Скорее, даже в «новой реальности 2.0», потому что похожий кризис, но в облегченной версии, мы уже проходили в 2014-2017 гг. В конце 2014 г., как и в марте 2022 г., спрос резко вырос на фоне девальвации рубля из-за введения санкций, а затем также резко упал, потому что закончились покупатели с живыми деньгами, а ипотека стала недоступной в связи с резким повышение ключевой ставки ЦБ.

Однако отношение застройщиков к «новой реальности» тогда и сейчас было принципиально разным. Восемь лет назад они были морально готовы к снижению цен, понимая, что платежеспособность покупателей сократилась. И в 2015 г. столичные новостройки в среднем подешевели на 11%, несмотря на увеличение себестоимости строительства. А сейчас девелоперы смотрят только на свою затратную часть, которая, по разным оценкам, выросла на 20-40% на фоне подорожания кредитов, стройматериалов, рабочей силы (мигрантов) и т.п. И поэтому твердо уверены, что цены на новостройки должны только расти. В конце концов, сейчас все дорожает, почему квартиры должны стать исключением?

Однако потенциальные клиенты застройщиков живут в несколько иной реальности. В ней люди теряют доходы, полностью или частично, а рост цен на продукты «съедает» все бОльшую часть того, что осталось, оставляя все меньше возможностей для покупки товаров длительного пользования. Особенно таких дорогих, как жилье. Эту другую реальность, в которой дорожает еда и товары первой необходимости, а спрос на недвижимость падает, экономисты называют бифляцией.

Для того чтобы поддержать застройщиков, власти увеличили лимиты по льготной ипотеке до 12 млн руб. (одновременно подняв ставку с 7 до 12% годовых). Но и это не спасет рынок от падения спроса. При нынешнем уровне цен и минимальном первоначальном взносе 15% кредита в 12 млн руб. хватит на покупку студии или, максимум, однокомнатной квартиры внутри МКАД, то есть льготная ипотека распространяется лишь примерно на 30% рынка московских новостроек. Ежемесячный платеж по льготному кредиту на покупку такой квартиры составит 130 000 руб. при сроке кредита 20 лет.

Таким образом, чтобы позволить себе квартиру по льготной ипотеке, нужно получать не менее 260 000 руб. в месяц, потому что расходы на обслуживание кредита не должны превышать половину среднемесячного дохода (а лучше – 30%), иначе банк не одобрит ипотеку. При этом среднедушевой доход москвича по итогам 2021 г. не дотягивал даже до 90 000 руб., по данным Росстата.

Снижение ставки по льготной ипотеке до 9% не сильно поможет делу: расходы на обслуживание кредита все равно будут выше 100 000 руб. в месяц. В принципе, ситуация кардинально не изменится, даже если к концу года рыночные ставки приблизятся к льготным - спрос был близок к исчерпанию уже 2021 г., когда ипотека выдавалась под 5-8%.

Главная проблема рынка недвижимости – не отсутствие дешевой ипотеки, а слишком высокие цены. По данным аналитического центра www.irn.ru, за два «ковидных» года вторичные квартиры в «старой» Москве подорожали на 37,7%, в Новой - на 39,2%, а в Подмосковье – на 53,5%. На первичном рынке средняя стоимость метра выросла на 37,2%, 65,6% и 57,6% соответственно.

Конечно, застройщики понимают, что цены на недвижимость все больше отрываются от платежеспособного спроса и пытаются удержать чек путем сокращения площади квартиры. Как следствие, спрос начинает перетекать на вторичный рынок. Парадоксально, но даже наименее привлекательные дома советской эпохи – хрущевки, порой оказываются лучше некоторых современных проектов бизнес-класса с квартирами-студиями. Так, однокомнатные квартиры в хрущевках имеют площадь 33-35 кв. м против студий 17-20-22 кв. м в современных домах. При этом по сравнению с «муравейниками» плотной застройки по 25-35 этажей с более чем 10 квартирами на этаже 5-этажные хрущевки с большими зелеными дворами и наличием паркинга для всех жильцов просто под окнами домов становятся чуть ли элитным малоэтажным жильем!

Проще говоря, путь экономии на продукте – сокращения площадей квартир, отказа от отделки, инфраструктуры и других опций, улучшающих качество жизни, во многом себя исчерпал и ведет в тупик, к созданию малопригодного для жизни жилья. При этом в Москве затраты на строительно-монтажные работы, которые действительно сильно подорожали за последнее время, составляют примерно 25% от продажной цены квартиры и сказываются ней не так уж критично. Поэтому давно пора задуматься над оптимизацией оставшиеся 75% затрат, чтобы иметь возможность снижать цены на жилье адекватно сокращающемуся спросу.

 

 

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(1)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Московская программа комплексного развития территорий, карта КРТ

Город одобрил пять новых проектов КРТ с апреля по июнь

На участках предусмотрено строительство почти 346 тысяч квадратных метров общественно-деловой и социальной инфраструктуры, где будет создано в совокупности 8,7 тысячи рабочих мест.
00
Стартовая ул., д. 3/1 Москва, СВАО, Лосиноостровский р-н

Более 3,7 тысячи москвичей получили новые квартиры по программе реновации в июне

Всего в 2025 году новое жилье получили 18 тысяч москвичей - участников программы реновации. Программа реновации была запущена Правительством Москвы 1 августа 2017 года, на данный момент она исполнена примерно на 25%.
00
На строительной площадке сварщики работают с арматурой стен

Классификация металлопроката по типам: листовой, сортовой и другие материалы

Разбор основных видов металлопроката и их технических характеристик. Особенности применения листового, сортового и трубного проката в различных отраслях промышленности.
00
NF Group

67% всех сделок аренды элитной загородной недвижимости Московского региона пришлось на объекты стоимостью выше 1,5 млн руб. в месяц

Наибольшим спросом среди арендаторов в первом полугодии 2025 г. пользовались дома со средней площадью 902 квм. (+17% за год). Самые дорогие для аренды коттеджи предлагались на Минском направлении.
00
Метриум Групп, логотип компании

Итоги I полугодия на первичном рынке высокобюджетного сегмента Москвы

Объем предложения за полугодие вырос на 4,4%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 2,37 млн рублей (+10,7% за полугодие, +30,5% за год). Было реализовано 52,8 тыс. кв. м по ДДУ (-27,7% за полугодие, +9,3% за год).
00
ЖК Монс

В Бутырском районе девелопер «Брусника» обустроит общественные пространства с арт-объектами и фонтанами

В рамках строительства жилого комплекса «МОНС» появятся доступные всем горожанам общественные пространства. На площади 0,9 гектара разместят арт-объекты, сухой фонтан, тенистые зоны отдыха. Там планируется проводить праздники, фестивали и ярмарки.
00
Большой производственный цех с разнообразным оборудованием, в том числе сверлильные станки

Оптимизация производства: почему стоит обновить парк станков уже в этом году

В условиях постоянно растущей конкуренции и стремительного технологического прогресса, предприятиям, стремящимся сохранить лидерство на рынке, необходимо постоянно пересматривать свои производственные процессы. Одним из ключевых факторов успешной оптимизации является обновление станочного парка.
00
NF Group

В Москве зафиксирован рекордный объем офисной недвижимости на продажу: рост на 60% за год и почти втрое за три года

Объем офисной недвижимости на продажу в Москве достиг рекордного уровня за всю историю наблюдений за рынком. Совокупная площадь первичных офисов, представленных на продажу, превысила 700 тыс. квм.
00
Метриум Групп, логотип компании

Итоги I полугодия на первичном рынке премиум-класса Москвы

Объем предложения за полугодие сократился на 0,7%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 786 460 рублей (+7,2% за полугодие, +12,0% за год). Было заключено 2,7 тыс. ДДУ (-11,7% за полугодие, -6,2% за год).
10
KEY CAPITAL логотип

Эпоха песочниц – почему дворы новостроек не учитывают интересы всех жителей

Эксперты KEY CAPITAL провели исследование благоустройства придомовых территорий в современных жилых комплексах столицы. Анализ показал системный дисбаланс в подходе застройщиков.
00
STONE Ходынка 2

На севере столицы началось строительство офисного квартала с парящей торговой галереей

В Хорошёвском районе началось строительство делового квартала «STONE Ходынка 2». Общая площадь трех корпусов составит около 125 тысяч квадратных метров, они будут соединены стеклянной торговой галереей на уровнях третьего и четвертого этажей.
00
ЖК Родина Парк

В Можайском районе на территории жилого комплекса появится зона отдыха с водопадом

На территории комплекса «Родина Парк» планируется создать двор-парк площадью 9 тысяч квадратных метров, где разместят детский игровой комплекс с качелями, балансирами, батутами, горками и тоннелями, а также оборудована центральная зона с водоемом и навесами.
00
Грузовая фура около складского комплекса

Ответственное хранение на складе: оптимизация логистики для бизнеса

Ответственное хранение – это распространенный вид складской услуги, позволяющий компаниям оптимизировать свою логистику и сосредоточиться на основных бизнес-процессах.
Или войти с помощью: