На рынке недвижимости формируются две разные реальности. В одной живут застройщики, которые считают, что жилье должно только дорожать, потому что растет себестоимость строительства. В другой – покупатели, чьи падающие доходы не соответствуют даже нынешнему уровню цен, подскочивших на 40-60% только за последние два года.
Если это «недопонимание» не будет преодолено, через год-два девелоперы будут предлагать квартиры по ценам на 30% выше, чем сейчас, но люди смогут их покупать только по ценам на 30% ниже, чем в настоящее время, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, выступая на конференции «Московского Бизнес Клуба» «Рынок недвижимости на пороге глобальных перемен».
С 24 февраля 2022 г. рынок недвижимости, как и вся Россия, живет в новой реальности. Скорее, даже в «новой реальности 2.0», потому что похожий кризис, но в облегченной версии, мы уже проходили в 2014-2017 гг. В конце 2014 г., как и в марте 2022 г., спрос резко вырос на фоне девальвации рубля из-за введения санкций, а затем также резко упал, потому что закончились покупатели с живыми деньгами, а ипотека стала недоступной в связи с резким повышение ключевой ставки ЦБ.
Однако отношение застройщиков к «новой реальности» тогда и сейчас было принципиально разным. Восемь лет назад они были морально готовы к снижению цен, понимая, что платежеспособность покупателей сократилась. И в 2015 г. столичные новостройки в среднем подешевели на 11%, несмотря на увеличение себестоимости строительства. А сейчас девелоперы смотрят только на свою затратную часть, которая, по разным оценкам, выросла на 20-40% на фоне подорожания кредитов, стройматериалов, рабочей силы (мигрантов) и т.п. И поэтому твердо уверены, что цены на новостройки должны только расти. В конце концов, сейчас все дорожает, почему квартиры должны стать исключением?
Однако потенциальные клиенты застройщиков живут в несколько иной реальности. В ней люди теряют доходы, полностью или частично, а рост цен на продукты «съедает» все бОльшую часть того, что осталось, оставляя все меньше возможностей для покупки товаров длительного пользования. Особенно таких дорогих, как жилье. Эту другую реальность, в которой дорожает еда и товары первой необходимости, а спрос на недвижимость падает, экономисты называют бифляцией.
Для того чтобы поддержать застройщиков, власти увеличили лимиты по льготной ипотеке до 12 млн руб. (одновременно подняв ставку с 7 до 12% годовых). Но и это не спасет рынок от падения спроса. При нынешнем уровне цен и минимальном первоначальном взносе 15% кредита в 12 млн руб. хватит на покупку студии или, максимум, однокомнатной квартиры внутри МКАД, то есть льготная ипотека распространяется лишь примерно на 30% рынка московских новостроек. Ежемесячный платеж по льготному кредиту на покупку такой квартиры составит 130 000 руб. при сроке кредита 20 лет.
Таким образом, чтобы позволить себе квартиру по льготной ипотеке, нужно получать не менее 260 000 руб. в месяц, потому что расходы на обслуживание кредита не должны превышать половину среднемесячного дохода (а лучше – 30%), иначе банк не одобрит ипотеку. При этом среднедушевой доход москвича по итогам 2021 г. не дотягивал даже до 90 000 руб., по данным Росстата.
Снижение ставки по льготной ипотеке до 9% не сильно поможет делу: расходы на обслуживание кредита все равно будут выше 100 000 руб. в месяц. В принципе, ситуация кардинально не изменится, даже если к концу года рыночные ставки приблизятся к льготным - спрос был близок к исчерпанию уже 2021 г., когда ипотека выдавалась под 5-8%.
Главная проблема рынка недвижимости – не отсутствие дешевой ипотеки, а слишком высокие цены. По данным аналитического центра www.irn.ru, за два «ковидных» года вторичные квартиры в «старой» Москве подорожали на 37,7%, в Новой - на 39,2%, а в Подмосковье – на 53,5%. На первичном рынке средняя стоимость метра выросла на 37,2%, 65,6% и 57,6% соответственно.
Конечно, застройщики понимают, что цены на недвижимость все больше отрываются от платежеспособного спроса и пытаются удержать чек путем сокращения площади квартиры. Как следствие, спрос начинает перетекать на вторичный рынок. Парадоксально, но даже наименее привлекательные дома советской эпохи – хрущевки, порой оказываются лучше некоторых современных проектов бизнес-класса с квартирами-студиями. Так, однокомнатные квартиры в хрущевках имеют площадь 33-35 кв. м против студий 17-20-22 кв. м в современных домах. При этом по сравнению с «муравейниками» плотной застройки по 25-35 этажей с более чем 10 квартирами на этаже 5-этажные хрущевки с большими зелеными дворами и наличием паркинга для всех жильцов просто под окнами домов становятся чуть ли элитным малоэтажным жильем!
Проще говоря, путь экономии на продукте – сокращения площадей квартир, отказа от отделки, инфраструктуры и других опций, улучшающих качество жизни, во многом себя исчерпал и ведет в тупик, к созданию малопригодного для жизни жилья. При этом в Москве затраты на строительно-монтажные работы, которые действительно сильно подорожали за последнее время, составляют примерно 25% от продажной цены квартиры и сказываются ней не так уж критично. Поэтому давно пора задуматься над оптимизацией оставшиеся 75% затрат, чтобы иметь возможность снижать цены на жилье адекватно сокращающемуся спросу.
Комментарии
(1)#