Земельные отношения в Российской Федерации

«Покупайте землю – ее больше не производят». Это высказывание Марка Твена с каждым годом, на протяжении столетий, все более актуально – земля растет в цене по мере того, как все меньше и меньше становится незанятых участков.

Регулирование земельных отношений

Земельные отношения в России всегда были и остаются сложной проблемой, включающей большой круг вопросов о форме собственности и хозяйствования, налоге на землю, землеустройстве, государственном регулировании, управлении земельными ресурсами и т.д.

Россия сейчас обладает огромным земельным пространством. Наибольшую долю в общей структуре занимает государственная собственность, ее доля составляет 92,4%. Собственность, находящаяся у граждан, составляет 6,2% от общей структуры. Наименьшую часть в общей структуре занимает собственность юридических лиц и составляет 1,4%.

Отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации регулирует Земельный Кодекс РФ, вступивший в силу 30 октября 2001 года. В соответствии с Конституцией Российской Федерации земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из Земельного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить Земельному Кодексу и федеральным законам.

Участники (субъекты) земельных отношений

По Земельному Кодексу, участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии c Кодексом и федеральными законами.

Собственники земельных участков – это лица, являющиеся собственниками земельных участков.

Землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.

Землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.

Арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

Обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

По закону Российской Федерации тот, кто приобретает недвижимость, получает право пользоваться землей, которая требуется для ее правильной эксплуатации. Этой недвижимостью может быть и дачный летний домик, и всесезонная резиденция – по законодательству это не принципиально и все равно придется собирать весь пакет документов.

Если же перед вами стоит вопрос оформления в собственность земельного участка без строения, задача усложняется. Как и любое другое юридическое оформление права собственности, это сложный и долгий процесс согласований и подготовки документов.

В первую очередь необходимо узнать категорию участка и то, как этот участок разрешено использовать – в районной администрации или органе местного самоуправления должны дать эту информацию. От вида разрешенного использования зависит сама возможность приобретения участка земли. Нельзя купить или оформить в собственность земли лесного фонда, территорию с историческими памятниками и охраняемыми объектами либо изъятые из оборота территории – например, заповедники и заказники. Всего в Земельном Кодексе прописано около тридцати категорий земельных участков, часть из них попадает под полный запрет продажи и оформления в собственность, для другой существуют жесткие ограничения, и только треть оформлена в качестве допускающей жилые строения земли.

Категории участков

Все земли на территории российского государства составляют земельный фонд страны. В зависимости от качества, назначения и других особенностей земли делятся на категории:

• Земли сельскохозяйственного назначения – они служат главным средством производства в сельском хозяйстве, наиболее важная категория земель в земельном фонде России.
• Земли поселений (городов, поселков городского типа — дачные, рабочие и курортные поселки и сельские поселения) - предназначаются для обслуживания городов, поселков городского типа и сельских поселений.
• Земли специального назначения - промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и т.п., не связаны с сельскохозяйственным производством.
• Земли особо охраняемых территорий и объектов( природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения - природные и биосферные заповедники, национальные и природные парки, государственные природные заказники, памятники природы, дендрологические парки и ботанические сады, лечебно-оздоровительные местности и курорты).
• Земли лесного фонда - представляют собой один из элементов экологической системы лесов, участвующих в природном функционировании всей экосистемы. Земля выступает здесь в двояком значении: как пространственный базис, на котором произрастает лесная растительность, и как средство производства, питающее корневую систему лесов почвенными компонентами (влагой, питательными веществами и др.).
• Земли водного фонда - водопокрытые земли, то есть такие, которые покрыты водой относительно устойчиво вечно или большую часть времени года и которые заняты естественными водоемами.
• Земли запаса — это резерв государства.

Существует также своеобразная подкатегория земель, которая предписывает возможное использование участка его собственником или арендатором - это вид разрешенного использования (целевого назначения) земельного участка. Основные виды разрешенного использования земельных участков: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), ведение личного подсобного хозяйства (ЛПС), дачное строительство, ведение дачного хозяйства, сельскохозяйственное производство, организация фермерского хозяйства, организация крестьянско-фермерского хозяйства, ведение сельского хозяйства, малоэтажное жилищное строительство, сельскохозяйственное использование, жилищное строительство, жилая и коммерческая застройка.

Каждая категория подразумевает определенные ограничения. Так, для сельхозугодий недопустима промышленная застройка, жилой дом невозможно построить ближе полукилометра от животноводческой фермы, а на промышленных землях нельзя выращивать пшеницу или плодовые деревья. Земли, пригодные для жилой застройки, делятся на садово-огородные хозяйства (дом может быть временным, летним, и в нем невозможно будет никого прописать) и выделенные под ИЖС – индивидуальное жилое строительство (что позволит полностью оформить дом как частное жилое строение). Как правило, именно в качестве ИЖС фигурируют в документах коттеджные поселки и другие строения «от застройщика», хотя есть и исключения.

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов (поселений) – это земли, используемые и предназначенные для застройки населенных пунктов. В зависимости от градостроительного плана участки земли в составе одного и того же населенного пункта могут быть предназначены как для сельскохозяйственного использования, так и для жилищного строительства. Дома в населенных пунктах могут быть построены как на землях, предназначенных под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), так и под ИЖС.

Управление землями населенных пунктов осуществляется местными администрациями через свои отделы и службы. Можно выделить управление общее и оперативное. Функции управления землями населенных пунктов и пределы компетенции органов управления четко разграничены Земельным кодексом (ст. 83–86) и Законом Российской Федерации «О местном самоуправлении» (ст. 55, 57).

К основным функциям по управлению землями населенных пунктов относятся:

• предоставление земельных участков юридическим лицам и гражданам в собственность, пользование и аренду и их изъятие;
• регистрация права конкретных субъектов на землю;
• организация и проведение работ по земельному кадастру и землеустройству.

Значительное место в управлении землями населенных пунктов играет перспективное и текущее планирование их использования. Планирование отражено в градостроительной документации, поскольку главное назначение этих земель – строительство на них промышленных, культурных, жилых и иных объектов. Органы государственной власти и управления устанавливают в пределах своей компетенции порядок осуществления градостроительной деятельности на своих территориях и обеспечивают защиту прав и охраняемых законом интересов ее участников. Вопросы развития и благоустройства города (поселка), улучшения окружающей среды решается в соответствующих планах и проектах, являющихся основными градостроительными документами. По заданию заказчика могут выполняться другие виды градостроительной документации.

Земли сельхозназначения

находятся за границей земель поселений и предназначены, главным образом, для нужд сельского хозяйства. По виду использования земли сельхозназначения могут быть предназначены для огородничества; для ведения личного подсобного хозяйства; для садоводства; для ведения дачного хозяйства или строительства; для ведения крестьянско-фермерского хозяйства. Земельные участки, выделенные под дачи из земель сельскохозназначения, имеют наибольшую инвестиционную привлекательность земель для ведения дачного хозяйства и строительства, потому что расходы по их содержанию существенно меньше по сравнению с землями других категорий из-за низких ставок земельного налога.

Самые большие площади земель сельскохозяйтвенного назначения сегодня находятся в Сибирском, Дальневосточном и Приволжском федеральных округах. При этом наиболее плодородными являются земли Южного, Приволжского и южной части Сибирского федерального округа.

Земли предприятий

Земельный Кодекс РФ предоставил право переоформить право бессрочного пользования землей под приватизированными предприятиями в собственность или в долгосрочную аренду. Собственники расположенных на земельных участках зданий, строений и сооружений также вправе приобрести в собственность эти земельные участки в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Однако лишь после принятия Федерального закона от 24.07.07 г. N 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» (Федеральный закон от 24.07.07 г. N 212-ФЗ) можно сказать, что сформировалась нормативная база, необходимая для реализации права на приватизацию земельных участков предприятий через выкуп земли.

В Москве и Санкт-Петербурге, а также в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек выкупная цена земли определяется в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, то есть до 45% от кадастровой стоимости земельного участка.

Собственники зданий, строений и сооружений, которыми заключен договор аренды земельного участка, имеют право приобрести находящиеся у них на праве аренды государственные или муниципальные земельные участки в собственность независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса РФ. Тем самым устранена проблема, существовавшая до последнего времени в отношении арендаторов земельных участков.

В отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена между Российской Федерацией и субъектами РФ, порядок определения их цены, а также порядок оплаты этих земельных участков устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ. Цена выкупа земли не может превышать их кадастровую стоимость. До установления Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

В Московской области порядок оформления земли в собственность установлен в статье 7 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Особенности использования земель

При покупке земельного участка особое внимание нужно обратить на участки на землях сельхозназначения с видом разрешенного использования «садоводство», «огородничество» или для «дачного ведения хозяйства». Если вид разрешенного использования – «дачный», то на нем можно построить жилой дом с правом регистрации или без права регистрации. Если это «садовый участок», то здесь можно строить жилой дом, но без права регистрации. На «огородном» участке нельзя строить жилой дом, и нет права на регистрацию. Для строительства жилого дома и постоянного проживания на землях фермерского назначения, покупателю надо становиться ПБОЮЛ, то есть – фермером.

При покупке участка следует ознакомиться с кадастровым паспортом на участок, расположенный на землях сельхозназначения: если в паспорте указано «сельхозпроизводство», то такой участок можно приобретать. Если же в паспорте указано «пашня», «улучшенный сенокос» и т.п., то это будут выкинутые на ветер деньги или, в лучшем случае, потребуются немалые средства для перевода его в другую категорию.

Применительно к строительству домов на землях, выделенных для ведения дачного хозяйства, специалисты рекомендуют при оформлении разрешительной и иной документации вместо слова «коттедж» применять юридический правильный термин «жилой дом с правом регистрации проживания в нем», а вместо слов «коттеджный поселок» - термин «дачный поселок организованной застройки». При оформлении разрешительных документов нужно предусмотреть следующую запись: «проект организации и застройки территории дачного некоммерческого объединения граждан предусматривает строительство жилых домов с правом регистрации проживания в них».

Трудности перевода

Законодателем предусмотрена возможность перевода участка земли сельхозназначения в категорию земель населенных пунктов. Порядок изменения категории предусматривает внесения земельного участка в черту поселения. Можно, не меняя категории земли сельхозназначения, изменить целевое назначение участка. Например, определив его для ведения дачного хозяйства или садоводства. В последние годы строительство на землях сельхозназначения домов для постоянного проживания приобрело массовый характер. Однако при этом соответствующая смена вида назначения земельных участков в установленном порядке не производится, что с точки зрения юриспруденции является некорректным.

Общие требования к порядку изменения разрешенного использования участка закреплены в статьях 31 и 32 Градостроительного кодекса РФ. Процедура зависит от наличия утвержденных правил землепользования и застройки (ПЗЗ) для соответствующего муниципального образования. До 2012 года включительно все регионы России должны принять правила землепользования и застройки на территории каждого муниципального образования.

При наличии утвержденных ПЗЗ изменения в них вносятся в порядке, предусматривающем подачу заявления об изменении правил землепользования и застройки в местную комиссию по землепользованию и застройке, которое после вынесения комиссией заключения проходит согласование у главы местного муниципального образования. Затем по этому вопросу проводятся публичные слушания, о которых должны быть уведомлены правообладатели соседних земельных участков и недвижимости, расположенной на них. В случае положительного решения на публичных слушаниях представительный орган местного самоуправления должен утвердить соответствующие изменения. После прохождения предусмотренной процедуры новое разрешенное использование земельного участка должно быть учтено в Государственном кадастре недвижимости и зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).