Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
21.02.2017
Нюансы и рекомендации
20.02.2017
Материалы и оборудование
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

«Покупайте землю – ее больше не производят». Это высказывание Марка Твена с каждым годом, на протяжении столетий, все более актуально – земля растет в цене по мере того, как все меньше и меньше становится незанятых участков.

Регулирование земельных отношений

Участники (субъекты) отношений

Категории участков

Земли населенных пунктов

Земли сельхозназначения

Земли предприятий

Особенности использования земель

Трудности перевода

Регулирование земельных отношений

Земельные отношения в России всегда были и остаются сложной проблемой, включающей большой круг вопросов о форме собственности и хозяйствования, налоге на землю, землеустройстве, государственном регулировании, управлении земельными ресурсами и т.д.

Россия сейчас обладает огромным земельным пространством. Наибольшую долю в общей структуре занимает государственная собственность, ее доля составляет 92,4%. Собственность, находящаяся у граждан, составляет 6,2% от общей структуры. Наименьшую часть в общей структуре занимает собственность юридических лиц и составляет 1,4%.

Отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации регулирует Земельный Кодекс РФ, вступивший в силу 30 октября 2001 года. В соответствии с Конституцией Российской Федерации земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из Земельного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить Земельному Кодексу и федеральным законам.

Участники (субъекты) земельных отношений

По Земельному Кодексу, участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии c Кодексом и федеральными законами.

Собственники земельных участков – это лица, являющиеся собственниками земельных участков.

Землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.

Землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.

Арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

Обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

По закону Российской Федерации тот, кто приобретает недвижимость, получает право пользоваться землей, которая требуется для ее правильной эксплуатации. Этой недвижимостью может быть и дачный летний домик, и всесезонная резиденция – по законодательству это не принципиально и все равно придется собирать весь пакет документов.

Если же перед вами стоит вопрос оформления в собственность земельного участка без строения, задача усложняется. Как и любое другое юридическое оформление права собственности, это сложный и долгий процесс согласований и подготовки документов.

В первую очередь необходимо узнать категорию участка и то, как этот участок разрешено использовать – в районной администрации или органе местного самоуправления должны дать эту информацию. От вида разрешенного использования зависит сама возможность приобретения участка земли. Нельзя купить или оформить в собственность земли лесного фонда, территорию с историческими памятниками и охраняемыми объектами либо изъятые из оборота территории – например, заповедники и заказники. Всего в Земельном Кодексе прописано около тридцати категорий земельных участков, часть из них попадает под полный запрет продажи и оформления в собственность, для другой существуют жесткие ограничения, и только треть оформлена в качестве допускающей жилые строения земли.

Категории участков

Все земли на территории российского государства составляют земельный фонд страны. В зависимости от качества, назначения и других особенностей земли делятся на категории:

  • Земли сельскохозяйственного назначения – они служат главным средством производства в сельском хозяйстве, наиболее важная категория земель в земельном фонде России.
  • Земли поселений (городов, поселков городского типа — дачные, рабочие и курортные поселки и сельские поселения) - предназначаются для обслуживания городов, поселков городского типа и сельских поселений.
  • Земли специального назначения - промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и т.п., не связаны с сельскохозяйственным производством.
  • Земли особо охраняемых территорий и объектов( природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения - природные и биосферные заповедники, национальные и природные парки, государственные природные заказники, памятники природы, дендрологические парки и ботанические сады, лечебно-оздоровительные местности и курорты).
  • Земли лесного фонда - представляют собой один из элементов экологической системы лесов, участвующих в природном функционировании всей экосистемы. Земля выступает здесь в двояком значении: как пространственный базис, на котором произрастает лесная растительность, и как средство производства, питающее корневую систему лесов почвенными компонентами (влагой, питательными веществами и др.).
  • Земли водного фонда - водопокрытые земли, то есть такие, которые покрыты водой относительно устойчиво вечно или большую часть времени года и которые заняты естественными водоемами.
  • Земли запаса — это резерв государства.

Существует также своеобразная подкатегория земель, которая предписывает возможное использование участка его собственником или арендатором - это вид разрешенного использования (целевого назначения) земельного участка. Основные виды разрешенного использования земельных участков: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), ведение личного подсобного хозяйства (ЛПС), дачное строительство, ведение дачного хозяйства, сельскохозяйственное производство, организация фермерского хозяйства, организация крестьянско-фермерского хозяйства, ведение сельского хозяйства, малоэтажное жилищное строительство, сельскохозяйственное использование, жилищное строительство, жилая и коммерческая застройка.

Каждая категория подразумевает определенные ограничения. Так, для сельхозугодий недопустима промышленная застройка, жилой дом невозможно построить ближе полукилометра от животноводческой фермы, а на промышленных землях нельзя выращивать пшеницу или плодовые деревья. Земли, пригодные для жилой застройки, делятся на садово-огородные хозяйства (дом может быть временным, летним, и в нем невозможно будет никого прописать) и выделенные под ИЖС – индивидуальное жилое строительство (что позволит полностью оформить дом как частное жилое строение). Как правило, именно в качестве ИЖС фигурируют в документах коттеджные поселки и другие строения «от застройщика», хотя есть и исключения.

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов (поселений) – это земли, используемые и предназначенные для застройки населенных пунктов. В зависимости от градостроительного плана участки земли в составе одного и того же населенного пункта могут быть предназначены как для сельскохозяйственного использования, так и для жилищного строительства. Дома в населенных пунктах могут быть построены как на землях, предназначенных под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), так и под ИЖС.

Управление землями населенных пунктов осуществляется местными администрациями через свои отделы и службы. Можно выделить управление общее и оперативное. Функции управления землями населенных пунктов и пределы компетенции органов управления четко разграничены Земельным кодексом (ст. 83–86) и Законом Российской Федерации «О местном самоуправлении» (ст. 55, 57).

К основным функциям по управлению землями населенных пунктов относятся:

  • предоставление земельных участков юридическим лицам и гражданам в собственность, пользование и аренду и их изъятие;
  • регистрация права конкретных субъектов на землю;
  • организация и проведение работ по земельному кадастру и землеустройству.

Значительное место в управлении землями населенных пунктов играет перспективное и текущее планирование их использования. Планирование отражено в градостроительной документации, поскольку главное назначение этих земель – строительство на них промышленных, культурных, жилых и иных объектов. Органы государственной власти и управления устанавливают в пределах своей компетенции порядок осуществления градостроительной деятельности на своих территориях и обеспечивают защиту прав и охраняемых законом интересов ее участников. Вопросы развития и благоустройства города (поселка), улучшения окружающей среды решается в соответствующих планах и проектах, являющихся основными градостроительными документами. По заданию заказчика могут выполняться другие виды градостроительной документации.

Земли сельхозназначения

находятся за границей земель поселений и предназначены, главным образом, для нужд сельского хозяйства. По виду использования земли сельхозназначения могут быть предназначены для огородничества; для ведения личного подсобного хозяйства; для садоводства; для ведения дачного хозяйства или строительства; для ведения крестьянско-фермерского хозяйства. Земельные участки, выделенные под дачи из земель сельскохозназначения, имеют наибольшую инвестиционную привлекательность земель для ведения дачного хозяйства и строительства, потому что расходы по их содержанию существенно меньше по сравнению с землями других категорий из-за низких ставок земельного налога.

Самые большие площади земель сельскохозяйтвенного назначения сегодня находятся в Сибирском, Дальневосточном и Приволжском федеральных округах. При этом наиболее плодородными являются земли Южного, Приволжского и южной части Сибирского федерального округа.

Земли предприятий

Земельный Кодекс РФ предоставил право переоформить право бессрочного пользования землей под приватизированными предприятиями в собственность или в долгосрочную аренду. Собственники расположенных на земельных участках зданий, строений и сооружений также вправе приобрести в собственность эти земельные участки в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Однако лишь после принятия Федерального закона от 24.07.07 г. N 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» (Федеральный закон от 24.07.07 г. N 212-ФЗ) можно сказать, что сформировалась нормативная база, необходимая для реализации права на приватизацию земельных участков предприятий через выкуп земли.

В Москве и Санкт-Петербурге, а также в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек выкупная цена земли определяется в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, то есть до 45% от кадастровой стоимости земельного участка.

Собственники зданий, строений и сооружений, которыми заключен договор аренды земельного участка, имеют право приобрести находящиеся у них на праве аренды государственные или муниципальные земельные участки в собственность независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса РФ. Тем самым устранена проблема, существовавшая до последнего времени в отношении арендаторов земельных участков.

В отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена между Российской Федерацией и субъектами РФ, порядок определения их цены, а также порядок оплаты этих земельных участков устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ. Цена выкупа земли не может превышать их кадастровую стоимость. До установления Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

В Московской области порядок оформления земли в собственность установлен в статье 7 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Особенности использования земель

При покупке земельного участка особое внимание нужно обратить на участки на землях сельхозназначения с видом разрешенного использования «садоводство», «огородничество» или для «дачного ведения хозяйства». Если вид разрешенного использования – «дачный», то на нем можно построить жилой дом с правом регистрации или без права регистрации. Если это «садовый участок», то здесь можно строить жилой дом, но без права регистрации. На «огородном» участке нельзя строить жилой дом, и нет права на регистрацию. Для строительства жилого дома и постоянного проживания на землях фермерского назначения, покупателю надо становиться ПБОЮЛ, то есть – фермером.

При покупке участка следует ознакомиться с кадастровым паспортом на участок, расположенный на землях сельхозназначения: если в паспорте указано «сельхозпроизводство», то такой участок можно приобретать. Если же в паспорте указано «пашня», «улучшенный сенокос» и т.п., то это будут выкинутые на ветер деньги или, в лучшем случае, потребуются немалые средства для перевода его в другую категорию.

Применительно к строительству домов на землях, выделенных для ведения дачного хозяйства, специалисты рекомендуют при оформлении разрешительной и иной документации вместо слова «коттедж» применять юридический правильный термин «жилой дом с правом регистрации проживания в нем», а вместо слов «коттеджный поселок» - термин «дачный поселок организованной застройки». При оформлении разрешительных документов нужно предусмотреть следующую запись: «проект организации и застройки территории дачного некоммерческого объединения граждан предусматривает строительство жилых домов с правом регистрации проживания в них».

Трудности перевода

Законодателем предусмотрена возможность перевода участка земли сельхозназначения в категорию земель населенных пунктов. Порядок изменения категории предусматривает внесения земельного участка в черту поселения. Можно, не меняя категории земли сельхозназначения, изменить целевое назначение участка. Например, определив его для ведения дачного хозяйства или садоводства. В последние годы строительство на землях сельхозназначения домов для постоянного проживания приобрело массовый характер. Однако при этом соответствующая смена вида назначения земельных участков в установленном порядке не производится, что с точки зрения юриспруденции является некорректным.

Общие требования к порядку изменения разрешенного использования участка закреплены в статьях 31 и 32 Градостроительного кодекса РФ. Процедура зависит от наличия утвержденных правил землепользования и застройки (ПЗЗ) для соответствующего муниципального образования. До 2012 года включительно все регионы России должны принять правила землепользования и застройки на территории каждого муниципального образования.

При наличии утвержденных ПЗЗ изменения в них вносятся в порядке, предусматривающем подачу заявления об изменении правил землепользования и застройки в местную комиссию по землепользованию и застройке, которое после вынесения комиссией заключения проходит согласование у главы местного муниципального образования. Затем по этому вопросу проводятся публичные слушания, о которых должны быть уведомлены правообладатели соседних земельных участков и недвижимости, расположенной на них. В случае положительного решения на публичных слушаниях представительный орган местного самоуправления должен утвердить соответствующие изменения. После прохождения предусмотренной процедуры новое разрешенное использование земельного участка должно быть учтено в Государственном кадастре недвижимости и зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
1

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Квартира в центре Москвы станет отличным капиталовложением

Самое дорогое и элитное жилье в столице, традиционно, находится в центре. Такая недвижимость - мечта многих, ведь с ней связана масса преимуществ. Прежде всего, такой вариант является одним из самых ликвидных капиталовложений.
00

Свежий воздух является главное составляющей продуктивной работы производства

Еще в период индустриализации, когда фабрики и различного рода производства только начинали появляться, сформировались понятия условий труда, обеспечение безопасности на рабочем месте и правил очистки воздуха. Мало кто свято исполнял все необходимые для комфортного и безопасного труда работников требования, так как это практически не контролировалось, но все же об этих понятиях знали.
00

Стоимость топосъемки в Москве и МО

Необходимость в проведении топосъемки может быть вызвана многими причинами. Например, нужно получить разрешение на строительство, сдать объект в эксплуатацию, провести коммуникации, выполнить межевание и т.д. В каждом предполагаемом случае важно тщательно изучить местность, а полученные результаты обозначить на топографических картах.
00

Купив мебель через Интернет, вы сэкономите время и средства

В наше время через Интернет можно провести практически любую операцию. А покупки через Сеть уже давно стали обычным делом. Ведь это так удобно – выбирать товар у себя дома сколько угодно, сколько потребуется времени, а затем его просто забрать в пункте выдачи или вообще с доставкой на дом. Мебель также не является исключением.
00

Каркасный дом для дачи можно возвести всего за несколько недель

В последние годы дача все реже ассоциируется с огородом, и все больше воспринимается как место отдыха, общения с друзьями и природой. В этом контексте заполучить уютный дачный домик - мечта многих горожан. И одним из наиболее выгодных со всех сторон вариантов возведения такого сооружения является каркасная технология.
00

Растет доля людей, выбирающих коттеджные поселки для постоянного проживания

Загородный дом или дача - это прекрасный вариант для отдыха от городской суеты, однако в последние годы люди все чащи стали выбирать для себя такие коттеджи и для постоянного проживания. Особенно большое количество подобных поселений поблизости от крупных городов.
00

На севере города построят крупный ЖК со спортивным центром

Как сообщил главный архитектор горда Москвы Сергей Кузнецов, в районе Аэропорта вскоре будет возведен крупный многоэтажный жилой комплекс, в состав которого войдет двухэтажное здание под спортивный комплекс.
00

Аренда электростанций и генераторов

Роль электрической энергии в настоящее время невозможно переоценить. Без качественного электроснабжения невозможен полноценный быт, функционирование учреждений, работа предприятий и многое другое. В условиях населенных пунктов эту задачу обычно выполняет центральная сеть. Однако нередко приходится прибегать и к альтернативным источникам, генерирующим электрическую энергию.
00

Критерии выбора заборов из профнастила

Заборы из профнастила обладают массой преимуществ, благодаря которым данные конструкции завоевали авторитет. Выбирая тот или иной забор из профилированного листа, следует руководствоваться определенными критериями. О них и пойдет речь в данном материале.
00

Информационная и рекламная функции баннерной сетки

Баннерная сетка для ограждений помогает эстетично закрыть строительные леса, реставрируемый фасад здания. Благодаря ограждению строительный мусор не выносится за строительный объект, а прохожие, идущие мимо ремонтируемого здания, не рискуют быть обляпанными штукатуркой.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: