Земля, до востребования

В начале декабря депутаты Государственной Думы планируют рассмотреть поправки в действующее законодательство, которые определят новый порядок изъятия земель сельскохозяйственного назначения. Напомним, что президент РФ Дмитрий Медведев, выступая на совещании по вопросам развития сельского хозяйства в Орловской области, предложил изымать не используемые в течение трех лет сельскохозяйственные земли у владельцев или существенно повышать налоги на них.

После обращения президента в Думу поступило сразу несколько законопроектов. Свои поправки внесли депутаты во главе с председателем Комитета ГД по строительству и земельным отношениям Мартином Шаккумом и Государственный Совет Республики Татарстан. В обоих законопроектах инициативными группами предпринята попытка подробно прописать порядок изъятия земельного участка у его собственника ввиду ненадлежащего использования.

Эксперты считают, что вопросы, затрагиваемые авторами законопроектов, безусловно, являются актуальными. По словам Сергея Почаева, старшего юриста Юридического бюро "Падва и Эпштейн", проблема неиспользования земель, в первую очередь земель сельскохозяйственного назначения, приобретает сегодня масштабный характер. Вместе с тем, правовые механизмы, позволяющие изымать земельные участки у неэффективных собственников, не работают.

"Ранее регулирование этой процедуры происходило в соответствии с нормами статьи 286 Гражданского кодекса РФ, - пояснила РБГ Евгения Качерик, директор по развитию УК "Независимые директора". - Однако четкого, подробного режима прекращения права собственности на землю установлено не было. Внесение подобных поправок, безусловно, не станет лишним, потому как пробелами в земельном законодательстве зачастую пользуются не только нерадивые собственники, землевладельцы и землепользователи, но и нечистые на руку чиновники".

С другой стороны, эксперты отмечают, что вводить новые нормы в нашей стране надо очень аккуратно. По мнению Натальи Шагайды, доктора экономических наук, главного научного сотрудника Всероссийского института аграрных проблем и информатики им. А.А. Никонова, ситуация сегодня по России очень разная. В одном месте землю скупили новые собственники и действительно многие из них не собираются использовать ее в сельском хозяйстве, но есть территории, на которых нет землепользователей.

Сегодня миллионы граждан имеют так называемые земельные паи, которые они получили в начале 90-х годов. Получается, что более половины сельскохозяйственных угодий числятся за гражданами, но фактически они им не принадлежат. Потому что процедура выделения из общих угодий своего земельного участка для ведения фермерского хозяйства в действующем законодательстве сформулирована нечетко, и на практике получить свою долю очень сложно.

Бизнес также до кризиса активно вкладывал деньги в землю. Кто-то прикупал землицу про запас, кто-то собирался на ней строить коттеджные поселки и так далее. Сегодня большинство проектов заморожено.

Данные законодательные инициативы, по словам Евгения Литвака, заместителя генерального директора Национального института системных исследований проблем предпринимательства, носят скорее технический характер, поскольку направлены не на концептуальное изменение регулирования отношений в данной сфере, а на решение проблем, препятствующих применению законодательства на практике.

По мнению Сергея Почаева, каждый представленный проект содержит вполне адекватные поправки, которые не нарушают положения Конституции РФ, и имеет свои особенности и сильные стороны. Однако представляется, что ни один из них не позволит полностью восполнить существующие пробелы законодательства и выстроить "работающий" алгоритм действий административных и судебных органов по изъятию земельных участков, - уверен эксперт.

"Два законопроекта не похожи друг на друга, поэтому говорить, какой из них более приемлемый, а какой нет, я бы не стал", - говорит Евгений Литвак.

Если рассматривать депутатский законопроект, по мнению эксперта, в нем есть несколько существенных моментов, которые требуют уточнения и доработки.

В частности, не указано время, с которого необходимо отчитывать трехлетний срок неиспользования земельного участка. "Это представляется важным, например, при реализации комплексных инвестиционных проектов, когда земельные участки, предназначенные для строительства, застраиваются не параллельно, а последовательно в течение предусмотренного ивестпроектом срока (часто более чем трехлетнего), - пояснил эксперт. - Также следует четко установить перечень грубых нарушений правового режима земель, чтобы на практике не возникало споров, какие нарушения считать грубыми, а какие допустимыми. Дополнительно я бы рекомендовал разработчикам рассмотреть возможность принятия решения о прекращении прав на земельные участки в рассматриваемых случаях на основании решений суда, после которых соответствующим органом власти принимается решение об изъятии земельного участка и его продаже через открытый аукцион".

В свою очередь Евгения Качерик отметила, что пояснительная записка к законопроекту депутатов декларирует о наличии в оном "механизмов стимулирования собственников". Тем не менее единственным "стимулирующим" фактором, обнаруженном экспертом в документе, является только страх принудительного изъятия земельного участка.

Помимо данных замечаний, по словам Евгения Литвака, в представленной редакции не указан порядок принятия органами власти решения об изъятия земельного участка и не предусмотрена процедура обжалования этого решения. "Полагаю, что предоставление органам власти таких серьезных полномочий без адекватного контроля может привести к злоупотреблениям с их стороны, в том числе и в отношении добросовестных землепользователей, - считает эксперт. - Порядок и условия прекращения прав на земельный участок прописаны в законопроекте, внесенном Государственным советом Республики Татарстан. Их в принципе можно взять за базу для дальнейшей доработки".

При этом законопроект Татарстана имеет также ряд следующих недостатков.

Некоторые вопросы у эксперта вызывает норма о том, что если было принято решение об изъятии земельного участка, то с даты принятия решения (о которой (дате) собственник может сразу и не узнать), он ограничивается в правомочии распоряжения земельным участком, все еще принадлежащим ему на праве собственности. "Не ясно, какими все же будут последствия, если собственник все же продал земельный участок.

Несмотря на то что такое ограничение должно быть зарегистрировано в ЕГРП, "временной зазор" между принятием решения и внесением записи может составить несколько недель, а может и месяцев. При этом статус такого земельного участка остается в этот период неясным. Будет ли покупатель земельного участка (который приобрел его в этот период до регистрации) признаваться новым собственником.

Также не ясно, будет ли пониматься под отчуждением в данном случае, например, реорганизация собственника в форме слияния и т.п. Законопроект Татарстана предусматривает введение новых, очень значимых норм, но их введение приведет к возникновению значительных трудностей при реализации. В целом положения этих законопроектов могут быть объединены в одном документе".