Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
21.08.2017
Материалы и оборудование
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Что нужно сделать, чтобы «выжать» из своей квартиры максимальный доход при сдаче ее в аренду? Помогут ли этому ремонт и вложения в благоустройство? И не отпугнет ли потом высокая цена потенциальных жильцов? Эти и множество других вопросов крутятся в голове собственников, решивших предложить свое жилье на рынок аренды. Для того чтобы сдать квартиру в аренду можно воспользоваться услуой - бесплатные объявления на недвижимость.

Большинство владельцев жилья под максимальной доходностью понимают исключительно высокую арендную плату – чем больше взимается с жильцов, тем больше доход. Это вполне понятная житейская логика, но она имеет мало общего с бизнес-расчетами. А реальность такова, что в формуле максимальной доходности как минимум пять составляющих: размер арендной платы, длительность простоя, затраты на подготовку, расходы на текущую эксплуатацию и непредвиденные убытки. Ну а кроме того, не забудьте заплатить налоги.

Приятно считать будущие доходы

Попробуем составить формулу расчета дохода от аренды, а затем проиллюстрируем ее работу с помощью наглядного примера. Итак, в формуле максимального дохода (МД) мы увидим следующие составляющие:

– (А), размер арендной платы;

– (Пр), длительность простоя жилья за год (понижающий коэффициент);

– (За), затраты на подготовку к сдаче (дополнительный ремонт, меблировка и т. д.);

– (Эт), текущие траты на эксплуатацию квартиры (целевые взносы ТСЖ, замена лампочек, ремонт сантехники и пр.);

– (НУ), непредвиденные убытки (например, от коммунальных аварий).

Для тех, кто любит цифры, формула годового дохода будет следующей:

МД = (А × 12) – (А × Пр) – За – Эт – НУ

Легко заметить, что доходной частью является только один параметр (А), а все остальные уменьшают максимальную доходность. В формуле может быть и большее число расходных составляющих – например, арендодатель по закону еще должен заплатить налог с дохода в размере 13% или, как вариант, купить у городских властей патент на право заниматься этой деятельностью. Не все арендодатели сейчас делают это, но не факт, что такое положение дел останется навсегда.

Внимательный читатель может сказать, что в формуле цены нет никаких упоминаний о расходах на коммунальные услуги. Да, это так. Практика рынка жилой аренды сегодня такова, что коммунальные услуги обычно оплачиваются нанимателем сверх арендной платы и средства, по сути, не попадая в карман собственника, просто передаются в управляющую компанию. В рекламных объявлениях это обозначается легко узнаваемым «+КУ». Во многом такому состоянию дел поспособствовали сами коммунальщики, регулярно повышающие тарифы на ЖКХ. Соответственно, собственники не могли корректно учесть расходы на ЖКХ в цене аренды, а повышать ее по несколько раз в год – прямой путь к конфликтам с жильцами. В целом такой подход вполне согласуется с европейской практикой, где арендатор не просто сам несет все расходы на ЖКХ, но зачастую при длительной аренде еще и обязан переоформить на себя договоры с поставщиками воды, газа и электричества. Хотя, разумеется, из этого правила оплаты коммунальных услуг есть и исключения. В сегменте комнат плата за ЖКХ и сейчас нередко включается в цену аренды, особенно если в коммунальной квартире пока не установлены приборы учета.

Пример в студию

А теперь информация для тех, кто не любит формулы, а предпочитает взглянуть на примеры. Попробуем наглядно показать в цифрах влияние разных параметров, посчитав несколько вариантов сумм годового дохода. Возьмем для простоты изложения любой из корпусов ЖК «Северная долина» у станции метро «Парнас». Этот комплекс интересен нам тем, что там сдается большое количество однотипного жилья. При этом, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в апреле 2014 года ценовой разброс на аренду «однушек» лежал в пределах 16-25 тыс. руб. в мес. с преобладанием предложений за 20-21 тыс. руб. в мес. Стройка продолжается, вводятся новые очереди, и при сдаче очередного дома в эксплуатацию на рынок аренды практически одномоментно выбрасываются десятки, если не сотни, совершенно одинаковых квартир, различающихся только этажами и номерами подъездов.

Сравним доходность от аренды трех схожих по площади (36-38 кв. м) и планировке однокомнатных квартир, даже расположенных в одном подъезде друг над другом. Первую квартиру владелец решил сдавать с ремонтом от застройщика «как есть», назовем этот вариант «Эконом». Две другие квартиры будут отличаться теми или иными улучшениями, которые внес каждый из владельцев, и эти варианты назовем «Эконом+» и «Комфорт». Соответственно, их владельцы учли свои затраты в размере арендной платы. Для простоты расчетов предположим, что время на подготовку квартир к сдаче затрачено примерно одинаковое и все три квартиры вышли на рынок одновременно.

Для дальнейшего упрощения предположим, что текущие затраты (Эт) на эксплуатацию квартиры и участие в благоустройстве общедомовой собственности у всех владельцев были одинаковы и условно составляли 5 тыс. руб. в год. В целом это вполне реальное допущение, если квартиры расположены в одном доме. Риск непредвиденных убытков (НУ) все хозяева минимизировали, застраховав свое жилье перед сдачей. Страховой полис на сумму 250-300 тыс. руб., защищающий имущество, отделку и гражданскую ответственность перед третьими лицами (к примеру, перед соседями снизу), наши герои приобрели за 1,5 тыс. руб. в год. Это, конечно, сильное допущение, так как в России страхуется не более 2-3% жилья, но сдача жилья в аренду – это именно тот случай, когда лучше потратить небольшие деньги на страховку, чем находиться под угрозой многотысячных убытков, если нерадивые съемщики зальют и вашу квартиру, и соседскую. Итого эти две составляющие (Эт + НУ) складываются в 6,5 тыс. руб. ежегодно.

Владелец квартиры «Эконом» совсем не стал тратиться на дополнительный ремонт, укомплектовал квартиру «бэушными» диваном и шкафом от родителей, на кухню привез с дачи столик и пару табуреток, купил по объявлению старую электроплиту и пару кухонных шкафчиков, повесил самые дешевые светильники. На эту подготовку он истратил всего 10 тыс. руб., и за неделю квартира нашла своего арендатора за 18 тыс. руб. в месяц.

В квартире «Эконом+» владелец купил и смонтировал недорогую кухню из рядом расположенного магазина «IKEA Парнас», сделал попытку создать некоторый уют за счет красивых гардин, шкафчиков и зеркал в санузле, повесил светильники, меблировал прихожую небольшим комодом. Кровать и шкаф он также не покупал, а выделил из «семейных запасов». На эту подготовку он истратил 70 тыс. руб. и назначил арендную плату 21 тыс. руб. в мес. – около 30% предложений подобных квартир на Парнасе приходится именно на этот ценовой сегмент.

Чтобы найти первого арендатора, пришлось потратить две недели, а затем в течение года арендатор еще раз менялся. Итого три недели простоя за первый год аренды.

Больше всех на уют и подготовку к сдаче потратился владелец третьей квартиры – варианта «Комфорт». Он тоже понимал, что для сдачи совсем необязательно иметь хороший ремонт, но в своих улучшениях пошел дальше второго варианта. В санузле он положил кафель, установил недорогую душевую кабину, купил новый диван и шкаф. В остальном его улучшения были аналогичны варианту «Эконом+». Общие затраты достигли 150 тыс. руб., что, впрочем, тоже относительно немного для новоселья. С трудом, но ему удалось сдать квартиру за 23 тыс. руб. в мес. после целого месяца поисков. При этом владельцу пришлось пойти на значительные компромиссы с жильцами, которые въехали с маленьким ребенком, котом и собакой. Как сказали сами жильцы, они вынужденно переплачивают, так как никто другой не захотел их брать с животными.

Цифры не лгут

Результаты расчетов максимальной доходности сдачи этих квартир в аренду на горизонте до пяти лет представлены в таблице. Для реалистичности сюжета добавим еще небольшой простой всех квартир в течение одной недели (0,25 месяца) в каждый из последующих лет сдачи.

Интересная картина открывается, не правда ли? Самый экономный владелец получил и самый больший доход за первый год, хотя арендная плата была самой низкой. Владелец квартиры с небольшими улучшениями догнал вариант «Эконом» только за два года, а владелец квартиры «Комфорт», лучше всех позаботившийся о жильцах, и по итогам второго года оставался в аутсайдерах, несмотря на высокую арендную плату.

На горизонте пяти лет, когда уже можно говорить об амортизации всех вложений, изначально сделанных в мебель и отделку, варианты «Комфорт» и «Эконом+» все-таки показали лучшую общую и среднегодовую доходность. Однако цифры превышения дохода над вариантом «Эконом» очень незначительны, не более 10-13%. Ведь мы сделали допущение о равенстве всех текущих затрат Эт + НУ в сумме 6,5 тыс. руб. ежегодно. А владелец квартиры «Комфорт» по легенде сдал свое помещение жильцам с животными (и с детьми), что ведет к более быстрому износу отделки и мебели. Значит, у него могут быть выше текущие расходы Эт на поддержание нормального состояния квартиры. В реальности он мог, конечно, не брать таких жильцов, но тогда был бы более длительный простой, так как стоимость аренды выше среднего уровня, а в массе своей жильцы все-таки предпочитают экономить.

Сухой остаток – вложения в повышенную комфортность жилища оправданны, только если вы будете там жить сами. А с точки зрения аренды самый простой вариант в стиле «чистенько, но бедненько» – в подавляющем числе случаев оптимален по возможностям достижения максимального дохода от этого конкретного жилища. Его легче сдать, время простоя без жильцов минимально, так же как минимальны и вложения в подготовку такого бюджетного жилья к сдаче.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Новостройки в ЦАО

Новостройки 2017 в Москве: недорогое Подмосковье или столичная прописка?

Говорить обо всех новостройках столицы в целом было бы не совсем корректным, поскольку весь этот сегмент на практике делится минимум на три направления – эконом, комфорт и бизнес-класс. К тройке самых востребованных предложений стоит добавить и элитные здания – это центр Москвы, клубные дома с особой архитектурой и соответствующей стоимостью.
00
Речной песок под микроскопом

Испытание песка

Важный параметр песка – это размеры гранул и наличие глинистой фракции. Предварительно просушивается взятая проба сыпучего материала общей массой до 2 килограмм (весовая точность должна составлять до 0,5 грамма).
00
Rhinoceros 5

Rhinoceros 5 – инновация, которая откроет множество полезных возможностей

Современные компьютерные технологии достигли невероятно высокого уровня, поэтому неудивительно, что они начали влиять на разнообразные сферы общества. Область строительства не является исключением, сегодня многие поклонники архитектурной визуализации получили возможность увидеть спроектированный объект в готовом виде, отображенном на 3D-объекте.
00
Дома из профилированного бруса

Оцените на собственном опыте все преимущества профилированного бурса

За последние годы популярность домов из профилированного бруса выросла в несколько раз. Люди все чаще предпочитают подобный материал для возведения собственного дома, по достоинству оценивая все его практичные, эколологичные и финансовые преимущества.
00
Офисный ремнот

Закажите офисный ремонт в «Стройальянс-НКХ» и в скором времени получите грамотно обновленное помещение

Москва является большим деловым центром, где размещено огромное количество самых разнообразных офисных зданий. Какими бы продуманными не были офисные помещения, они периодически нуждаются в ремонте или перепланировке.
00

Проект планировки северного дублера Кутузовского проспекта утвержден

Мэром Москвы Сергеем Собяниным подписаны 2 постановления правительства, в которых утверждается проект планировки северного дублера Кутузовского проспекта. Это будет платная магистраль протяженностью 7,1 км – от улицы Минской до МКАД.
00

В Строгино построят два новых корпуса гостиницы вместо парковки

Сергей Кузнецов, главный архитектор столицы, сообщил, что на северо-западе Москвы в районе Строгино на месте сноса парковки и складов построят два новых корпуса гостиницы категории «две звезды».
00

На улице Рябиновой построен новый производственно-складской комплекс

В Моссгосстройнадзоре сообщили о завершении строительства нового складского комплекса на улице Рябиновой, на западе столицы. Застройщик уже получил заключение о соответствии проектной документации и техрегламентам.
00

Специалисты-экологи Мосгосстройнадзора выписали штрафы строителям на сумму 7,2 млн рублей

С начала года экологи Мосгосстройнадзора приняли участие в 1305 проверках на строительных площадках. Их задачей было выявить нарушения по благоустройству и озеленению объектов, соблюдению экологических требований, мероприятиям по охране окружающей среды.
00
Завод «МЗЕП» - резинотехнические изделия

Изделия из натуральной или синтетической резины нашли применения во многих сферах хозяйствования

Сегодня практически невозможно себе представить отрасль промышленности, в которой бы не использовался такой материал, как резина. С ее помощью обеспечивается защита центральных механизмов от негативных воздействий, что позволяет существенно продлить срок их службы.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: