Аналитик Иван Завадский о ситуации на рынке коммерческой недвижимости

Ни для кого не секрет, что сегодняшняя ситуация на рынке коммерческой недвижимости остается весьма нестабильной. На фоне разбушевавшегося финансового кризиса девелоперам становится все труднее получать кредиты и реализовывать начатые проекты. Кому-то и вовсе приходится их «замораживать». О том, что будет дальше с рынком коммерческой недвижимости мы поговорили с аналитиком инвестиционной группы «КапиталЪ» Иваном Завадским.

Realto.ru: Можно ли сегодняшнюю ситуацию на рынке коммерческой недвижимости назвать глубоким кризисом? Если да, то почему?

- То, что мы наблюдаем на рынке коммерческой недвижимости сегодня, еще нельзя назвать кризисом, но неизбежность его наступления уже не у кого не вызывает сомнений. Предпосылки для наступления кризиса в отрасли сложились благодаря быстрому росту спроса на недвижимость, во многом сформированному за счет инвестиционной составляющей, и конкуренции строительных компаний, каждая из которых стремилась максимально увеличить объемы строительства, привлекая для этого все больше заемных средств и уменьшая тем самым свою финансовую устойчивость.

Сейчас мы наблюдаем первые признаки нестабильности. Девелоперы распродают недострои, сокращают персонал, объявляют о программах скидок для розничных покупателей.

Realto.ru: Будет ли кризис на рынке недвижимости России столь же глубоким как на Западе?

- Влияние кризиса на российских девелоперов будет не таким болезненным, как на Западе. Во-первых, в России выше доля инвестиционных квартир. Многие инвесторы, попадающие по размерам доходов в верхние 20-30% населения России, использовали в качестве средства сохранения накоплений именно недвижимость. Видя падение цен на этом рынке, они будут перекладываться в другие активы. Но продажи не будут паническими. Американский рынок недвижимости падает из-за массовых дефолтов граждан. В результате дефолтов банки реализуют залоги на рынке, выбрасывая на него все новые квадратные метры. Из-за этого стоимость жилья падает, что снижает стимулы выплачивать ипотеку даже для тех, кто в состоянии это делать. Процесс становится автокаталитическим. В России такого нет.

Во-вторых, российские власти лучше подготовлены к кризису. Благодаря высоким ценам на нефть и действию "ножниц Кудрина" с 2005 по 2008гг государство окончательно утвердилось в роли основного института страны, перераспределяющего финансовые потоки. Сейчас оно вполне в состоянии не допустить негативного влияния кризиса в строительстве на средний класс российских граждан.

Realto.ru: Какие компании находятся сегодня в самом тяжелом положении, а какие в выигрышном?

- В выигрышном положении сегодня находятся те девелоперские компании, которые минимально использовали заемное финансирование, у которых есть связи и репутация в глазах крупных консервативных финансовых инвесторов (прежде всего, государства и окологосударственных пенсионных фондов) и которые первыми открыто заявили о своей стратегии по минимизации ущерба от кризиса путем продажи части активов финансовым инвесторам и начали переговоры с такими инвесторами.

Realto.ru: Стоит ли ожидать разорения крупнейших игроков рынка? Какие будут последствия, если это произойдет?

- Думаю, всем крупнейшим игрокам удастся остаться на плаву. Банкротство кого-то из крупнейших игроков могло бы негативно сказаться на темпах строительства в России. Государство этого не допустит. В худшем случае мы увидим снижение доли контролирующих акционеров, которым, возможно, придется продать пакеты акций с дисконтом.

Realto.ru: Возможные варианты выхода из сложившейся ситуации для девелоперов, как для крупных, так и для мелких?

- Да. Выход - в привлечении финансирования путем продажи долей в недостроях, привлечении инвесторов в капитал строительных компаний, снижении цен, и конечно, продолжении строительства.

Realto.ru: По мнению некоторых участников рынка, кризис может и оздоровить рынок. Согласны ли Вы с этим? Если согласны, то в чем будет заключаться процесс оздоровления?

- Оздоравливающий эффект кризиса будет заключаться в снижении доли заемных средств, используемых строительными компаниями, и снижения доходности их бизнеса из-за падения цен на недвижимость.

Realto.ru: Будут ли понижаться арендные ставки в сегменте коммерческой недвижимости? Если будут, то насколько, и в течение какого времени?

- В течение ближайших нескольких месяцев ставки аренды коммерческой недвижимости снизятся на 15-20%. Арендодателям нужно будет генерировать “кэш”, а арендаторы сократят планы по расширению снимаемых площадей.

Realto.ru: Как выглядит Ваш прогноз на ближайший год?

- Россия стоит на пороге рецессии. В течение ближайших 12 месяцев последствия кризиса полностью преодолеть не удастся. Поэтому на рынке недвижимости, охлаждение которого наступает с лагом относительно фондового рынка, будут наблюдаться снижение цен и доходности бизнеса.