Арендуем жилье правильно. Юридические тонкости

Каждый день несколько сотен человек в Москве арендуют жилье. К их числу относятся приезжие из дальних стран и близлежащих областей, молодые семьи, решившие отделиться от родителей, либо люди, захотевшие переждать на съемной жилплощади капитальный ремонт собственной квартиры. Чтобы с арендой не было никаких проблем, изначально по закону должен быть заключен договор найма. О тонкостях его составления, возможных проблемах и способах их решения рассказывает руководитель отдела аренды элитных квартир компании Penny Lane Realty Вадим Ламин.

- Вадим, что в первую очередь должен сделать человек, решивший арендовать квартиру?

- Для начала будущий арендатор должен понять, что и где он хочет снимать и какую сумму готов платить за аренду. Следующий шаг – позвонить в надежное агентство недвижимости и выбрать вариант арендного жилья, исходя из собственных возможностей. Некоторые выбирают квартиры по различным базам в Интернете, однако здесь я предостерегу. Часть вариантов, особенно с заниженной ценой, как правило, выставляется непрофессиональными или даже мошенническими компаниями/частными риэлторами. В таких случаях либо указанная стоимость не совпадает с реальной, либо агентство просит за это «дешевое» предложение внести предварительный взнос, чего оно делать не должно. Мой совет: обращаться в компании с хорошей, проверенной репутацией. В надежных агентствах – большая база предложений и профессиональное обеспечение сделки.

- Итак, будущий арендатор определился с квартирой, позвонил в надежное агентство, встретился с брокером и посмотрел жилье, которое его устроило. Что дальше? Заключается договор?

- Да, следующий шаг заключается в грамотном составлении договора найма (аренды). Поскольку именно закрепление условий, защищающих интересы сторон, позволит избежать неблагоприятных последствий, как для собственника квартиры, так и для лиц снимающих квартиру. В договоре должны быть предусмотрены условия оплаты, порядок досрочного расторжения договора, возмещение ущерба квартире, мебели, оборудованию и многое другое. Согласование условий договора на этапе переговоров позволит избежать спорных ситуаций в будущем.

- С какими юридическими сложностями могут столкнуться собственники и арендаторы при заключении договора аренды?

- Юридические сложности, касающиеся собственников квартир, достаточно разнообразны. На этапе подписания договора аренды, как правило, такие сложности связаны с наличием правоустанавливающих документов. Например, довольно часто встречаются ситуации, когда квартира принадлежит физическому лицу, но есть ряд ограничений, препятствующих сдачи квартиры в аренду. К таким ограничениям права относятся рента, ипотека, поэтому требуется согласие других лиц для сдачи квартиры. Ещё один проблемный момент - когда из правоустанавливающих документов арендодатель может предложить только инвестиционный договор, то есть дом новый, ремонт в квартире сделан, а право собственности на данный объект еще не оформлено (причины могут быть разные – дом не прошел госприемку и т.д.). Также при оформлении договора необходимо получение согласия государственных органов (органов опеки и попечительства) в случае если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок, и квартира сдается в аренду, сроком более одного года. Ряд вопросов затрагивают интересы собственников при миграционном учете иностранных граждан в РФ. Нужно согласовать вопросы налогообложения, поскольку доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося на территории РФ, подлежат налогу в 13% на доходы физических лиц. Люди, получающие данный доход, должны в налоговый период подать декларацию с копией договора аренды или найма в налоговую инспекцию по месту регистрации гражданина. Налог в 13% можно уменьшить легальным способом до 6%. Для этого необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и перейти на упрощенную систему налогообложения.

- Кому договор более выгоден – собственнику жилья или нанимателю?

- Любой гражданско-правовой договор должен быть выгоден обеим сторонам, подписавших его. Поскольку договор предусматривает, регулирует и защищает их интересы. Заключать договор на заранее невыгодных для себя условиях не целесообразно.

- Какие законодательные изменения происходят на рынке аренды в последнее время?

- На рынке аренды законодательные новшества происходят достаточно редко. Последнее нововведение было в 2009 году, когда законодатель внес изменения во вторую часть Налогового Кодекса РФ. Данные изменения коснулись применения упрощенной системы налогообложения на основе патента, а именно - разрешение ее применения при передаче во временное владение и (или) в пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках. У граждан РФ, сдающих в аренду свои квартиры, гаражи и дачи, а также занимающихся рядом других видов деятельности, связанных с недвижимостью, появилась еще одна возможность оптимизировать налоги - купить патент. В Москве, к примеру, патент выгоден тем людям, чей доход от сдачи имущества в аренду составляет от 720 тысяч рублей до 20 миллионов рублей в год. С 2010 года предельный размер дохода от сдачи недвижимости увеличен до 60 миллионов рублей. При этом налогоплательщикам не нужно предоставлять в налоговые органы декларацию о доходах, необходимо лишь вести учет доходов.

- Юридических тонкостей достаточно много. Как их все учесть?

- Именно чтобы не забивать голову юридической составляющей сделки, нужно пользоваться помощью профессиональных юристов. Такие специалисты есть во всех крупных агентствах недвижимости. К примеру, в нашей компании юрист не только помогает провести сделку, но и бесплатно консультирует арендаторов и арендодателей по различным юридическим вопросам на протяжении всего срока аренды. Кстати, к нам может обратиться даже человек со стороны, если у него возникли вопросы по юридической составляющей аренды. С удовольствием ответим!