При нынешних правилах игры строить доступное жилье нереально. К такому выводу пришли участники очередной сессии проекта «Российский дом будущего», посвященной экономике жилья
Прошедшая на днях сессия, посвященная экономике жилья, завершает серию семинаров проекта «Российский дом будущего». Экономическая составляющая жилищной политики России на сегодняшний день практически не сформирована. Достаточно сказать, что из массы существующих механизмов, обеспечивающих доступность жилья (система стройсберкасс, программы арендного жилья, самостоятельного строительства и т. д.), у нас активно развивается только ипотека, которая пока лишь раскручивает маятник роста цен.
«Для меня оказалось удивительным, что в стране нет специалистов по экономике жилья, экономике поселений», — отмечает руководитель методологической части проекта «Российский дом будущего» Сергей Попов. Отдельные вопросы экономики самого строительного процесса проработаны, а всем циклом жизни жилья (от проектирования до эксплуатации) и вопросами функционирования поселений наши специалисты не занимаются.
Между тем переход от точечной застройки к освоению новых территорий предполагает введение государством новых правил игры. Механизм, когда застройщик и выступает инициатором проекта, и берет на себя затраты на инженерную и социальную инфраструктуру, уже не срабатывает в крупных проектах — затраты на создание новой инфраструктуры оказываются слишком велики для частного бизнеса. Необходимо не только увеличение финансовых вложений со стороны государства, но и выработка новых механизмов освоения территорий (к примеру, создание корпораций развития), увязывающих интересы государства, бизнеса, естественных монополий и общества. Без этого крупные проекты будут либо буксовать, либо выводить на рынок непомерно дорогое жилье.
Что нам стоит дом построить
Почему цены продаж новостроек так сильно превышают строительную себестоимость? Какова экономика проекта по созданию нового жилого поселения? Есть ли возможность для радикального снижения себестоимости? Эти вопросы на сессии «Российский дом будущего» были рассмотрены на примере кейса по строительству коттеджного поселка в Подмосковье, любезно предоставленного одним из девелоперов.
Технические характеристики проекта в общих чертах даны в таблице. Поселок планировался как место для полноценного проживания, поэтому кроме жилья в его состав вошли школа, детский сад, спортивно-оздоровительный комплекс, магазины, бытовой комплекс и некоторые другие объекты. Все коммуникации — центральные, их финансирование по общепринятой схеме полностью взял на себя застройщик.
Перейдем к цифрам. Земельный участок обошелся девелоперу по 5 тыс. долларов за сотку, предстроительная стадия заняла более двух лет. Себестоимость коттеджей по распространенной в Подмосковье технологии «железобетонный каркас + стены из пенобетонных блоков» даже без отделки составила 1 тыс. долларов за квадратный метр. «На нескольких поселках мы нанимали пару десятков подрядчиков, снизить цену более чем на 100–150 долларов c метра нам не удалось», — прокомментировал эту цену застройщик. Местные власти наложили обременения в размере примерно 5% от стоимости проекта в целом. Взносы на развитие района — незаконная практика, но без этого обходится редкий проект: кого-то просят профинансировать строительство школы, кого-то — разработку генплана.
Подсчет всех затрат на строительство поселка дал интересные результаты. Стоимость земли составила в общем бюджете менее 9%, а стоимость возведения коттеджей в общей цене проекта — лишь 35%. Примерно в такие же суммы обошлось строительство социальной и инженерной инфраструктуры вместе с благоустройством территории. Полная себестоимость коттеджа с учетом всех затрат составила 560 тыс. долларов (2,8 тыс. долларов за квадратный метр). С учетом срока реализации проекта в три-четыре года и запланированной рентабельности в 20–25% годовых на вложенный капитал (в основном в покупку земли, проектные и часть строительных работ) продажная цена оказалась около 760 тыс. долларов. Довольно дорого для дома площадью 200 квадратных метров на участке в 10 соток.
Из всех сложностей в процессе строительства особо ...
Бес доступного жилья18.04.2008 12:03 Новости недвижимости:В ЖК «Новый Зеленоград» активными темпами ведется строительство 3 и 5 корпусов первой очереди22.09.2025 13:01
Жилой комплекс «Новый Зеленоград» расположен в городском округе Химки, рядом с Зеленоградом. Ввод в эксплуатацию 3 корпуса ожидается в конце 2025 года, 5 корпуса – в начале 2027 года.
ÁLIA: озеленение с акцентом на осенний сезон19.09.2025 17:30
Девелопер жилого района ÁLIA применяет подход в благоустройстве, ориентированный на круглогодичную декоративность. Для осени – отдельный сценарий - читайте подробности.
Девелоперы делают ставку на коммерческую недвижимость19.09.2025 16:57
С 11 по 13 сентября прошел форум «Внутри.рф», организованный DSS Consulting Services при поддержке Туризм.РФ, Кавказ.РФ и ИД Коммерсант. Представители власти и бизнеса обсудили, что ждет гостиничную отрасль в ближайшие 10 лет.
В Мневниковской пойме началось строительство новых очередей проекта «Остров»19.09.2025 11:32
В рамках своего флагманского проекта комплексной застройки «Остров» компания «Донстрой» приступила к строительству двух очередей нового 12 квартала в северной части Мневниковской поймы.
VSN Group усиливает команду18.09.2025 16:27
Компания VSN Group усиливает свой управленческий состав. На позицию директора по развитию бизнеса назначен Александр Мещеряков, ранее занимавший аналогичную должность в Pandora Property Investments и Becar Asset Management.
Sendsay разместит головной офис в МФК «Левашовский 11»17.09.2025 13:30
Компания Sendsay полностью арендовала один из этажей в многофункциональном комплексе «Левашовский 11» в Петроградском районе Санкт-Петербурга. Консультантом сделки выступила компания Bright Rich | CORFAC International.
Группа ЦДС ввела в эксплуатацию корпуса 4.5 — 4.6 ЖК «Город Первых»17.09.2025 12:09
ЖК «Город Первых» – первый этап реализации проекта ЦДС «Новосаратовка». В рамках ЖК «Город Первых» на территории площадью 30 га будут возведены более 300 тыс. квм жилой недвижимости.
60% сделок в «старой» Москве проходят с ипотекой16.09.2025 14:18
Около 60% сделок в старых границах Москвы в августе 2025 года прошло с ипотекой. Этот показатель за месяц увеличился на 2 пп. (в июле 2025 года доля сделок с ипотекой составила 58%).
Разрыв цен между новостройками Подмосковья и Новой Москвы составляет почти 40%16.09.2025 11:25
За последний год (сентябрь 2025 года к сентябрю 2024 года) первичное жилье в Новой Москве подорожало на 12,8%, а в Московской области – на 6,5%. Разрыв цен между этими макролокациями приблизился к 40%.
Предприниматели могут приобрести два коммерческих помещения в САО16.09.2025 10:56
На городские торги выставлены два помещения свободного назначения площадью 56,5 и 64,5 квадратного метра в Бескудниковском и Головинском районах на севере Москвы.
Динамика вторичного рынка жилья в августе 2025 года16.09.2025 10:15
В августе 2025 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 10 645 переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья. Это на 793 сделки меньше (-6,9%) июльского результата текущего года (11 438).
Первый ДСК строит в ЖК «1-й Шереметьевский» в Химках школу с бассейном и сквером15.09.2025 12:41
Первый ДСК завершил монолитные работы в школе в ЖК «1-й Шереметьевский» в Химках. Новая школа изменит жизнь района Подрезково и сделает его еще более привлекательным для семей с детьми.
На Новой Риге появится новый ЖК «Павлово 3»15.09.2025 11:45
Рынок новостроек Московской области продолжает развиваться и все больше семей предпочитают покидать мегаполис или даже переселяться в экологически благоприятные локации.
На территории бывшей промзоны Центра информатики и электроники в Крюково появятся три жилых корпуса15.09.2025 09:50
Очередной этап строительства жилого комплекса «Зеленый парк» включает три корпуса высотой от 13 до 28 этажей и общей площадью свыше 60,8 тысячи квадратных метров.
Выбор и особенности печей для бани и сауны: руководство для покупателей14.09.2025 19:09
Люди любят чистоту вокруг себя и заботятся о том, чтобы их тело тоже благоухало свежестью. Баня и сауна для таких целей идеально подходят.
|
Комментарии
(0)#Последние комментарии на сайте