Бизнес на грани рентабельности

Модный прежде в сфере складской недвижимости постулат о том, что качественный продукт всегда востребован, сегодня не кажется истинным. С приходом кризиса такие факторы, как местоположение объекта и его классность, отошли на задний план. Основным критерием при выборе склада стала стоимость аренды.

Несмотря на то что по сравнению с сентябрем 2008 года арендные ставки в сегменте складской недвижимости сегодня упали на 30–35%, а товарный запас на рынке фирменных складов класса А, по разным оценкам, увеличился в 1,6–1,8 раза, предприниматели не спешат занимать свободные площади в огромных комплексах по минимальной ставке $100 за «квадрат». Они отдают предпочтение пыльным сараям, за аренду которых надо платить действительно символические деньги.

На грани фола
Между тем дальнейшее снижение арендных ставок в складских комплексах невозможно. По мнению экспертов, уже сейчас они настолько малы, что бизнес находится буквально на грани рентабельности. В связи с этим, по данным компании Knight Frank SPb, заморожено более 300 тыс. кв. м складских проектов, находящихся на стадии строительства. В их числе – практически готовая первая очередь индустриального парка «Колпино» компании «Евразия логистик» (205 тыс. кв. м), логистический комплекс Optima Logistics Park компании Hanner (104 тыс. кв. м), комплекс «Пантеон» в Уткиной Заводи (18 тыс. кв. м), складские комплексы компаний «Агроинвест» в поселке Янино (15 тыс. кв. м) и «УИМП» в Кудрово (11 тыс. кв. м).

Некоторые операторы предпочли вообще уйти с рынка. Например, в конце марта компания «Евросиб» выставила на продажу складской комплекс вблизи железнодорожной станции Предпортовая. Несмотря на более чем выгодное местоположение – объект имеет выезд на КАД, Московскую магистраль и Киевскую трассу и расположен в шести километрах от морского порта – терминал продается с дисконтом почти в $3 млн. Тем не менее эксперты рынка считают, что реализовать комплекс единым лотом не удастся, и склонны предполагать, что его объекты будут проданы различным компаниям или финансовому инвестору.

С перекосом в сторону юга
Для многих специалистов затоваривание складского рынка стало очевидным фактом. По словам генерального директора компании «Интертерминал» Юлиана Краснопольского, город в полной мере обеспечен складскими площадями нужных форматов и в необходимых местах на ближайшие пять лет. Такого же мнения придерживается и директор по развитию ООО «Мост» Алексей Харламов. «В текущей экономической ситуации дополнительные склады городу не нужны, поскольку функционирующие объекты загружены в лучшем случае на 50%», – уверен эксперт.

Однако коммерческий директор компании «Евразия логистик» Сергей Верещагин готов поспорить со своими коллегами. «Это не совсем так, – говорит он. – Качественные, правильно расположенные логистические комплексы заполнены, вакантных площадей в них нет». Действительно, даже сегодня далеко не все складские операторы испытывают трудности с привлечением арендаторов. Например, в 2009 году компании Relogix удалось на 98% заполнить свой комплекс общей площадью 34 тыс. кв. м в Уткиной Заводи. Также сданы, несмотря на кризис, все площади складского комплекса класса А «Автолик-2» на Парнасе. Если же говорить об объектах, введенных в эксплуатацию до начала кризиса, то большинство из них сегодня заполнены на 80% и более.
Генеральный директор компании «Эспро Девелопмент» Виталий Антонов также считает, что в Петербурге по-прежнему сохраняется дефицит высококлассной ...