Авито-Недвижимость встретилось с представителями управляющей компании «Акиара», чтобы обсудить текущую ситуацию в сфере готового арендного бизнеса и существующие рабочие стратегии.
Готовый арендный бизнес (ГАБ) — это современный вариант инвестирования. Он совмещает в себе стабильный пассивный доход, постоянно дорожающий актив в виде недвижимости и невысокую вовлечённость в управление. Согласно результатам внутренних исследований Авито Недвижимости, ГАБов становится больше.
Мы встретились с представителями управляющей компании «Акиара» — Учредителем компании Александром Ашрафулиным и Управляющим директором Дмитрием Оберемским, чтобы обсудить текущую ситуацию в сфере готового арендного бизнеса, существующие рабочие стратегии, а также то, как правильно выстраивать работу для достижения максимальных результатов.
Управляющая компания «Акиара» занимается покупкой недооценённых нежилых помещений по Москве и в ближайшем Подмосковье, а после ремонта сдаёт и продаёт их. Как отметили Александр Ашрафулин и Дмитрий Оберемский, во многом успех их работы связан с тем, чтобы максимально подготовить объект для арендатора, как с технической точки зрения, так и с юридической.
Александр Ашрафулин, Учредитель компании «Акиара»:
«У нас есть внутренний отдел развития, который исследует ставки, спрос, предложение, то есть в целом рынок. После нахождения объекта мы его выносим на инвесткомитет на обсуждение о покупке. Если его покупаем, то объект передаётся в работу технического отдела, который ремонтирует, подводит коммуникации, заключает договоры с управляющими и ресурсоснабжающими компаниями. Отдел делает всё, чтобы арендатор имел серьёзную базу для минимизации вложений на старте. Какие-то объекты можем покупать три месяца, какие-то неделю, какие-то год. Можем и дольше анализировать, так как нет задачи купить что-то — есть задача купить именно недооценённый объект: часто мы от сотен объектов отказываемся. В своём бизнесе мы используем сервисы по продаже и аренде недвижимости, в том числе Авито Недвижимость».
При покупке в первую очередь специалисты ориентируются на цену метра — они стремятся купить «килограмм золота по цене 800 грамм, а лучше 500 грамм». Остальные параметры уже не так важны: если в том или ином районе средняя цена недвижимости 200 000 рублей, а можно купить её за 150 000 рублей, то нет разницы, где объект располагается. При изучении объекта аналитик заранее пытается понять, как помещение будет использоваться.
Дмитрий Оберемский отметил, что на рынке готового арендного бизнеса имеют значение разные факторы, но есть несколько фундаментальных:
- Тщательно выбирать объект;
- Качественно собирать весь документооборот по объекту;
- Ремонтировать объект так, словно есть планы оставить его и пользоваться самим;
- Проверять будущих арендаторов.
Дмитрий Оберемский, управляющий директор «Акиара»:
«Если мы, например, приобретаем даже цоколь или подвал — проводим техническое переоснащение, перевариваем трубы и выполняем другие необходимые работы. И мы делаем помещение так, словно этот объект останется с нами на всю жизнь. Если речь про электричество, то мы протягиваем отдельное электроснабжение, что влияет на стабильность подключения и долгосрочную работу. Также мы техническую составляющую обеспечиваем как физически, так и документально. Что касается арендатора, то мы смотрим на долгосрочность сотрудничества: стремимся работать с компаниями, которые уже закрепились на рынке».
После этого с выбранным арендатором, будь то сеть или самостоятельный крепкий предприниматель, согласовывается договор аренды — он детально проработан с юристами. Компания старается сделать всё, чтобы все формальные вопросы решались оперативно, в комфорте и без лишних сложностей. Для этого даже была проведена работа над тем, чтобы в офис сами приезжали не только выездные нотариусы, но и сотрудники МФЦ. После успешной сделки также оказывается постпродажная помощь: перезаключение договоров с арендатором, выдача полного технического обеспечения и т. д.
Александр Ашрафулин, Учредитель компании «Акиара»: «На Авито Недвижимость у нас самый большой трафик в плане продажи и сдачи в аренду недвижимости. С нами работает персональный менеджер — она помогает нам увеличить количество лидов».
Дмитрий Оберемский добавил, что на Авито для повышения эффективности работы компания использует различные инструменты: продвижение с прогнозом, продвижение профиля, рассылка спецпредложений на регулярной основе по выстроенной стратегии и т. п. Персональный менеджер при этом даёт обратную связь и рекомендации, исходя из новых инструментов и каких-то лайфхаков. В итоге это всё позволяет вытащить максимальный КПД из бюджета.
Что касается выстраивания работы с крупными торговыми сетями, Дмитрий отметил следующее:
«В основном мы работаем с недооцененной недвижимостью, которая не всегда подходит для сетевых арендаторов. Но когда мы видим, что можно разместить сеть, конечно же, начинаем с них. Так как у нас у всех большой опыт работы с недвижимостью, то контакты отделов развития у нас есть. Плюс большой выбор контактов крупных франчайзи, различных сетей, которые мы тоже используем в работе».
Мультиаккаунты и правильное позиционирование: стратегии работы с готовым арендным бизнесом
Чтобы добиваться максимального результата, нужно постоянно пробовать новые стратегии и тестировать гипотезы. Нам приходилось множество раз менять свою модель размещения и позиционирования, чтобы подстраиваться под запросы рынка.
Дмитрий Оберемский, управляющий директор «Акиара»:
«Мы раньше создавали отдельные профили, например, в Авито Недвижимость: аренду на одном профиле делали, а на другом — продажи. Сейчас же мы всё совместили и сделали один красивый профиль. Как показывает практика, на едином профиле гораздо больше лидов. Сейчас коллектив растёт, и сложно заниматься менеджментом большого числа аккаунтов, поэтому стараемся преодолевать сопротивление и повышать КПД одного профиля».
При продвижении своего аккаунта на разных платформах самым важным для компании оказалось создание виртуального магазина, то есть в целом красивое визуальное оформление. Так как фирма вышла на стратегию чётко позиционировать себя в качестве компании-собственника, было решено прописать этот факт везде, даже крупными буквами на баннере, чтобы сразу донести до будущих партнеров, что у них нет дополнительной агентской комиссии и коммуникации будут вестись напрямую.
Александр Ашрафулин, Учредитель компании «Акиара»: «Мы часто сталкивались с тем, что когда собеседники узнают, что мы компания, которая сама владеет всеми объектами — они сильно удивляются. Так что да, перед нами встал такой вызов — донести людям, что все объекты наши. Отмечу, что в описании мы прописывали, что собственники, но байеры в основном сейчас нацелены на визуал: очень много тех, кто не читает текст, поэтому мы всё больше и больше сокращаем описание», — пояснил Александр Ашрафулин.
В качестве эффективной рабочей стратегии Дмитрий также назвал добавление красивых нарезок от видеографа, так как это хорошо помогает рассказать об объекте. В целом, по его словам, важно создавать красивые и правильные фото и видео, показывающие плюсы и скрывающие минусы:
- Правильно подбирать ракурсы;
- Обязательно крупным планом показывать входную группу;
- Подчёркивать преимущества, например, высокие потолки;
- Прикреплять планировку и т. д.
В компании отметили, что у них случались и провальные истории — тогда просто не понимали, например, какой дневной бюджет на продвижение выбрать. Так, в августе они решили провести свой эксперимент по использованию экстра высоких бюджетов на продвижение, уйдя от выбранной и сформированной менеджером ранее стратегии. Данный манёвр не привёл к желаемым результатам и на совместной встрече с менеджером был произведён разбор ошибок и корректировка стратегии, что привело к рекордным показателям в следующие месяцы.
В беседе он отметил, что компания постепенно развивает и новые ветви развития — оказывает помощь в реализации недвижимости тем партнёрам, кто у них покупал объект или взял его в аренду. Помимо этого к ним приходят ещё и друзья партнёров и тоже просят выгодно сдать или продать их объект.
Дмитрий Оберемский, управляющий директор «Акиара»:
«Вот вы у нас купили объект — мы вам продали и всё понравилось. Но через время вам понадобились деньги и вот вы уже к нам пришли с просьбой продать объект, который изначально мы сделали. То есть мы его знаем. В итоге мы выступаем как агенты для партнёров. Подчеркну ещё раз, что это не для широкого рынка, а только для тех, с кем у нас уже были какие-то бизнес-операции. Мы подобную услугу сейчас тестируем».
Неопытные селлеры и приятные конкуренты: с чем приходится сталкиваться ГАБам
В разговоре Дмитрий Оберемский поделился, что компания часто занимается поиском объектов для покупки и сталкивается с неопытными селлерами. Многие из них, к сожалению, не предоставляют нужную информацию или подают её так, что остаётся много вопросов к предлагаемой ими недвижимости.
Дмитрий Оберемский, управляющий директор «Акиара»:
«Люди забывают прикреплять планировки своего объекта к объявлению. Планировки, входные группы — это важно. Наспех сделанные три фотографии стены не позволят оценить объект . Также необычный совет как для селлеров, так и для байеров — берите трубки или перезванивайте, если не получилось ответить сразу. Другой универсальный совет для обеих категорий — не надо додумывать, нужно спрашивать, задавать вопросы».
Вместе с этим в компании отметили, что меньше всего у них проблем… с конкурентами. С ними они дружат и даже активно вместе собираются. Более того, ГАБы часто готовы делиться находками и обмениваться опытом.
Александр Ашрафулин, Учредитель компании «Акиара»:
«Если кто-то там что-то увидел, но не купил, кто-то что-то не успевает купить по какой-то причине, то мы друг другу передаём такие объекты. У нас бизнес достаточно капиталоёмкий, поэтому с улицы не зайдёшь сюда, особенно с текущими ставками — кредитов сейчас не набрать на покупку. Так что круг в сфере готового арендного бизнеса узкий и мы все общаемся».
150 моноблоков и слитки золота за недвижимость: интересные кейсы и тренды
Взаимодействие селлеров и байров с представителями готового арендного бизнеса — это не только кропотливая, прибыльная и интересная работа, но и порой весьма нестандартные ситуации. Как отметил Александр Ашрафулин, помимо уже привычных звонков, когда люди плохо понимают написанное в объявлении, попадаются и более забавные ситуации.
Александр Ашрафулин, Учредитель компании «Акиара»:
«У нас были забавные кейсы по обмену — нам люди предлагали взамен на нашу недвижимость разные всякие штуки. Кто-то предлагал слитки золота, а кто-то — Гелендваген 1995 года выпуска, квартиру в Норвегии, недвижимость в Дубае и в Черногории. Было такое, что гостиницу в Сочи предлагали. Как-то даже предлагали 150 запечатанных моноблоков».
Говоря о нынешних трендах в сфере готового арендного бизнеса, Дмитрий Оберемский указал на два основных:
- Нарядные объекты недвижимости с шикарными панорамными окнами и высокими потолками в новых жилых комплексах рядом с метро;
- Помещение с суперокупаемостью, когда объект выкупается за 7 лет.
«Эти тренды были есть и будут. Отдельно можно добавить ещё тренд на офисную недвижимость, она сейчас в дефиците», — заключил он.
Комментарии
(0)#