Скачать программу
28.01.2022
Нюансы и рекомендации
28.01.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

В 2011 г. количество регистраций объектов по дачной амнистии сократилось от максимума вдвое. Провальное снижение результатов можно объяснить фактическим запретом Минэкономразвития на увеличение площади земельных участков и несовременной технологией регистрации прав. Рассмотрим, как можно исправить ситуацию.

Итоги. Дачной амнистии более 5 лет. В 2007 г. было зарегистрировано 0,68 млн. прав, в 2008 г. – 1,5 млн., в 2009 г. – 2,57 млн., в 2010 г. - 2,1 млн., в 2011 г. – ок. 1,3 млн., всего – ок. 8,2 млн. объектов, в том числе 5 млн. земельных участков. Резкий рост регистраций в 2009 -2010 г.г. в первую очередь связан с отменой обязательного межевания. Обвал регистраций 2011 г. пока не получил должной оценки. По версии Росреестра, ничего страшного не произошло, все желающие свои дома, дачи и участки зарегистрировали. Это один угол зрения на ситуацию, примерно такой же, как тот, что все, кто хотел купить квартиры, машины и т.д., это сделали. Кадастровый учет и регистрация прав нужны правообладателям не больше, чем государству. По крайней мере, правообладатели могут подождать: возможность лишить их недвижимости не велика, а текущие потребности по сделкам купли-продажи, дарения и т.д. в целом обеспечиваются сегодняшним темпом регистраций и прежним заделом. Муниципальные же бюджеты несут заметные потери. Сегодня земельный налог и имущественный налог, которые вскоре будут заменены единым налогом на недвижимость, составляют в доходах муниципалитетов около 10 % (в Европе – до 80 %). Возможен, как минимум, двукратный рост этого налога. Достаточно вспомнить, что всего нужно зарегистрировать ранее возникшие права примерно на 40 млн. земельных участков, подпадающих под дачную амнистию, и потенциально - на такое же количество строений.

За время, необходимое на дачную амнистию в сегодняшнем варианте, значительная часть собственников умрет, не успев зарегистрировать и передать права. По нашей оценке, уже сегодня от 3 до 5 млн. земельных участков не наследованы в срок, потребуются судебные решения, что не просто.

Примерно 2-3 млн. участков дачной амнистии можно отнести к категории проблемных. Это земельные участки в поселках при барачных домах. Не надлежащим образом предоставленные участки в землеотводе СНТ и других некоммерческих партнерств. Земельные участки, где некоммерческие товарищества перестали или не начали функционировать как юридические лица. Брошенные собственниками участки. Поставленные на кадастровый учет участки с неправильно установленными координатами, из-за которых не будут поставлены на учет участки, на которые они «наложились».

Стимулы. Для владельцев недвижимости не было создано достаточных мотивов к тому, чтобы на себе испытывать дачную амнистию. До 2011 г. главным стимулом регистрации прав на земельные участки сверх текущих потребностей гражданского оборота являлась возможность легализации «прирезок».

Небольшая доля собственников заинтересована в регистрации строений на дачных и садовых участках – для целей ломбардного ипотечного кредитования, т.е. получения кредита под залог своей недвижимости. По нашей оценке, таких собственников может быть около 5 %, максимум 10%, т.к. такой вид кредитования связан прежде всего с предпринимательской деятельностью.

Пока не реализована законодательно, но может подталкивать регистрировать садовые дома возможность прописки на дачах в соответствии со вторым постановлением Конституционного суда по этому вопросу от 30.06.2011 г., распространяющимся, в том числе, на строения на землях сельскохозяйственного назначения. Опять же, это нужно далеко не всем, в первую очередь, - молодым семьям, переселенцам, а также старшим поколениям семей, освобождающим квартиры в пользу детей и внуков. Не будут прописываться на дачах жители Москвы и других крупных городов, в которых с местом регистрации пребывания связаны социальные льготы. В решении суда указывается, что возможность прописки в пригодных для постоянного проживания дачах не накладывает на местные власти обязательств перед такими жителями по созданию коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры поселений, и это - единственно верный подход. С учетом всех обстоятельств, возможность прописки на дачах в будущем – это, скорее, демонстрация доверия к гражданам со стороны властей, чем предоставление им прямой выгоды.

Еще в качестве стимулов к регистрации недвижимости можно назвать облегчение работы собственников с инженерными службами, страховщиками, нотариусами.

Индивидуально значимые для каждой группы собственников наборы стимулов регистрации прав собственности при существующей процедуре регистрации дают в итоге равновесное количество оформленных прав за период времени. При существующем темпе регистраций дачная амнистия по-прежнему растягивается на 30-40 лет.

Запрет на «прирезки». В соответствии с законом о кадастре недвижимости (№ 221-ФЗ от 24.07.2007 г.) при проведении межевания земельного участка допускается, чтобы его уточненная площадь была больше значения площади по правоустанавливающему документу на величину не более минимальной нормы предоставления земельного участка соответствующей категории и разрешенного использования. Минимальная норма предоставления устанавливается в соответствии с земельным законодательством. Если минимальная норма предоставления не установлена, то допускается «прирезка» до 10% площади по правоустанавливающему документу. В большинстве муниципальных образований и/или регионов были утверждены минимальные (и максимальные) нормы предоставления земельных участков гражданам из земель, находящихся в муниципальной и государственной собственности. Среднее значение минимальной нормы варьировалось в пределах 4-6 соток. Именно этими нормами руководствовался Росреестр с момента принятия закона о кадастре и до 2011 г. при регистрации прав на земельные участки с уточненной (увеличенной) по результатам межевания площадью. Далее Росреестр на основе позиции Минэкономразвития «перечитал» статью закона о кадастре и пришел к мнению, что минимальная норма предоставления по земельному законодательству (ст.11.9 ЗК РФ) – это норма, утвержденная в соответствии с градостроительными регламентами, а не норма предоставления из земель муниципальной и государственной собственности. Срок разработки градостроительных регламентов с 2004 г. уже 4 раза переносился, есть все основания полагать, будет отложен вновь. На сегодняшний день градостроительные регламенты разработаны примерно в 20 % муниципалитетов.

Суды общей юрисдикции поддержали подход Росреестра, и выносят отказные решения по искам собственников участков, если прирезка больше 10 % исходной площади.

Поскольку 10 % - это очень мало (для 6-соточного участка – 60 кв. м против 600 кв. м. ранее разрешаемой «прирезки») у значительного числа собственников пропало желание регистрировать участок (как следствие – и строение на нем). Через несколько лет можно ожидать принятия градостроительных регламентов во всех муниципалитетах, поэтому собственникам лучше ждать. Собственникам не нужны кадастровые планы и свидетельства о собственности с подогнанным под удовлетворяющий Росреестр результат межеванием. Открыто и обоснованно используемая земля будет считаться самозахваченной. Повторное межевание не допускается во всех случаях (п.3 ст. 25 закона о кадастре). Хуже того, если участок без межевании перешел к другому собственнику после введения в действие земельного кодекса (30.10.2001 г.) без межевания, новому собственнику Минэкономразвития отказывает в проведении межевания с увеличением площади хотя бы и на 1 кв. м. Поскольку регистрация участков с меньшей, чем есть площадью, не выгодна ни для личного использования, ни для неизбежной в будущем сделки (в частности – для наследования), сегодня при фактическом запрете на «прирезки» собственникам не интересна регистрация участков как с межеванием, так и без межевания.

Как видим, количеством регистрационных действий на основе интересов граждан можно управлять. Есть «опыт» 2008 г. (отмена межевания) – плюс миллион регистраций и «опыт» 2011 г. (запрет на «прирезки») – минус 1,3 млн. регистраций от максимума.

Полагаем, что запрет на «прирезки» как способ борьбы с самозахватом земли неоправданно радикален по следующим причинам.

При межевании участка производится согласование смежных границ с муниципалитетами, некоммерческими партнерствами (СНТ, ДНТ и т.п.), лесфондом, собственниками частных земельных участков. Возможность незаконной «прирезки» за счет частных землевладельцев – не рассматриваем. Если названные прочие собственники согласовывают границу, при которой образуется «прирезка», то, как правило, это не связано с перестановкой заборов, а легализует ситуацию с границей, по умолчанию согласованной ранее. Довольно часто в садоводческих товариществах ...

Читать далее на http://kdo.ru/

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Дом в стиле Хай-тек

Строительство домов в стиле Хай-тек

Термин «Хай-тек» появился на рубеже прошлого века. И это веяние, вера в перспективы высоких технологий - довольно быстро вошло в обиход. Прогрессивные и амбиционные производители взяли его на вооружение и активно используют в своих разработках.
00
Детская площадка от Интеко

PR-кейс «ИНТЕКО» признан одним из лучших инфоповодов 2021 года

Кейс «ИНТЕКО» об инновационной научно обоснованной методике создания и оснащения детских игровых пространств «Детские площадки будущего: нейродинамический подход» признан одним из лучших инфоповодов 2021 года в области недвижимости и строительства.
00
Sky View

В комплексе апартаментов Sky View на Красной Пресне залит первый «куб» бетона

Премиальный комплекс Sky View расположен в сердце Пресненского района, состоит из четырех башен на единой стилобатной части, в которых предусмотрено 304 апартамента площадью от 43 до 385 кв. м, включая восемь пентхаусов с эксплуатируемой кровлей.
00
VSN Realty, логотип компании

Смена тренда: жилье на котловане снова в топе продаж

В течение всего года спрос оставался стабильным и растущим, несмотря на снижение доступности жилья. В конце 2021 г. в продаже было представлено 31,6 тыс. квартир и апартаментов в 256 проектах. Итоги 2021 года на рынке новостроек Москвы от департамента аналитики VSN Realty.
00
PNK Парк МКАД-М4

PNK group начинает заключать договоры аренды складских блоков в PNK парке МКАД-М4

PNK group завершает строительство первого 3-этажного многофункционального индустриального комплекса в России и начинает заключать договоры аренды помещений в PNK Парке МКАД-М4. Доступ арендаторов планируется в первом полугодии 2022 года.
00
Департамент Строительства г.Москвы

На Сиреневом бульваре построят новый дом по программе реновации

В 2022 году в районе Измайлово будет введен в эксплуатацию еще один дом по программе реновации. Он возводится по адресу: Сиреневый бульвар, владение 4/1. Дом состоит из двух корпусов, возводимых по индивидуальному проекту.
00
Knight Frank, логотип

В 2021 году на российский рынок вышло 15 новых международных брендов, что на 15% превышает показатель 2020 года

Половина новых брендов представлена профилями «парфюмерия и косметика» и «одежда, обувь, белье». В отношении ценового позиционирования отмечено, что по итогам 2021 г. доля сегмента среднего/премиум оказалась значительно выше предыдущих годов – 79%.
00
Центр управления городским имуществом лого

Город выставил на аукцион помещение 575 квм под магазин на первой линии в Басманном районе

Помещение расположено по адресу – улица Земляной Вал, дом 25. Его площадь составляет 575,1 кв. м, начальная цена – 54,7 млн рублей. Торги состоятся 8 февраля.
00
Rusland SP – консультант по инвестициям и девелопменту

В 2021 году себестоимость строительства выросла на 50%

По данным ГК «СтройКрафт», за прошедший 2021 год себестоимость строительства жилья выросла на 50%. На это повлиял рост цен на строительные материалы на 50-150%, а также на заработные платы вплоть до 50%.
00
ЖК "Клубный город на реке Primavera"

Итоги 2021 года на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Совокупное предложение сократилось на 11,9%. Ср.цена в премиум-классе составила 678,9 тыс руб/квм (+8,9% за год). В элитном сегменте ср.цена достигла 1432,9 тыс руб/квм (+46,4% за год).
00
Любовь и голуби_2 очередь 3

Итоги 2021 года в ЖК «Любовь и голуби»

Средневзвешенная цена квадратного метра за 12 месяцев увеличилась на 33%, достигнув 292 тыс. рублей. Минимальная стоимость апартаментов на начало 2022 года составляет 6,7 млн рублей (студия площадью 24,7 кв. м.), квартиры – 7,9 млн рублей (студия площадью 21,5 кв. м.).
00
Центр управления городским имуществом лого

Помещения во флигеле городской усадьбы XVIII века в Романовом переулке достанутся победителю торгов

Помещения находятся по адресу – Романов переулок, дом 7, помещение 7/1. Их общая площадь составляет 213,6 кв. м, начальная цена – 20, 7 млн рублей. Торги состоятся 7 февраля.
00
Департамент градостроительной политики Москвы лого

На юге столицы планируется построить двухэтажный торговый центр - «Фудхолл на Янгеля»

Общая площадь комплекса составит 7,7 тысяч квадратных метров. В его составе разместятся магазины, рестораны, административные и технические помещения. Строительный адрес: Варшавское шоссе, владение 150Б/1 в районе Чертаново Южное.
Или войти с помощью: