Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

В 2011 г. количество регистраций объектов по дачной амнистии сократилось от максимума вдвое. Провальное снижение результатов можно объяснить фактическим запретом Минэкономразвития на увеличение площади земельных участков и несовременной технологией регистрации прав. Рассмотрим, как можно исправить ситуацию.

Итоги. Дачной амнистии более 5 лет. В 2007 г. было зарегистрировано 0,68 млн. прав, в 2008 г. – 1,5 млн., в 2009 г. – 2,57 млн., в 2010 г. - 2,1 млн., в 2011 г. – ок. 1,3 млн., всего – ок. 8,2 млн. объектов, в том числе 5 млн. земельных участков. Резкий рост регистраций в 2009 -2010 г.г. в первую очередь связан с отменой обязательного межевания. Обвал регистраций 2011 г. пока не получил должной оценки. По версии Росреестра, ничего страшного не произошло, все желающие свои дома, дачи и участки зарегистрировали. Это один угол зрения на ситуацию, примерно такой же, как тот, что все, кто хотел купить квартиры, машины и т.д., это сделали. Кадастровый учет и регистрация прав нужны правообладателям не больше, чем государству. По крайней мере, правообладатели могут подождать: возможность лишить их недвижимости не велика, а текущие потребности по сделкам купли-продажи, дарения и т.д. в целом обеспечиваются сегодняшним темпом регистраций и прежним заделом. Муниципальные же бюджеты несут заметные потери. Сегодня земельный налог и имущественный налог, которые вскоре будут заменены единым налогом на недвижимость, составляют в доходах муниципалитетов около 10 % (в Европе – до 80 %). Возможен, как минимум, двукратный рост этого налога. Достаточно вспомнить, что всего нужно зарегистрировать ранее возникшие права примерно на 40 млн. земельных участков, подпадающих под дачную амнистию, и потенциально - на такое же количество строений.

За время, необходимое на дачную амнистию в сегодняшнем варианте, значительная часть собственников умрет, не успев зарегистрировать и передать права. По нашей оценке, уже сегодня от 3 до 5 млн. земельных участков не наследованы в срок, потребуются судебные решения, что не просто.

Примерно 2-3 млн. участков дачной амнистии можно отнести к категории проблемных. Это земельные участки в поселках при барачных домах. Не надлежащим образом предоставленные участки в землеотводе СНТ и других некоммерческих партнерств. Земельные участки, где некоммерческие товарищества перестали или не начали функционировать как юридические лица. Брошенные собственниками участки. Поставленные на кадастровый учет участки с неправильно установленными координатами, из-за которых не будут поставлены на учет участки, на которые они «наложились».

Стимулы. Для владельцев недвижимости не было создано достаточных мотивов к тому, чтобы на себе испытывать дачную амнистию. До 2011 г. главным стимулом регистрации прав на земельные участки сверх текущих потребностей гражданского оборота являлась возможность легализации «прирезок».

Небольшая доля собственников заинтересована в регистрации строений на дачных и садовых участках – для целей ломбардного ипотечного кредитования, т.е. получения кредита под залог своей недвижимости. По нашей оценке, таких собственников может быть около 5 %, максимум 10%, т.к. такой вид кредитования связан прежде всего с предпринимательской деятельностью.

Пока не реализована законодательно, но может подталкивать регистрировать садовые дома возможность прописки на дачах в соответствии со вторым постановлением Конституционного суда по этому вопросу от 30.06.2011 г., распространяющимся, в том числе, на строения на землях сельскохозяйственного назначения. Опять же, это нужно далеко не всем, в первую очередь, - молодым семьям, переселенцам, а также старшим поколениям семей, освобождающим квартиры в пользу детей и внуков. Не будут прописываться на дачах жители Москвы и других крупных городов, в которых с местом регистрации пребывания связаны социальные льготы. В решении суда указывается, что возможность прописки в пригодных для постоянного проживания дачах не накладывает на местные власти обязательств перед такими жителями по созданию коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры поселений, и это - единственно верный подход. С учетом всех обстоятельств, возможность прописки на дачах в будущем – это, скорее, демонстрация доверия к гражданам со стороны властей, чем предоставление им прямой выгоды.

Еще в качестве стимулов к регистрации недвижимости можно назвать облегчение работы собственников с инженерными службами, страховщиками, нотариусами.

Индивидуально значимые для каждой группы собственников наборы стимулов регистрации прав собственности при существующей процедуре регистрации дают в итоге равновесное количество оформленных прав за период времени. При существующем темпе регистраций дачная амнистия по-прежнему растягивается на 30-40 лет.

Запрет на «прирезки». В соответствии с законом о кадастре недвижимости (№ 221-ФЗ от 24.07.2007 г.) при проведении межевания земельного участка допускается, чтобы его уточненная площадь была больше значения площади по правоустанавливающему документу на величину не более минимальной нормы предоставления земельного участка соответствующей категории и разрешенного использования. Минимальная норма предоставления устанавливается в соответствии с земельным законодательством. Если минимальная норма предоставления не установлена, то допускается «прирезка» до 10% площади по правоустанавливающему документу. В большинстве муниципальных образований и/или регионов были утверждены минимальные (и максимальные) нормы предоставления земельных участков гражданам из земель, находящихся в муниципальной и государственной собственности. Среднее значение минимальной нормы варьировалось в пределах 4-6 соток. Именно этими нормами руководствовался Росреестр с момента принятия закона о кадастре и до 2011 г. при регистрации прав на земельные участки с уточненной (увеличенной) по результатам межевания площадью. Далее Росреестр на основе позиции Минэкономразвития «перечитал» статью закона о кадастре и пришел к мнению, что минимальная норма предоставления по земельному законодательству (ст.11.9 ЗК РФ) – это норма, утвержденная в соответствии с градостроительными регламентами, а не норма предоставления из земель муниципальной и государственной собственности. Срок разработки градостроительных регламентов с 2004 г. уже 4 раза переносился, есть все основания полагать, будет отложен вновь. На сегодняшний день градостроительные регламенты разработаны примерно в 20 % муниципалитетов.

Суды общей юрисдикции поддержали подход Росреестра, и выносят отказные решения по искам собственников участков, если прирезка больше 10 % исходной площади.

Поскольку 10 % - это очень мало (для 6-соточного участка – 60 кв. м против 600 кв. м. ранее разрешаемой «прирезки») у значительного числа собственников пропало желание регистрировать участок (как следствие – и строение на нем). Через несколько лет можно ожидать принятия градостроительных регламентов во всех муниципалитетах, поэтому собственникам лучше ждать. Собственникам не нужны кадастровые планы и свидетельства о собственности с подогнанным под удовлетворяющий Росреестр результат межеванием. Открыто и обоснованно используемая земля будет считаться самозахваченной. Повторное межевание не допускается во всех случаях (п.3 ст. 25 закона о кадастре). Хуже того, если участок без межевании перешел к другому собственнику после введения в действие земельного кодекса (30.10.2001 г.) без межевания, новому собственнику Минэкономразвития отказывает в проведении межевания с увеличением площади хотя бы и на 1 кв. м. Поскольку регистрация участков с меньшей, чем есть площадью, не выгодна ни для личного использования, ни для неизбежной в будущем сделки (в частности – для наследования), сегодня при фактическом запрете на «прирезки» собственникам не интересна регистрация участков как с межеванием, так и без межевания.

Как видим, количеством регистрационных действий на основе интересов граждан можно управлять. Есть «опыт» 2008 г. (отмена межевания) – плюс миллион регистраций и «опыт» 2011 г. (запрет на «прирезки») – минус 1,3 млн. регистраций от максимума.

Полагаем, что запрет на «прирезки» как способ борьбы с самозахватом земли неоправданно радикален по следующим причинам.

При межевании участка производится согласование смежных границ с муниципалитетами, некоммерческими партнерствами (СНТ, ДНТ и т.п.), лесфондом, собственниками частных земельных участков. Возможность незаконной «прирезки» за счет частных землевладельцев – не рассматриваем. Если названные прочие собственники согласовывают границу, при которой образуется «прирезка», то, как правило, это не связано с перестановкой заборов, а легализует ситуацию с границей, по умолчанию согласованной ранее. Довольно часто в садоводческих товариществах ...

Читать далее на http://kdo.ru/

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Квартирные ремонты в Дмитрове

Уютное жилье – это не только мечта, но и потребность каждого человека. Одни клиенты заказывают элитный дизайнерский проект, другие останавливаются на евроремонте, а третьим хватает средств лишь на косметический. Хотя в ценовом диапазоне они различаются, есть нечто, что должно объединять эти понятия.
00

Московские новостройки

В течение десятилетий жилищное строительство в Москве велось очень интенсивно. В советский период это были в основном стандартные проекты, между собой мало отличающиеся. После того, как экономику перевели на капиталистические рельсы, многое изменилось.
00

Особенности гидропароизоляционных материалов.

Гидропароизоляция необходима для защиты строительных конструкций, материалов от проникновения пара, воды изнутри или снаружи помещения. Благодаря этому объект надежно защищен от преждевременного разрушения.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: